【文章內(nèi)容簡介】 居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)服務(wù)業(yè)b) ㎡/人計，租賃(購買)，可得三年內(nèi)西安市寫字樓需求面積如表213：表213年份2005年2006年2007年數(shù)量（㎡）138060015600001762800(5) 兩年后寫字樓供需對比情況分析2005年，總供給量1036514平米，總需求為1380600平米。預(yù)計到2007年，西安市場寫字樓供給量將達(dá)到2000700平米，需求量將達(dá)到1762800平米，考慮空置率后，得如下分析：有效供給為1541739萬平米　目前典型項目概況檸檬公寓均價：3800元/㎡　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶建筑面積：30000㎡　　　　　　　　供電系統(tǒng)：雙回路總戶數(shù)：300 　　供水系統(tǒng)：市政水網(wǎng)裝修程度：精裝 　　采暖空調(diào)系統(tǒng)：集中供暖外墻：高級釉面條形磚，局部外墻涂料，線飾 內(nèi)墻：水泥壓光　　　　　　　　　　門窗：項目位置：南二環(huán)含光路什字(二環(huán)內(nèi))開發(fā)商：西安煜豐地產(chǎn)項目簡介：檸檬公寓，小戶型潮流版，現(xiàn)代都市叢林的心靈物語。獨占南二環(huán)、含光路繁華什字，以28層的絕對高度俯瞰都市美景，在四周濃厚人文氛圍中偃仰高歌。4090平米個性空間，300戶時尚新銳，演繹生活多幕新鮮喜劇。檸檬公寓，一個特立獨行、無法復(fù)制的青年生活特區(qū)，城市美麗風(fēng)景線。幸福時光均價：3300元/㎡項目位置：西安市電子正街　　　　　　　開發(fā)商：長建房產(chǎn)裝修程度：毛坯　　　　　　　　　　　　綠化率：40%建筑面積：55000㎡　　　　　　　　　　總戶數(shù)：511門窗：入門為高級三防門；室內(nèi)預(yù)留門洞；外窗為塑鋼窗外墻：鋪砌高級面磚供電系統(tǒng)：卡式電表、室內(nèi)線路暗裝數(shù)設(shè)、開關(guān)、插座安培裝到位供水系統(tǒng)：24小時熱水　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶采暖空調(diào)系統(tǒng)：地板輻射集中供暖，分戶計量通訊系統(tǒng)：單路電話接入，客廳、主臥各預(yù)留插座電梯設(shè)備：10部名牌電梯項目簡介：項目周圍有電子正街、南二環(huán)、小寨、吉祥路和西高新繁華街區(qū)環(huán)饒，生活、交通條件便利。該項目由兩棟板、塔高層樓組成，社區(qū)內(nèi)有與4000平方米中心庭院、2000平方米樓前綠化。為全封閉智能社區(qū)，集中供暖，人車分流。摩登BOBO:均價：4800元/㎡項目位置：高新區(qū)白沙路與科創(chuàng)路什字東北角開發(fā)商：陜西文華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：21000㎡綠化率：30%　　　　　　　　　總戶數(shù)：246戶裝修程度：精裝修 門窗：智能門供電系統(tǒng)：雙回路 供水系統(tǒng)：24小時熱水供氣系統(tǒng)：天然氣 通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶項目簡介：摩登bobo為文華地產(chǎn)的摩登系列，由江都建筑承建，設(shè)地上18層，地下一層，兩個單元各配兩部高速電梯。一層設(shè)為商鋪，為業(yè)主提供豐富的休閑購物空間。整體設(shè)計為德式風(fēng)格，簡約，大方，國際。深褐色陶土磚外立面，美觀，舒適。充分利用建筑光影的自然條件，搭配空中陽光盒子，集景觀，燈光設(shè)計為一體，體現(xiàn)社區(qū)的卓然氣質(zhì)。入口門廳大堂與外景觀設(shè)計合并，將湖外景觀引入室內(nèi)，極簡主義造景原理與現(xiàn)代日式禪風(fēng)意境巧妙結(jié)合，移步換景，為bobo景觀系統(tǒng)憑添無限魅力。更有密封的舍區(qū)花園及清新優(yōu)美水幕墻，體現(xiàn)知性建筑，質(zhì)感生活的本質(zhì)。裝修選用德國品牌建材，又著名空間設(shè)計師為每一套戶型設(shè)計精裝方案，由內(nèi)而外提升項目精品價值，確保社區(qū)的精品風(fēng)范。我愛我家特Ⅱ號均價：3600元/㎡項目位置：電子正街中段開發(fā)商：西安蒂森實業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積：14090㎡總建筑面積：33148㎡總戶數(shù)：672戶項目簡介：我愛我家特Ⅱ號，由1棟26層雙塔式聯(lián)體高層組成，，整棟樓均框架剪力墻的建筑結(jié)構(gòu)。