【正文】 際控制任及法人代表?xiàng)钐烀?。目前公司主要運(yùn)營(yíng)兩大項(xiàng)目：（1）商業(yè)地產(chǎn)板塊——金沙國(guó)際商城。項(xiàng)目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的18個(gè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)中心之一，周邊有眾多開(kāi)發(fā)成熟和已在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，為成都人首選的家具區(qū)域。商城內(nèi)功能齊全、設(shè)施完善、管理先進(jìn)、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷(xiāo)售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲于一體。目前，公司依靠該項(xiàng)目每年的物業(yè)租憑收入達(dá)到9000余萬(wàn)元。（2）工業(yè)地產(chǎn)板塊——青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，開(kāi)發(fā)面積約4800畝。項(xiàng)目主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市2006年重點(diǎn)工程項(xiàng)目。目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設(shè)工作已取得階段性成果。信托計(jì)劃和信托交易結(jié)構(gòu) 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃，全部向社會(huì)投資人發(fā)行募集（首期約5億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計(jì)劃增發(fā)。信托計(jì)劃整體期限3年，可自存續(xù)期屆滿(mǎn)1年起在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。若項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率滿(mǎn)足或超過(guò)年化12%，則原股東有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資，并提前結(jié)束信托計(jì)劃——其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿(mǎn)1年時(shí)提前分配的，按年化收益率12%進(jìn)行分配；超過(guò)1年提前分配的，按年化收益率“12%+超額部分的50%”進(jìn)行分配；超過(guò)2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超額部分的100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報(bào)進(jìn)行分配。若信托到期時(shí)，項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率未達(dá)到12%且三家股東也未履行其補(bǔ)足承諾，則安信信托可將項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先用于補(bǔ)足信托本益的分配，剩余部分歸原三家股東所有。信托資金用途信托資金全部通過(guò)增資的形式向成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并全部用于蜀都新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目公司原股東承諾信托計(jì)劃到期前3個(gè)月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股東以自有資金通過(guò)股東借款方式補(bǔ)足。項(xiàng)目公司日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)，安信信托有權(quán)向項(xiàng)目公司派出董事（占董事會(huì)席位超過(guò)三分之二）及財(cái)務(wù)總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù)管理三個(gè)層面對(duì)公司進(jìn)行主動(dòng)管理，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項(xiàng)目分析一、“中信蜀都”項(xiàng)目簡(jiǎn)介郫縣中信蜀都新城項(xiàng)目由成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā),（由9塊地組成），總建筑面積約170萬(wàn)㎡，㎡，㎡,㎡。本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都中信蜀都項(xiàng)目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)由國(guó)際一流水準(zhǔn)的美國(guó)RDLF國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱完成。本項(xiàng)目共計(jì)有9塊用地組成， 第 9 頁(yè) 項(xiàng)目位置圖：二、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表凈用地面積（m178。）