【正文】 梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 71 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 目標(biāo)客群分析 —— 商鋪業(yè)主 23%10%4%1%1%61%15年510年1015年1520年2025年不愿透露 被訪談對象 61%不愿意透露經(jīng)營年限 ,經(jīng)營 15年的占 23%,其次是 510年 ,占 10%。 對于業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，我們本著以 品牌為核心、服務(wù)為主導(dǎo) ，以核心的品牌力 和豐 富的綜合配套 贏得市場的 關(guān)注度 和 推崇度 ，以提升項(xiàng)目的 美譽(yù)度 ，為二期的 溢價(jià) 提供有力保證。 階段二： 品牌簽約會(huì) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 109 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 階段三： 直銷： 深入服裝企業(yè)集中地（福建晉江、廣州虎門、浙江溫州、義烏）與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)展開項(xiàng)目推薦會(huì)活動(dòng) 團(tuán)購： 與在漢主要商會(huì)接洽，展開項(xiàng)目團(tuán)購、引入知名品牌。 ?整體包裝：各種節(jié)日、店慶等節(jié)點(diǎn)性階段集中對賣場進(jìn)行氛圍包裝。易居中國擁有完善健全癿內(nèi)部運(yùn)營監(jiān)控體系，該體系涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)法務(wù)、人力資源、物品管理等諸多斱面。 歡迎致電： 0270000000 效果展示 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 130 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域市場情況 商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)布局分散、管理滯后 產(chǎn)品定位 500年漢正街，第三代全臨街旺鋪 項(xiàng)目定位（業(yè)主） 品牌服飾大本營 項(xiàng)目定位（消費(fèi)者） 品牌服飾大都匯 主題形象語 中心中的中心 銷售策略 招商先行、以點(diǎn)帶面、集中爆發(fā) 運(yùn)營策略 商場的運(yùn)營方式運(yùn)行服裝批發(fā)市場 報(bào)告回顧 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 131 易居（中國）武漢公司項(xiàng)目操作方式 附件：易居（中國）簡介 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 132 易居（中國）武漢公司項(xiàng)目操作方式 易居中國發(fā)展定位 易居中國是中國目前最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)機(jī)構(gòu) 在房地產(chǎn)流通服務(wù)的多個(gè)高增長領(lǐng)域 向用戶提供一個(gè)擁有完整解決方案的資源平臺(tái) A leading fullservice provider of real estate services in China 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 133 易居（中國）武漢公司項(xiàng)目操作方式 易居中國發(fā)展歷程 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 公司成立 進(jìn)入上海營銷代理市場 進(jìn)入上海代理行業(yè)三甲 全面進(jìn)入上海營銷代理市場 完成公司改制 成為中國房地產(chǎn)營銷企業(yè)第一名 組建集團(tuán)，成立三大區(qū)域總部 成為上海代理行業(yè)第一名 建立 5大區(qū)域總部，形成易居中國產(chǎn)業(yè)鏈 引入國際資本，啟用‘易居中國’品牌 啟動(dòng)全國戰(zhàn)略 海外成立易居 (中國 )控股公司 啟用‘金豐易居房屋銷售’品牌 “2023 中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng) 綜合實(shí)力 TOP10第一名”；“最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)” 2023福布斯中國潛力企業(yè) ； 紐交所上市 美國東部時(shí)間 2023年 8月 8日上午 9時(shí) 30分，隨著易居中國周忻總裁敲響了紐約證券交易所(NYSE)的開市鐘聲，易居 (中國 )控股有限公司 (紐交所交易代碼： EJ)亮出了 開盤價(jià)，成為在美國第一家上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。 目的：制造市場效應(yīng)，確保持續(xù)熱銷，拉短銷售周期。