【正文】 1 月到 6 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 億 元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位增速高于房地產(chǎn)投資增速 個百分點。 第二節(jié) 微觀市場分析 安陽東區(qū)是安陽市政治、文化、金融、經(jīng)濟商 貿(mào)中心，各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。 多為品牌高品質(zhì)樓盤。 商品房空置率并不高。 第二章 營銷分析 第一節(jié) 環(huán)境分析 一、環(huán)境條件 區(qū)位條件 安陽 規(guī)劃風格 整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、 居住心理的要求。同時，該項目列為市重點項目，享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。 商業(yè)環(huán)境 按照安陽市城市總體規(guī)劃（ 2020 至 2020）的要求，未來城市發(fā)展方向在市區(qū)東部，安東新區(qū)被定位為行政、商務(wù)、商業(yè)、金融、居住、文化、體育、物流為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。 項目所處地區(qū)是規(guī)劃居住 用地地區(qū)，已建成后人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項目中的居民可衣食無憂。以下是項目的 SWOT 分析。完善齊全。優(yōu)良?？煽?、優(yōu)良。開發(fā)企業(yè)品牌、信譽良好。熱情周到。偏大。競爭激烈。 政府宏觀調(diào)控措施得力有效，全市土地供應(yīng)閘門收緊。 外地開發(fā)企業(yè)高超的營銷手段和雄厚的資金實力。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。戶型面積不宜太小，但也不宜過大，最好是建筑面積 100～ 120 ㎡ ，三房二 廳或二房二廳為宜。銷售價格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來的樓價上漲因素，能夠接受的價格區(qū)間在 3300～ 4000元 /㎡ 。建筑質(zhì)量要絕對可靠，并要求按國家規(guī)定進行售后服務(wù)和保修。 通過調(diào)查及經(jīng)驗分析，可以大致勾畫出本地段樓盤購買對象：年 12 齡在 25～ 55 歲之間，收入較高，多為工薪白領(lǐng)階層，小部分是個體工商戶或私營企業(yè)主。客源來自安陽市文峰區(qū)、龍安區(qū)、北關(guān)區(qū)一帶的居民。以在安陽市文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)工作的中高收入的工薪白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員以及個體經(jīng)營者、私營企業(yè)主。 從購房心理細分。 充分宣揚發(fā)展浙商品牌，彰顯公司大度氣魄。 第 四 節(jié) 營銷計劃 一、價格定位 影響房地產(chǎn)價格的因素有成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素、發(fā)展商的目標、法律政策因素。對其地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計、景觀環(huán)境、項目規(guī)模、配套建設(shè)、開發(fā)品牌、工程風險等八大影響因素 進行對比 分析如下 表一和表二。 銷售過程中的價格策略。整個銷售過程中走出價格“低 — 高 — 低”的路線。根據(jù)本項目的特點，差別定價策略應(yīng)用為： （ 1） B區(qū)樓價格＋ 2％， C C C4每棟價格＋ 2％。一次性付款和按揭付款在一定的價格時期內(nèi)付齊，執(zhí)行該 時期內(nèi)的價格，然后在分別優(yōu)惠 4％和 3％。 靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。 優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)，令您無后顧之憂。本項目竣工交付使用前或交付使用后 3個月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋，業(yè)主若不滿意 ，不需任何理由，只要提出，可退可換，退者足額退款，換者已交款項多退少補。 策劃好的賣點，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場狀況、銷售進度陸續(xù)推出，賣點要儲備一部分以留需要時急用。 舉行開盤儀式，邀請發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官員、準客戶發(fā)言致辭，并進行一些文娛活動。 （ 3）延長與客戶現(xiàn)場交流時間，保持專賣人氣。 （ 2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體刊登新聞報道。 銷售主戰(zhàn)場設(shè)在售樓接待中心，必要時在市政廣場或兩館一帶人流量大的地域設(shè)看樓專車落點，方便客戶到現(xiàn)場參觀。 采取密集轟炸和長線滲透相結(jié)合，多媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢，大范圍、全方位、高密度的傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望，制造銷售熱點。次載體：安陽電視臺、安陽經(jīng)濟廣播電臺、戶外廣告、宣傳單張、橫幅、彩旗、花籃等。 （ 2）賣質(zhì)量：工程質(zhì)量優(yōu)秀。 七 、銷售計劃 （一）銷售渠道的選擇 發(fā)展商內(nèi)部人員銷售或外部代理銷售。 2020 年 9～ 2020 年 0月份。 