備注1號(hào)地塊總建筑密度高層主體15%80可兼容的住宅建筑面積比例不大于計(jì)入容積率建筑面積的50%2號(hào)地塊60%22%15%803號(hào)地塊60%22%15%804號(hào)地塊60%22%15%805號(hào)地塊70%22%15%1007號(hào)地塊（加道路面積）40%20%20%100可兼容的住宅建筑面積比例不大于計(jì)入容積率建筑面積的20%其中：6號(hào)地面積18093 m178。道路面積5323 m178。8號(hào)地塊20%20%30%1009號(hào)地塊20%20%30%100匯總?cè)?、?xiàng)目地理位置介紹成都市我國(guó)西南地區(qū)的中心城市（1）基本情況介紹成都，位于四川省中部，四川盆地的西部，龍門(mén)山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶，成都平原腹地，是中國(guó)副省級(jí)城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國(guó)大陸地區(qū)機(jī)構(gòu)、央企、外企西部或西南區(qū)域總部駐地主要城市之一。成都屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明、無(wú)霜期長(zhǎng)、雨量充沛、日照較少。成都市共轄9個(gè)區(qū)、6個(gè)縣、4個(gè)市，1個(gè)獨(dú)立核算的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，123個(gè)街道。常住人口1474萬(wàn)人，增加15萬(wàn)人，%，主城區(qū)人口為602萬(wàn)。1993年，成都被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。2004年躋身“全國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”之列。2007年，成都市被國(guó)家確定為中國(guó)最佳旅游城市。2009年成都市私家車(chē)數(shù)量過(guò)百萬(wàn)，成為全國(guó)擁有私家車(chē)第三的城市。2010年中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的中國(guó)地方政府透明度2009年度報(bào)告，成都與廈門(mén)并列排名全國(guó)第二。2010年成都榮獲“城市管理人民滿(mǎn)意城市”、 “十大品牌會(huì)展城市”、“中國(guó)會(huì)展之星2010年9月最新出爐的中國(guó)（大陸）城市國(guó)際形象總排名中，成都緊隨上海、北京，位列第三。東北與德陽(yáng)市、東南與資陽(yáng)市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。成都市，從西到東，地形分為山地、平原、丘陵三個(gè)部分。鐵路：成都是寶成、成昆、成渝、達(dá)成以及未來(lái)滬蓉、西成、成蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂(lè)客專(zhuān)、成渝客專(zhuān)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)重要的鐵路運(yùn)輸樞紐和六大鐵路客運(yùn)樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。公路：成都是108國(guó)道（北京—昆明）、213國(guó)道（蘭州—云南磨憨）、317國(guó)道（成都—那曲）、318國(guó)道（上?！鞑赜颜x橋）、319國(guó)道（廈門(mén)—成都）、321國(guó)道（廣州—成都）等的交匯點(diǎn)。航空：成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)四大航空樞紐之一，是中西部最大最繁忙的機(jī)場(chǎng)，也是繼北京首都、上海浦東、廣州新白云之后，內(nèi)地第四個(gè)擁有兩條機(jī)場(chǎng)跑道（4F級(jí)）的機(jī)場(chǎng)。（3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力成都是中國(guó)西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐。%；2009年全年完成全市財(cái)政總收997億元，%；，增長(zhǎng)34%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1950億元，%；城鎮(zhèn)人均可支配收入18659元、農(nóng)民人均純收入7129元，%和10%。%，%，%。郫縣—成都西部新城（1） 基本情況介紹郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰，處于“全域成都”六走廊的中心城—郫縣—都江堰走廊，是成都市都市經(jīng)濟(jì)的重要拓展區(qū)。有銀郫縣之稱(chēng)。郫縣氣候宜人，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，雨量充沛。C，一月平均氣溫5176。C左右。境內(nèi)郁郁蔥蔥，滿(mǎn)目清綠，四季鮮花盛開(kāi)，風(fēng)光秀麗如畫(huà)，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的樂(lè)園。郫縣的科教資源豐富。全縣人才資源總量達(dá)7萬(wàn)余人，每萬(wàn)人擁有大專(zhuān)以上學(xué)歷居成都區(qū)（市）縣前列，這也是其能夠吸引英特爾、富士康等大型高科技企業(yè)入駐的一個(gè)主要原因。公路：國(guó)道317線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近10條主干道縱貫東西，已形成“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系。