【正文】 鐵、銅、金、石灰石、高嶺土等13種，以煤為最，地質(zhì)儲量100億噸，遠(yuǎn)景儲量350億噸。鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有21條總計200多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全市公路里程545公里，有6條國道、省道從市中心穿過，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺（臺州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）高速公路分別設(shè)置出入口；年吞吐量100萬噸的青龍山港口，可將貨物直入淮河、長江；空運距江蘇徐州觀音機場僅50公里，全程高速公路可以直達。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會。（3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進行考察和學(xué)習(xí)。根據(jù)工作需要可隨時聘用臨時人員。（8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。（6）營銷策劃部：負(fù)責(zé)公司樓盤的廣告宣傳銷售經(jīng)營，策劃推介等一系列活動促進樓盤快速營銷以及房產(chǎn)的策劃工作。（4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項目洽談、發(fā)包簽約與實施，為客商提供工程項目服務(wù)。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。鴻運新城項目可行性研究報告.目 錄一、總論…………………………………………………………1（一）項目建設(shè)單位概況………………………………………1（二）項目概況…………………………………………………3（三）可行性研究報告編制依據(jù)………………………………10（四）研究結(jié)論與建議…………………………………………11（五）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)……………………………… ………11二、房產(chǎn)市場分析與營銷戰(zhàn)略…………………………………13（一）當(dāng)前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀………………………………………13（二）本市商品房現(xiàn)狀與市場需求……………………………14 （三）“精品住宅”的市場需求及發(fā)展………………………15（四）定價策略…………………………………………………20三、項目選址及建設(shè)條件………………………………………21（一）項目選址…………………………………………………21（二）建設(shè)條件…………………………………………………21四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)………………………………………23（一）建筑面積和內(nèi)容…………………………………………23（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………23五、建筑方案……………………………………………………25（一）建筑特征…………………………………………………25（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求………………………25（三）單體平面功能設(shè)計與豎向設(shè)計…………………………25（四）交通組織…………………………………………………25（五）造型設(shè)計…………………………………………………26（六）人防設(shè)計…………………………………………………27（七）建筑裝修與構(gòu)造…………………………………………27六、結(jié)構(gòu)設(shè)計……………………………………………………33（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)……………………………………………33（二）基本技術(shù)參數(shù)……………………………………………33（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計…………………………………………………34（四）結(jié)構(gòu)計算…………………………………………………35（五）供配電設(shè)計………………………………………………36（六）防雷與接地………………………………………………37（七）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)………………………………………37（八）有線電視系統(tǒng)……………………………………………37（九）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)……………………………………37（十）綜合布線系統(tǒng)……………………………………………38（十一）電氣人防專篇…………………………………………39七、給排水設(shè)計…………………………………………………41（一）設(shè)計依據(jù)…………………………………………………41（二）設(shè)計范圍…………………………………………………41（三）室外給水設(shè)計……………………………………………41（四）室外排水設(shè)計……………………………………………42（五）建筑給水排水設(shè)計………………………………………43（六）人防給排水設(shè)計…………………………………………45（七）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施……………………………………46（八）消防水池設(shè)置……………………………………………46（九）消防電梯集水坑…………………………………………46（十）主要設(shè)備材料表…………………………………………46八、暖通設(shè)計……………………………………………………49（一）設(shè)計依據(jù)…………………………………………………49（二）設(shè)計內(nèi)容…………………………………………………49（三）設(shè)計參數(shù)…………………………………………………49（四）供暖、空調(diào)設(shè)計…………………………………………50（五）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計……………………………………………52（六）管材………………………………………………………52（七）保溫………………………………………………………52（八）人防物資庫通風(fēng)…………………………………………52九、消防專篇……………………………………………………53（一）建筑消防設(shè)計……………………………………………53（二）給排水消防設(shè)計…………………………………………54（三）電氣消防設(shè)計……………………………………………57十、節(jié)能環(huán)保措施………………………………………………61（一）建筑節(jié)能設(shè)計……………………………………………61（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計………………………………………61（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計………………………………………62十一、項目實施進度安排………………………………………63十二、投資估算與資金籌措……………………………………64（一）投資估算…………………………………………………64（二）資金籌措…………………………………………………65十三、經(jīng)濟效益分析……………………………………………66（一）銷售價格…………………………………………………66（二）稅費率……………………………………………………66（三）盈利能力分析……………………………………………66（四）主要經(jīng)濟指標(biāo)……………………………………………67一、總 