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 94 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 PART 5 銷售及營銷運(yùn)營策略建議 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 95 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目推廣銷售總策略 品牌基調(diào) 階段發(fā)展 營銷聯(lián)動(dòng) 招商先行 營銷造勢 持續(xù)熱銷 整合為營 一蹴而就 項(xiàng)目核心競爭力全面凸顯 為二期項(xiàng)目奠定基礎(chǔ) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 96 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 營銷模塊 通過優(yōu)秀的營銷整合推廣思路完成我們的預(yù)期 易居商業(yè)操盤 7S模型 戰(zhàn)略 架構(gòu) 執(zhí)行方式 品牌基調(diào) 人員安排 技術(shù)公關(guān) 統(tǒng)一化思路 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 97 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位認(rèn)知 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 經(jīng)濟(jì) (業(yè)績 ) 非經(jīng)濟(jì) (品牌 ) 重要 目標(biāo) 喊概念 (透 ) 抓定位 (準(zhǔn) ) 重在 前期 先名品 /后品牌 業(yè)績支撐品牌 首要 目標(biāo) 重在 中期 定位與概念互動(dòng) 品牌推動(dòng)業(yè)績 捕捉客戶 提升產(chǎn)品 樹立形象 制定價(jià)格 項(xiàng)目營銷體系 先投資 /后經(jīng)營 先本地 /后外地 先模式 /后主題 先規(guī)模 /后業(yè)態(tài) 先招商 /后銷售 先地段 /后規(guī)劃 先品牌 /后業(yè)態(tài) 先人氣 /后標(biāo)桿 先中入 /后高引 先門檻 /后回報(bào) 先速度 /后利潤 核心營銷戰(zhàn)略 遠(yuǎn)景前置 (提前描述利好 ) 逐步擴(kuò)張 (緊跟形象兌現(xiàn) ) 中開高走 (預(yù)留價(jià)格空間 ) 標(biāo)桿價(jià)值 標(biāo)桿形象 步步為營 (價(jià)值價(jià)格同步 ) 核心營銷戰(zhàn)略 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 98 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 核心營銷戰(zhàn)略 遠(yuǎn)景前置 (提前描述利好 ) 逐步擴(kuò)張 (緊跟形象兌現(xiàn) ) 中開高走 (預(yù)留價(jià)格空間 ) 步步為營 (價(jià)值價(jià)格同步 ) 推廣策略 銷售策略 訴求要點(diǎn) ? 把握政策趨勢 ? 彰顯先天地勢 ? 強(qiáng)化品牌優(yōu)勢 ? 保持高端標(biāo)桿路線 ? 突出高性價(jià)比升值 ? 強(qiáng)化全程經(jīng)營管理 活動(dòng)要點(diǎn) 定價(jià)要點(diǎn) 促銷要點(diǎn) 媒介要點(diǎn) 推盤要點(diǎn) ?模式必然性 ?地段唯一性 ?業(yè)態(tài)完整性 ?回報(bào)升值性 ?主題軟文預(yù)熱 ?形象價(jià)值兼顧 ?樞紐全線封殺 ?點(diǎn)式媒體轟炸 ?高峰論壇造勢 ?品牌簽約造市 ?渠道推薦吸籌 ?噱頭炒作開盤 ?兩端保持標(biāo)桿 ?中部中鋪持平 ?品牌商戶中恒 ?中開穩(wěn)步高升 ?連續(xù)快進(jìn)快出 ?首批中大為主 ?控小鋪推大鋪 ?客層逐期升級 ?潮式波次引導(dǎo) ?保價(jià)位放明折 ?節(jié)點(diǎn)定向激勵(lì) 核心營銷戰(zhàn)略 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 99 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售建議 Sales proposals 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 100 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 目前市場上的商鋪持有人 部分投資者 項(xiàng)目發(fā)展商 商鋪集中持有性造成商鋪 難求 發(fā)展商對商鋪的自持 業(yè)主對商鋪的自營，造成商鋪難求 主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 武漢商業(yè) “ 潛規(guī)則 ” 高轉(zhuǎn)讓費(fèi) 轉(zhuǎn)售商鋪水漲船高 高價(jià)位 漢正街商鋪交易市場基本情況 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 101 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 商鋪交易調(diào)查： 萬商白馬 3F： 20~30㎡ 業(yè)主購買總價(jià)： 110~180萬 轉(zhuǎn)讓銷售總價(jià)： 150~210萬 中心商城 3F： 15~20㎡ 業(yè)主購買總價(jià)： 80~130萬 轉(zhuǎn)讓銷售總價(jià)： 105~150萬 品牌廣場 3F： 20~40㎡ 業(yè)主購買總價(jià)： 110~240萬 轉(zhuǎn)讓銷售總價(jià)： 145~300萬 第一大道銀座（公開發(fā)售）： 20~40㎡ 購買總價(jià)： 110~260萬 溢價(jià)幅度： 30%~45% 如此高溢價(jià)、高總價(jià)造成購買者首期投入 嚴(yán)重負(fù)擔(dān) 而且這些絕非 優(yōu)質(zhì)商鋪 漢正街商鋪交易市場基本情況 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 102 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 如此低地理?xiàng)l件、高費(fèi)用造成首期投入 嚴(yán)重負(fù)擔(dān) 而且這些僅僅獲得了 承租權(quán) 萬商白馬 3F： 20~30㎡ 轉(zhuǎn)讓費(fèi)用： 10~20萬 中心商城 3F： 15~20㎡ 轉(zhuǎn)讓費(fèi)用： 8~18萬 大夾街商鋪： 8~15㎡ 轉(zhuǎn)讓費(fèi)用： 10~15萬 多福路商鋪： 12~20㎡ 轉(zhuǎn)讓費(fèi)用： 15~25萬 