大亞灣新城麗都可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-30 02:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的巨大需求總量將使惠陽的房地產(chǎn)業(yè)成為直接受益產(chǎn)業(yè)之一；216。 房地產(chǎn)市場逐漸成熟：片區(qū)整體房地產(chǎn)市場環(huán)境得到改善，隨著深圳置業(yè)者的大量涌入，使大亞灣房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期；216。 深圳經(jīng)濟(jì)的影響：深圳龍大工業(yè)區(qū)的逐漸成熟及精細(xì)化城的規(guī)劃，使深圳東進(jìn)理念得以加深；216。 受“大亞灣（惠陽）納入深圳轄區(qū)”提議立案的利好消息影響，越來越多的深圳置業(yè)者在逐漸了解和接受本片區(qū)；威脅分析(T)216。 政策風(fēng)險(xiǎn)一直成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)。216。 近幾年內(nèi)區(qū)域區(qū)域市場房地產(chǎn)供應(yīng)將超過100萬㎡，眾多項(xiàng)目對本項(xiàng)目的 開發(fā)存在競爭威脅。項(xiàng)目地塊價(jià)值綜述：本地塊所處地理位置較為優(yōu)越，而且隨著大亞灣房地產(chǎn)開發(fā)量的逐漸增大，各項(xiàng)目紛紛對市場的炒作，使大亞灣（惠陽）成為深圳人關(guān)注的焦點(diǎn)區(qū)域。但周邊環(huán)境對地塊價(jià)值利用有一定的影響。所以在建筑規(guī)劃及實(shí)際營銷過程中，需揚(yáng)長避短，提升項(xiàng)目地段優(yōu)勢，以項(xiàng)目利潤達(dá)到最大化為終極目標(biāo)。三、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目的實(shí)施在時(shí)間上分為兩部分：第一部分為項(xiàng)目籌備階段；第二部分為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段。具體計(jì)劃如下：項(xiàng)目籌備階段從辦理用地手續(xù)到工程具備開工條件前期工作計(jì)劃歷時(shí)2個(gè)月時(shí)間。計(jì)劃見下表：序號時(shí)間工作內(nèi)容備注1項(xiàng)目方案報(bào)建含方案調(diào)整2完成施工圖設(shè)計(jì)3施工圖報(bào)建且完成施工圖審查4工程施工單位確定且進(jìn)場5施工現(xiàn)場施工用水用電報(bào)裝開發(fā)建設(shè)階段本項(xiàng)目計(jì)劃于2006年3月開始動(dòng)工，開發(fā)建設(shè)期為18個(gè)月。前期籌備工作完成后，就進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期，建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：序號時(shí)間工程進(jìn)度備注1樁基礎(chǔ)施工（含檢測）挖土方不計(jì)工期2—04基礎(chǔ)及地下室工程施工3－1－3層商業(yè)裙樓及架空層主體結(jié)構(gòu)完成4—10主體結(jié)構(gòu)封頂達(dá)到預(yù)售條件6室內(nèi)鋪裝工作開始進(jìn)行開盤銷售7室外配套工程完工含各專業(yè)管線、道路及環(huán)境等8工程竣工驗(yàn)收9－9裝修工程10－30工程交付使用入伙四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目市場定位是為了本物業(yè)與其他樓盤相區(qū)別，為物業(yè)度身訂造的一種概念。物業(yè)一系列的包裝及賣點(diǎn)都由此延伸開去。物業(yè)定位的準(zhǔn)確與否，直接影響到客戶對該物業(yè)的感受，要使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)期的市場期望值，必須對項(xiàng)目基本功能、環(huán)境乃至產(chǎn)品文化附加值等各個(gè)構(gòu)成要素都賦予個(gè)性化、特質(zhì)化、差異化。才能創(chuàng)造出差異性并在眾多樓盤中脫穎而出，獲得市場認(rèn)同。