【正文】 “萬科物業(yè)”來管理整個項目；在寫字樓市場上，物業(yè)管理更為重要，長安國際廣場、高新國際商務(wù)中心都請了在世界物業(yè)管理界著名的美國仲量聯(lián)行為自己的項目做管理顧問，海星城市廣場業(yè)有香港戴得梁行做管理支持。商業(yè)裙房為滿足不同客戶的要求，也以毛墻毛地為標準，各種管線到位，可以使用。古典與現(xiàn)代的完美統(tǒng)一會體現(xiàn)我們的特色，在這個商戰(zhàn)如云的時代，單靠玻璃幕墻，先進技術(shù)是不可能永遠代表現(xiàn)代，在競爭中保持領(lǐng)先的，因為技術(shù)無止境，現(xiàn)代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來的東西已經(jīng)被證明是經(jīng)久不衰的，而且根據(jù)西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內(nèi)將主要以唐皇城為主要風(fēng)格，我們這樣的設(shè)計，可以順應(yīng)時代潮流，在設(shè)計上占盡先機，為日后的競爭打下良好基礎(chǔ)。 結(jié)論與建議根據(jù)以上的分析，參考本項目的具體情況，建議本項目的物業(yè)形態(tài)做成寫字樓和住宅的組合，住宅低層臨街部分配一些商業(yè)設(shè)施，再加上必要的配套服務(wù)設(shè)施，著力在調(diào)查中體現(xiàn)出的，目前市場上普遍對寫字樓不滿的地方，如車位少、電梯等候時間長、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備不能滿足要求、員工吃飯問題難以解決等不足方面下功夫，可以考慮配置一個員工餐廳，書吧，健身房，便利店等服務(wù)性設(shè)施，做到人無我有，人有我精。d）項目周邊還有不少居民區(qū)，再加上項目本身和周邊寫字樓提供的人流量，可以為項目配套的運動休閑設(shè)施、便利店、餐飲店等提供充足的客源。 機會分析（O因素）a）西安市經(jīng)濟連續(xù)幾年高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，辦公用房的需求越來越大。b) 可以通過中貿(mào)公司的一些渠道，吸引一部分政府性事業(yè)部門來此辦公，提前確定下來并加以宣傳，這對吸引其他客戶，進行下一步租售工作會有很大幫助。數(shù)碼大廈頂層的觀光回廊是西安市內(nèi)目前唯一的超高層觀景大廳。 高新國際商務(wù)中心主樓數(shù)碼大廈是目前高新區(qū)內(nèi)最高建筑，是建設(shè)部智能化3星示范性寫字樓大廈，擁有領(lǐng)先的數(shù)字化辦公設(shè)施。開發(fā)商：陜西克力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑面積：50000㎡項目簡介：世紀星大廈總建筑面積5萬㎡左右，地型為L型，它是集辦公、商務(wù)于一體的多功能甲級5A智能涉外專業(yè)寫字樓，大廈的設(shè)計線條流暢，外立面裝飾使用玻璃幕墻和進口純鋁板，充分體現(xiàn)了時代感，體現(xiàn)出高科技流派的設(shè)計。裕朗國際均價：4400元/㎡項目位置：東二路183號（民生百貨南側(cè)）開發(fā)商：陜西裕華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：60000㎡物業(yè)管理：深圳振業(yè)項目簡介：裕朗國際地處西安市著名的商業(yè)街區(qū)——解放路，緊鄰規(guī)劃中的大型商業(yè)廣場——正大廣場，與西安傳統(tǒng)大型百貨公司——民生百貨僅一街之隔。國際金融中心地下設(shè)有銀行專屬金庫和銀行辦公用房，金庫使用面積150㎡，設(shè)專用電梯一部，地上一層銀行大堂與一層商場相連（可分開使用）。社區(qū)內(nèi)有籃球場、羽毛球場、高爾夫練習(xí)場等運動設(shè)施，是目前市場上唯一擁有10000㎡中心花園的精品絕版小戶型。項目位居電子城成熟地段，周邊超市、銀行、餐飲、娛樂等一應(yīng)俱全。我愛我家特Ⅱ號均價：3600元/㎡項目位置：電子正街中段開發(fā)商：西安蒂森實業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積：14090㎡總建筑面積：33148㎡總戶數(shù)：672戶項目簡介：我愛我家特Ⅱ號，由1棟26層雙塔式聯(lián)體高層組成，整棟樓均框架剪力墻的建筑結(jié)構(gòu)。充分利用建筑光影的自然條件，搭配空中陽光盒子，集景觀，燈光設(shè)計為一體，體現(xiàn)社區(qū)的卓然氣質(zhì)。摩登BOBO:均價：4800元/㎡項目位置：高新區(qū)白沙路與科創(chuàng)路什字東北角開發(fā)商：陜西文華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：21000㎡綠化率：30%　　　　　　　　　總戶數(shù)：246戶裝修程度：精裝修 門窗：智能門供電系統(tǒng)：雙回路 供水系統(tǒng)：24小時熱水供氣系統(tǒng)：天然氣 通訊系統(tǒng)：有線電視、電話、寬帶入戶項目簡介：摩登bobo為文華地產(chǎn)的摩登系列，由江都建筑承建，設(shè)地上18層，地下一層，兩個單元各配兩部高速電梯。檸檬公寓，一個特立獨行、無法復(fù)制的青年生活特區(qū)，城市美麗風(fēng)景線。預(yù)計到2007年，西安市場寫字樓供給量將達到2000700平米，需求量將達到1762800平米，考慮空置率后，得如下分析：有效供給為1541739萬平米　目前典型項目概況檸檬公寓均價：3800元/㎡　　　　　　　　　供氣系統(tǒng)：天然氣入戶表29選項60%以下60%70%70%80%80%90%90%以上比例%%%%%平均入住率估算：平均入住率=∑各選項平均數(shù)（60%以下取50%，90%以上取95%）各選項所占比例可得，%。