【正文】 萬人；（3），流動人口3萬余人；（4）蜀都新城規(guī)劃人口12萬人。銷售與租賃預(yù)計1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊一、住宅銷售均價（元/㎡）5,5005,5005,5005,5005,5006,0006,5006,500二、商業(yè)銷售均價（元/㎡）14,60014,60014,60014,60014,60017,50017,500三、商業(yè)年單位租金（元/㎡/年） 100100 四、車位銷售均價（元/個）70,00070,00070,00070,00070,00070,00070,000 備注：商業(yè)銷售均價為對不同樓層售價的加權(quán)平均值，其中8號地塊的商鋪主要集中在價位較高的1～2樓，因此均價較高。盈利能力預(yù)測：我們根據(jù)上述統(tǒng)計的收入與成本概算，按權(quán)責(zé)發(fā)生制的配比原則對信托期間及項目整體的項目回報率與權(quán)益凈利率進(jìn)行了如下分析，%，%；%，% ：蜀 都 新 城 項 目 整 體 存 續(xù) 期 間信 托 存 續(xù) 期 間（～）項 目 后 續(xù) 期 間（～）項目整體合 計1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊合 計4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊一、項目收入（萬元）45,771 40,278 46,515 46,592 24,756 167,539 371,450 146,160 183,932 224,834 79,845 1,006,221 1住宅銷售收入 13,860 12,672 14,306 14,207 23,760 153,359 232,163 71,202 209,959 75,764 589,089 2商業(yè)銷售收入 30,308 26,003 30,606 30,782 117,699 144,915 107,158 3,514 373,286 3商業(yè)租金收入 996 602 1,598 1,245 753 　　 3,596 4車位銷售收入 1,603 1,603 1,603 1,603 13,578 19,990 4,819 11,361 4,081 40,251 二、項目成本（萬元）29,180 26,223 29,818 29,901 18,809 142,638 283,211952 88,317 123,556 159,069 58,371 720,658 1土地出讓金 1,664 1,518 1,711 1,726 1,088 35,667 43,374 4,183 23,696 42,968 15,473 129,694 2前期工程費(fèi) 299 270 309 308 193 1,691 3,070 744 1,124 2,022 726 7,685 3房屋開發(fā)費(fèi) 11,930 10,740 12,325 12,257 12,161 79,595 139,008 46,759 52,880 79,977 29,921 348,545 4開發(fā)間接費(fèi) 850 766 878 874 612 5,217 9,197 2,353 3,466 5,704 2,056 22,776 5不可預(yù)見費(fèi) 145 131 150 149 181 1,433 2,188 696 952 972 363 5,171 6管理費(fèi)用 220 198 186 185 274 3,179 4,242 952 2,382 4,048 2,946 1,099 15,668 7營銷費(fèi)用 1,067 936 1,083 1,086 2,353 3,573 10,097 2,353 4,275 4,497 1,597 22,819 8辦證費(fèi)用 187 169 193 192 586 1,327 1,749 1,255 450 4,782 9稅費(fèi) 12,818 11,496 12,984 13,124 1,362 12,282 64,066 28,847 31,366 18,728 6,687 149,694 10財務(wù)費(fèi)用6,6426,64213,82413,824三、項目利潤（萬元）88,239（信托期間）285,563（項目整體）四、項目回報率% %五、權(quán)益凈利率% %六、年化權(quán)益凈利率% %備注：項目利潤 = 項目收入合計 — 項目成本合計 項目回報率 = 項目利潤 / 項目成本合計 100%； 權(quán)益凈利率 = 項目利潤 / 權(quán)益資本（）；年化權(quán)益凈利率（信托期間） = 權(quán)益凈利率 / 信托存續(xù)期間（3年）；年化權(quán)益凈利率（項目整體） = 權(quán)益凈利率 / 項目存續(xù)期間（6年）六、項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)取得開發(fā)貸）項目方現(xiàn)金流量預(yù)測單位（人民幣：萬元）蜀 都 新 城 項 目 整 體 開 發(fā) 期 間（六年）2010年11～12月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年7～10月信托結(jié)束2013年11～12月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年7～10月項目結(jié)束 貨幣資金余額(期初）24,0005,88620,00820,81433,19248,16158,1373,37023,9253,67547,01484,788211,293254,836 現(xiàn)金流入：　　　　　　　經(jīng)營活動流入住宅銷售收入 【注1】 9,91373,28258,56753,10535,48432,02228,55985,67873,85050,19450,19450,19425,097商業(yè)銷售收入 【注1】 18,77037,54027,28434,105 1,1712,343 87,348164,725 商業(yè)租金收入 【注1】 799799 799799400 籌資活動流入信托投資 【注2】50,000 銀行貸款 【注3】 38,000 48,000 股東注資 現(xiàn)金流入合計50,00066,683110,822133,85187,21036,28333,99230,90286,47774,649137,942214,91950,19425,097 現(xiàn)金流出：　　　　　　經(jīng)營活動流出土地出讓金支出 【注4】67,81622,97038,908 前期工程費(fèi)支出 【注1】 4,3211,6821,682 房屋開發(fā)費(fèi)支出 【注1】 19,89150,15381,84138,20515,4569,6166,41152,33419,23219,23236,175 開發(fā)間接費(fèi)支出 【注1】 1,2293,0105,0452,5911,0136794533,5281,3581,3582,554 不可預(yù)見費(fèi)支出 【注1】 4371,1451,12872939716711133433433456 管理費(fèi)用支出 【注5】2988941,1371,3801,3801,3809204601,3801,3801,3801,3801,380920營銷費(fèi)用支出 【注1】 6683,6693,4562,3567666805941,7813,4033,5005,2061,016508住宅銷售稅費(fèi) 【注6】 7435,4965,3935,5692,6612,4022,1425,7365,5593,7655,9734,2552,127商業(yè)銷售稅費(fèi) 【注6】 1,4082,81618,49619,411