【正文】 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 17 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ? 周邊為服裝集中批發(fā)，商業(yè)氛圍較濃，是漢正街商圈核心的服裝批發(fā)區(qū)域。 1978年以前，由于戰(zhàn)亂和政權(quán)更替，漢正街已幾經(jīng)盛衰。 漢正街在全國小商品市場(chǎng)中占有舉足輕重的地位 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 23 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 漢正街現(xiàn)狀分析 ? 低檔偽劣商品集散地 ? 交通不便 ? 購物環(huán)境差 ? 衛(wèi)生條件差 ? …… 本地市場(chǎng)形象不高 —— 一個(gè)商住混雜的大型批發(fā)市場(chǎng) 漢正街位于漢水與長江交匯的北岸，主體市場(chǎng)范圍西起武勝路、向東延伸至大興路，南濱漢水沿河大道，北至長堤街，由漢正街、大夾街、新安街、全新街、九如巷、永寧巷等諸多街巷組成。同時(shí)，漢正街有居民 2萬多戶，是一個(gè)商住混雜的大型綜合市場(chǎng)。 ?涉列商品繁多 ，促進(jìn)各行業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 漢正街現(xiàn)狀分析小結(jié) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 27 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 漢正街商業(yè)布局 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 28 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 28 鞋業(yè)市場(chǎng) 服裝市場(chǎng) 電器市場(chǎng) 床上用品市場(chǎng) 箱包市場(chǎng) 禮品市場(chǎng) 文體用品市場(chǎng) 副食品市場(chǎng) 布匹市場(chǎng) 輕紡輔料市場(chǎng) 本項(xiàng)目 漢正街行業(yè)市場(chǎng)分布 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 29 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 行業(yè) 商戶數(shù) 單位面積 總面積 從業(yè)人數(shù) 服裝 11000 30m2 33000 60000 鞋類 800 15 m2 12023 3600 箱包 700 15 m2 11000 3000 家電 500 50 m2 25000 3000 塑料 400 25 m2 10000 1800 文體 500 40 m2 16000 2200 工藝禮品 500 40 m2 20230 2023 電子 400 15 m2 60000 1800 日用化工 500 20 m2 10000 2200 副食 800 20 m2 1600 3200 紡織、輔料 1200 55 m2 660000 5400 小商品 800 10 m2 8000 3200 合計(jì) 30 53萬 經(jīng)營戶分布一覽表 漢正街共有經(jīng)營戶約 ，營業(yè)面積約 53萬 m2，從業(yè)人員（不包括 “ 扁擔(dān) ” 等）約 9萬多人。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 31 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 品牌商城 國體商城 金正茂一期 金正茂二期 老鼠街 大夾街服 裝批發(fā)市場(chǎng) 漢正街服裝市場(chǎng)布局 多福路片區(qū) 友誼南路片區(qū) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 32 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租售情況 租期 商鋪結(jié)構(gòu) 單鋪面積 體量戶數(shù) 經(jīng)營情況 代表品牌 大夾街服裝批發(fā)市場(chǎng) 服裝批發(fā)主市場(chǎng)，號(hào)稱武漢及半中地區(qū)最大癿服裝集散地 租金： 105500元 /㎡ /月 多為一年一簽，由業(yè)主出租。公共區(qū)域有頂棚 門面大小為 20㎡ 左右，全套房屋為 80㎡ 左右 總建面： ㎡，總占地 ㎡，營業(yè)面積： ㎡，商家 800多戶 共分 5期建筑，分別亍 97年， 00年， 02年分期投入運(yùn)營。 各類廠家直銷： 青島第六印染廠、上海饒豐針織、宏盛布業(yè)等 漢正街服裝市場(chǎng)之 友誼南路片區(qū) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 33 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租金 售價(jià) （ 二手房數(shù)據(jù) ） 鋪型 體量 硬件設(shè)斲 內(nèi)部經(jīng)營情況 物業(yè)情況 萬商白馬商城 1樓：低檔男女裝 、 水吧 26樓：精品女裝 79樓：精品男裝 、 休閑運(yùn)動(dòng)裝 、 展示庖 1樓租金： 700元 /㎡ /月 2樓租金： 800元 /㎡ /月 3樓租金： 400元 /㎡ /月 45樓租金： 250元 /㎡ /月 6樓租金： 200元 /㎡ /月 79樓租金： 80元 /㎡ /月 1樓：無 2樓：無 3樓 5000055000元 /㎡ 4樓： 4000045000元 /㎡ 5樓 3000035000元 /㎡ 6樓： 1500020230元 /㎡ 79樓： 1000015000元 /㎡ 基本鋪型為 40㎡ ， 可以根據(jù)需要進(jìn)行合幵或分割 。 大廈內(nèi)配有三十部電梯 ， 其中大型室內(nèi)中庭手扶梯十八部 ， 觀光手扶梯二部 ， 垂直觀光寵梯兩部 ， 垂直寵梯六部 ， 大型載貨梯三部；雙回路供電及配套發(fā)電設(shè)備 ， 全樓安裝進(jìn)口中央空調(diào)及自動(dòng)噴淋消防控制設(shè)備 ， 部分樓層設(shè)有安全監(jiān)控系統(tǒng)；幵有 5， 000平斱米大型室外廣場(chǎng) ，110個(gè)停車位；另備有約 6， 000平斱米大型倉儲(chǔ)配貨中心；其頂高 68米癿塔樓是東漢正街癿標(biāo)志性建筑 。 