【正文】 33878599其中辦公樓所占比重%%%實(shí)際銷售額（萬(wàn)元）472204513468542851別墅、高檔公寓491635206834009辦公樓582013981163575商業(yè)用房438051408035011其中辦公樓所占比重%%%商品房預(yù)售面積(㎡)674407610198523516別墅、高檔公寓35000950521022辦公樓8594121482800商業(yè)用房133232911829557其中辦公樓所占比重%%%商品房空置面積(㎡)508233571417638528別墅、高檔公寓438842134251846辦公樓1381855423759352商業(yè)用房215524687948520其中辦公樓所占比重%%%資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)表21可以得出，寫字樓的投資額在近幾年持續(xù)上升，2003年的增幅達(dá)到了49%，隨著投資的上漲，寫字樓的平均售價(jià)也一路飆升，從2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，別墅、高檔公寓的價(jià)格卻是一路走低，同時(shí)，辦公樓空置率的下降也可以顯示出市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求的增長(zhǎng)。（3）中高住宅需求上升從今年一季度房屋銷售情況看，受去年下半年出臺(tái)的土地政策以及用地緊缺等因素影響，高檔住宅（包括別墅和高檔公寓）盡管每平方米售價(jià)4000元以上，但需求仍呈上升趨勢(shì)。商品房?jī)r(jià)格上漲也刺激了二手房?jī)r(jià)格上漲。商品房銷售價(jià)格以每平方米2850元收盤。1到9月份，%。建筑業(yè)：，%；，%；，%%。在買家持續(xù)觀望的淡市壓力下，賣家開(kāi)始調(diào)整待售房屋的利潤(rùn)回報(bào)預(yù)期：3月初，過(guò)半的受訪者對(duì)獲利6至8成充滿期待，更有近3成人希望獲利9成以上；到了4月份，3至5成的投資回報(bào)成了最多人的預(yù)期。（5）6月1日開(kāi)始對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)。自2005年3月17日起，取消商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理。局部地區(qū)一些人群購(gòu)買房地產(chǎn)不是為改善居住，而是為賺取升值倒賣的收益，這些人群通過(guò)大量購(gòu)買拉高房地產(chǎn)價(jià)格，造成普通居民的房地產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期及追漲性購(gòu)買，從而形成價(jià)格上漲引發(fā)的價(jià)格上漲。進(jìn)出口相抵，順差166億美元。%，%，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)44%。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強(qiáng)?！】尚行匝芯康木幹埔罁?jù)（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策（2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（3）《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則（4）《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》（5）《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（6）《全國(guó)統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）》（7）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)提供的其他有關(guān)資料（9）現(xiàn)場(chǎng)勘察報(bào)告及市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（10）行業(yè)市場(chǎng)目前的平均情況第二章　市場(chǎng)分析　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)　全國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況分析2004年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。，分兩期建設(shè)，一期建設(shè)面積103940㎡，㎡。然后運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)方法，對(duì)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，包括對(duì)方案的盈利能力、清償能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行全面分析，最后得出本方案的綜合評(píng)價(jià)與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，可行性研究，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)AbstractThis thesis is the Facility Study of Real estate. To an large construction investment, the Facility Study is very important and the method of science, standing at an objective and impartial viewment, from the analysis to the circumstance of macroeconomics of Nation, Shaanxi province and Xi39?！〗ㄔO(shè)單位概況本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商中貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)有限公司的子公司，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，%。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。水泥、冶金等行業(yè)投資繼續(xù)得到抑制。在一些出口大省，一般貿(mào)易出口高速增長(zhǎng)，私營(yíng)企業(yè)出口高速增長(zhǎng)，進(jìn)料加工進(jìn)口快速增長(zhǎng)，一般貿(mào)易和來(lái)料加工進(jìn)口下降，出現(xiàn)了新的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引銀行資金卷入房地產(chǎn)投機(jī)狂潮，非到泡沫高漲到不能再支撐下去或宏觀政策當(dāng)局對(duì)其采取制止性措施，泡沫膨脹不會(huì)自己停歇，一直會(huì)上漲到崩潰為止。商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量。