【正文】 地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)等，進(jìn)而判斷該城市的房地產(chǎn)開發(fā)與投資的發(fā)展前景，為項(xiàng)目的投資開發(fā)與定位提供參考依據(jù)。為貫徹政府的城市建設(shè)戰(zhàn)略布局，配合城市建設(shè)的實(shí)施，本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)一步體現(xiàn)城市建設(shè)使生活更美好，進(jìn)一步美化城市環(huán)境，有必要盡快落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)，使其符合曹縣發(fā)展的需要。該項(xiàng)目地塊為曹縣城區(qū)的中心區(qū)域，隨著市政府的北遷，北側(cè)有省級(jí)的曹縣青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，中國(guó)林學(xué)會(huì)授予的中國(guó)楊木之鄉(xiāng)、中國(guó)桐木之鄉(xiāng)；中國(guó)蘆筍之鄉(xiāng)。東側(cè)相鄰已建有縣立醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)和公路局；南側(cè)相鄰東順河公園、歷史公園、磐石小學(xué)、婦幼保健院；西側(cè)相鄰為建設(shè)局、規(guī)劃局家屬院、檢察院家屬院、月河康城小區(qū)；北側(cè)相即將建設(shè)的金域化府、翡翠城和建設(shè)中的魯西南建材家具五金城?，F(xiàn)狀為一些廢棄的熱電廠用房、市場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施和單層民居。項(xiàng)目清河路到東順河是665485平方米商業(yè)、東順河到東側(cè)地塊內(nèi)的規(guī)劃路是968185平方米，青島路到西側(cè)規(guī)劃路的安置區(qū)是862332平方米，安置區(qū)西側(cè)規(guī)劃路與贛江路交匯處是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、水果和蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模磐石新城項(xiàng)目工程總建設(shè)用地面積為911442平方米（折合1367畝）。磐石新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告菏澤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇一一年九月磐石新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制人員名單項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人： XXX 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各專業(yè)負(fù)責(zé)人：XXX 高級(jí)工程師 XXXX 會(huì)計(jì)師XXXXX　經(jīng)濟(jì)師XXXXX　經(jīng)濟(jì)師菏澤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目　錄第一章、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目建設(shè)單位、項(xiàng)目建設(shè)地塊、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、工程項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、工程項(xiàng)目方案圖紙第二章、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境、項(xiàng)目地塊區(qū)域前景第三章、市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位、市場(chǎng)分析、產(chǎn)品定位第四章、磐石新城建設(shè)方案、總體規(guī)劃原則、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、強(qiáng)電設(shè)計(jì)、弱電設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)、消防、勞動(dòng)安全第五章、磐石新城項(xiàng)目環(huán)保和節(jié)能、環(huán)保、節(jié)能第六章、磐石新城項(xiàng)目市政綜合配套、供水、供電、供氣、電信、雨污水排放第七章、工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施、項(xiàng)目開發(fā)順序及節(jié)點(diǎn)第八章、工程項(xiàng)目投資估算及資金來源第九章、綜　述、結(jié)論、附件磐石新城工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章、　項(xiàng)目概況、項(xiàng)目建設(shè)單位菏澤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。、項(xiàng)目建設(shè)地塊磐石新城項(xiàng)目位于菏澤市曹縣磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路?？