比例分布如表28：表28行業(yè)IT業(yè)房地產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)等行業(yè)貿(mào)易中介零售百貨通訊電子制造業(yè)金融保險合計比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省內(nèi)公司，省外公司（包括省外駐陜辦事處，分公司）%，%，9%。b) 目前西安市寫字樓租金水平據(jù)調(diào)查，目前西安市寫字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫字樓售價水平由于被訪問者對此問題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)估算。世紀星大廈、高新國際商務(wù)中心等少數(shù)項目在這幾方面做得較好。城外房價的快速提升，與城區(qū)內(nèi)的價格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)趨于合理。（4）城外升速快于城內(nèi)隨著市委、市政府加快城市化進程系列政策的出臺，道路、立交等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)等迅速崛起，本地、外地房地產(chǎn)開發(fā)商巨資投入、精心打造的知名品牌樓盤遍及全市。此外，%；從用地項目價格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。（2）房屋租價略有下降 受辦公樓（寫字樓）及商業(yè)娛樂用房租賃價格下跌的影響，%。非住宅價格比上年同期上漲2%。%外，今年首季我市房屋銷售、%、%%，房價絕對值與相對漲幅明顯低于國內(nèi)多數(shù)大城市及東部沿海地區(qū)。%，創(chuàng)歷年新高。1到9月份，%，%；，%，%。資金上，增幅全面回落，國內(nèi)貸款增幅銳減。房地產(chǎn)業(yè)：，%。%，%；%，；%，%。　西安市房地產(chǎn)市場分析2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。這說明市場參與者對房地產(chǎn)市場短期走勢信心動搖。這些措施一方面使消費者普遍推遲購房計劃，轉(zhuǎn)而持觀望態(tài)度，據(jù)上?！胺慨a(chǎn)之窗”網(wǎng)樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整個4月份上海一手房住宅成交面積環(huán)比下降37%，閘北、普陀等次中心城區(qū)成交面積明顯萎縮，黃浦、靜安等中心城區(qū)的住宅成交均價也出現(xiàn)了今年以來的首次下滑。（4）5月11日建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七部門發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。五、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。（業(yè)界稱為“新國八條”）主要內(nèi)容包括：一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負責(zé)制，省政府負總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。3月18日，央行向各家銀行發(fā)出了緊急通知，%。從2005年3月份起，國務(wù)院又陸續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房價，控制房地產(chǎn)業(yè)過快增長勢頭的措施，主要有：（1）央行加息。這些過去的教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)引起我們足夠的重視。之所以一些地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)快速上漲，主要原因在于房地產(chǎn)投資性購買或更準確地說應(yīng)是投機性購買。外商直接投資合同金額352億美元，%；實際使用金額134億美元，%。統(tǒng)計還表明，出口1559億美元，%；進口1393億美元，%。首季固定資產(chǎn)投資增幅較去年雖有較大幅度回落，但這是在去年增長速度很高的基礎(chǔ)上的增長，所以規(guī)模依然是偏大的，仍在高位運行。分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、能源、交通等行業(yè)投資得到加強。從一季度新開工項目計劃總投資看，增長速度也是明顯放緩，%。全社會固定資產(chǎn)投資10998億元，%。從今年一季度的數(shù)據(jù)看，2005年一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為31355億元，%。項目定位于寫字樓和住宅的組合，有利于充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢，同時為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出一定的貢獻。公司先后投資開發(fā)完成了現(xiàn)代化智能化的中貿(mào)國際大廈，改造完成了中貿(mào)商務(wù)大廈、中貿(mào)物業(yè)大廈等項目，并與西安市建筑設(shè)計院合作新建了一棟綜合業(yè)務(wù)樓。㎡（不含代征路），㎡（㎡），㎡，㎡，㎡，㎡，%，車位1065個。該地塊南北狹長，東西進深淺，臨長安路長度為320米，該地塊東西最寬處約100米（南端），最窄處約30米（北端），且呈現(xiàn)由南向北寬度逐漸減少的特征，現(xiàn)主要為住宅區(qū)，建筑較為陳舊，目前地塊尚未進入拆遷階段。