三、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。在如此多的調(diào)控政策出臺(tái)后，全國(guó)房地產(chǎn)屆一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，褒貶不一。另一方面，使獲得土地和資金的難度增大，是房地產(chǎn)投資成本升高，抬高了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)也會(huì)起到積極作用。建筑企業(yè)效益有所提高，按施工產(chǎn)值計(jì)算，增長(zhǎng)17%。1到9月。其中，住宅類每平方米2710元，%；非住宅類每平方米5730元，%；“二手房”%。從調(diào)查看，今年一季度我市二手房交易地段范圍明顯擴(kuò)大；廣大工薪階層面對(duì)商品房地段選擇面較窄、價(jià)格高等因素，紛紛進(jìn)入二手房市場(chǎng)。目前西安城區(qū)人口已近400萬(wàn)，中高收入戶以及部分外來(lái)人口住房消費(fèi)熱情高漲，成了買房的主力軍。這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也是相吻合的。(2) 西安市寫字樓供給預(yù)測(cè)：近年來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，GDP增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期，城市規(guī)模也隨之迅速擴(kuò)大，寫字樓，商鋪等建設(shè)日趨升溫，除在原有寫字樓成熟地區(qū)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)外，北郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)不容小視，增長(zhǎng)率分別達(dá)到了100%%。表210面積㎡5以下510101515以上比例%%%%人均辦公面積=∑各選項(xiàng)平均數(shù)（5以下取3，15以上取18）各選項(xiàng)所占比例可得，㎡。該項(xiàng)目由兩棟板、塔高層樓組成，社區(qū)內(nèi)有與4000平方米中心庭院、2000平方米樓前綠化。更有密封的舍區(qū)花園及清新優(yōu)美水幕墻，體現(xiàn)知性建筑，質(zhì)感生活的本質(zhì)。未來(lái)升值潛力巨大，十分適合業(yè)主作投資之用。海星城市廣場(chǎng)均價(jià)：5400元/㎡項(xiàng)目位置：西高新科技路37號(hào)(二、三環(huán)之間)開(kāi)發(fā)商：西安海星房地產(chǎn)綜合公司建筑面積：　　　　　　　　　占地面積：20754㎡容積率：　　　　　　　　　　　　綠化率：20%物業(yè)管理：香港戴德梁行通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶　電梯設(shè)備：德國(guó)蒂森克虜伯采暖空調(diào)系統(tǒng)：高新區(qū)熱力中心管網(wǎng)集中供熱　　　　　供水系統(tǒng)：24小時(shí)熱水外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚裝修程度：公共部分精裝修　　　　　　內(nèi)墻：走廊：日本SKK乳膠漆門窗：西飛鋁合金中空玻璃車位：543　　　　　　　　　　　　　 車位價(jià)：79萬(wàn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：海星城市廣場(chǎng)是高新區(qū)核心地段最具魅力的純商務(wù)綜合建筑，功能組合以國(guó)際化都市主流商務(wù)模塊為基礎(chǔ)。是西安規(guī)模最大、功能最完善的綜合項(xiàng)目，總建筑面積近14萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商：經(jīng)發(fā)地產(chǎn)建筑面積：50000㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：經(jīng)發(fā)大廈按國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，總建筑面積50000余平方米，共26層，建成后將成為北城地標(biāo)性建筑，并為優(yōu)秀企業(yè)提供現(xiàn)代化、高品質(zhì)的商務(wù)辦公環(huán)境，同時(shí)成為城市新中心崛起的正經(jīng)樞紐和信息樞紐。c）隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，居住區(qū)離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，致使許多人把大量的時(shí)間耗費(fèi)在上下班途中，讓人身心俱疲?，F(xiàn)代感，就是我們的項(xiàng)目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的軟、硬件環(huán)境，包括一流的物業(yè)管理和完善的服務(wù)，星級(jí)酒店大堂以及5A寫字樓品質(zhì)，這才能與南門廣場(chǎng)的地位相匹配。當(dāng)設(shè)計(jì)、施工、土地已受市場(chǎng)支配時(shí)，項(xiàng)目將走向同質(zhì)化，而這時(shí)我們的競(jìng)爭(zhēng)力就回歸于服務(wù)——物業(yè)管理，是構(gòu)成項(xiàng)目品質(zhì)的重要組成部分。求取交易日期調(diào)整系數(shù)：所選樓盤均為在售樓盤，本項(xiàng)目?jī)赡旰蟪鍪?，取通貨膨脹?%， 交易日期調(diào)整系數(shù)為1（1+3%）2＝求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：（以本案為基準(zhǔn)，取100）住宅：我愛(ài)我家特2號(hào)：100/檸檬公寓：100/摩登BOBO：100/寫字樓：長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)：100/101海星城市廣場(chǎng)：100/老三屆 世紀(jì)星：100/經(jīng)發(fā)大廈：100/（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格我愛(ài)我家特2號(hào)：3600100/1＝檸檬公寓：3800100/1＝摩登BOBO：4800100/1＝長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)：13000100/1011＝海星城市廣場(chǎng)：5500100/1＝老三屆 世紀(jì)星：6150100/1＝經(jīng)發(fā)大廈：5500100/1＝（5）本項(xiàng)目定價(jià)將上述比準(zhǔn)價(jià)格去算術(shù)平均數(shù)，作為本項(xiàng)目的售價(jià)：住宅：（++）/3＝4430元/㎡寫字樓：（+++）/4＝8076元/㎡，定價(jià)時(shí)取8088元/㎡車位：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，取市場(chǎng)平均價(jià)格，地上10萬(wàn)元/個(gè)，地下15萬(wàn)元/個(gè)商業(yè)裙房：參考本組住宅、商業(yè)調(diào)查報(bào)告，定價(jià)8000元/㎡第三章　項(xiàng)目建設(shè)條件　項(xiàng)目建設(shè)的自然條件（1） 氣溫：～。　