5樓以上部分主要以展示 、 批發(fā)為主 物業(yè)費(fèi) 13元 /㎡/月 ， 商場(chǎng)設(shè)有網(wǎng)站 ， 可提供網(wǎng)上販物 漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng) B2層停車場(chǎng) B1層童裝 1F精品男裝 23F品牌女裝 45F品牌男裝 1樓租金 100元 /㎡ /月 1樓賣斷給小業(yè)主。 12樓為銷售門面已經(jīng)全部銷售。 物業(yè)費(fèi) 6元 /㎡ /月 ， 每戶有單獨(dú)電表 。 1997年開始營業(yè) 中心商城較為老舊 。 內(nèi)部裝潢陳舊 。 4樓現(xiàn)在裝修中 漢正街第一大道 金座 、 銀座 、 紅寶石座經(jīng)營男 、女裝； 鉆石座 、 翡翠座經(jīng)營布藝 租金 80—120/㎡ ，今年 8月開始招租癿金座、銀座泛一層及一層商鋪?zhàn)鈨r(jià) 200300元 /㎡ /月。 丏稅收等斱面有優(yōu)惠條件 金昌輕紡城 布匹 、 輕紡 、 輔料批發(fā)市場(chǎng) 1樓 500600元 /㎡ /月 2樓 100200元 /㎡ /月 無 基本鋪型 15㎡ ㎡ 老舊 。 ?區(qū)域內(nèi)商鋪售價(jià) ,目前市場(chǎng)上惟一公開發(fā)售的是漢正街第一大道其均價(jià)為 50000元 / ㎡ , 其余商鋪售 價(jià)據(jù)二手房數(shù)據(jù)顯示商鋪售價(jià)均在 5000~5500元 / ㎡ 之間 。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 36 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 典型案例分析 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 37 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 結(jié)合本項(xiàng)目地域、規(guī)模及開發(fā)預(yù)期等，我們需選擇目前漢正街片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有借鑒意義的同類型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，以從中得到借鑒 ,具體遴選原則為： ? 選擇漢正街片區(qū)內(nèi)之代表性項(xiàng)目； ? 具有一定規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)、且在目前漢正街及武漢市 場(chǎng)有較好的市場(chǎng)口碑及影響力； ? 在商業(yè)經(jīng)營上較為成熟，同時(shí)在規(guī)模、檔次、目標(biāo)客 戶人群、價(jià)格等方面與本項(xiàng)目有相關(guān)借鑒作用。 ? 開發(fā)商擁有部分客戶資源。目前租金 500元 /㎡ /月 2樓租金： 300元 /㎡ /月 3樓租金： 250元 /㎡ /月 4樓租金： 200元 /㎡ /月 5樓租金： 100元 /㎡ /月 租約三年一簽，且三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓。 ? 04年 3月甘肅大陸橋投資開發(fā)有限公司在漢注資 2023萬元成立武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 47 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 白馬商城 項(xiàng)目名稱 萬商白馬 發(fā)展商 武漢商業(yè)城有限公司 項(xiàng)目地址 武漢市集家嘴路口 項(xiàng)目占地 12023㎡ 層高 9層 總戶數(shù) 1000余戶 總建面 8萬 ㎡ 開業(yè)時(shí)間 96年 租金 100— 500元 /㎡ 招租情況 招租 100% 停車位 110個(gè) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 48 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1層為精品服裝大世界， 2— 6層為精品女裝批發(fā)中心， 7— 9層為男裝、休閑裝專營區(qū)。 銷售形式： 租售結(jié)合。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 56 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位呼之欲出， 但是我們還有一個(gè)關(guān)鍵問題尚未解決， 金正茂將打造什么樣的專業(yè)賣場(chǎng)才能引領(lǐng)漢正街的全面性改造？ 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 57 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 市場(chǎng)：市場(chǎng)繁茂，交易量大，潛力巨大，前景廣闊 競(jìng)案：布局混亂、管理較差，運(yùn)營模式落后，競(jìng)爭(zhēng)力較差 產(chǎn)品：新一代專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃與打造，高檔商場(chǎng)規(guī)劃布局 整體特點(diǎn)： 漢正街缺乏特色，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，缺乏標(biāo)桿 市場(chǎng)情況回顧 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 58 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 品牌商城 國體商城 金正茂一期 金正茂二期 老鼠街 大夾街服 裝批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目所處的 漢正街服裝賣場(chǎng)的中心 雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是尚未有絕對(duì)引領(lǐng)的專業(yè)賣場(chǎng)，對(duì)于金正茂來說，一個(gè)全新的服裝商貿(mào)城的規(guī)劃理念是一個(gè)機(jī)會(huì)，金正茂有機(jī)會(huì)和有能力在這個(gè)片區(qū)樹立標(biāo)桿、搶占市場(chǎng)。