【正文】 新國際商務(wù)中心建成14000088　　創(chuàng)業(yè)廣場建成85600　6300　匯德廣場建成40000　4800　財富中心建成　5900續(xù)表24區(qū)域項目名稱現(xiàn)狀面積㎡租金售價　E陽國際建成30000　5500　高科廣場建成39000　6500　西部國際廣場在建124945　6200　麗華科技大廈在建37000　6800　海星城市廣場在建138200　5500　華晶商務(wù)廣場在建23000　4800　西部電子信息大廈在建80000　6000　紫州國際在建27225　4598　天創(chuàng)國際大廈在建57000　5500　豪杰旺座時代廣場在建　　北郊經(jīng)發(fā)大廈在建50000　5500　東方濠景商務(wù)大廈在建43896　　城內(nèi)凱愛大廈建成45000　5600　新時代廣場建成24000　　　金泰豐商務(wù)大廈建成29000366480　裕朗國際在建40120　　　名流天地在建17000　5500曲江會展國際大廈在建67000　3600　國際科技孵化大廈建成24000　3380資料來源：，部分樓盤售樓部通過上表，我們可以得到西安市寫字樓市場的大概售價，見表25：表25區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江售價（元）4525550058603490d) 物業(yè)管理水平物業(yè)管理普遍不能滿足需要，根據(jù)問卷顯示，在不滿意的物業(yè)服務(wù)的11個選項中，電梯等候時間過長，車位數(shù)量不夠，且租金過高，此問題在城內(nèi)尤為嚴(yán)重，還有空調(diào)系統(tǒng)不佳幾項占了多數(shù)，具體見表26：表26項目電梯等候時間車位數(shù)量車位租金空調(diào)系統(tǒng)合計比例%%%%%但在調(diào)查中也能發(fā)現(xiàn)，西安寫字樓市場正在蓬勃發(fā)展，在建的項目如長安國際廣場、經(jīng)發(fā)大廈、海星城市廣場、裕朗國際等項目正在對以上不足之處進(jìn)行完善甚至超越。幸福時光均價：3300元/㎡項目位置：西安市電子正街　　　　　　　開發(fā)商：長建房產(chǎn)裝修程度：毛坯　　　　　　　　　　　　綠化率：40%建筑面積：55000㎡　　　　　　　　　　總戶數(shù)：511門窗：入門為高級三防門；室內(nèi)預(yù)留門洞；外窗為塑鋼窗外墻：鋪砌高級面磚供電系統(tǒng)：卡式電表、室內(nèi)線路暗裝數(shù)設(shè)、開關(guān)、插座安培裝到位供水系統(tǒng)：24小時熱水　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶采暖空調(diào)系統(tǒng)：地板輻射集中供暖，分戶計量通訊系統(tǒng)：單路電話接入，客廳、主臥各預(yù)留插座電梯設(shè)備：10部名牌電梯項目簡介：項目周圍有電子正街、南二環(huán)、小寨、吉祥路和西高新繁華街區(qū)環(huán)饒，生活、交通條件便利。知名高校林立，交通便利。高新國際商務(wù)中心數(shù)碼大廈項目位置：高新路與科技路交匯處開發(fā)商：天地源建筑面積：140000㎡物業(yè)管理：美國仲量聯(lián)行項目簡介：坐落于西安高新開發(fā)區(qū)交通和商務(wù)樞位置，高新區(qū)CBD門戶，高新路與科技路交匯的西北角。b）項目地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，且與北側(cè)“長安國際廣場”交相輝映，共同打造西安首席辦公區(qū)。寫字樓為本項目的重點(diǎn)產(chǎn)品，將以一流的軟硬件環(huán)境為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（8） 降雪：。（7）重視策劃公司、銷售代理、物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計中的作用，參與規(guī)劃方案的制定。現(xiàn)代感，就是我們的項目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的建筑形象，這才能與南門廣場的門戶地位相匹配，而且，寫字樓1號被設(shè)計成階梯狀，既豐富了城市的天際線，又象征我們的事業(yè)蒸蒸日上，前程似錦。總建筑面積：㎡。　購買階段人員銷售集中攻勢，采用一定的促銷策略，如購買寫字間后購買住宅或車位可享有一定折扣等，或讓銷售人員主動登門拜訪?！′N售進(jìn)度安排根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，高層建筑在工程形象進(jìn)度達(dá)到1/3時，方可辦理商品房預(yù)售許可證。根據(jù)現(xiàn)實情況，取i1為當(dāng)期銀行1～%，i2取1%，i3取3%，計算得ic=%，取10%。具體可見資金來源與運(yùn)用表（貸款利率取1~%，考慮到融資費(fèi)用和風(fēng)險，%上浮10%后，轉(zhuǎn)化成季度利率，%）計劃從2005年第四季度開始貸款，2007年第二季度開始還款，第三季度就可以還清全部款項。10%、177。 投資回收期由項目現(xiàn)金流量表計算可知，見附表5?！　∝攧?wù)費(fèi)用為建設(shè)期利息。 銷售代理計劃由于本項目開發(fā)周期近三年，且寫字樓銷售比起住宅銷售來說難度要大，所以建議本項目由銷售代理公司發(fā)揮他們的專業(yè)優(yōu)勢，負(fù)責(zé)市場推廣、策劃和銷售，而本公司的人員則集中精力作開發(fā)方面的事務(wù)，做到分工明確，各司其職，共同為本項目服務(wù)。　喚起購買者需求階段先運(yùn)用廣告媒體之宣傳，喚起目標(biāo)顧客之關(guān)切與需要。住宅內(nèi)部交房標(biāo)準(zhǔn)為毛墻毛地，廚衛(wèi)簡裝，各種接口到位，可以使用，可為業(yè)主提供菜單式裝修。