【正文】 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)（假設(shè)未取得開發(fā)貸）項(xiàng)目方現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)單位（人民幣：萬元）蜀 都 新 城 項(xiàng) 目 整 體 開 發(fā) 期 間（六年）2010年11～12月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年7～10月信托結(jié)束2013年11～12月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年7～10月項(xiàng)目結(jié)束 貨幣資金余額(期初）24,0005,88618,24818,61470,48184,57098,66411,78232,33753,20590,602111,369189,101232,644 現(xiàn)金流入：　　　　　　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流入住宅銷售收入 【注1】 18,82273,28255,57253,10535,48432,02228,55985,67867,93650,19450,19450,19425,097商業(yè)銷售收入 【注1】 18,77037,540117,85634,105 1,1712,343 107,158 商業(yè)租金收入 【注1】 300300 300300150 籌資活動(dòng)流入信托投資 【注2】50,00022,000 銀行貸款 股東注資 【注3】 6,000 現(xiàn)金流入合計(jì)50,00065,592110,822173,42887,21035,78433,49330,90285,97868,23650,344157,35250,19425,097 現(xiàn)金流出：　　　　　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流出土地出讓金支出67,81622,97038,908 前期工程費(fèi)支出 【注1】 4,3211,6821,682 房屋開發(fā)費(fèi)支出 【注1】 19,89150,15381,84138,20515,4569,6166,41152,33419,23219,23236,175 開發(fā)間接費(fèi)支出 【注1】 1,2293,0105,0452,5911,0136794533,5281,3581,3582,554 不可預(yù)見費(fèi)支出 【注1】 4371,1451,12872939716711133433433456 管理費(fèi)用支出2988941,1371,3801,3801,3809204601,3801,3801,3801,3801,380920營(yíng)銷費(fèi)用支出 【注1】 6683,6693,4562,3567666805941,7813,4033,5005,2061,016508住宅銷售稅費(fèi) 1,4125,4965,1685,5692,6612,4022,1425,7365,1153,7655,9734,2552,127商業(yè)銷售稅費(fèi) 1,4082,81621,86119,411 88176 28,276 商業(yè)租賃稅費(fèi) 1717 17178 籌資活動(dòng)流出信托投資本益 【注2】 102,926 融資顧問費(fèi) 【注2】 。注釋5：管理費(fèi)用支出的總金額以上文項(xiàng)目盈利能力分析中列示的地塊成本預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)，并假設(shè)每塊地的管理成本在從該地塊開發(fā)之日起至項(xiàng)目整體結(jié)束止的期間內(nèi)均勻分布。備注：本表預(yù)計(jì)的借款金額 ≈ 抵押物成本價(jià)值 60%，其中第2筆貸款為在第1筆貸款基礎(chǔ)上的追加貸款；提前償還第1筆貸款中的1000萬系因需釋放5號(hào)地中對(duì)應(yīng)住宅面積的土地供辦理產(chǎn)證分割與交房所致，償還金額為根據(jù)抵押物價(jià)值與抵押率倒退所得的金額數(shù)。注釋3：為給予本地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)必要的資金支持，本表按預(yù)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排了如下銀行貸款：編號(hào)貸款借入時(shí)點(diǎn)借款金額抵押物借款期限預(yù)計(jì)利率年利息還款安排138000萬元7號(hào)地塊土地3年%/年2052萬元；剩余部分到期一次性償還。另本現(xiàn)金流預(yù)測(cè)中的住宅與商鋪銷售收入、租賃收入、土地出讓金支出、前期工程費(fèi)支出、房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)支出、開發(fā)間接費(fèi)支出、不可預(yù)見費(fèi)支出、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用的總金額數(shù)均以上文項(xiàng)目盈利能力分析中列示的地塊銷售與成本預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)：注釋2：信托計(jì)劃于項(xiàng)目開始時(shí)一次性投入5億元資金入股，并按照約定于三年期滿后退出；%為依據(jù)，本表按此收益率計(jì)入信托投資本益。