【正文】 ................................................................. 40 一、信托融資方案概述 ....................................................................................... 40 二、交易結(jié)構(gòu)圖 ................................................................................................... 40 三、交易結(jié)構(gòu)流程 ............................................................................................... 41 四、信托計(jì)劃技術(shù)參數(shù) ....................................................................................... 42 五、質(zhì)押及保證 ................................................................................................... 42 六、項(xiàng)目公司的主動(dòng)管理 ................................................................................... 43 七、信托資金的監(jiān)管 ........................................................................................... 43 八、信托計(jì)劃退出 ............................................................................................... 44 九、信托收益及受托人報(bào)酬 ............................................................................... 44 第五部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及防范措施 ........................................................................ 45 一、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 45 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................... 46 三、管理風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................... 46 第六部分 結(jié)論 ............................................................................................................ 47 資料明細(xì) ...................................................................................................................... 48 第 1 頁 報(bào)告摘要 中信蜀都新城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 郫縣中信蜀都新城項(xiàng)目由成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司開發(fā) ,項(xiàng)目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬㎡。項(xiàng)目總體收益約 50006000萬元，其中 2021年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益約 10001200 萬元。 項(xiàng)目公司財(cái)產(chǎn)只為申請(qǐng)的開發(fā)貸款提供擔(dān)保，除此之外，不再對(duì)外提供任何擔(dān)保。 項(xiàng)目公司原來三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補(bǔ)足收益及保證項(xiàng)目公司最低貨幣資金余額的履約保證。 三、質(zhì) 押及保證 若信托計(jì)劃到期時(shí)項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項(xiàng)目公司原股東承諾對(duì)信托收益 按年化收益率 12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金 予以補(bǔ)足 。 本項(xiàng)目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期 億以及原股東 億增資后，只要部分調(diào)整銷售策略（將部分商 業(yè)由租轉(zhuǎn)售），即可保證整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的順利周轉(zhuǎn)，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后的順利退出（具體測(cè)算見“項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算”）。 本項(xiàng)目總占地面積 畝，平均容積率 ，預(yù)計(jì)總建筑面積 萬平方米，其中住宅約，商業(yè) ，地下面積約 。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343畝，其中包括 4657畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。 二、成都 項(xiàng)目?jī)?nèi)容摘要 本項(xiàng) 目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 若信托期滿時(shí)，項(xiàng)目 整體 凈資產(chǎn) 收益 率 低于 12%，則原來三家股東承諾 對(duì)信托本益 按年化收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金 予以補(bǔ)足，并將其持有的 %股權(quán) 質(zhì)押給安信信托，作為其補(bǔ)足承諾的履約保證。 信托本益的還款來源為 蜀都新城項(xiàng)目的 整體開發(fā)收益 。 ）信托募集資金 全部通過增資的形式向 項(xiàng)目公司 —— 成都國宏騰實(shí)業(yè)有限 公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng)目的開發(fā) ，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托 （信托計(jì)劃） 持 有的 項(xiàng)目 股權(quán)比例為 %，其余 3位股東的股權(quán)比例為 %。 成都中信蜀都新城項(xiàng)目股權(quán)投資信托 可行性研究報(bào)告 報(bào)告要點(diǎn)： 一、信托計(jì)劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資 信托計(jì)劃， 信托計(jì)劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會(huì)投資人發(fā)行募集（首期約 5億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計(jì)劃增發(fā)， 增發(fā) 規(guī)模不超過 。原股東在信托第二期發(fā)行的同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 億元。 信托計(jì)劃整體 期限 3年 ，可 自存續(xù)期屆滿 1年起在符合約定要求的前提下 提前結(jié)束。若 項(xiàng)目公司的 凈資產(chǎn)收益率 滿足 或超過 年化 12%，則原股東 有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則 提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資， 并 提前結(jié)束信托計(jì)劃 —— 其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1 年時(shí)提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過 2 年提前分配或正常到期分配的，按年化收 益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報(bào)進(jìn)行分配。