部分封閉陽臺，通風(fēng)與采光俱佳。㎡~㎡的六種精品小戶型，戶型設(shè)計全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨立廚房。可根據(jù)具體需要自由分割組合。項目位居電子城成熟地段，周邊超市、銀行、餐飲、娛樂等一應(yīng)俱全。知名高校林立，交通便利。未來升值潛力巨大，十分適合業(yè)主作投資之用。開發(fā)商提供不同標(biāo)準(zhǔn)的裝修風(fēng)格，以滿足業(yè)主的裝修要求。社區(qū)內(nèi)有籃球場、羽毛球場、高爾夫練習(xí)場等運動設(shè)施，是目前市場上唯一擁有10000㎡中心花園的精品絕版小戶型。長安國際廣場均價：12000元/㎡項目位置：南門廣場西南角開發(fā)商：西安房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司建筑面積：266620㎡物業(yè)管理：美國仲量聯(lián)行項目簡介：長安國際廣場由七棟錯落有致的現(xiàn)代建筑組成，功能組合以國際化城市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)，功能形態(tài)涉及國際甲級金融寫字樓、五星級酒店、國際極品公寓、現(xiàn)代城市商業(yè)摩（MALL），國際名品專賣店、國際連鎖會員專享式俱樂部等，在強大完善的功能組合的基礎(chǔ)上項目更將引進(jìn)全球著名的酒店物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理，真正實現(xiàn)了西部首例超大規(guī)模酒店化社區(qū)。國際金融中心由四棟11層45米高的建筑單體組成，獨棟建筑面積約13000㎡，每棟使用完全獨立出口，下設(shè)地下停車場，總建筑面積約55000㎡。國際金融中心地下設(shè)有銀行專屬金庫和銀行辦公用房，金庫使用面積150㎡，設(shè)專用電梯一部，地上一層銀行大堂與一層商場相連（可分開使用）。地上二層為商業(yè)用房，三至十層為辦公用房，二層屋面為上人屋面，設(shè)有噴泉、水池等景觀。海星城市廣場均價：5400元/㎡項目位置：西高新科技路37號(二、三環(huán)之間)開發(fā)商：西安海星房地產(chǎn)綜合公司建筑面積：　　　　　　　　　占地面積：20754㎡容積率：　　　　　　　　　　　　綠化率：20%物業(yè)管理：香港戴德梁行通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶　電梯設(shè)備：德國蒂森克虜伯采暖空調(diào)系統(tǒng)：高新區(qū)熱力中心管網(wǎng)集中供熱　　　　　供水系統(tǒng)：24小時熱水外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚裝修程度：公共部分精裝修　　　　　　內(nèi)墻：走廊：日本SKK乳膠漆門窗：西飛鋁合金中空玻璃車位：543　　　　　　　　　　　　　 車位價：79萬項目簡介：海星城市廣場是高新區(qū)核心地段最具魅力的純商務(wù)綜合建筑，功能組合以國際化都市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)。功能形態(tài)涉及商務(wù)中心，酒店是寫字間，國際行政中心，商務(wù)酒店，購物中心，都市會館等，還有一個恒溫泳池。裕朗國際均價：4400元/㎡項目位置：東二路183號（民生百貨南側(cè)）開發(fā)商：陜西裕華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：60000㎡物業(yè)管理：深圳振業(yè)項目簡介：裕朗國際地處西安市著名的商業(yè)街區(qū)——解放路，緊鄰規(guī)劃中的大型商業(yè)廣場——正大廣場，與西安傳統(tǒng)大型百貨公司——民生百貨僅一街之隔。項目周邊生活和商業(yè)配套成熟，道路狀況良好，交通十分便利。一層——五層為裙樓，六層——十四層為塔樓部分，裙樓三層四層作酒店配套,五層為酒店客房，六層為機(jī)動層，具體可根據(jù)設(shè)計要求和酒店管理公司意見適當(dāng)調(diào)整，六樓以上為酒店式公寓老三屆 世紀(jì)星大廈均價：6050元/㎡項目位置：西安市二環(huán)南路88號開發(fā)商：陜西克力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑面積：50000㎡項目簡介：世紀(jì)星大廈總建筑面積5萬㎡左右，地型為L型，它是集辦公、商務(wù)于一體的多功能甲級5A智能涉外專業(yè)寫字樓，大廈的設(shè)計線條流暢，外立面裝飾使用玻璃幕墻和進(jìn)口純鋁板，充分體現(xiàn)了時代感，體現(xiàn)出高科技流派的設(shè)計。