本文運用科學(xué)的手段，站在客觀、公正的角度上，通過對國家、陜西省、西安市經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場的分析，結(jié)合項目的具體情況，提出本項目的方案，包括項目建設(shè)的SWOT分析，市場定位，規(guī)劃設(shè)計方案，開發(fā)進度安排，市場營銷策略，總投資估算和資金籌措。可行性研究對于一個投資巨大的建設(shè)項目來說是十分必要的。an, adding the detail circumstance of the project, this thesis proposes a detail plan to this the SWOT Analysis of the project, Marketing Prositon, the Plan of design, the Schedule of Development, the Stratege of Marketing Promotion, the Investment estimate and the funds collection. Then,make a total financial evaluation with Engineering Economic method to this plan. Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures. Finally，this thesis make a plex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，F(xiàn)acility Study，F(xiàn)inancial Evaluation目 錄第一章　總 論 3　建設(shè)項目概況 3　項目建設(shè)的必要性 3　可行性研究的編制依據(jù) 4第二章　市場分析 5　宏觀經(jīng)濟形勢 5　西安市房地產(chǎn)市場分析 8　項目SWOT分析 21　項目的市場定位 22第三章　項目建設(shè)條件 27　項目建設(shè)的自然條件 27　項目建設(shè)的用地條件 27　市政配套條件 27第四章　項目規(guī)劃設(shè)計方案 28　設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點 28　總平面設(shè)計 29　建筑設(shè)計 29　結(jié)構(gòu)設(shè)計 30　技術(shù)經(jīng)濟指標 31第五章　項目的實施進度安排 32　建設(shè)方式 32　開發(fā)進度安排 32第六章　項目的銷售方案策劃 33　銷售理念與策略 33　促銷策略 34　銷售實施計劃 35　銷售進度安排 36第七章　項目總投資估算 37　估算依據(jù)和原則 37 總投資估算 37　總投資資金來源 40第八章　項目財務(wù)評價 41　盈利能力分析 41　償債能力分析 42　不確定性分析 43第九章　項目綜合評價與結(jié)論 48 項目綜合評價 48 項目建議 48第一章　總 論　建設(shè)項目概況　項目概況本項目地塊位于西安市長安路和友誼西路交匯處西北角，項目建設(shè)總用地面積20185㎡，（已扣除代征路和規(guī)劃路所占面積）。本項目地塊沿長安路跨度較大，商業(yè)價值較高。中貿(mào)世紀企業(yè)集團公司是中國國際貿(mào)易促進委員會、中國國際商會會員，同時是中國國際貿(mào)易促進委員會陜西分會、中國國際商會陜西商會的副會長單位。（3）本項目地處南門外，屬于城市中心地帶，交通便利，各種設(shè)施齊全，位于鐘樓商圈和小寨商圈結(jié)合處，商業(yè)優(yōu)勢明顯。第一、%%。（1）固定資產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落一季度，固定資產(chǎn)投資雖然仍保持較快增長，但增幅比去年同期有較大幅度回落。 現(xiàn)在投資的現(xiàn)狀可以說是增長速度仍然偏快，但是增長的勢頭已經(jīng)開始放緩。去年同期城鎮(zhèn)投資項目中，%；而今年首季房地產(chǎn)開發(fā)投資達到2324億元，%。非金屬礦物制品業(yè)、%%。進出口貿(mào)易持續(xù)擴大今年一季度，我國進出口貿(mào)易持續(xù)擴大，出口繼續(xù)快速增長，進出口總額2952億美元，%。外商直接投資繼續(xù)增加。在近幾年的高速增長過程中，也出現(xiàn)了一些不好的情況，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)價格增長過快等情況。日本1980年代房地產(chǎn)泡沫飛漲，同時期消費物價并未上漲，最終地產(chǎn)泡沫破滅，日本經(jīng)濟至今也未能從中走出來；中國沿海局部地區(qū)1990年代初出現(xiàn)極度嚴重的房地產(chǎn)泡沫，雖然同時期全國其他地區(qū)并未出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)泡沫，但已經(jīng)對金融體系及宏觀經(jīng)濟造成了嚴重的破壞。主要包括通過發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（業(yè)界稱為“121號文件”）《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》等政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。以5年期以上個人住房貸款為例，%。主要內(nèi)容有：一、高度重視穩(wěn)定住房價格。五、正確引導(dǎo)居民合理消費需求。（3）4月28日國務(wù)院常務(wù)會議提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的8條措施。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。但本輪調(diào)控的影響還是顯而易見的，本輪調(diào)控的重點是要穩(wěn)定房價，遏制房價增長過快的情況。準備購屋者比例從