【正文】 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 136 易居（中國(guó)）武漢公司項(xiàng)目操作方式 易居中國(guó)戰(zhàn)略布局 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 137 易居（中國(guó)）武漢公司項(xiàng)目操作方式 易居中國(guó)核心競(jìng)爭(zhēng)力 擁有行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系 擁有中國(guó)唯一一家正觃癿涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、技術(shù)開發(fā)和與業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域癿與業(yè)研究院 易居房產(chǎn)研究院 擁有涵蓋中國(guó)全境，獨(dú)一無(wú)二癿中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) “CRIC” 擁有中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大癿寵戶資料數(shù)據(jù)庫(kù) “ 易居會(huì)”置業(yè)寵戶數(shù)據(jù)庫(kù)幵在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了寵戶資源管理 CRM系統(tǒng) 擁有國(guó)內(nèi) 首創(chuàng) 癿房地產(chǎn)代理 銷售案場(chǎng)無(wú)線局域網(wǎng)全電腦銷控 管理 SCS系統(tǒng) 形成完善的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)監(jiān)控體系 2023年 12月，上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司得到國(guó)際權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu) BSI（英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)卋會(huì)）和國(guó)內(nèi)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu) CQC（中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心）與家群癿共同認(rèn)證。 運(yùn)營(yíng)建議 金正茂商貿(mào)城需要全新的 運(yùn)營(yíng)模式 完成漢正街全新服裝交易市場(chǎng)的全面升級(jí) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 113 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 運(yùn)營(yíng)建議 商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)行服裝批發(fā)市場(chǎng) 比肩高檔百貨商場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)能力的全面提升，引領(lǐng)漢正街 規(guī)范化的運(yùn)行 集中化的管理 統(tǒng)一化的形象 集合所以商家力量為一體 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 114 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 運(yùn)營(yíng)建議 金正茂商鋪聯(lián)合會(huì)成立 將商貿(mào)城內(nèi)商鋪業(yè)主組織起來(lái)，共同商議未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，制定發(fā)展戰(zhàn)略 以合理化、公平化、集體化、統(tǒng)一化的運(yùn)作方式完善對(duì)整體商鋪的綜合管理。 目的： 營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，蓄勢(shì)大量投資經(jīng)營(yíng)客群，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。這一全新的商業(yè) 模式將會(huì)是漢正街核心區(qū)內(nèi)商務(wù)匯集的中心。 ? 劣勢(shì)： ?威脅： ? 漢正街市場(chǎng)改造未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量大幅增加，存在供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)； ? 招商及后期管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)； ? 投資客戶過多，商業(yè)氛圍難以形成造成的風(fēng)險(xiǎn)； ? 大規(guī)模區(qū)域改造周期過長(zhǎng)。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 56 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位呼之欲出， 但是我們還有一個(gè)關(guān)鍵問題尚未解決， 金正茂將打造什么樣的專業(yè)賣場(chǎng)才能引領(lǐng)漢正街的全面性改造？ 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 57 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 市場(chǎng)：市場(chǎng)繁茂，交易量大，潛力巨大，前景廣闊 競(jìng)案：布局混亂、管理較差，運(yùn)營(yíng)模式落后，競(jìng)爭(zhēng)力較差 產(chǎn)品：新一代專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃與打造，高檔商場(chǎng)規(guī)劃布局 整體特點(diǎn)： 漢正街缺乏特色，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，缺乏標(biāo)桿 市場(chǎng)情況回顧 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 58 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 品牌商城 國(guó)體商城 金正茂一期 金正茂二期 老鼠街 大夾街服 裝批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目所處的 漢正街服裝賣場(chǎng)的中心 雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是尚未有絕對(duì)引領(lǐng)的專業(yè)賣場(chǎng)，對(duì)于金正茂來(lái)說，一個(gè)全新的服裝商貿(mào)城的規(guī)劃理念是一個(gè)機(jī)會(huì)，金正茂有機(jī)會(huì)和有能力在這個(gè)片區(qū)樹立標(biāo)桿、搶占市場(chǎng)。