高新國際商務(wù)中心數(shù)碼大廈項目位置：高新路與科技路交匯處開發(fā)商：天地源建筑面積：140000㎡物業(yè)管理：美國仲量聯(lián)行項目簡介：坐落于西安高新開發(fā)區(qū)交通和商務(wù)樞位置，高新區(qū)CBD門戶，高新路與科技路交匯的西北角。是西安規(guī)模最大、功能最完善的綜合項目，總建筑面積近14萬平方米。擁有數(shù)碼大廈、國際會議中心、天幕闊景國際豪邸、高新購物中心、國際商務(wù)俱樂部、經(jīng)理人沙龍等配套設(shè)施。 高新國際商務(wù)中心主樓數(shù)碼大廈是目前高新區(qū)內(nèi)最高建筑，是建設(shè)部智能化3星示范性寫字樓大廈，擁有領(lǐng)先的數(shù)字化辦公設(shè)施。國際會議中心擁有高新區(qū)內(nèi)唯一的資訊科技展覽中心和多功能會議中心，能滿足各種層次的展示需求和會務(wù)需求。天幕闊景國際豪邸，為國內(nèi)外各界人士提供高檔的居住場所，每戶建筑面積25134~，生活配套設(shè)施齊全，會所中各種設(shè)施豐富會面，擁有全城最大室內(nèi)陽光天頂泳池。高新購物中心擁有高新區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的高檔商貿(mào)中心。數(shù)碼大廈頂層的觀光回廊是西安市內(nèi)目前唯一的超高層觀景大廳。經(jīng)發(fā)大廈均價：5500元/㎡項目位置：鳳城二路和未央路交匯處(北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，二、三環(huán)之間)開發(fā)商：經(jīng)發(fā)地產(chǎn)建筑面積：50000㎡項目簡介：經(jīng)發(fā)大廈按國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，總建筑面積50000余平方米，共26層，建成后將成為北城地標(biāo)性建筑，并為優(yōu)秀企業(yè)提供現(xiàn)代化、高品質(zhì)的商務(wù)辦公環(huán)境，同時成為城市新中心崛起的正經(jīng)樞紐和信息樞紐。　項目SWOT分析 優(yōu)勢分析（S因素）a) 中貿(mào)公司此前已經(jīng)開發(fā)過一些寫字樓，對寫字樓的開發(fā)與經(jīng)營積累了一定的經(jīng)驗，這些經(jīng)驗可以運用到本項目上，使項目成功更有把握。b) 可以通過中貿(mào)公司的一些渠道，吸引一部分政府性事業(yè)部門來此辦公，提前確定下來并加以宣傳，這對吸引其他客戶，進(jìn)行下一步租售工作會有很大幫助。c) 充足的車位、大規(guī)模的綠化、生態(tài)辦公的理念是我們宣傳的重點，是我們吸引客戶的突破口，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和完善的配套是我們留住客戶的落腳點。d) 規(guī)劃中的西安地鐵二號線，西安北站——韋曲，貫穿西安市中軸線，且將在友誼路上設(shè)站點；五號線，紡織城火車站——六村堡也將貫穿友誼西路，而本項目恰好位于西安市中軸線與友誼西路交匯處，在未來的交通優(yōu)勢讓其他地段無法比擬。 項目劣勢（W因素）開發(fā)商資金實力有限，如果項目前期銷售工作不理想，將對項目后期的開發(fā)產(chǎn)生不利影響，給開發(fā)商帶來沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。 機(jī)會分析（O因素）a）西安市經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，辦公用房的需求越來越大。b）項目地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，且與北側(cè)“長安國際廣場”交相輝映，共同打造西安首席辦公區(qū)。c）隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，居住區(qū)離市中心越來越遠(yuǎn)，致使許多人把大量的時間耗費在上下班途中，讓人身心俱疲。所以，在單位附近有一套小一點的住房就成了一部分在城里工作，在城外居住的人的客觀需要，加之項目所在地周邊，將來勢必成為西安市又一寫字樓集中區(qū)，所以，無論是自用還是投資，小戶型住宅在此地的需求前景不可限量。d）項目周邊還有不少居民區(qū)，再加上項目本身和周邊寫字樓提供的人流量，可以為項目配套的運動休閑設(shè)施、便利店、餐飲店等提供充足的客源。 