【正文】 新國(guó)際商務(wù)中心建成14000088　　創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)建成85600　6300　匯德廣場(chǎng)建成40000　4800　財(cái)富中心建成　5900續(xù)表24區(qū)域項(xiàng)目名稱現(xiàn)狀面積㎡租金售價(jià)　E陽(yáng)國(guó)際建成30000　5500　高科廣場(chǎng)建成39000　6500　西部國(guó)際廣場(chǎng)在建124945　6200　麗華科技大廈在建37000　6800　海星城市廣場(chǎng)在建138200　5500　華晶商務(wù)廣場(chǎng)在建23000　4800　西部電子信息大廈在建80000　6000　紫州國(guó)際在建27225　4598　天創(chuàng)國(guó)際大廈在建57000　5500　豪杰旺座時(shí)代廣場(chǎng)在建　　北郊經(jīng)發(fā)大廈在建50000　5500　東方濠景商務(wù)大廈在建43896　　城內(nèi)凱愛(ài)大廈建成45000　5600　新時(shí)代廣場(chǎng)建成24000　　　金泰豐商務(wù)大廈建成29000366480　裕朗國(guó)際在建40120　　　名流天地在建17000　5500曲江會(huì)展國(guó)際大廈在建67000　3600　國(guó)際科技孵化大廈建成24000　3380資料來(lái)源：，部分樓盤售樓部通過(guò)上表，我們可以得到西安市寫字樓市場(chǎng)的大概售價(jià)，見(jiàn)表25：表25區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江售價(jià)（元）4525550058603490d) 物業(yè)管理水平物業(yè)管理普遍不能滿足需要，根據(jù)問(wèn)卷顯示，在不滿意的物業(yè)服務(wù)的11個(gè)選項(xiàng)中，電梯等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，車位數(shù)量不夠，且租金過(guò)高，此問(wèn)題在城內(nèi)尤為嚴(yán)重，還有空調(diào)系統(tǒng)不佳幾項(xiàng)占了多數(shù)，具體見(jiàn)表26：表26項(xiàng)目電梯等候時(shí)間車位數(shù)量車位租金空調(diào)系統(tǒng)合計(jì)比例%%%%%但在調(diào)查中也能發(fā)現(xiàn)，西安寫字樓市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，在建的項(xiàng)目如長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)、經(jīng)發(fā)大廈、海星城市廣場(chǎng)、裕朗國(guó)際等項(xiàng)目正在對(duì)以上不足之處進(jìn)行完善甚至超越。幸福時(shí)光均價(jià)：3300元/㎡項(xiàng)目位置：西安市電子正街　　　　　　　開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)建房產(chǎn)裝修程度：毛坯　　　　　　　　　　　　綠化率：40%建筑面積：55000㎡　　　　　　　　　　總戶數(shù)：511門窗：入門為高級(jí)三防門；室內(nèi)預(yù)留門洞；外窗為塑鋼窗外墻：鋪砌高級(jí)面磚供電系統(tǒng)：卡式電表、室內(nèi)線路暗裝數(shù)設(shè)、開(kāi)關(guān)、插座安培裝到位供水系統(tǒng)：24小時(shí)熱水　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶采暖空調(diào)系統(tǒng)：地板輻射集中供暖，分戶計(jì)量通訊系統(tǒng)：?jiǎn)温冯娫捊尤耄蛷d、主臥各預(yù)留插座電梯設(shè)備：10部名牌電梯項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目周圍有電子正街、南二環(huán)、小寨、吉祥路和西高新繁華街區(qū)環(huán)饒，生活、交通條件便利。知名高校林立，交通便利。高新國(guó)際商務(wù)中心數(shù)碼大廈項(xiàng)目位置：高新路與科技路交匯處開(kāi)發(fā)商：天地源建筑面積：140000㎡物業(yè)管理：美國(guó)仲量聯(lián)行項(xiàng)目簡(jiǎn)介：坐落于西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)交通和商務(wù)樞位置，高新區(qū)CBD門戶，高新路與科技路交匯的西北角。b）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，且與北側(cè)“長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)”交相輝映，共同打造西安首席辦公區(qū)。寫字樓為本項(xiàng)目的重點(diǎn)產(chǎn)品，將以一流的軟硬件環(huán)境為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（8） 降雪：。（7）重視策劃公司、銷售代理、物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的作用，參與規(guī)劃方案的制定?，F(xiàn)代感，就是我們的項(xiàng)目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的建筑形象，這才能與南門廣場(chǎng)的門戶地位相匹配，而且，寫字樓1號(hào)被設(shè)計(jì)成階梯狀，既豐富了城市的天際線，又象征我們的事業(yè)蒸蒸日上，前程似錦?？