快鐵：2010年5月12日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵）建成通車(chē)，郫縣作為快鐵的中間點(diǎn)，郫縣到成都僅僅需要15分鐘，從而形成15分鐘中心城快速交通圈。因此，可以說(shuō)“快鐵”從真正的大眾意義上實(shí)現(xiàn)了郫縣與成都的無(wú)縫連接，毫無(wú)疑問(wèn)，成灌快鐵的開(kāi)通，縮短了郊區(qū)與城區(qū)的“距離”。獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展環(huán)境使得郫縣境內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集、精英薈萃。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場(chǎng)效益好和帶動(dòng)能力強(qiáng)的項(xiàng)目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟(jì)駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè)為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車(chē)道。比上年增長(zhǎng)16%（按可比價(jià)計(jì)算，下同）。一、二、::。按常住人口計(jì)算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)36170元。%，%，％。%，全縣投資項(xiàng)目482個(gè)。從三次產(chǎn)業(yè)看，；，%；，%。四、項(xiàng)目的投資亮點(diǎn)土地成本優(yōu)勢(shì)成交時(shí)間宗地、位置凈用地面積（畝）成交價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交金額（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/㎡）土地使用性質(zhì)竟得單位 郫筒鎮(zhèn)涼水村2社390437971462商業(yè)住宅置信地產(chǎn) 郫筒鎮(zhèn)涼水村4社4101367商業(yè)教育住宅置信地產(chǎn) 書(shū)院村地塊3801357商業(yè)住宅成都中信城市建設(shè)有限公司犀浦鎮(zhèn)龍吟村、梓潼村地塊4401650商業(yè)住宅深圳新城市國(guó)寧村、龍吟村地塊645404412418商業(yè)住宅犀牛房產(chǎn)龍吟村一社地塊580306592175商業(yè)住宅上海寶投 目前本項(xiàng)目所在的郫縣行政中心區(qū)域去年年末的土地出讓價(jià)格為370410萬(wàn)/畝，郫縣其他位置的地塊的出讓價(jià)格今年6月份已經(jīng)突破600萬(wàn)/畝。土地成本價(jià)及樓面成本價(jià)均較市場(chǎng)價(jià)格有約20%30%的折價(jià)，為項(xiàng)目的安全邊際及盈利前景提供了一定的保證。本項(xiàng)目信托本益部分的保本銷(xiāo)售單價(jià)為3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商鋪），較市場(chǎng)價(jià)格分別折讓36%和62%，有較大的安全邊際。土地供給的稀缺性為項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)的穩(wěn)定及增長(zhǎng)提供有效的保證。目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤(pán)分布: 目前郫縣主要樓盤(pán)基本情況及價(jià)格情況：名稱(chēng)建筑面積均價(jià)總套數(shù)可售套數(shù)地址開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)中信西郡英華106567630017781郫縣紅光港通北一路567號(hào)中鐵置業(yè)龍湖橡樹(shù)灣660000700014497成都市郫縣紅光鎮(zhèn)合興村三社，犀浦村一社華潤(rùn)置地置信逸都花園105000050001763112郫縣南北大道168號(hào)置信地產(chǎn)伊薩貝拉27440255001728606郫縣犀浦成灌路中鐵二院（成都）置業(yè)海駿達(dá)國(guó)際花都9000005000　郫縣蜀都新城南北大道綠地集團(tuán)四季豪庭2076325000367304郫縣西區(qū)大道108號(hào)成都天之府實(shí)業(yè)本項(xiàng)目位于整個(gè)“中信未來(lái)城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項(xiàng)目更優(yōu)，故本項(xiàng)目的售價(jià)將略高于周邊項(xiàng)目，略高的售價(jià)及較低的土地成本，將為本項(xiàng)目提供較大的利潤(rùn)空間和安全邊際。地鐵：成都市地鐵2號(hào)線延伸線已規(guī)劃至郫縣，實(shí)現(xiàn)了與成都市的無(wú)縫連接。同時(shí)，快鐵的首發(fā)站“成都站（火車(chē)北站）”將與地鐵1號(hào)線對(duì)接，而其“犀浦站”將與地鐵2號(hào)線同站換乘。交通的日益便捷將提升郫縣區(qū)域的房地產(chǎn)的吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)有效需求及房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)。其中西高新板塊價(jià)格已經(jīng)達(dá)到70008000元/平米，華潤(rùn)等推出的部分樓盤(pán)價(jià)格甚至已經(jīng)達(dá)到了約10000元/平米，而與其僅兩站之隔（快鐵約67分鐘車(chē)程）的郫縣板塊目前均價(jià)僅50005500元/，存在著比較明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。