根據(jù)我公司對大亞灣的房地產(chǎn)市場調(diào)查分析及項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境，本項(xiàng)目物業(yè)定位為：新城麗都 —－ 新城市的生活空間目標(biāo)客戶群定位針對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位，需結(jié)合第一部分市場分析中對各項(xiàng)目成交客戶情況： 1）深圳客戶為目前惠陽房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)； 2）隨著時(shí)間的推移，大亞灣（惠陽）房地產(chǎn)市場將吸引更多的深圳客戶進(jìn)行置業(yè)； 所以，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要為深圳客戶，根據(jù)我司對在售幾個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)及本項(xiàng)目地塊的預(yù)估，下面針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行如下細(xì)分:本區(qū)域市場（25％）：周邊企業(yè): 年齡結(jié)構(gòu)為25～35歲，附近企業(yè)員工及管理階層；區(qū)域市場投資者：看好片區(qū)發(fā)展形式及整體經(jīng)濟(jì)上升空間。 深圳區(qū)域市場（75％）：專業(yè)投資者：看好片區(qū)市場發(fā)展前景，專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的人群；為父母購房置業(yè)者：在深圳已有房，但為了給父母營造一個(gè)更好的居住環(huán)境而置業(yè)的人；用于將來居?。耗壳坝性S多深圳企業(yè)在未來幾年內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將作調(diào)整，部分為以后作打算人群；經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對弱勢的人群：這部分人群無更強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力在深圳購房，從地緣及發(fā)展前景考慮在此置業(yè)。置業(yè)客戶群比例： 針對以上客戶群，本項(xiàng)目在推廣中需要對客戶進(jìn)行正確的引導(dǎo)，努力將項(xiàng)目打造成為大亞灣的精品樓盤。五、項(xiàng)目營銷推廣策略導(dǎo)入企業(yè)理念 企業(yè)理念是指導(dǎo)企業(yè)決策的基礎(chǔ)，是企業(yè)的靈魂。在項(xiàng)目營銷過程中要有勇于創(chuàng)新的意識(shí)。在目前和未來的市場，要想使自已的產(chǎn)品有差異性，就必須勇于創(chuàng)新和冒險(xiǎn)。只有這樣才能領(lǐng)導(dǎo)市場“潮流”，樹立獨(dú)具個(gè)性的品牌形象。樹立公司形象的同時(shí)樹立項(xiàng)目“精品”意識(shí)；在“新城麗都”項(xiàng)目開發(fā)過程中，要求參與該項(xiàng)目的企業(yè)、協(xié)作單位都要樹立“精品”意識(shí)，把這種意識(shí)升華成理念，指導(dǎo)和統(tǒng)籌每一個(gè)工作環(huán)節(jié)和層面，從細(xì)部做起。 項(xiàng)目形象包裝，樹立“塑造品牌”之行動(dòng)要善于運(yùn)用各種媒介的傳播和社會(huì)“口碑”。“塑造品牌”形象要善于造勢，除努力制作“精品”外，要把信息傳達(dá)給消費(fèi)者，讓人們知道它是“精品”，這就要善于運(yùn)用“無勢造勢”、“有勢借勢”的策略，“勢乃人氣、勢乃財(cái)氣”、“不要霸氣十足，要親和力強(qiáng)”最終達(dá)到形成企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)知名度的升華，使“品牌”成為“名牌”。市場營銷戰(zhàn)略市場營銷：中國走過了“示銷”、“推銷”、“營銷整合”。這顯現(xiàn)了市場演變的過程。目前房地產(chǎn)市場，近兩年出現(xiàn)了聲勢浩大的“豪宅之爭”和婉約動(dòng)人的“外型風(fēng)情”交相呼應(yīng)，“望湖看水”的視覺與“高尚會(huì)所”此起彼伏，眾多的營銷概念，使消費(fèi)者從沖動(dòng)購買到今天的理性回歸，說明市場在成熟，消費(fèi)者在成熟。 面對今天的市場，如果用簡單的概念或靠炒作去實(shí)施營銷活動(dòng)，那么后果將會(huì)危險(xiǎn)的。 我們的營銷戰(zhàn)略構(gòu)思是基于市場，靠打動(dòng)消費(fèi)者“心”的震撼力促動(dòng)銷售。盡管我們充滿了激情，創(chuàng)意策劃該項(xiàng)目，但激情只是創(chuàng)意策劃的源泉，代替不
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