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 47 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 白馬商城 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)商白馬 發(fā)展商 武漢商業(yè)城有限公司 項(xiàng)目地址 武漢市集家嘴路口 項(xiàng)目占地 12023㎡ 層高 9層 總戶數(shù) 1000余戶 總建面 8萬(wàn) ㎡ 開業(yè)時(shí)間 96年 租金 100— 500元 /㎡ 招租情況 招租 100% 停車位 110個(gè) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 48 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 1層為精品服裝大世界， 2— 6層為精品女裝批發(fā)中心， 7— 9層為男裝、休閑裝專營(yíng)區(qū)。目前租金 500元 /㎡ /月 2樓租金： 300元 /㎡ /月 3樓租金： 250元 /㎡ /月 4樓租金： 200元 /㎡ /月 5樓租金： 100元 /㎡ /月 租約三年一簽，且三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 36 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 典型案例分析 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 37 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 結(jié)合本項(xiàng)目地域、規(guī)模及開發(fā)預(yù)期等，我們需選擇目前漢正街片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有借鑒意義的同類型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，以從中得到借鑒 ,具體遴選原則為： ? 選擇漢正街片區(qū)內(nèi)之代表性項(xiàng)目； ? 具有一定規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)、且在目前漢正街及武漢市 場(chǎng)有較好的市場(chǎng)口碑及影響力； ? 在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上較為成熟，同時(shí)在規(guī)模、檔次、目標(biāo)客 戶人群、價(jià)格等方面與本項(xiàng)目有相關(guān)借鑒作用。 丏稅收等斱面有優(yōu)惠條件 金昌輕紡城 布匹 、 輕紡 、 輔料批發(fā)市場(chǎng) 1樓 500600元 /㎡ /月 2樓 100200元 /㎡ /月 無(wú) 基本鋪型 15㎡ ㎡ 老舊 。 內(nèi)部裝潢陳舊 。 物業(yè)費(fèi) 6元 /㎡ /月 ， 每戶有單獨(dú)電表 。 5樓以上部分主要以展示 、 批發(fā)為主 物業(yè)費(fèi) 13元 /㎡/月 ， 商場(chǎng)設(shè)有網(wǎng)站 ， 可提供網(wǎng)上販物 漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng) B2層停車場(chǎng) B1層童裝 1F精品男裝 23F品牌女裝 45F品牌男裝 1樓租金 100元 /㎡ /月 1樓賣斷給小業(yè)主。 各類廠家直銷： 青島第六印染廠、上海饒豐針織、宏盛布業(yè)等 漢正街服裝市場(chǎng)之 友誼南路片區(qū) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 33 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 租金 售價(jià) （ 二手房數(shù)據(jù) ） 鋪型 體量 硬件設(shè)斲 內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況 物業(yè)情況 萬(wàn)商白馬商城 1樓：低檔男女裝 、 水吧 26樓：精品女裝 79樓：精品男裝 、 休閑運(yùn)動(dòng)裝 、 展示庖 1樓租金： 700元 /㎡ /月 2樓租金： 800元 /㎡ /月 3樓租金： 400元 /㎡ /月 45樓租金： 250元 /㎡ /月 6樓租金： 200元 /㎡ /月 79樓租金： 80元 /㎡ /月 1樓：無(wú) 2樓：無(wú) 3樓 5000055000元 /㎡ 4樓： 4000045000元 /㎡ 5樓 3000035000元 /㎡ 6樓： 1500020230元 /㎡ 79樓： 1000015000元 /㎡ 基本鋪型為 40㎡ ， 可以根據(jù)需要進(jìn)行合幵或分割 。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 31 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 品牌商城 國(guó)體商城 金正茂一期 金正茂二期 老鼠街 大夾街服 裝批發(fā)市場(chǎng) 漢正街服裝市場(chǎng)布局 多福路片區(qū) 友誼南路片區(qū) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 32 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 租售情況 租期 商鋪結(jié)構(gòu) 單鋪面積 體量戶數(shù) 經(jīng)營(yíng)情況 代表品牌 大夾街服裝批發(fā)市場(chǎng) 服裝批發(fā)主市場(chǎng)，號(hào)稱武漢及半中地區(qū)最大癿服裝集散地 租金： 105500元 /㎡ /月 多為一年一簽，由業(yè)主出租。 ?涉列商品繁多 ，促進(jìn)各行業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 漢正街在全國(guó)小商品市場(chǎng)中占有舉足輕重的地位 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 23 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 漢正街現(xiàn)狀分析 ? 低檔偽劣商品集散地 ? 交通不便 ? 購(gòu)物環(huán)境差 ? 衛(wèi)生條件差 ? …… 本地市場(chǎng)形象不高 —— 一個(gè)商住混雜的大型批發(fā)市場(chǎng) 漢正街位于漢水與長(zhǎng)江交匯的北岸，主體市場(chǎng)范圍西起武勝路、向東延伸至大興路，南濱漢水沿河大道，北至長(zhǎng)堤街，由漢正街、大夾街、新安街、全新街、九如巷、永寧巷等諸多街巷組成。 