為此，郫縣對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個(gè)城市片區(qū)再次進(jìn)行了更科學(xué)的規(guī)劃調(diào)整。 本項(xiàng)目用地介于郫縣老城區(qū)及高新西區(qū)之間的蜀都新城，屬郫縣城市新城發(fā)展區(qū)域，也是整個(gè)郫縣的行政商務(wù)配套中心區(qū)，是郫縣與高新區(qū)、成都主城區(qū)之間連接的重要連接“紐帶”。郫縣是上述消費(fèi)需求最佳的服務(wù)產(chǎn)業(yè)承接地。（2）教育資源高校外部效益作用由包括西南交通大學(xué)在內(nèi)多所大學(xué)和職業(yè)技術(shù)學(xué)院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級(jí)院校15所，在校師生達(dá)20萬(wàn)人?！吧虡I(yè)帶動(dòng)住宅、住宅推動(dòng)商業(yè)”的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式目前，郫縣的商業(yè)主要集中在其老城區(qū)，目前主要有兩大塊的商業(yè)集散地，其一主要集中在的北大街與東大街交匯處的王府商業(yè)街，其以低檔鞋帽為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低，已不符合郫縣城市發(fā)展所產(chǎn)生的消費(fèi)需求；另一塊則是鄰近東大街的星光大道休閑步行街，以中檔服裝、咖啡店、家具飾品為主，主要以當(dāng)?shù)啬贻p消費(fèi)群體為主，但由于老城區(qū)商業(yè)用地已經(jīng)飽和，所以規(guī)模和檔次受商業(yè)面積的影響，始終在中低檔次徘徊。此次項(xiàng)目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因?yàn)楫?dāng)?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項(xiàng)目公司目前的控股股東川宏金沙十多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的能力，希望能引入沃爾瑪、居然之家等大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，并借助該商業(yè)地塊商業(yè)氛圍的形成，完善整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)功能布局，實(shí)現(xiàn)郫縣核心商圈由老城區(qū)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而提升“中信未來(lái)城”的整體市場(chǎng)價(jià)值，也進(jìn)一步帶動(dòng)周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的全面提升。同時(shí)，中信未來(lái)城區(qū)域大部分新盤(pán)均為2009年年末及2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售，預(yù)計(jì)2011年將批量交房，而居民真正完成裝修、集中入住的時(shí)間基本在2012年上半年，而這與本項(xiàng)目首期商業(yè)的開(kāi)業(yè)時(shí)間基本吻合，也確保了本項(xiàng)目商業(yè)部分營(yíng)業(yè)后有足夠的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐其商業(yè)氛圍的形成。富士康為郫縣帶來(lái)的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來(lái)整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈（包括上百家上游的供應(yīng)商，以及大量下游的物流運(yùn)輸企業(yè)）。富士康入駐后也會(huì)形成同樣的效應(yīng)，當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)，富士康全面投產(chǎn)后，其自身員工及由其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)而產(chǎn)生的對(duì)勞動(dòng)力的需求將為郫縣當(dāng)?shù)貛?lái)近30萬(wàn)的人口增長(zhǎng)。同時(shí)在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，除了部分由企業(yè)解決的集體宿舍，當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)還將產(chǎn)生近2萬(wàn)套商品住房的市場(chǎng)需求。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀瀾兩區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了巨幅的上漲；英特爾入住大連金石灘后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也從原來(lái)的2000多元/平米一路上漲至目前的8000多元/平米） 根據(jù)郫縣當(dāng)?shù)卣念A(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，今后5年內(nèi)，項(xiàng)目所在的郫筒鎮(zhèn)的人口總數(shù)將達(dá)100萬(wàn)人：置信地塊（1）高新區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)為13萬(wàn)人，富士康科技集團(tuán)入駐后將達(dá)到近40萬(wàn)；四季豪庭（2）高校人口數(shù)為20