人和 項(xiàng)目發(fā)展方向 天時(shí)：政府投資 200億元對(duì)漢正街進(jìn)行整體性改造 地利：項(xiàng)目占據(jù)絕佳地段，以 服裝市場(chǎng) 為主的商業(yè)氛圍濃厚 人和：漢正街人流量最大、最密集的區(qū)域 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 62 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展方向 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目發(fā)展方向： 以服裝專業(yè)市場(chǎng)為主， 復(fù)合型、現(xiàn)代化、專業(yè)市場(chǎng)引領(lǐng)片區(qū)， 打造以高檔百貨商場(chǎng)管理與服務(wù)為藍(lán)本的服裝批發(fā)市場(chǎng)， 扛起漢正街區(qū)域改造大旗，樹立區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿的品牌型服裝批發(fā)市場(chǎng)。 ? 劣勢(shì)： ?威脅： ? 漢正街市場(chǎng)改造未來商業(yè)供應(yīng)量大幅增加，存在供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)； ? 招商及后期管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)； ? 投資客戶過多，商業(yè)氛圍難以形成造成的風(fēng)險(xiǎn)； ? 大規(guī)模區(qū)域改造周期過長。 目標(biāo)客群分析 —— 商鋪業(yè)主 目標(biāo)客戶對(duì)漢正街前景分析 數(shù)據(jù)來源：易居市場(chǎng)調(diào)查 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 73 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 如果繼續(xù)做生意 , 將投入多少錢購買商鋪 ? 11%15%5%15%2%2%36%14%50萬60萬7080萬100萬150萬150萬不考慮買鋪不愿透露 所有訪談客戶中 , 考慮買鋪的占 53%, 愿意投資金額在 50— 150萬之間不等 ,主要還是 50—100萬 的中小型商鋪。這一全新的商業(yè) 模式將會(huì)是漢正街核心區(qū)內(nèi)商務(wù)匯集的中心。引進(jìn)餐飲、商務(wù)、洽談、 休閑等場(chǎng)所，全面提升賣場(chǎng)服務(wù)功能。 目的： 營造良好的商業(yè)氛圍，蓄勢(shì)大量投資經(jīng)營客群，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。 地源性客戶： 漢正街商圈內(nèi)品牌代理商、重點(diǎn)商戶、投資客、散戶集中地規(guī)模性挖掘。 運(yùn)營建議 金正茂商貿(mào)城需要全新的 運(yùn)營模式 完成漢正街全新服裝交易市場(chǎng)的全面升級(jí) 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 113 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 運(yùn)營建議 商場(chǎng)的運(yùn)營方式運(yùn)行服裝批發(fā)市場(chǎng) 比肩高檔百貨商場(chǎng)，運(yùn)營能力的全面提升，引領(lǐng)漢正街 規(guī)范化的運(yùn)行 集中化的管理 統(tǒng)一化的形象 集合所以商家力量為一體 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 114 金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告 運(yùn)營建議 金正茂商鋪聯(lián)合會(huì)成立 將商貿(mào)城內(nèi)商鋪業(yè)主組織起來，共同商議未來市場(chǎng)發(fā)展方向，制定發(fā)展戰(zhàn)略 以合理化、公平化、集體化、統(tǒng)一化的運(yùn)作方式完善對(duì)整體商鋪的綜合管理。 ?整體管理：賣場(chǎng)公共設(shè)施、公共區(qū)域的整體管理，提升賣場(chǎng)環(huán)境。 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 136 易居（中國）武漢公司項(xiàng)目操作方式 易居中國戰(zhàn)略布局 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 137 易居（中國）武漢公司項(xiàng)目操作方式 易居中國核心競(jìng)爭(zhēng)力 擁有行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系 擁有中國唯一一家正觃癿涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、技術(shù)開發(fā)和與業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域癿與業(yè)研究院 易居房產(chǎn)研究院 擁有涵蓋中國全境，獨(dú)一無二癿中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) “CRIC” 擁有中國房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大癿寵戶資料數(shù)據(jù)庫 “ 易居會(huì)”置業(yè)寵戶數(shù)據(jù)庫幵在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了寵戶資源管理 CRM系統(tǒng) 擁有國內(nèi) 首創(chuàng) 癿房地產(chǎn)代理 銷售案場(chǎng)無線局域網(wǎng)全電腦銷控 管理 SCS系統(tǒng) 形成完善的內(nèi)部運(yùn)營監(jiān)控體系 2023年 12月，上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司得到國際權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu) BSI（英國標(biāo)準(zhǔn)卋會(huì)）和國內(nèi)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu) CQC（中國質(zhì)量認(rèn)證中心）與家群癿共