偨ㄖ娣e：㎡?！≠?gòu)買階段人員銷售集中攻勢(shì)，采用一定的促銷策略，如購(gòu)買寫字間后購(gòu)買住宅或車位可享有一定折扣等，或讓銷售人員主動(dòng)登門拜訪?！′N售進(jìn)度安排根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，高層建筑在工程形象進(jìn)度達(dá)到1/3時(shí)，方可辦理商品房預(yù)售許可證。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，取i1為當(dāng)期銀行1～%，i2取1%，i3取3%，計(jì)算得ic=%，取10%。具體可見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表（貸款利率取1~%，考慮到融資費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)，%上浮10%后，轉(zhuǎn)化成季度利率，%）計(jì)劃從2005年第四季度開(kāi)始貸款，2007年第二季度開(kāi)始還款，第三季度就可以還清全部款項(xiàng)。10%、177。 投資回收期由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可知，見(jiàn)附表5。　　財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)期利息。 銷售代理計(jì)劃由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期近三年，且寫字樓銷售比起住宅銷售來(lái)說(shuō)難度要大，所以建議本項(xiàng)目由銷售代理公司發(fā)揮他們的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，負(fù)責(zé)市場(chǎng)推廣、策劃和銷售，而本公司的人員則集中精力作開(kāi)發(fā)方面的事務(wù)，做到分工明確，各司其職，共同為本項(xiàng)目服務(wù)?！酒鹳?gòu)買者需求階段先運(yùn)用廣告媒體之宣傳，喚起目標(biāo)顧客之關(guān)切與需要。住宅內(nèi)部交房標(biāo)準(zhǔn)為毛墻毛地，廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝，各種接口到位，可以使用，可為業(yè)主提供菜單式裝修。規(guī)劃有四座住宅樓，南北朝向的為連體的3號(hào)樓，4號(hào)樓東西朝向，裙房做商業(yè)用房。要有舒適的空間，寬闊的視野，高度綠化的環(huán)境，清新的空氣。（4） 濕度：%?！∧繕?biāo)客戶群定位寫字樓：大中型企業(yè)為主，小型企業(yè)為輔，不刻意追求公司規(guī)模，名氣。c) 充足的車位、大規(guī)模的綠化、生態(tài)辦公的理念是我們宣傳的重點(diǎn)，是我們吸引客戶的突破口，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和完善的配套是我們留住客戶的落腳點(diǎn)。部分封閉陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)與采光俱佳。建筑面積：30000㎡　　　　　　　　供電系統(tǒng)：雙回路總戶數(shù)：300 　　供水系統(tǒng)：市政水網(wǎng)裝修程度：精裝 　　采暖空調(diào)系統(tǒng)：集中供暖外墻：高級(jí)釉面條形磚，局部外墻涂料，線飾 內(nèi)墻：水泥壓光　　　　　　　　　　門窗：項(xiàng)目位置：南二環(huán)含光路什字(二環(huán)內(nèi))開(kāi)發(fā)商：西安煜豐地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：檸檬公寓，小戶型潮流版，現(xiàn)代都市叢林的心靈物語(yǔ)。a) 西安市寫字樓存量分析（表22）表22區(qū)域城東城南城西城北城內(nèi)曲江合計(jì)數(shù)量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我們可以清楚地看出，城西、城南、城內(nèi)集中了西安市80%以上的寫字樓，城北作為新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，還沒(méi)有一座商業(yè)化的寫字樓，這也體現(xiàn)了寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)共性——分布區(qū)域較為集中。其中，住宅租價(jià)上升2%、%。截至9月份，西安商品房平均售價(jià)為每平方米2562元，%%。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。六、加強(qiáng)金融監(jiān)管。同時(shí)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。3月末，國(guó)家外匯儲(chǔ)備達(dá)6591億美元，比去年末增加492億美元。當(dāng)然，這是在去年投資增長(zhǎng)幅度很高的基礎(chǔ)上?！№?xiàng)目建設(shè)的必要性（1）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分巨大的帶動(dòng)作用。47 / 48世紀(jì)龍城項(xiàng)目的可行性研究摘 要本論文為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究。