威脅分析（T因素）a) 既然項目開發(fā)前景看好，且項目周邊還存在一些未改造的城中村，隨著舊城改造的進(jìn)行，這里勢必將成為投資的熱點，引發(fā)投資熱潮，極有可能使寫字樓市場供大于求，對本項目的銷售產(chǎn)生不利影響。b) 周邊同類型物業(yè)的競爭威脅。如北邊的長安國際廣場，離我們最近，無論從規(guī)模上，還是軟硬件配套上，在西安市都首屈一指，而且就目前情況來看，租金水平并不高，雖然我們在客戶目標(biāo)定位上有一定差別，但仍會對我們造成一定沖擊。 結(jié)論與建議根據(jù)以上的分析，參考本項目的具體情況，建議本項目的物業(yè)形態(tài)做成寫字樓和住宅的組合，住宅低層臨街部分配一些商業(yè)設(shè)施，再加上必要的配套服務(wù)設(shè)施，著力在調(diào)查中體現(xiàn)出的，目前市場上普遍對寫字樓不滿的地方，如車位少、電梯等候時間長、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備不能滿足要求、員工吃飯問題難以解決等不足方面下功夫，可以考慮配置一個員工餐廳，書吧，健身房，便利店等服務(wù)性設(shè)施，做到人無我有，人有我精?！№椖康氖袌龆ㄎ弧№椖啃蜗蠖ㄎ豁椖克诘亍祥T廣場外，是西安城市的門戶，是西安展示對外形象的一個窗口，考慮到本項目的具體情況，建議本項目的形象應(yīng)該與南門這個小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風(fēng)格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時代同步的精神風(fēng)貌，同時還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊?，F(xiàn)代感，就是我們的項目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的軟、硬件環(huán)境，包括一流的物業(yè)管理和完善的服務(wù)，星級酒店大堂以及5A寫字樓品質(zhì)，這才能與南門廣場的地位相匹配。古典元素最好以唐風(fēng)格為主，因為在古代，唐長安城是當(dāng)時世界上最著名的城市之一。古典與現(xiàn)代的完美統(tǒng)一會體現(xiàn)我們的特色，在這個商戰(zhàn)如云的時代，單靠玻璃幕墻，先進(jìn)技術(shù)是不可能永遠(yuǎn)代表現(xiàn)代，在競爭中保持領(lǐng)先的，因為技術(shù)無止境，現(xiàn)代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來的東西已經(jīng)被證明是經(jīng)久不衰的，而且根據(jù)西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內(nèi)將主要以唐皇城為主要風(fēng)格，我們這樣的設(shè)計，可以順應(yīng)時代潮流，在設(shè)計上占盡先機(jī)，為日后的競爭打下良好基礎(chǔ)。　目標(biāo)客戶群定位寫字樓：大中型企業(yè)為主，小型企業(yè)為輔，不刻意追求公司規(guī)模，名氣。住宅：本項目住宅以中小戶型為主，主要銷售對象為剛剛工作不久，有一定積蓄，追求個性與獨立的白領(lǐng)，一部分SOHO一族以及部分做房地產(chǎn)投資的人群。商鋪：底層目標(biāo)客戶為銀行、電信等需要營業(yè)廳的客戶，二、三層重點為便利店和餐飲店　項目經(jīng)營模式定位住宅交房標(biāo)準(zhǔn)為廚衛(wèi)簡裝，毛墻毛地，各種市政設(shè)施配套設(shè)施達(dá)到使用條件，盡可能為消費者節(jié)省成本，也可以按照消費者的要求，提供菜單式裝修，甚至提供空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的購買和搬運服務(wù)。商業(yè)裙房為滿足不同客戶的要求，也以毛墻毛地為標(biāo)準(zhǔn)，各種管線到位，可以使用。寫字樓為本項目的重點產(chǎn)品，將以一流的軟硬件環(huán)境為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。當(dāng)設(shè)計、施工、土地已受市場支配時，項目將走向同質(zhì)化，而這時我們的競爭力就回歸于服務(wù)——物業(yè)管理，是構(gòu)成項目品質(zhì)的重要組成部分。目前市場上各種樓盤，無論是住宅還是寫字樓，都把物業(yè)管理作為吸引消費者的重要手段之一。如“就掌燈”就邀請全國有名的“萬科物業(yè)”來管理整個項目；在