項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于西安市長(zhǎng)安路與友誼路交界處，占地面積為36畝。（3）項(xiàng)目規(guī)劃堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相結(jié)合的原則，注意節(jié)約土地，開(kāi)發(fā)利用空間，提高土地使用效率。　設(shè)計(jì)特點(diǎn)項(xiàng)目地塊中，有一條地裂帶，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)，既是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，也是一個(gè)劣勢(shì)，一方面，地裂帶和規(guī)劃路的存在，讓我們損失了一部分可利用的土地面積，但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們可以充分利用這片空間，進(jìn)行綠化，創(chuàng)造讓其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的景觀優(yōu)勢(shì)，%，為市場(chǎng)上同規(guī)模物業(yè)中最高水平。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)涉及寫字樓、住宅、商場(chǎng)及多功能會(huì)所，為了達(dá)到功能分區(qū)，我們?cè)谧畋倍瞬贾?層的健身、運(yùn)動(dòng)中心，兼做休閑、商務(wù)會(huì)所，規(guī)劃路兩側(cè)是辦公區(qū)，北側(cè)是寫字樓2號(hào)，依地勢(shì)而建，南側(cè)是寫字樓1號(hào)，共分A、B、C、D、E五座。古典元素最好以唐風(fēng)格為主，因?yàn)樵诠糯崎L(zhǎng)安城是當(dāng)時(shí)世界上最著名的城市之一，選擇唐風(fēng)則意味著新時(shí)代的我們將從這里騰飛，走向世界。（7）智能化： 達(dá)到5A?！　〉厣希?30168㎡　　地下：㎡其中：寫字樓總面積：㎡住宅總面積：㎡商業(yè)總面積：㎡多功能中心面積：㎡建筑密度：%綠化率：% 其中：%總戶數(shù)：486戶容積率：車位數(shù)：1065個(gè)　　地上：355個(gè) 地下：710個(gè)第五章　項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排　建設(shè)方式由于該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大。所以，我們首先要營(yíng)造一個(gè)氣氛，讓人們相信南門外將來(lái)會(huì)形成西安市又一個(gè)最佳辦公區(qū)，至少要讓人們把南門外納入自己的辦公地選擇范圍?！〈黉N策略預(yù)計(jì)一期工程銷售許可證可在2006年9月間辦好，之后擇日正式開(kāi)盤銷售，初步定于2006年10月1日國(guó)慶節(jié)開(kāi)盤，利用節(jié)日來(lái)掀起一個(gè)銷售高潮?！≈苯余]寄計(jì)劃本項(xiàng)目系大規(guī)模綜合物業(yè)，故只靠單一的售樓處模式守株待兔，不可能達(dá)到好的銷售效果，我們必須充分調(diào)動(dòng)公司人員的積極性，“全民銷售”，廣泛調(diào)查目標(biāo)客戶的需求，之后向其寄發(fā)項(xiàng)目信息，邀請(qǐng)客戶來(lái)項(xiàng)目參觀或由銷售人員登門拜訪，加強(qiáng)溝通。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一期工程預(yù)售許可證將在2006年三季度辦好，四季度正式開(kāi)盤銷售；二期工程2007年二季度開(kāi)始銷售。　　計(jì)取基礎(chǔ)為房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)和室外工程費(fèi)之和，費(fèi)率為1%。由于本項(xiàng)目以季度為最小計(jì)算期單位，故需算出季度的基準(zhǔn)收益率，經(jīng)計(jì)算得，ic（季度）==% 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費(fèi)用等。 內(nèi)部收益率(IRR)計(jì)算方法為：NPV（IRR）==0, 解方程即可得出IRR。借款償還期為2年，滿足銀行要求的還貸期限。 敏感性分析影響本項(xiàng)目收益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）和銷售收入。15%、177。 資金平衡能力分析由資金來(lái)源與運(yùn)用表（附表9）可以看出，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行期間，本方案具有較好的資金平衡能力，到銷售期結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目累計(jì)盈余資金為32828萬(wàn)元。b) 資本金內(nèi)部收益率資本金稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計(jì)算，%（季度），%（年），大于10%的年基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目是可行的。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) 計(jì)算方法為：NPV=（ic（季度）=%）a) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計(jì)算，為5851萬(wàn)元人民幣。　　包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，取前六項(xiàng)之和乘以3%。 總投資估算據(jù)估算，本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用，詳見(jiàn)附表1。建立自己的項(xiàng)目網(wǎng)站，、搜房網(wǎng)等全國(guó)性網(wǎng)站建立鏈接，詳細(xì)闡述我們的理念，介紹我們的項(xiàng)目。配合公告促銷活動(dòng)，舉辦一些活動(dòng)，如酒會(huì)等，邀請(qǐng)社會(huì)名流，政府官員等出席，肯定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而促成交易?！「嬷A段利用小規(guī)模廣告、工地圍墻、路邊廣告引起人們注意。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)由開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，投入35%的自有資金，分期建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在資金良性運(yùn)做下不斷推出使用合理、配套齊全、適應(yīng)市場(chǎng)需要的精品項(xiàng)目。住宅樓及商業(yè)裙房的外立面要達(dá)到西安市一流水平，20年不落后，50年可改造。我們這樣的設(shè)計(jì)，可以順