（2）西安市經(jīng)濟(jì)連年高速增長(zhǎng)，人民生活水平日益提高，企業(yè)對(duì)辦公用房的需求和居民對(duì)住宅的需求都急劇增長(zhǎng)。 從房地產(chǎn)投資中也可以看到這種趨勢(shì)。　全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2004年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13158億元，%；商品房銷售額10376億元，%，%，%。（2）3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（業(yè)界稱為“老國(guó)八條”），首次以行政問(wèn)責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控首次以行政問(wèn)責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。%；，%；，%。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。由于寫字樓和商業(yè)娛樂(lè)用房?jī)r(jià)格下降。具體說(shuō)來(lái)，主要集中在兩線一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線；新城廣場(chǎng)，北大街延伸至南大街一線；高新區(qū)一區(qū)。獨(dú)占南二環(huán)、含光路繁華什字，以28層的絕對(duì)高度俯瞰都市美景，在四周濃厚人文氛圍中偃仰高歌。㎡~㎡的六種精品小戶型，戶型設(shè)計(jì)全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨(dú)立廚房。項(xiàng)目周邊生活和商業(yè)配套成熟，道路狀況良好，交通十分便利。d) 規(guī)劃中的西安地鐵二號(hào)線，西安北站——韋曲，貫穿西安市中軸線，且將在友誼路上設(shè)站點(diǎn)；五號(hào)線，紡織城火車站——六村堡也將貫穿友誼西路，而本項(xiàng)目恰好位于西安市中軸線與友誼西路交匯處，在未來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)讓其他地段無(wú)法比擬。住宅：本項(xiàng)目住宅以中小戶型為主，主要銷售對(duì)象為剛剛工作不久，有一定積蓄，追求個(gè)性與獨(dú)立的白領(lǐng)，一部分SOHO一族以及部分做房地產(chǎn)投資的人群。（5） 霜期：無(wú)霜期219～233天。此外，娛樂(lè)健身項(xiàng)目及日常生活配套設(shè)施亦應(yīng)完善也是必不可少的。出入口布置：項(xiàng)目共規(guī)劃有五個(gè)主入口，其中寫字樓一號(hào)北側(cè)兩個(gè)，東側(cè)一個(gè)，寫字樓二號(hào)一個(gè)，住宅區(qū)東側(cè)一個(gè)，為人員出入口，西側(cè)為機(jī)動(dòng)車出入口。商業(yè)裙房?jī)?nèi)部地面墻面水泥抹光，各種接口到位，提供最基本的開(kāi)業(yè)保障。選定目標(biāo)顧客，寄發(fā)商品信息?！′N售中心建設(shè)項(xiàng)目北側(cè)的多功能中心規(guī)模較小，施工時(shí)間較短，主體做好后，弧形部分盡塊裝修，做銷售中心，搭建我們直接與客戶溝通的橋梁，展示本項(xiàng)目的形象?！】偼顿Y資金來(lái)源，投資規(guī)模較大。由資本金現(xiàn)金流量表計(jì)算可知，見(jiàn)附表6。5時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析，見(jiàn)表81和82，圖83和圖84。，除去開(kāi)發(fā)商35%，剩余不足款項(xiàng)均由銀行貸款解決。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 i1為資金成本和機(jī)會(huì)成本的最大值，i2為投資風(fēng)險(xiǎn)，i3為通貨膨脹率。包括銷售人員服裝、項(xiàng)目資料介紹、小禮品、紙杯、旗幟、工地圍墻等，力求讓公眾認(rèn)同、了解我們的項(xiàng)目。制作好樓書，傳遞我們的信息與思想。　技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地總面積：20185㎡（不含代征路）?！〗ㄖO(shè)計(jì)項(xiàng)目所在地——南門廣場(chǎng)外，是西安城市的門戶，是西安展示對(duì)外形象的一個(gè)窗口，考慮到本項(xiàng)目的具體情況，建議本項(xiàng)目的形象應(yīng)該和南門這個(gè)小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風(fēng)格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時(shí)代同步的精神風(fēng)貌，同時(shí)還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊(yùn)。（6）滿足現(xiàn)代社會(huì)對(duì)信息化，智能化的需求，引入網(wǎng)絡(luò)和信息平臺(tái)，全面提升本項(xiàng)目的服務(wù)、管理水平。（7） 降水：～。商業(yè)裙房為滿足不同客戶的要求，也以毛墻毛地為標(biāo)準(zhǔn)，各種管線到位，可以使用。 