偨ㄖ娣e為2496002平方米。、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積： ㎡ 西塊用地面積： ㎡ 百貨建筑面積： 80000㎡ 定制商業(yè)建筑面積：90000㎡ 小商業(yè)建筑面積：230000㎡ 辦公建筑面積：40000㎡ 酒店建筑面積：15000㎡ 公寓建筑面積：40000㎡ 地下建筑面積：170485㎡ 建筑密度： 49％ 容積率： 綠地率： 19％ 機(jī)動(dòng)車停車位： 4950輛 中心塊用地面積：㎡ 高層住宅建筑面積: 417240㎡ 多層住宅建筑面積: 243945㎡ 疊加別墅建筑面積: 21280㎡ 獨(dú)幢別墅建筑面積: 3000㎡ 商業(yè)建筑面積: 90000㎡ 會(huì)所建筑面積: 6000㎡ 幼兒園建筑面積: 1500㎡ 地下建筑面積: 185220㎡ 建筑密度： 23％ 容積率： 綠地率： 36％ 機(jī)動(dòng)車停車位： 5652輛 東地塊用地面積：㎡ 高層住宅建筑面積： 439470㎡ 多層住宅建筑面積： 120960㎡ 商業(yè)建筑面積： 75000㎡ 市場(chǎng)建筑面積： 30000㎡ 超市建筑面積： 10000㎡ 幼兒園建筑面積： 1500㎡ 地下建筑面積： 185402㎡ 建筑密度： 23％ 容積率： 綠地率： 36％ 機(jī)動(dòng)車停車位： 5657輛 、項(xiàng)目方案圖紙第二章、　項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊為磐石街道用地，電廠、自留地、自然村宅基地和市場(chǎng)。、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊周邊都相繼開發(fā)建設(shè)了現(xiàn)代化的城市建筑群和公園，形成了曹縣新的城市中心。、項(xiàng)目地塊區(qū)域前景曹縣城市建設(shè)日新月異，按照荷澤市委、市政府提出的曹縣要加快融入中心城市的要求，實(shí)施城市建設(shè)和改造的步伐。地理位置優(yōu)越，可發(fā)展形成曹縣市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂和居住中心。第三章、市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)之一，不可能脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r而獨(dú)立運(yùn)行。、市場(chǎng)分析江蘇曹縣山東鄭州安徽曹縣夏朝前屬東夷之地，境內(nèi)有許多大汶口、龍山、岳石文化遺跡，為堯舜禹活動(dòng)之地，商王在此立國(guó)建都，春秋戰(zhàn)國(guó)之世諸侯爭(zhēng)霸會(huì)盟多在次地，有“天下之中”之譽(yù)，劉邦項(xiàng)羽合力征秦創(chuàng)業(yè)于此。曹縣是我國(guó)優(yōu)質(zhì)蘆筍主產(chǎn)地和加工出口基地。蘆筍主要品種有Uc800、Uc15蘆筍王子、冠軍、碩豐等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，曹縣現(xiàn)有蘆筍加工企業(yè)24家，年加工能力19萬噸，蘆筍罐頭、蘆筍飲料、蘆筍調(diào)料、蘆筍保健品等系列產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美、東南亞等國(guó)家和地區(qū)，年出口創(chuàng)匯2億美元。“曹縣條編，用杞柳條和麻繩經(jīng)緯交織編結(jié)而成，是群眾利用自然、改造自然的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)農(nóng)耕時(shí)代北方條編文化的代表。兩村家家戶戶以條編工藝為生，形成了良好的條編技藝與傳統(tǒng)。全縣林產(chǎn)品加工產(chǎn)品主要有拼板、細(xì)木工板、膠合板、鋸末板、纖維板、貼面板、指接板、細(xì)木工板、密度板、家具、桐木工藝、楊木工藝、雕刻工藝、條柳編等十五大門類,上萬個(gè)品種。另一個(gè)是國(guó)內(nèi)市場(chǎng),叉接板,貼面板、細(xì)木工板主要銷售到國(guó)內(nèi)大中城市,全縣各家大企業(yè)已在北京、上海、天津、廣州、西安、太原等地設(shè)有300個(gè)辦事處,在這些大中城市的建筑裝飾材料市場(chǎng)中占有較大份額。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，曹縣的第二產(chǎn)業(yè)是支柱性產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有較強(qiáng)的支撐作用。216。曹縣GDP總量分析216。曹縣人均可支配收入分析216。曹縣近5年房投資完成總產(chǎn)值（億元） 216。曹縣已基本形成了較具規(guī)模的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，并逐漸形成了以農(nóng)副產(chǎn)品加工為主導(dǎo)的的林木加工、畜產(chǎn)品加工和食品加工三大支柱產(chǎn)業(yè)及與化工、紡織、機(jī)械、建材等行業(yè)共同發(fā)展的工業(yè)格局。