若信托到期時(shí) ，項(xiàng)目整體 凈資產(chǎn) 收益率未達(dá)到 12%且三家股東也未履行其補(bǔ)足承諾，則安信信托可將項(xiàng)目公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出 ，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先用于補(bǔ)足信托本益的分配 。中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 （土地一級(jí)整理及配套開發(fā)） 的一部分 ，開發(fā)商為成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司，由川宏金沙、萬騰實(shí)業(yè)以及成都世通共同出資設(shè)立，注冊(cè)資本 。本項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 20分鐘車程， 317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線和將建的城際高速鐵 路直通 本 項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)總投入預(yù)計(jì)約 72億元 ，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 ，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，項(xiàng)目總體開發(fā)周期為 6年 ，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 本項(xiàng)目信托本益部分的保本銷售單價(jià)為 3500元 /平米（住宅）和 5300元 /平米（商鋪），較市場(chǎng)價(jià)格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。 項(xiàng)目公司原股東承諾信托計(jì)劃到期前 3 個(gè)月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補(bǔ)足。 項(xiàng)目公司日常開發(fā)經(jīng)營(yíng)由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)，安信信托向項(xiàng)目公司派出 34名董事（占董事會(huì)席位超過三分之二）及財(cái)務(wù)總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù)管理三個(gè)層面對(duì)公司進(jìn)行主動(dòng)管理，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。 四、我司收 益分析 信托計(jì)劃資金 收益 按照 12%/年 及超額部分的 20%分配 ，我司另行收取 4%/年的 信托報(bào)酬 。 申請(qǐng)項(xiàng)目設(shè)立 。 若 項(xiàng)目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 （土地一級(jí)整理及配套開發(fā)） 的一部分。 本項(xiàng)目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距 成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個(gè)公園及三條景觀帶）， 造就一個(gè)生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。 該公司為中信蜀都的項(xiàng)目公司，目前暫時(shí)無經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)及注冊(cè)資本金 億元。 公司 注冊(cè)資本金人民幣 5000 萬元， 實(shí)際控制任及 法人代表?xiàng)钐烀鳌?目前 公司主要 運(yùn)營(yíng) 兩大 項(xiàng)目 ： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 金沙國際商城 。 項(xiàng)目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的 18 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和已在開發(fā) 的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。 商城內(nèi) 功能齊全、設(shè)施完善、管理先進(jìn)、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于一體 。 目前，公司 依靠該項(xiàng)目 每年的物業(yè)租憑收入達(dá)到 9000 余萬元。 （ 2） 工業(yè) 地產(chǎn)板塊 —— 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 第 4 頁 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積 平方公里，開發(fā)面積約 4800 畝。 項(xiàng)目 主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市 2021年重點(diǎn)工程項(xiàng)目。 目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設(shè)工作已取得階段性成果。 信托計(jì)劃和信托交易結(jié)構(gòu) 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃，信托計(jì)劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會(huì)投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計(jì)劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過 億元。）信托募集資金全部通過增資 的形式向成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng)目的開發(fā)，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計(jì)劃）持有的項(xiàng)目股權(quán)比例為 %，其余 3 位股東持有的股權(quán)比例為 %。 信托本益的還款來源為蜀都新城項(xiàng)目的整體開發(fā)收益。 若信托期滿時(shí)，項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，則原來三家股東承諾對(duì)信托 本益 按年化收益率 12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足，并將其持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補(bǔ)足承諾的履約保證。 但股權(quán)處置期間，安信信托將向原 三家 股東收取每天 逾期金額的 千分之一 作為 違約罰金，該罰金收入全部歸信托計(jì)劃投資人所有 。 信托保障措施 若信托計(jì)劃到期時(shí)項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項(xiàng)目公司原股東承諾對(duì)信托收益按年化收益率 12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足。 項(xiàng)目公司原來三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其 承諾 補(bǔ)足收益及保證項(xiàng)目公司最低貨幣資金余額的履約保證。 項(xiàng)目公司財(cái)產(chǎn)只為申請(qǐng)的開發(fā)貸款提供擔(dān)保，除此之外，不再對(duì)外提供任何擔(dān)保。 若項(xiàng)目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，年化權(quán)益凈 利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 （土地一級(jí)整理及配套開發(fā)） 的一部分。 本項(xiàng)目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈 ”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個(gè)公園及三條景觀帶）， 造就一個(gè)生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。） 凈用地面積（畝） 容積率 建筑密度要求 綠化率 建筑限高 （ m178。 7 號(hào)地面積 83544 m178。 其中： 6 號(hào)地面積 畝， 7 號(hào)地面積 ，道路面積 畝。 成都?xì)v史悠久，有 “天府之國 ”、 “蜀中江南 ”、 “蜀中蘇杭 ”的美稱。成都是我國西南開發(fā)最早的地區(qū)，是全國第一批（ 24 座）歷史文化名城之一。 成都市擁有 56 個(gè)民族 ， 2021 年末成都市戶籍人口為 1348 萬人，比2021 年末增加 萬人。 1989 年經(jīng)過國務(wù) 院批準(zhǔn)，成都市實(shí)行計(jì)劃單列，享