【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)促銷(xiāo)。 n 三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。 n 四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。 n 　　總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。 n 　n 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。 第七章 經(jīng)濟(jì)分析n 就錦華世紀(jì)新城的經(jīng)濟(jì)分析，可以從一下幾個(gè)方面來(lái)闡述。n 從長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)方面來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)，全市上下以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為著力點(diǎn)，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟(jì)在高平臺(tái)上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了速度、效益與結(jié)構(gòu)改善的良性互動(dòng)，呈現(xiàn)出發(fā)展加速、效益提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好局面。初步測(cè)算，16月，%，為近六個(gè)季度來(lái)的最高增速。其中，%；，%；，%。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)說(shuō)明人們的生活好了，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)了，購(gòu)房的欲望就更加強(qiáng)烈。nnnn 從需求、供給方面來(lái)講，作為消費(fèi)品的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是非常堅(jiān)挺的。從消費(fèi)者支付能力來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的收入也不斷增長(zhǎng)，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。從消費(fèi)者的支付意愿來(lái)看，中國(guó)社會(huì)文化決定了對(duì)于消費(fèi)者對(duì)于自由住房的推崇和熱愛(ài)，使得消費(fèi)者普遍具有購(gòu)房意愿；保障性住房市場(chǎng)的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期也促使越來(lái)越多的人及時(shí)行動(dòng)，迅速購(gòu)房。更重要的是，在中國(guó)快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買(mǎi)房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動(dòng)也使得城市住房產(chǎn)品消費(fèi)者人數(shù)不斷增加，這必將推動(dòng)者住房市場(chǎng)需求的增加。n 從錦華世紀(jì)新城環(huán)境和條件來(lái)講，基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā)市場(chǎng)，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，5000畝現(xiàn)代市場(chǎng)群將要打造第三代批發(fā)市場(chǎng)黃興市場(chǎng)集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長(zhǎng)沙武廣客運(yùn)新站、東臨黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊靠長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）和長(zhǎng)株高速。黃興市場(chǎng)集群區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、星沙10公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一河相隔，臨近已開(kāi)工的地鐵2號(hào)線終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開(kāi)發(fā)一個(gè)集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項(xiàng)目——錦華世紀(jì)新城。市政府規(guī)劃如此大的一個(gè)市場(chǎng)群，其必定也會(huì)在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會(huì)齊全。n 從錦華世紀(jì)新城本身來(lái)講，我們的建筑物色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個(gè)性，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)約。有普通住房適合大部分人群，也有獨(dú)立別墅，適合高檔消費(fèi)人群。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個(gè)既富有西班牙風(fēng)情又獨(dú)具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費(fèi)者的。購(gòu)屋本身就是一種投資，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)刺激長(zhǎng)沙放假的穩(wěn)定增加，這樣來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)我們的錦華世紀(jì)新城房產(chǎn)是符合社會(huì)發(fā)展的需要的。n 總的來(lái)說(shuō)，錦華世紀(jì)新城帶給大家的是滿足，安逸，經(jīng)濟(jì)的生活。讓我們期待錦華世紀(jì)新城給我們帶來(lái)的驚喜。第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以