機(jī)會(huì)分析（O因素）a）西安市經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，辦公用房的需求越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)商：陜西克力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑面積：50000㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：世紀(jì)星大廈總建筑面積5萬(wàn)㎡左右，地型為L(zhǎng)型，它是集辦公、商務(wù)于一體的多功能甲級(jí)5A智能涉外專業(yè)寫字樓，大廈的設(shè)計(jì)線條流暢，外立面裝飾使用玻璃幕墻和進(jìn)口純鋁板，充分體現(xiàn)了時(shí)代感，體現(xiàn)出高科技流派的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目位居電子城成熟地段，周邊超市、銀行、餐飲、娛樂(lè)等一應(yīng)俱全。檸檬公寓，一個(gè)特立獨(dú)行、無(wú)法復(fù)制的青年生活特區(qū)，城市美麗風(fēng)景線。b) 目前西安市寫字樓租金水平據(jù)調(diào)查，目前西安市寫字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見(jiàn)表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫字樓售價(jià)水平由于被訪問(wèn)者對(duì)此問(wèn)題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)估算。此外，%；從用地項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。%，創(chuàng)歷年新高。%，%；%，；%，%。（4）5月11日建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七部門發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。之所以一些地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)快速上漲，主要原因在于房地產(chǎn)投資性購(gòu)買或更準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)是投機(jī)性購(gòu)買。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強(qiáng)。項(xiàng)目定位于寫字樓和住宅的組合，有利于充分發(fā)揮本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。本文運(yùn)用科學(xué)的手段，站在客觀、公正的角度上，通過(guò)對(duì)國(guó)家、陜西省、西安市經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，提出本項(xiàng)目的方案，包括項(xiàng)目建設(shè)的SWOT分析，市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，市場(chǎng)營(yíng)銷策略，總投資估算和資金籌措。中貿(mào)世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)公司是中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際商會(huì)會(huì)員，同時(shí)是中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)陜西分會(huì)、中國(guó)國(guó)際商會(huì)陜西商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)單位。 現(xiàn)在投資的現(xiàn)狀可以說(shuō)是增長(zhǎng)速度仍然偏快，但是增長(zhǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)開(kāi)始放緩。外商直接投資繼續(xù)增加。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，%。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。由此可見(jiàn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，再加上行業(yè)本身的發(fā)展，開(kāi)發(fā)上的預(yù)期收益可能會(huì)有所下降，銷售難度可能會(huì)加大，但房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)興起時(shí)間不長(zhǎng)，屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，再加上國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景還是很樂(lè)觀的。另外，商品房銷售減速，價(jià)格攀升。%，%?！∥靼彩袑懽謽鞘袌?chǎng)狀況分析(1) 供給狀況調(diào)查雖然國(guó)家并沒(méi)有一個(gè)具體的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，但參照北京、上海等地的寫字樓市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)，就目前已建成的寫字樓來(lái)看，西安市寫字樓市場(chǎng)還