批發(fā)市場(chǎng)集聚區(qū)：人口密度及流動(dòng)性大、外來商戶比重高，該區(qū)域以批發(fā)為主，零售消費(fèi)為輔曹縣老城區(qū)：人口密度大，企事業(yè)單位及商業(yè)主力店密集，該區(qū)域零售消費(fèi)為主老城區(qū)：當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎胀ㄏM(fèi)多就近選擇，大型購物多在盛瑪特、漢光等商業(yè)中心消費(fèi)沿湖景觀帶：以老居民和高收入者為主 ，消費(fèi)多在老城區(qū)內(nèi)消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐用窈弯摬氖袌?chǎng)、五金市場(chǎng)的從業(yè)者為主，普通消費(fèi)多就近選擇，大型購物以后將以農(nóng)貿(mào)商圈為主北部片區(qū)：現(xiàn)人口稀少，未來是曹縣政府及事業(yè)單位工作及生活的聚居區(qū)北部未來行政總部魯西南專業(yè)性市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)商圈漢光購物廣場(chǎng)商圈汽車站圈產(chǎn)業(yè)：? 曹縣第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加；? 農(nóng)貿(mào)商圈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來以商貿(mào)物流、農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)與零售、專業(yè)性市場(chǎng)間的互動(dòng)拉動(dòng)。各種配套需求量增大商業(yè)面臨升級(jí)需求辦公物業(yè)需求比例提高商業(yè)體量提高人口數(shù)量增長(zhǎng)人均收入水平提高第三產(chǎn)業(yè)比例提高市區(qū)集聚辦公樓宇、商業(yè)綜合體和小戶型公寓等高租金物業(yè)，并不斷向外擴(kuò)散城市用地?cái)U(kuò)展，市區(qū)土地集約化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化城市人口增長(zhǎng)城市化發(fā)展年份城市化水平城鎮(zhèn)人口/萬城市人口/萬用地規(guī)模/平方公里201035%28城市化率達(dá)50%，所以需求商業(yè)95萬方、住宅2722萬方消費(fèi)力? 收入水平的提高帶動(dòng)消費(fèi)的升級(jí)，提升了商業(yè)的有效需求 ；? 舊村改造提升了原有居民的消費(fèi)能力。經(jīng)過8 年整的時(shí)間，目前，曹縣當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一枝獨(dú)秀，尚無品牌開發(fā)商進(jìn)駐。二）曹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分布特征：經(jīng)過幾年的發(fā)展，曹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)形成核心區(qū)和周邊零星項(xiàng)目的格局；市場(chǎng)供應(yīng)量：目前中心區(qū)在售項(xiàng)目較少，主要是世紀(jì)名城、磐石國(guó)際花園、月河康城；市場(chǎng)供應(yīng)量約在37 萬㎡；世紀(jì)名城、磐石國(guó)際花園為熱賣中新盤，規(guī)模較大，月河康城尾盤銷售。在售項(xiàng)目列表：產(chǎn)品形態(tài)：在售項(xiàng)目規(guī)劃為小高（911F）、多層（6+1）、高層的產(chǎn)品組合；開發(fā)規(guī)模：目前市場(chǎng)開發(fā)以中小規(guī)模開發(fā)為主，片區(qū)開發(fā)并未出現(xiàn)。三）曹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平價(jià)格水平特征：當(dāng)前曹縣住宅價(jià)格集中在27002800 元/㎡；中心區(qū)產(chǎn)品以高層+多層為主，均價(jià)集中在28002900 元/㎡；月河康城歷史最高價(jià)格3100元/㎡。如：世紀(jì)名城；戶型設(shè)計(jì)：多為南北通透，全明戶型，已出現(xiàn)飄窗、入戶花園等，如：世紀(jì)名城；建筑風(fēng)格：不注重建筑風(fēng)格的打造，目前市場(chǎng)上只有地中海風(fēng)格建筑，標(biāo)簽性不強(qiáng)，如：名門世家。六）重點(diǎn)案例A、世紀(jì)名城：核心區(qū)首席城市復(fù)合體贏得較高市場(chǎng)關(guān)注，景觀、科技系統(tǒng)營(yíng)造產(chǎn)品力，是目前曹縣價(jià)值標(biāo)桿。賣點(diǎn)梳理1) 曹縣核心：占據(jù)曹縣核心區(qū)位；2) 會(huì)所、幼兒園、生活配套齊備，并引入小學(xué)；3) 科技系統(tǒng)：a 入戶花園觀光電梯生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，b 養(yǎng)家小區(qū)太陽能照明系統(tǒng)，c 自來水凈化系統(tǒng)，d 外墻保溫隔音工藝系統(tǒng)，e 恒溫地暖系統(tǒng)，f 采用高檔輕鋼彩鋁中空門窗。市場(chǎng)表現(xiàn)期房。11 年1 月份開盤，至2 月末成功銷售200 多套，月均去化將近100套。 項(xiàng)目定位：曹縣中心的品質(zhì)住區(qū)基礎(chǔ)指標(biāo)物業(yè)位置：青島路與贛江路交叉口占地面積：300 畝物業(yè)形態(tài)：多層、高層主力戶型:140 ㎡四室銷售均價(jià):2700 元/㎡開盤時(shí)間:08 年底開發(fā)商: 山東曹縣福鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)劃分二期，一期約600 多戶，目前銷售多層頂層與臨街高層，二期建設(shè)中，約600 多套，目前未發(fā)售。08