2020 年 10～ 11 月份的 30 天左右時間， 18 力爭 10%銷售量。全方位進行立體廣告轟炸，公開宣傳等全面鋪開，目標爭取達到 70％的銷售量。 第三 章 建設(shè)方案 第一節(jié) 總圖設(shè)計 一、主題概念 項目總體設(shè)計 由機械工業(yè)第六設(shè)計院設(shè)計，以歐式皇家經(jīng)典園林為藍本，通過綠色大草坪、特色花園組團和水系三大部分進行有機組合，同時依托外圍城市公共綠帶和易園景觀資源，將建筑布局、組團空間肌理與外圍景觀形成呼應(yīng)關(guān)系，并從用地劃分、組團連接、道路設(shè)置、建筑排布、環(huán)境營造等方面進行綜合均衡， 以 “新時代”為主題，以建設(shè)一個高尚居住小區(qū)為最終目的，力圖讓居住者獲得生生不息的自然涵養(yǎng) ， 將城市自然因素融入城市開發(fā)，塑造“綠、水、城”整體組團空間布局，形成城市生態(tài)級公園社區(qū)。項目建成后將集居住、商業(yè)、物流、倉儲、休閑、辦公、信息服務(wù)為一體的大型社區(qū)。 公司成立項目部負責處理涉及一些該工程項目的有關(guān)組織計劃安排、對外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗收等工作事宜。 項目經(jīng)理 （二級管理）是本項目開發(fā)建設(shè)的直接責任者。 （ 2）配置一名土建管理員，作為現(xiàn)場施工管理的工程技術(shù)負責人，具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗，具有較強的組織協(xié)調(diào)能力，直接對項目經(jīng)理負責。 三、人員培訓 公司在項目實施前期中間，制訂計劃分 期進行安全防護、消防、環(huán)保、質(zhì)量等知識培訓。 三、 節(jié)水措施 采用符合國家節(jié)能標準的高效低能耗供排水設(shè)備 ， 供水系統(tǒng)采 用合理的工藝流程，分類別設(shè)多極計量；公寓、寫字樓、商業(yè)樓均 采用先進節(jié)水技術(shù)。 二、銷售收入估算 依據(jù)有關(guān)銷售法規(guī)、規(guī)章及項目的進度情況，分期實現(xiàn)銷售收入估算如附表 5：銷售收入估算表 三、現(xiàn)金流量 分析 依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量分析表如附表 6：全投資稅前現(xiàn)金流量表。分析結(jié)果如附表 7：敏感性分析表。 （二）銷售價格的敏感性分析 由于市場行情的波動變化或出于競爭的需要，未來 24 個月內(nèi)商品房銷售價格有可能下降，從而直接影響項目實現(xiàn)收益的下降。 商品房銷售單價影響程度分析表 金額 單位：萬元 價格 下降 銷售收入 實現(xiàn)收益 收益率 收益下降幅度 5％ 11529 1779 18％ 28％ 10％ 10922 1172 12％ 52％ 15％ 10316 566 6％ 76％ 20 ％（平衡點） 9750 0 0 100％ 由表 21 所示分析結(jié)果可看出，本項目的全投資收益率對銷售單價的變動特別敏感。 開發(fā)成本、銷售單價變動概率分布表 概 變 率 化 率 不確定 因素 ＋ 10％ 計算值 10％ 銷售單價 開發(fā)成本 根據(jù)表 22 專家估計的概率，畫出概率樹分析圖。 本項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，依據(jù)國民經(jīng)濟評價方法，根據(jù)本項目 0.4 0 0．4 000.1 26 的特點，進行國民經(jīng)濟評價，可在財務(wù)評價的基礎(chǔ)上，對財務(wù)評價中的有關(guān)成本和收入進行調(diào)整得到國民經(jīng)濟費用和效益。 4．建筑安裝工程費和室外工程費，現(xiàn)階段市場比較自由開放，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 8．財務(wù)費用屬國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。 三、國民經(jīng)濟效益 /費用的計算表 10 國民經(jīng)濟費用與效益匯總表 計量單位：萬元 國 民 經(jīng) 濟 費 用 直 接 費 用 地價 3183 規(guī)劃設(shè)計勘測等 167 工程建設(shè) 4395 開發(fā)間接費 411 27 銷售推廣費 243 間接費用 無 0 費用合計 8399 國民經(jīng)濟 效益 直接效益 銷售收入 12378 間接效益 社會效益 2020 效益合計 14378 由表 23 可見，國民經(jīng)濟效益 /費用＝ 114378/8399＝ . 第六章 社會評價 項目的社會評價是應(yīng)用社會學的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項目有關(guān)的社會因素和社會數(shù)據(jù)，了解項目實施過程中可能出現(xiàn)的社 會問題，研究、分析對項目成功有影響的社會因素，提出保證項目順利實施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。義烏國際商貿(mào)城 社會評價邏輯框架分析矩陣 宏觀目標 客觀驗證指標 客觀驗證方法 達到目標的重要假設(shè)條件 1．宏觀目標：改善人民居住條件，促進本市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會。 2．直接目標：落實新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。 3．產(chǎn)出成果：⑴住宅樓建設(shè)；⑵特色學校建設(shè)；⑶公建配套建設(shè)。 4．項目投入：⑴資金投入；⑵項目組織管理機構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。 根據(jù)表 24 邏輯框架分析矩陣，項目的假設(shè)條件在現(xiàn)階段均應(yīng)能得到滿足，項目的產(chǎn)生成果、直接目標均應(yīng)能得到 順利實現(xiàn)，將為宏觀目標的實現(xiàn)做出一定的貢獻。 安陽1