【正文】 本地的經(jīng)濟發(fā)展，大量的人口涌入，并且基本都是做生意的人，從事服務(wù)行業(yè)。 ? ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 ? ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ? ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 ? ：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模 式：以資金或土地使用權(quán)作價入股。 三、 融資方案分析 ? 1）資金來源可靠性分析。融資風(fēng)險分析通常需要分析的風(fēng)險因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。 ? 那么當你拿幾年甚至幾十年的積蓄購置房產(chǎn)時，有沒有想過住房抵押貸款綜合險有什么功能，自己的房產(chǎn)可能面臨哪些風(fēng)險，怎樣才能全面的規(guī)避這些風(fēng)險呢？還貸越快 保額越小從保監(jiān)會的數(shù)據(jù)我們可以看到，目前消費者給房產(chǎn)上保險的意識嚴重缺乏，家財險的投保率僅為 15%。 ? 第六章 營銷方案 ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔 凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能 還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計 、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預(yù)期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個既富有西班牙風(fēng)情又獨具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費 者的。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 工程部 ： 一 .工程前期準備 1. 技術(shù)準備： 1)審核施工圖紙。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。 二 .項目實施進度表 20xx. 2— 項目實施進度計劃表 時 間 任 務(wù) 20xx年 2月至20xx年 11月 20xx年 12月至20xx年 11月 20xx年12月至 5月 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。管理費可 按項目 投資或前述 4項直接費用的一個百分比計算，一般為1%~3%。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi) 風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。這樣極可能避免不必要因素的影響。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 ⑶財務(wù)費：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費 融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 具體構(gòu)成如下： ㈠開發(fā)直接費 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： ⑴ 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 200戶居民每戶 13萬元計算共計 2600萬人民幣。 本項目 工程 開發(fā)建設(shè)進度計劃安排 ，如下表所示 第 十一 章 投資估算 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容： 總 體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等； 小區(qū)內(nèi)全部土建和建筑物外立面裝修； 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 土地出讓金按 200元 /平方米計； 投資估算 經(jīng)估算 ,本項目建設(shè)投資總計為 萬元 (含土地費用 83900萬元 ,前期費 53850萬元 ,基礎(chǔ)設(shè)施 費 135540萬元 ,建筑安裝工程費用為 261560 萬元 , 不可預(yù)見費27400萬元 )。 物業(yè)管理部 ： 負責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 組織機構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 一 .管理機構(gòu)組織方案及體系 ? 二 .勞動者大概數(shù)量及技能要求 辦公室 ： 負責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進行分類管理 。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。 ? 總的來說，錦華世紀新城帶給大家的是滿足 ，安逸，經(jīng)濟的生活。 ? 從錦華世紀新城環(huán)境和條件來講，基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā) 市場，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 5000 畝現(xiàn)代市場群將要打造第三代批發(fā)市場黃興市場集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長沙武廣客運新站、東臨黃花國際機場，緊靠長沙繞城高速（東南段）和長株高速。 ? 從長沙經(jīng)濟方面來說，今年以來，全市上下以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為著力點，大力推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟在高平臺上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，實現(xiàn)了速度、效益與結(jié)構(gòu)改善的良性互動，呈現(xiàn) 出發(fā)展加速、效益提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好局面。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品 信 息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。 ? 三是塑造差異。 ? 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 ? 一是策劃為先。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞 消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。 ? 一方面是消費者對房產(chǎn)的保障不足，另一方面卻是房地產(chǎn)愈來愈熱，同時消費 者最為熟悉的住房抵押貸款綜合保險，在收取保費的方式、保額的大小等方面都不盡合理。利率風(fēng)險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風(fēng)險和損失。 ? 2）融資結(jié)構(gòu)分析。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。 ? ：商業(yè)游覽及社 交游憩公共場所，附設(shè)小型游樂設(shè)施。 ? ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 ? ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣 板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。廚房高級瓷磚到頂。距黃花國際機場 8公里、 星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。 市政府規(guī)劃如此大的一個市場群，其必定也會在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會齊全。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項目 ——錦華世紀新城。本處交通便利，北臨黃興大道，黃興大道站緊鄰錦華世紀新城。 ? 2) 室內(nèi)： ? ：廳、房為乳膠漆。 ? ：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 ? ：煤氣管道安裝到廚房。 ? ：在公共區(qū)域等人流較多的地方、商戶樓旁設(shè)置。 ? 2）債務(wù)資金籌措。資金來源可靠性分析主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠。資金供應(yīng)風(fēng)險是指融資方案在實施過程中，可能出現(xiàn)資