【正文】 n 第十三章 結(jié)論與建議一．結(jié)論二．。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。所以，應該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。表敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)　基本方案　　　1產(chǎn)品價格10%5610%82建設投資10%810%38二．定性分析自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。⑹稅費：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（總投資額的30%以下）、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設市政公用設施費、綠化建設費、建材發(fā)展基金、勞保基金、散裝水泥保證金、人防設施建設費。⑷其他費用：包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、開發(fā)管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。⑵銷售費用：包括銷售人員工資、資金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費。㈡開發(fā)間接費⑴管理費：包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、報廢損失及其他管理費用。⑵土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。c.b.具體構(gòu)成如下：㈠開發(fā)直接費該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：⑴拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)拆遷安置費主要分為：a.東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。本建設項目總占地面積80畝，建筑面積為18萬平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層15層為商場，主要為商業(yè)休閑場所和購物商城。n （一）．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量用款計劃項目建設資金為自籌資金和銀行貸款,自籌資金共計10000萬元,銀行貸款共17000萬元。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性。2011. 2—2. 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。對此組織機構(gòu)進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。營銷部：負責商品房的銷售和管理。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。D 組織設計交底。B 辦理開工報告。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設計計劃。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。一．組織機構(gòu)設置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設經(jīng)理, 。第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。讓我們期待錦華世紀新城給我們帶來的驚喜。購屋本身就是一種投資，長沙經(jīng)濟的持續(xù)增長會刺激長沙放假的穩(wěn)定增加，這樣來說，購買我們的錦華世紀新城房產(chǎn)是符合社會發(fā)展的需要的。有普通住房適合大部分人群，也有獨立別墅，適合高檔消費人群。市政府規(guī)劃如此大的一個市場群，其必定也會在規(guī)劃中有相應的社會服務配套設施，教育，醫(yī)療配套設施必定也會齊全。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機場8公里、星沙10公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵2號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產(chǎn)品消費者人數(shù)不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。從消費者支付能力來看，隨著經(jīng)濟的增長，人們的收入也不斷增