規(guī)劃有四座住宅樓，南北朝向的為連體的3號樓，4號樓東西朝向，裙房做商業(yè)用房。要有舒適的空間，寬闊的視野，高度綠化的環(huán)境，清新的空氣。（4） 濕度：%?！∧繕?biāo)客戶群定位寫字樓：大中型企業(yè)為主，小型企業(yè)為輔，不刻意追求公司規(guī)模，名氣。c) 充足的車位、大規(guī)模的綠化、生態(tài)辦公的理念是我們宣傳的重點(diǎn)，是我們吸引客戶的突破口，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和完善的配套是我們留住客戶的落腳點(diǎn)。部分封閉陽臺，通風(fēng)與采光俱佳。建筑面積：30000㎡　　　　　　　　供電系統(tǒng)：雙回路總戶數(shù)：300 　　供水系統(tǒng)：市政水網(wǎng)裝修程度：精裝 　　采暖空調(diào)系統(tǒng)：集中供暖外墻：高級釉面條形磚，局部外墻涂料，線飾 內(nèi)墻：水泥壓光　　　　　　　　　　門窗：項目位置：南二環(huán)含光路什字(二環(huán)內(nèi))開發(fā)商：西安煜豐地產(chǎn)項目簡介：檸檬公寓，小戶型潮流版，現(xiàn)代都市叢林的心靈物語。a) 西安市寫字樓存量分析（表22）表22區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計數(shù)量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我們可以清楚地看出，城西、城南、城內(nèi)集中了西安市80%以上的寫字樓，城北作為新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，還沒有一座商業(yè)化的寫字樓，這也體現(xiàn)了寫字樓市場的一個共性——分布區(qū)域較為集中。其中，住宅租價上升2%、%。截至9月份，西安商品房平均售價為每平方米2562元，%%。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。六、加強(qiáng)金融監(jiān)管。同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。3月末，國家外匯儲備達(dá)6591億美元，比去年末增加492億美元。當(dāng)然，這是在去年投資增長幅度很高的基礎(chǔ)上?！№椖拷ㄔO(shè)的必要性（1）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分巨大的帶動作用。47 / 48世紀(jì)龍城項目的可行性研究摘 要本論文為房地產(chǎn)項目的可行性研究。（2）西安市經(jīng)濟(jì)連年高速增長，人民生活水平日益提高，企業(yè)對辦公用房的需求和居民對住宅的需求都急劇增長。 從房地產(chǎn)投資中也可以看到這種趨勢。　全國房地產(chǎn)市場分析2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%；商品房銷售額10376億元，%，%，%。（2）3月26日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（業(yè)界稱為“老國八條”），首次以行政問責(zé)制的形式對房價實行調(diào)控首次以行政問責(zé)制的形式對房價實行調(diào)控。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序。%；，%；，%。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。由于寫字樓和商業(yè)娛樂用房價格下降。具體說來，主要集中在兩線一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線；新城廣場，北大街延伸至南大街一線；高新區(qū)一區(qū)。獨(dú)占南二環(huán)、含光路繁華什字，以28層的絕對高度俯瞰都市美景，在四周濃厚人文氛圍中偃仰高歌。㎡~㎡的六種精品小戶型，戶型設(shè)計全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨(dú)立廚房。項目周邊生活和商業(yè)配套成熟，道路狀況良好，交通十分便利。d) 規(guī)劃中的西安地鐵二號線，西安北站——韋曲，貫穿西安市中軸線，且將在友誼路上設(shè)站點(diǎn)；五號線，紡織城火車站——六村堡也將貫穿友誼西路，而本項目恰好位于西安市中軸線與友誼西路交匯處，在未來的交通優(yōu)勢讓其他地段無法比擬。住宅：本項目住宅以中小戶型為主，主要銷售對象為剛剛工作不久，有一定積蓄，追求個性與獨(dú)立的白領(lǐng)，一部分SOHO一族以及部分做房地產(chǎn)投資的人群。（5） 霜期：無霜期219～233天。此外，娛樂健身項目及日常生活配套設(shè)施亦應(yīng)完善也是必不可少的。出入口布置：項目共規(guī)劃有五個主入口，其中寫字樓一號北側(cè)兩個，東側(cè)一個，寫字樓二號一個，住宅區(qū)東側(cè)一個，為人員出入口，西側(cè)為機(jī)動車出入口。商業(yè)裙房內(nèi)部地面墻面水泥抹光，各種接口到位，提供最基本的開業(yè)保障。選定目標(biāo)顧客，寄發(fā)商品信息?！′N售中心建設(shè)項目北側(cè)的多功能中心規(guī)模較小，施工時間較短，主體做好后，弧形部分盡塊裝修，做銷售中心，搭建我們直接與客戶溝通的橋梁，展示本項目的形象。　總投資資金來源，投資規(guī)模較大。由資本金現(xiàn)金流量表計算可知，見附表6。5時，對主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響分析，見表81和82，圖83和圖84。，除去開發(fā)商35%，剩余不足款項均由銀行貸款解決。