【正文】 概括主要針對需求，在惠州市內以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調查。c、運用房地產價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；2．2．3研究內容2．2．2研究人員9．投資利息：2000萬元；5．各類配套工程費：532萬元；1．土地開發(fā)費：4000萬元；展用地單位：惠州市**房地產開發(fā)有限公司大亞灣在努力構建完整的石化產業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據重要地位。大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。根據有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現，到2000年，深圳和東莞的人口和國內生產總值是中山和珠海的三倍多?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。第一章◆按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據本項目特點，我們合三為一，從技術及經濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：全市現有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產業(yè)區(qū)。1．2惠州市經濟社會發(fā)展歷程與特點這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。1994年至今，是惠州市經濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。項目名稱：**廣場惠府國用（2003）字第13020100013號總建筑面積：250000平方米g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃；研究方法2．3項目背景2．3．1發(fā)展商簡介經過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產開發(fā)公司。2．4．2區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色。區(qū)內還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯成一個整體。高層公寓區(qū)結合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。2003年全市工農業(yè)總產值為1192億元，其中工業(yè)總產值994億元，農業(yè)總產值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現工業(yè)產品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現利稅總額52億元。3．3商品房需求主要指標根據2003年6月在惠州進行的一次抽樣調查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結果表明，惠州市民購買商品房的基本特點是：商品房為惠州居民主要的消費支出這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。從房地產市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。房地產業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關產業(yè)的發(fā)展，因而房地產業(yè)成為一些相關產業(yè)的助動器。房地產市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結構、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。伴隨南海石化項目的啟動及惠州一系列集團公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激惠州房地產業(yè)的發(fā)展。（4）在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。5．2．3君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳碧水灣2）發(fā)展商信譽好的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。（8）（3）◆**廣場的賣點在于人文關懷和優(yōu)良服務7．2目標客戶且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內資企業(yè)高級雇員調查結果占有購房意向家庭的37％；能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。8．1項目基本裝修標準3．外門窗8．4建安成本本項目應繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。本項目各類配套工程費為532萬元，／平方米。8．9報建手續(xù)費由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。3280萬元　　營業(yè)稅金：％計算在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償的部分，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。本項目靜態(tài)投資效益分析表序號　應繳各種稅費投資利息20002．109．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據前面對第一、二階段開發(fā)模式的設定，第一階段及第二階段預售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數量，也就是說影響了財務成本。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內在的盈利能力。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風險能力較強。由市場調查的結果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力?！　。?）鑒于本項目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價以及不改變對項目建設用地所作的征地補償費用的支付方式的條件下，控制對本項目進行一定規(guī)模、滾動式的投資開發(fā)。20。在這個前提下，對項目進行分期開發(fā)，滾動操作。根據第一階段開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；第十章沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內部盈虧能力，因此，如何去順應外部市場的變化適當進行調整是最可取的。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。凈現金流量（利潤）資本收益率＝———————————在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設定，開發(fā)資金可由部分預售樓款來沖抵。5002．91202．741504561672．0上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設開發(fā)資金使用。作為低價銷售的一個補償，設定預售樓款可以在籌建期和建設期內回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。　?。?）銷售費用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的3％計算。（1）按照本地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習慣，在進行物業(yè)銷售時預計須支付的稅項主要有：　　營業(yè)稅金及附加：％計算；　　防洪費：％計算；　　房地產交易管理費：％計算；　　印花稅：％計算；　　其它：％計算。9．2．1．3第一階段開發(fā)運作期限的設定　　對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期?，F將有關的計算過程表述如下：9．2