商鋪?zhàn)赓U調(diào)查： 6~15月 經(jīng)營利潤 漢正街商鋪交易市場基本情況 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 103 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 通過市場分析我們發(fā)現(xiàn)： 40%租賃經(jīng)營者 60%投資經(jīng)營者 承受高額租賃費(fèi)用，經(jīng)營具備嚴(yán)重壓力，通過自身經(jīng)營尋求發(fā)展 自有物業(yè)，自負(fù)盈虧，經(jīng)營壓力偏小、資金充裕 漢正街商鋪交易市場基本情況 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 104 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 購買價(jià)值大于承租價(jià)值 即：買鋪不如租鋪 漢正街商鋪交易市場基本情況小結(jié) 通過市場我們認(rèn)為漢正街的商鋪 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 105 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售建議 招商先行 將項(xiàng)目整體的 10%面積用于前期招商 目標(biāo) 通過招商引進(jìn)項(xiàng)目核心主力店面 渠道 主動(dòng)拜訪、各大商會(huì)、商業(yè)公司資源、歷史拜訪客戶 通過市場效應(yīng)放大的方式，將主力品牌率先入駐的消息推入市場。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 75 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位（針對業(yè)主） 品牌服飾大本營 以品牌服飾集中的現(xiàn)代化規(guī)模型市場吸引區(qū)域內(nèi)廠家、代理商家進(jìn)入賣場，以全部品牌 服飾的集中營，提升項(xiàng)目整體形象與品質(zhì)，打造區(qū)域內(nèi)最為集中和高檔次的品牌服裝大本營。 ? 優(yōu)勢： ? 機(jī)會(huì)： ? 政府決心：投資 200億元對漢正街的全面改造 ? 漢正街商貿(mào)旅游區(qū)規(guī)劃發(fā)展機(jī)會(huì)； ? 大量開發(fā)商集中開發(fā)，區(qū)域首個(gè)在政府改造下的項(xiàng)目。 中心商城經(jīng)營歷程 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 53 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域市場分析小結(jié) ?規(guī)模大、輻射強(qiáng)、涉列范圍廣； ?商業(yè)氛圍濃厚； ?臟、亂、差結(jié)癥尚未消除； ?服裝市場占據(jù)漢正街核心區(qū)位； ?市場品牌混雜，無序管理； ?無論租戶或者業(yè)主，多以自營為主。 漢正街品牌服飾批發(fā)廣場 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 45 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 漢正街第一大道 漢正街第一大道 項(xiàng)目名稱 漢正街第一大道（一期） 發(fā)展商 武漢龍騰置業(yè) 項(xiàng)目地址 橋口區(qū)漢正正街 489號 項(xiàng)目占地 424畝 目前開發(fā) 6棟（ 107畝） 總套數(shù) 3000套 總建面 80萬 m2 開盤時(shí)間 2023年 11月 18日 價(jià)格 20230— 50000元 /m2 銷售情況 招租 100% 裝修情況 簡裝 投資 12億 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 46 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域 經(jīng)營品 種 樓面 地址 業(yè)態(tài)劃分 銀座 男裝 一拖二 臨漢正街、多福 路 知名品牌男裝旗艦店 泛首層 品牌西服、西褲、品牌襯衣 首層 品牌休閑 二、三層 品牌代理 金座 女裝 一拖二 臨大水巷 高檔面料 臨漢水街、漢正街、多福路 知名品牌女裝旗艦店 泛首層、首層 精品、休閑女裝 二、三層 滬、杭品牌女裝 紅寶石座 皮具箱 包 首層 四層 皮具箱包 藍(lán)寶石座 女裝 一拖二 臨漢水街、多福 路、板廠街 漢派知名品牌女裝旗艦店 泛首層、首層 漢派精品、休閑女裝 二、三層 漢派品牌女裝 鉆石座、翡翠座 一層 餐飲美食、保健休閑、日、韓服裝；品牌服飾折扣店； CEPA服裝； 第一大道業(yè)態(tài)劃分 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 金座、銀座、紅寶石座經(jīng)營男、女裝； 鉆石座、翡翠座經(jīng)營各種鞋類。 ? 銷售人員通過外調(diào)吸引一部分客戶進(jìn)駐。 ?區(qū)域內(nèi)商鋪銷售形式均是采取租售結(jié)合的方式 。 生意較好 ， 經(jīng)營者多為回遷戶 。 通常每年 67月間換約 。合同一年一簽。 觀光扶梯全部處亍關(guān)閉狀態(tài) 。經(jīng)營火爆 物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月 威龍服飾、千姿百態(tài)服飾、經(jīng)纊時(shí)裝等 流通巷服裝批發(fā)市場 牛仔、休閑裝、布匹、窗簾等批發(fā)市場 租金： 150300元 /㎡ /月 業(yè)主出租，租期靈活 為市場型商業(yè)，1樓為服裝批發(fā)， 2樓為布藝批發(fā)， 3樓為窗簾市場 門面為 1030㎡ 左右 由恒發(fā)服裝批發(fā)市場、精品城批發(fā)市場、伙伴服裝批發(fā)市場、盛源商都批發(fā)市場、小夾街批發(fā)市場、順發(fā)牛仔批發(fā)市場組成癿近30000㎡ 癿以服裝類產(chǎn)品為主癿批發(fā)市場 主要以批發(fā)為主，經(jīng)營時(shí)間從早上