論（一）項目建設(shè)單位概況：某市華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： ：800萬元：某市：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，投資興辦商貿(mào)實體；，無不良債務(wù)；：實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（2）辦公室：負(fù)責(zé)公司往來文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草擬及方案處理，行政往來業(yè)務(wù)的接待，辦公用車的管理以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（3）計財部：負(fù)責(zé)公司財務(wù)計劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國家財稅政策的貫徹落實。（5）成本控制部：具體負(fù)責(zé)公司工程成本的控制，把關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。（7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。（1）勞動定員：公司定員為 30人， 其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，總工程師1人，辦公室2人，計財部2人，工程部5人，成本控制部2人，營銷策劃部3人，物業(yè)部10人，保安3人。（2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由董事會考核任命；其他管理人員和技術(shù)人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會公開招聘；所有管理人員須具備大專以上文化程度；公司員工實行全員勞動合同制。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“積極、創(chuàng)新、和諧、高效”的經(jīng)營理念，開拓進取。（二）項目概況項目名稱：鴻運新城項目建設(shè)背景：（1）**市自然及社會經(jīng)濟狀況**位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東與江蘇省徐州、連云港、鹽城、淮安、宿遷相連，北與山東省泰安、荷澤、濟寧、臨沂接鄰，西與河南省周口、商丘、開封為親，居于二十多個城市的大淮海經(jīng)濟區(qū)的最中心位置。 **市總面積2725平方公里，下轄相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)、濉溪縣。目前擁有**礦業(yè)集團、皖北煤電集團、地方所屬礦井28對，2007年原煤產(chǎn)量達3380萬噸，居全國第四位，還有楊柳、鄒莊、青東等大型礦井正在建設(shè)。目前全市共有大唐集團**發(fā)電廠、**國安電力有限公司和中利發(fā)電廠3家大型發(fā)電企業(yè)和資源綜合利用電廠8家，總裝機容量200萬千瓦。全部建成后，總裝機容量可達到680萬千瓦。按照“東進、西延、南擴”和相濉、相烈、相杜一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)雙百雙宜城市化目標(biāo)城市建成區(qū)達100平方公里，并架構(gòu)起280平方公里的城市框架。（2）**市的房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡：2009年全年完成房地產(chǎn)投資10億元,全市土地完成開發(fā)建設(shè)面積 ㎡，%，㎡，%， 萬㎡，同比增長 %。㎡，%,㎡，同比增長18%；㎡,同比增長337%。2010年**，%，%。㎡，㎡，完成86%的銷售量。（3）**市住宅市場調(diào)查（**住宅樓盤匯總表） 案 名華佳梅苑家天下水景天成帝景翰園奧斯卡春城溫哥華城世紀(jì)華庭位 置相陰路78號慶相橋南側(cè)新體育館南100米**市相陽路與南黎路交叉口人民東路淮海路投資興建寧波甬佳**綠洲**宏基**富華置業(yè)安徽眾安**天象基地面積15萬㎡㎡㎡2萬㎡㎡約3000㎡建筑面積20萬㎡㎡（二期）13萬㎡㎡19萬㎡30200㎡容積率約10產(chǎn)品類別（住宅）住宅住宅住宅辦公住宅住宅商業(yè)、住宅、賓館平均單價2500元/㎡3000元/㎡39004200元/㎡30003200元/㎡3100元/㎡均價4000元/㎡主力面積100㎡138㎡150㎡120㎡13014㎡主力總價2025萬2530萬元40萬元2530萬元2530萬可售戶數(shù)500多戶271戶908戶260戶986戶120戶銷售率95%60%90%100%70%60%案 名御林雅苑宏發(fā)半島東方百貨住宅可倫國際公館相山庭院慢 城位 置相陽路東緊靠香舍花都相陽路與人民路交叉口淮海路孟山路口相山南路桂苑路口長山路與梅苑路交叉人民路南發(fā)現(xiàn)之旅東投資興建**鴻福**潤竹**可倫浙江萬馬**淮信基地面積㎡㎡2000㎡㎡25萬㎡㎡建筑面積㎡20000㎡7萬㎡㎡㎡容積率10產(chǎn)品類別住宅商業(yè)住宅、商業(yè)住宅商業(yè)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)平均單價（住宅部分）未定3100元/㎡（住宅）3900元/㎡（住宅）3200元/㎡（住宅）3400元/㎡（住宅）3100元/㎡（住宅）主力面積㎡㎡176202㎡98㎡148㎡131㎡主力總價3035萬元4050萬元2530萬元3540萬元3035萬元可售戶數(shù)290戶420戶60戶360戶1600戶985戶銷 售 率未開盤90%4050%30%30%50%項目概況（1）工程概況**市鴻運新城位于安徽**市，**市是安徽省的省轄市，地處魯豫皖四省交界、淮海經(jīng)濟區(qū)腹心，交通便利，經(jīng)濟活躍，也是一座歷史文化名城用地位于**市達富路以北，安民路以東，交通便利具有良好的區(qū)域優(yōu)勢。本方案建筑精致典雅，風(fēng)格富時代感，同時也與周邊地塊建筑相呼應(yīng)。規(guī)劃概念基于以上區(qū)位及周邊條件，本案宜著力于打造**的一個對外形窗口，而在規(guī)劃設(shè)計過程中，整個建筑群落依地形有續(xù)排列而建，形成極富韻律感的建筑群落，并結(jié)合豐富自然的景觀設(shè)計，力求呈現(xiàn)一個自然宜居的住宅小區(qū)。北面董莊路，本方案設(shè)計為有沿街商業(yè)的路段，面向此路開設(shè)人行出入口，景觀步道與商業(yè)步行相宜，形成宜人的慢速步行系統(tǒng)。大富路為城市次干道，聯(lián)系地塊與快速路輔道，車流量適中，人流車流疏導(dǎo)較為流暢，因此適合在此路段開設(shè)小區(qū)的主要出入口。綠化景觀系統(tǒng)本案的景觀綠化系統(tǒng)充分利用小區(qū)中心空地以及各樓間空地區(qū)域，以硬地鋪裝，景觀噴泉，林間健康步道等，構(gòu)成富有變化的景觀綠化區(qū)。分別設(shè)計了一縱一橫兩條景觀軸線交匯于小區(qū)中心景觀，并串聯(lián)起各個景觀節(jié)點和環(huán)境小品，使的整個大面積景觀豐富而又趣，做到戶戶有景。戶型設(shè)計前二排設(shè)計為6棟18層小高層住宅，第一排設(shè)計了一梯兩戶的18層住宅，大面積住宅生活舒適，與中心大面積景觀相得益彰。既有良好的景觀朝向，也有緊湊舒適的使用尺度。（四）研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開