住宅銷售主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期1號(hào)地塊2號(hào)地塊5號(hào)地塊6號(hào)地塊7號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊8號(hào)地塊9號(hào)地塊一、取得預(yù)售許可證二、開始正式預(yù)售三、完成項(xiàng)目銷售四、辦理產(chǎn)證及產(chǎn)證分割備注：根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐姆抗苷撸许?xiàng)目完成正負(fù)零以下工程的同時(shí)即可以獲批取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售；因6號(hào)地塊無住宅業(yè)態(tài)，全為商業(yè)，所以相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)在本表中不體現(xiàn)；假設(shè)各地塊住宅的銷售收入在從開始正式預(yù)售至完成項(xiàng)目銷售止的期間內(nèi)平均分布；假設(shè)各地塊住宅的營(yíng)銷費(fèi)用支出在從開始正式預(yù)售至完成項(xiàng)目銷售止的期間內(nèi)平均分布。下表按開發(fā)次序列示了各地塊項(xiàng)目開發(fā)與銷售過程中的主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，本現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)均以下表為準(zhǔn)；開發(fā)過程主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期1號(hào)地塊2號(hào)地塊5號(hào)地塊6號(hào)地塊7號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊8號(hào)地塊9號(hào)地塊一、取得國(guó)有土地使用證二、取得建設(shè)用地規(guī)化許可證三、完成項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)四、完成前期土地整理與挖掘五、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證六、完成正負(fù)零以下工程七、開始正負(fù)零以上工程八、完成項(xiàng)目施工九、完成竣工驗(yàn)收備注：由于7號(hào)地塊的地下室連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完成；同理由于9號(hào)地塊的地下室也連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完成。實(shí)際銷售時(shí)，為實(shí)現(xiàn)快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上折價(jià)20%銷售。 第 39 頁(yè)五、項(xiàng)目盈利能力分析地塊指標(biāo)及銷售預(yù)計(jì)：下表對(duì)不同地塊面積以及預(yù)計(jì)的住宅與商業(yè)物業(yè)銷售與租賃單價(jià)進(jìn)行了詳細(xì)列示：地塊面積1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊5號(hào)地塊6+7號(hào)地塊8號(hào)地塊9號(hào)地塊合計(jì)一、用地面積（㎡） 10,085 9,200 10,366 10,458 31,947 106,960 77,418 27,878 284,312 二、建筑基底面積（㎡） 6,083 5,068 6,143 6,143 19,168 39,575 15,483 4,739 102,402 三、總建筑面積（㎡） 66,837 60,196 69,010 68,664 209,310 624,631 448,370 160,868 1,707,886 地上建筑面積（㎡） 50,947 46,200 52,010 52,230 137,440 449,357 325,022 116,560 1,229,766 、住宅建筑面積（㎡） 25,200 23,040 26,010 25,830 43,200 374,269 323,014 116,560 957,123 、商業(yè)建筑面積（㎡） 25,747 23,160 26,000 26,400 94,240 75,088 2,008 272,643 地下建筑面積（㎡） 15,890 13,996 17,000 16,434 71,870 175,274 123,348 44,308 478,120 地下車位（個(gè)） 458 458 458 458 1,186 4,342 3,246 1,166 11,772 備注：5號(hào)地塊的地下面積中有30,360m2為商業(yè)建筑面積，因此該地塊商業(yè)建筑面積合計(jì)應(yīng)為124,600m2；其余地塊地下建筑面積均為車庫(kù)面積。這部分需求不但能消化未來幾年區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)，還將大大推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的上漲。　　這部分人口增量不但能為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮南M(fèi)需求，提升商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分產(chǎn)生正面影響。2003年，英特爾入住成都高新區(qū)時(shí)，其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)，先后帶動(dòng)中芯國(guó)際、友尼森、美國(guó)芯源（MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅IC設(shè)計(jì)領(lǐng)域企業(yè)就已達(dá)40家。富士康的入駐及區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加帶來的巨大的潛在需求富士康科技集團(tuán)已選址郫縣，項(xiàng)目代號(hào)“803”，離本項(xiàng)目所在地塊僅6公里，目前簽約定址工作已經(jīng)全部完成，前期施工也已全部展開，目前已經(jīng)進(jìn)入員工招聘階段，第一期招聘員工10000人。而該商業(yè)成功開發(fā)的最大的受益者正是本項(xiàng)目所開發(fā)的住宅用地（本項(xiàng)目所開發(fā)面積中住宅用地占全部出