【正文】 前列 ，這也是其能夠吸引英特爾、富士康等大型高科技企業(yè)入駐的一個(gè)主要原因。 第 13 頁 郫縣的 科教資源 豐富 。境內(nèi)郁郁蔥蔥，滿目清綠，四季鮮花盛開，風(fēng)光秀麗如畫，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的樂園。C 左右。C，一月平均氣溫 5176。 郫縣氣候宜人，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛。有銀郫縣之稱。 20212021年成都 市GDP010002021300040005000GDP（單位：億元）GDP 總值 2371 2750 3901 GDP 增速 % % % % %2021 2021 2021 2021 2021 第 12 頁 郫縣 — 成都西部新城 （ 1） 基本情況介紹 郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰，處于“全域成都”六走廊的中心城 — 郫縣 — 都江堰走廊，是成都市都市經(jīng)濟(jì)的重要 拓展區(qū)。全市民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占GDP 的比重為 %，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)。2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %； 2021 年全年完成全市財(cái)政總收 997 億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同口徑增長 %；固定資產(chǎn)投資 億元，增長 34%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1950 億元，增長 %；城鎮(zhèn)人均可支配收入 18659 元、農(nóng)民人均純收入 7129 元 ，分別增長 %和 10%。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 成都是中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐 。 航空： 成都雙流國際機(jī)場 是中國四大 航空樞紐 之一，是中西部最大最繁忙的機(jī)場 ，也是 繼北京首都、上海浦東、廣州新白云之后，內(nèi)地第四個(gè)擁有兩條機(jī)場跑道（ 4F 級）的機(jī)場。 公路： 成都是 108 國道 （北京 —昆明）、 213 國道 （蘭州 —云南磨憨）、 317國道 （成都 —那曲）、 318 國道 （上海 —西藏友誼橋）、 319 國道 （廈門 —成都）、321 國道 （廣州 —成都）等 的交匯點(diǎn)。 鐵路： 成都是寶成、成昆、成渝、達(dá)成以及未來滬蓉、西成、成 蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂客專、成渝客專的交匯點(diǎn)，是我國重要的鐵路運(yùn)輸樞紐和六大鐵路客運(yùn)樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。 成都市，從西到東，地形分為山地、平原、丘陵三個(gè)部分。東北與 德陽 市 、東南與 資陽 市毗鄰，西南與 雅安市相接，西北與 阿壩 藏族羌族自治州接壤，南與 眉山 市相連。 2021 年 9 月最新出爐的中國（大第 10 頁 陸）城市國際形象總排名中，成都緊隨 上海、北京，位列第三。 2021 年成都榮獲 “城市管理人民滿意城市 ”、 “十大品牌會(huì)展城市 ”、 “中國會(huì)展之星 2021 年中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的中國地方政府透明度 2021 年度報(bào)告，成都與廈門并列排名全國第二。 2021 年成都市私家車數(shù)量 過百萬，成為全國擁有私家車第三的城市 。 2021 年，成都市被國家確定為中國最佳旅游城市。 2021 年躋身“全國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ”之列。 1993 年，成都被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。常住人口 1474 萬人，增加 15 萬人，自然增長率為 %，主城區(qū)人口為 602 萬。成都市共轄 9 個(gè)區(qū)、 6 個(gè)縣、 4 個(gè)市， 1 個(gè)獨(dú)立核算的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，123 個(gè)街道 。成都屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。 8 號地塊 20% 20% 30% 100 9 號地塊 20% 20% 30% 100 匯總 第 9 頁 三、 項(xiàng)目地理位置介紹 成都 市 我國西南地區(qū)的中心城市 （ 1） 基本情況介紹 成都，位于四川省中部， 四川盆地的西部，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶， 成都平原腹地，是 中國 副省級城市 之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國大陸地區(qū)機(jī)構(gòu)、央企、外企西部或西南區(qū)域總部駐 地主要城市之一。道路面積 5323 m178。） 備注 1 號地塊 總建筑密度 高層主體 15% 80 可兼容的住宅建筑面積比例不大于計(jì)入容積率建筑面積的 50% 2 號地塊 60% 22% 15% 80 3 號地塊 60% 22% 15% 80 4 號地塊 60% 22% 15% 80 5 號地塊 70% 22% 15% 100 7 號地塊 （加道路面積） 40% 20% 20% 100 可兼容的住宅建筑面積比例不大于計(jì)入容積率建筑面積的 20% 其中： 6 號地面積 18093 m178。 本 項(xiàng)目共計(jì)有 9 塊用地組成， 第 7 頁 項(xiàng)目位置圖： 第 8 頁 二、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表 凈用地面積（ m178。 項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)由國際一流水準(zhǔn)的美國 RDLF 國際規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱完成。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 第 6 頁 第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項(xiàng)目分析 一、 “中信蜀都”項(xiàng)目簡介 郫縣中信蜀都新城項(xiàng)目由成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司開發(fā) ,項(xiàng)目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬㎡。 項(xiàng)目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)， 安信信托有權(quán)向項(xiàng)目公司派出董事 （占董事會(huì)席位超過三分之二） 及財(cái)務(wù)總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù) 管理三個(gè)層面對公司進(jìn)行主動(dòng)管理，對項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決 策。 項(xiàng)目公 司原股東承諾信托計(jì)劃到期前 3 個(gè)月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的 30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補(bǔ)足。 信托資金用途 信托資金 全部通過增資的形式向成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并 全部 用于蜀都新城項(xiàng)目的開發(fā)。若信托到期時(shí)，項(xiàng)目整體 凈資產(chǎn)第 5 頁 收益率未達(dá)到 12%且三家股東也未履行其補(bǔ)足承諾，則安信信托可將 項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先用于補(bǔ)足信托本益的分配 ， 剩余部分歸原 三家 股東所有 。