具備打造漢正街旗艦型商業(yè)綜合體的潛質(zhì) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 17 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ? 周邊為服裝集中批發(fā)，商業(yè)氛圍較濃，是漢正街商圈核心的服裝批發(fā)區(qū)域。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 9 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 ? 道路狹窄，交通不便； ? 臟、亂、差； ? 違章占道、停車問題嚴(yán)重。 傳統(tǒng)漢正街典型狀況 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 10 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 道路四通八達(dá)，交通便捷 利 濟(jì) 南 路 碼 正 石 巷 多 路 福 寶 慶 街 正 友 誼 南 路 沿 河 大 道 漢 正 街 夾 大 街 堤 長(zhǎng) 街 大 道 中 山 路網(wǎng)豐富，交通便捷 但是大多道路并不寬 敞，白天人流較大， 物流一般在晚間開始 活動(dòng)。 服裝零售 /倉(cāng)庫(kù) 服裝批發(fā)市場(chǎng) 服裝批發(fā) 本案 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 18 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 周邊眾多小型商業(yè)門面形成“服裝一條街”； ? 緊鄰幾個(gè)大型的商業(yè)：第一大道、中心商城、漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)。（友誼南路至民族路段稱東漢正街）主街 —— 漢正街兩旁連通上百條里巷，呈蜈蚣形布局。 漢正街現(xiàn)狀分析小結(jié) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 26 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 市場(chǎng)人口繁雜 聚集人口主要來(lái)至江漸地區(qū)、廣汕地區(qū)，參雜全國(guó)其它地區(qū)縣市人口。 已售。 分割最小鋪為轉(zhuǎn)角鋪面 ， 面積約 5㎡ ， 正常鋪位分割最小為 1520㎡ 。目前租金 500元 /㎡ /月 2樓租金： 300元 /㎡ /月 3樓租金： 250元 /㎡ /月 4樓租金： 200元 /㎡ /月 5樓租金： 100元 /㎡ /月 1樓為 3年合同， 3年內(nèi)租金丌漲 1樓：已售 2樓：已售 目前市場(chǎng)上無(wú)同類產(chǎn)品銷售轉(zhuǎn)讓信息 基本鋪型為：3060㎡ 亍 2023年 8月開始營(yíng)業(yè)。 廣場(chǎng)設(shè)有工商辦事處 ， 可代辦商家癿注冊(cè) 。經(jīng)營(yíng)服裝品牌性差 。 經(jīng)營(yíng)情況良好 ， 所有鋪面滿租 。 典型案例遴選原則 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 38 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 典型案例概況分析 我們選擇了對(duì)本項(xiàng)目有重點(diǎn)研究?jī)r(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目共 4個(gè)，依次為： 漢正街品牌服飾批發(fā)市場(chǎng) 漢正街第一大道 白馬商城 中心商城 中心商城 漢正街第一大道 品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng) 白馬商城 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 39 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng) 發(fā)展商 武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 多福路 項(xiàng)目占地 103畝 目前開發(fā) 30余畝 總層數(shù) 七層（地上 5層） 總建面 25萬(wàn)㎡ （一期 5萬(wàn)方） 開盤時(shí)間 2023年 11月 18日 價(jià)格 18000— 54000元 /㎡ 總投資 25億 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 40 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 地下 2層停車場(chǎng)；地下 1層倉(cāng)庫(kù)、童裝區(qū)；地上 3層女裝區(qū)；地上 4層男裝區(qū)； 5層綜合樓； 同時(shí)設(shè)有服裝貿(mào)易中心、服裝設(shè)計(jì)中心、會(huì)議展覽中心、信息中心、商務(wù)辦公中心、會(huì)議展覽中心、經(jīng)營(yíng)管理中心、營(yíng)銷推廣中心、教育培訓(xùn)中心、物流配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、餐館中心、娛樂休閑中心。 漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 43 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)勢(shì)： ? 處漢正街中心，地理位置優(yōu)越； ? 商業(yè)氛圍濃烈，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境； ? 開發(fā)商實(shí)力，對(duì)引進(jìn)先進(jìn)品牌具有。 銷售形式 ： 租售結(jié)合 白馬商城 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 49 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 白馬商城經(jīng)營(yíng)歷程 ? 1992年 12月 8日武漢商業(yè)城有限公司成立； ? 1996年 1月華中萬(wàn)商廣場(chǎng)工程完工； ? 2023年 8月，萬(wàn)商白馬市場(chǎng)頂著“把高檔寫字樓當(dāng)破爛甩”的指責(zé)，以 8元每 m2起租，而當(dāng)時(shí)漢正街商鋪的月租金最低為 200元每 m2。 項(xiàng)目周邊情況回顧 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 59 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目產(chǎn)品情況回顧 ?占據(jù)核心區(qū)位； ?大規(guī)模綜合性商業(yè)體； ?硬件設(shè)施區(qū)域一流；