【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 滿足 對(duì) 居住 品質(zhì)要 求 較高的客戶群體 。 因此， 本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品 的形象定位建議為 “ 城市 高尚 住宅 ” 。 (二 )客戶 定位 建議本項(xiàng)目客戶定位為 中高 收入 人群 、政府官員、對(duì)區(qū)域認(rèn)可 的 改善型客戶、部分 首次置業(yè)的年輕時(shí)尚群體 。 (三 )產(chǎn)品 定位 小高層 設(shè)計(jì)多以舒適的三居、四居室為主，高層以兩居室、普通的三居室為主在面積中滿足對(duì)功能及舒適的雙重要求。 (四 )價(jià)格定位 考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平， 以及目前市場(chǎng)現(xiàn)狀， 保守建議本項(xiàng)目 住宅 5300 元 /平方米、辦公 按 8000 元 /平米 ， 公寓按 6500 元 /平米， 商業(yè)按 20210 元 /平米 。 中鐵置業(yè)邯鄲叢臺(tái)新城項(xiàng)目預(yù)報(bào)行性研究報(bào)告 17 五、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一） 測(cè)算 依據(jù)與前提 項(xiàng)目總占地面積為 1600 畝（ 1113172 平方米）， 目前省建投已經(jīng)做出了初步規(guī)劃，土地分塊出讓， 本次 按第一期 擬 取得地塊一，約 630 畝 土地測(cè)算（指標(biāo)見附表一）。 中鐵置業(yè)與河北省建投集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)該項(xiàng)目。 項(xiàng)目 一期 按分兩 次 撥付土地款（ 240 萬(wàn)元 /畝估算）計(jì)算。 項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)順利，規(guī)劃審批及施工建設(shè)以正常周期推算。 此次的計(jì)容建筑面積，住宅、辦公和 商業(yè) 的可售面積、配套公建面積是 根據(jù)有關(guān)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定測(cè)算的 ,實(shí)際數(shù)據(jù)需取得 規(guī)劃條件 后，進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)論證和產(chǎn)品定位報(bào)批確認(rèn)后為準(zhǔn)。 本測(cè)算按集團(tuán)公司的測(cè)算工具表進(jìn)行。 （二）測(cè)算結(jié)果 地價(jià)指標(biāo)表（一期） 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 數(shù)值（萬(wàn)元） 預(yù)計(jì)土地出讓金（ 240萬(wàn) /畝） 151,440 土地出讓金折合樓面地價(jià)（元 /m2） 1022 契稅（萬(wàn)元） 6,058 印花稅（萬(wàn)元） 76 預(yù)計(jì)總成交地價(jià)款（萬(wàn)元，含契稅、印花稅等） 157,573 項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)值 總投資額（億元） 中鐵置業(yè)邯鄲叢臺(tái)新城項(xiàng)目預(yù)報(bào)行性研究報(bào)告 18 開發(fā)成本（億元） 總收入（億元） 利潤(rùn)總額（億元） 凈利潤(rùn)（億元） 毛利率 % 股東借款及注冊(cè)資本金（億元） 其中：土地付現(xiàn)成本（億元） 靜態(tài)自有資金年凈收益率（ %） % 自有資金靜態(tài)投資回收期（年） 全投資內(nèi)部收益率（ %） % 全投資動(dòng)態(tài)回收期（年） 自有資金內(nèi)部收益率 % 銀行貸款（億元） 銀行貸款占開發(fā) 土地款比例 % 年去化量（㎡） 歸屬置業(yè)的股東借款及注冊(cè)資本金 (億元 ) 置業(yè)自有資金投資收益率 % 置業(yè)自有資金年均投資收益率 % 六、結(jié)論與建議 (一 )、結(jié)論 從地理位置方面來(lái)看，本項(xiàng)目位于 邯鄲市的二環(huán)核心區(qū)內(nèi) ， 項(xiàng)目 周邊學(xué)校、銀行、交通等相關(guān)配套設(shè)施齊全， 交通便利 ，地塊屬于 稀缺資源 。 區(qū)域內(nèi) 如此大的地塊在邯鄲市已屬 稀缺資源 ，可以借助中鐵置業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)打造一個(gè)大盤 。 本項(xiàng)目 初步 以 住宅、商業(yè)、寫字樓等 物業(yè)形態(tài)規(guī)劃的 方案 ， 在項(xiàng)目進(jìn)展上要加以控制在 合理 的水平，以達(dá)到集團(tuán)要求的盈利標(biāo)準(zhǔn) 。 ， 項(xiàng)目在注入啟動(dòng)資金后，可實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。 (二 )、 建議 建議高度關(guān)注該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)和土地出讓程序。 提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)速率，降低自持物業(yè) 比例，減少 投資風(fēng)險(xiǎn) 。 項(xiàng)目 周邊可供地塊少，屬稀缺資源，加上中鐵置業(yè)的企業(yè)實(shí)力，打造出跳出 中鐵置業(yè)邯鄲叢臺(tái)新城項(xiàng)目預(yù)報(bào)行性研究報(bào)告 19 區(qū)域市場(chǎng)的高檔產(chǎn)品，降低低品質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力過大的局面。 (三 )、重大風(fēng)險(xiǎn)提示 項(xiàng)目 原來(lái)由省建投與邯鄲市有關(guān)部門就整體規(guī)劃達(dá)成了初步共識(shí)，但其規(guī)劃中 商業(yè)、寫字樓等類型 物業(yè)過多，在土地取得過程中應(yīng)與 有關(guān)部門就總體規(guī)劃進(jìn)行充分溝通， 按 符合我方 的 規(guī)劃 條件取得 土地。 附表 11 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 用 地 指 標(biāo) 地塊一 總地塊 占地面積 420962 1113172 建筑面積 總建面 地上 1481760 地下 399434 867492 容 積 率 住 宅 1144800 公 寓 62021 62021 保 障 房 127200 292300 商 業(yè) 81480 350404 寫 字 樓 48000 74920 公 建 18280 41861 學(xué) 校 0 17740 中鐵置業(yè)邯鄲叢臺(tái)新城項(xiàng)目預(yù)報(bào)行性研究報(bào)告 20 附表 1用地與規(guī)劃指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 備注 一 總占地面積（㎡ ) 按規(guī)劃意見書填寫 1 其中：代征城市公共用地（㎡ ) 0 按規(guī)劃意見書填寫 代征道路用地（㎡ ) 按規(guī)劃意見書填寫 代征綠化用地（㎡ ) 按規(guī)劃意見書填寫 2 建設(shè)用地（㎡ ) 商品住宅用地 （㎡ ) 保障性住房用地（㎡ ) 兩限房、廉租房、公租房等 寫字樓用地（㎡ ) 純商業(yè)用地 酒店用地 托幼用地（㎡ ) 小學(xué)用地（㎡ ) 回遷房用地（㎡ ) 3 建設(shè)用地面積折算（畝） 商品住宅用地（畝 ) 保障性住房用地（畝 ) 寫字樓用地（畝 ) 商業(yè)用地（畝） 酒店用地（畝） 托幼用地（畝 ) 小學(xué)用地（畝 ) 回遷房用地（畝 ) 二 主要規(guī)劃要求 容積率 居住 寫字樓 純商業(yè) 酒店 回遷房 建筑密度 綜合建筑密度 商品住宅 22% 保障性住房 0% 寫字樓 0% 純商業(yè) 0% 酒店 0% 回遷房 0% 綠地率≥ 35% 限高（米） 0 中鐵置業(yè)邯鄲叢臺(tái)新城項(xiàng)目預(yù)報(bào)行性研究報(bào)告 21 商品住宅（米 ) 0 按規(guī)劃意見書填寫 保障性住房（米 ) 0 按規(guī)劃意見書填寫 寫字樓（米 ) 0 按規(guī)劃意見書填寫 純商業(yè)（米 ) 0 按規(guī)劃意見書填寫 酒店（米 ) 0 按規(guī)劃意見書填寫 回遷房（米 ) 0 按規(guī)劃意見書填寫 三 規(guī)劃建筑面積 1 總建筑面積（㎡ ) 2 地上建筑部分（㎡ ) 商品住宅（㎡ ) 小高層 高層 公寓 保障性住房 寫字樓（㎡ ) 純商業(yè)（㎡ ) 酒店（㎡ ) 公建配套（㎡ ) 托幼（㎡ ) 小學(xué)（㎡ ) 中學(xué)（㎡ ) 居委會(huì)、派出所等公共配套用房 （㎡） 設(shè)計(jì)部提供（千人指標(biāo)） 底商（㎡） 設(shè)計(jì)部提供（千人指標(biāo)） 其它（㎡） 回遷房（㎡） 3 地下建筑面積（㎡ ) 地下可售車庫(kù)（㎡ ) 車位面積鏈接到輸入值 設(shè)備管理用房（㎡ ) 設(shè)計(jì)部提供 地下商業(yè)（㎡ ) 人防（㎡） 設(shè)計(jì)部提供 人防物資庫(kù)（㎡） 設(shè)計(jì)部提供 人掩（㎡ ) 設(shè)計(jì)部提供 (小區(qū)人數(shù) *人均面積 ) 四 預(yù)計(jì)地上可售面積 商品住宅（㎡ ) 小高層住宅（㎡ ) 高層住宅（㎡ ) 公寓 （㎡ ) 保障性住房（㎡ ) 寫字樓（㎡ ) 純商業(yè)（㎡ ) 酒店（㎡ ) 中鐵置業(yè)邯鄲叢臺(tái)新城項(xiàng)目預(yù)報(bào)行性研究報(bào)告 22 底商（㎡ ) 回遷房（㎡） 五 停車位數(shù)量 商品住宅（戶） 12068 戶均面積鏈接到輸入值 停車位總量（個(gè)） 9820 商品住宅停車位（個(gè)） 8448 比例鏈接到輸入值 保障性住房車位（個(gè)） 1060 保障性住房的建筑面積 /戶均面積 *位比例 寫字樓停車位（個(gè)） 312 65 個(gè) /10000 平米 商業(yè)停車位（個(gè)） 0 65 個(gè) /10000 平米 酒店停車位（個(gè)） 0 65 個(gè) /10000 平米 回遷房（個(gè)） 0 回遷房的建筑面積 /戶均面積*車位比例 地上停車位總量（