若項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年化 12%，則原股東有權(quán)申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對項(xiàng)目公司進(jìn)行減資，并提前結(jié)束信托計(jì)劃 —— 其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1年時(shí)提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過 2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報(bào)進(jìn)行分配。 信托 計(jì)劃 整體期限 3年， 可自存續(xù)期屆滿 1年起 在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。原股東在信托第二期發(fā)行的同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 億元?；A(chǔ)設(shè)施如辦公設(shè)備、廠房、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等已建成投入使用，餐飲，住宿，休閑等設(shè)施也在加緊施工。 2021 年 5 月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2021 年 6 月又被確定 為“成都青羊區(qū)青年（大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。計(jì)劃投資 17 億元，已投資 億元。 2021 年 7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵(lì)與推進(jìn)下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實(shí)業(yè)股份公司組建 了 成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。該部分物業(yè)現(xiàn)評估價(jià)值 現(xiàn) 已達(dá)到 13 億元。 入駐商戶包括 世界 500 強(qiáng)的裝飾建材連鎖超市英國百安居、中國 500 強(qiáng)企業(yè)北京西單、中國家電連鎖巨頭國美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團(tuán)、金沙會(huì)超豪華娛樂會(huì)所、金沙湖，麗湖等知名商家。 項(xiàng)目 凈占地 47464 平方米（ 畝），總建筑面積 平方米 。 “金沙國際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路 8 號，項(xiàng)目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施， 是 四川省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 ， 累計(jì)投資 6 億余元，成功創(chuàng)造了當(dāng)年開工當(dāng)年?duì)I業(yè)的奇跡。 截至 2021 年 6 月末 ,公司總資產(chǎn)規(guī)模 11 億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過 2 億元。 項(xiàng)目的實(shí)際控制人 —— 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司（擔(dān)保方） 簡介 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司系一家主營 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 、 商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及 物業(yè)管理的有限公司， 同時(shí) 參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè) 。 本 項(xiàng)目共計(jì)有 9 塊用地組成： 第 2 頁 項(xiàng)目位置圖： 第 3 頁 項(xiàng)目 開發(fā)商 成都國宏 騰實(shí)業(yè)有限公司簡介 成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司 成立于 2021 年 7月，注冊資本 24000萬人民幣 ，股東為 成都 川宏 金沙置業(yè) 有限公司（ 占 34%股份） 、 成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司（占 33%股份）、四川省萬騰實(shí)業(yè)有限公司（占 33%），實(shí)際控制人為川宏 金沙 的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實(shí)業(yè)均為川宏 金沙 的關(guān)聯(lián)公司 。 項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)由國際一流水準(zhǔn)的美國 RDLF 國際規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱完成。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 信托業(yè)務(wù)二部 信托經(jīng)理： 信托經(jīng)理助理： 2021年 9月 20日 目 錄 報(bào)告摘要 ........................................................................................................................ 1 第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項(xiàng)目分析 ...................................................... 6 一、 “中信蜀都”項(xiàng)目簡介 ................................................................................... 6 二、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表 ............................................................. 8 三、項(xiàng)目地理位置介紹 ......................................................................................... 9 成都市 我國西南地區(qū)的中心城市 ......................................................... 9 郫縣 —成都西部新城 .............................................................................. 12 四、項(xiàng)目的投資亮點(diǎn) ........................................................................................... 17 五、項(xiàng)目盈利能力分析 ....................................................................................... 25 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)取得開發(fā)貸） ....................................................... 27 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)未取得開發(fā)貸） ........................................................... 32 第二部分 交易對手分析 ............................................................................................ 36 一、成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司（項(xiàng)目公司） ................................................... 36 二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方） ................................................... 36 第三部分 信托融資方案 .........................