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 i1為資金成本和機(jī)會成本的最大值，i2為投資風(fēng)險，i3為通貨膨脹率。包括銷售人員服裝、項目資料介紹、小禮品、紙杯、旗幟、工地圍墻等，力求讓公眾認(rèn)同、了解我們的項目。制作好樓書，傳遞我們的信息與思想。　技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地總面積：20185㎡（不含代征路）。　建筑設(shè)計項目所在地——南門廣場外，是西安城市的門戶，是西安展示對外形象的一個窗口，考慮到本項目的具體情況，建議本項目的形象應(yīng)該和南門這個小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風(fēng)格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時代同步的精神風(fēng)貌，同時還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊(yùn)。（6）滿足現(xiàn)代社會對信息化，智能化的需求，引入網(wǎng)絡(luò)和信息平臺，全面提升本項目的服務(wù)、管理水平。（7） 降水：～。商業(yè)裙房為滿足不同客戶的要求，也以毛墻毛地為標(biāo)準(zhǔn)，各種管線到位，可以使用。 機(jī)會分析（O因素）a）西安市經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，辦公用房的需求越來越大。開發(fā)商：陜西克力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑面積：50000㎡項目簡介：世紀(jì)星大廈總建筑面積5萬㎡左右，地型為L型，它是集辦公、商務(wù)于一體的多功能甲級5A智能涉外專業(yè)寫字樓，大廈的設(shè)計線條流暢，外立面裝飾使用玻璃幕墻和進(jìn)口純鋁板，充分體現(xiàn)了時代感，體現(xiàn)出高科技流派的設(shè)計。項目位居電子城成熟地段，周邊超市、銀行、餐飲、娛樂等一應(yīng)俱全。檸檬公寓，一個特立獨(dú)行、無法復(fù)制的青年生活特區(qū)，城市美麗風(fēng)景線。b) 目前西安市寫字樓租金水平據(jù)調(diào)查，目前西安市寫字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫字樓售價水平由于被訪問者對此問題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)估算。此外，%；從用地項目價格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。%，創(chuàng)歷年新高。%，%；%，；%，%。（4）5月11日建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七部門發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。之所以一些地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)快速上漲，主要原因在于房地產(chǎn)投資性購買或更準(zhǔn)確地說應(yīng)是投機(jī)性購買。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強(qiáng)。項目定位于寫字樓和住宅的組合，有利于充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢，同時為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。本文運(yùn)用科學(xué)的手段，站在客觀、公正的角度上，通過對國家、陜西省、西安市經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場的分析，結(jié)合項目的具體情況，提出本項目的方案，包括項目建設(shè)的SWOT分析，市場定位，規(guī)劃設(shè)計方案，開發(fā)進(jìn)度安排，市場營銷策略，總投資估算和資金籌措。中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)公司是中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會、中國國際商會會員，同時是中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會陜西分會、中國國際商會陜西商會的副會長單位。 現(xiàn)在投資的現(xiàn)狀可以說是增長速度仍然偏快，但是增長的勢頭已經(jīng)開始放緩。外商直接投資繼續(xù)增加。以5年期以上個人住房貸款為例，%。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。由此可見，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，再加上行業(yè)本身的發(fā)展，開發(fā)上的預(yù)期收益可能會有所下降，銷售難度可能會加大，但房地產(chǎn)業(yè)在我國興起時間不長，屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，再加上國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的市場前景還是很樂觀的。另外，商品房銷售減速，價格攀升。%，%?！∥靼彩袑懽謽鞘袌鰻顩r分析(1) 供給狀況調(diào)查雖然國家并沒有一個具體的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，但參照北京、上海等地的寫字樓市場，我們可以發(fā)現(xiàn)，就目前已建成的寫字樓來看，西安市寫字樓市場還