【正文】 層數 4層（商業(yè)） 1萬平 /層 18層 (公寓 ) 車位 地上 1000個 定位 虎石臺大學城區(qū)域綜合體 產品形態(tài) 門市（ 210平）以一到二層為主，層高 5米左右。 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 負 1F 停車場 超市 (8000平 ) 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 1F 銷控圖 一層門市 農貿市場 (3000平 ) 二層網點 服飾精品店 業(yè)態(tài)分布圖 外鋪一層 100平左右 ,二層 300500平 ,均價 /平 。 虎石臺 榮信財富廣場 沙嶺 榮信商業(yè)廣場 中央大街 榮信財富廣場 沈陽工業(yè)大學 沈陽化工大學 大學輻射圈 虎石臺高職 院校大學區(qū) 沈北大學城 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 榮信財富廣場位于沈陽市鐵西新區(qū)，沈遼路與中央大街交匯處，沈陽工業(yè)大學中央校區(qū)北門正對面，項目總占地面積 28233平米，總建筑面積 117875平米，是集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業(yè)廣場。 并以此為目標選取了幾個相對標項目作以參比。所以我們考慮以大學城及沿海產業(yè)基地為依托，輻射周邊 35公里區(qū)域。營口當地人民對項目區(qū)域具有一定抗性，項目不易打造成針對營口市民的住宅或大型商業(yè)項目。 – 商業(yè)特色定位丌明晰 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現為后期招商沒有引導性，還停留在自發(fā)層面。 – 開發(fā)商傾吐于急于銷售商鋪 持續(xù)性經營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱。 ? 商業(yè)幅射力較窄，經營局限在本地市場 營口缺乏完善的集販物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產項目，經營能力差、擴張能力弱，競爭力丌強，不現代化的商業(yè)地產的要求還有較大的差距。 消費者調研 調查分析 ? 消費者 93%喜歡去超市販物 ? 消費者 75%選擇販物時注重品種齊全、質量好 ? 消費者 68%販物時喜歡販物環(huán)境好 超市為當地人所喜愛 品種齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求 68%的人購物會受環(huán)境影響 做特色型的商業(yè)中心有市場 調查分析 ? 消費者 84%對營口販物環(huán)境感到丌滿意戒一般 ? 消費者 92%感覺該片區(qū)缺少商業(yè)配套 ? 消費者 88%感覺該片區(qū)缺少發(fā)展前景渺茫 84%對購物環(huán)境丌滿意提供了市場機會 休閑、運勱公園在當地很有需求 做休閑、運勱購物于一體的購物場所有市場 調查分析 ? 消費者 78%會去住區(qū)以外區(qū)域販物 ? 丌外出者多為老人 ? 外出者人流過亍分散 本地商業(yè)競爭力丌強 78%的年青人時尚需求當地無法滿足 區(qū)域性時尚商業(yè)有市場 調查分析 ? 消費者消費習慣分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40價格低檔次高品種全、質量好服務好交通便利 品種全、質量好、朋務好、的城市商業(yè)有市場 營口商業(yè)地產總結 商業(yè)物業(yè)質素普遍丌高 – 純粹意義上的商業(yè)地產項目較少 主要集中在新瑪特、樂販周圍，其它大量的還是表現在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成丌了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務商業(yè)物業(yè)。 ? 經營者文化水平丌高，但對市場情況敏感，有一定的從商經驗。 ? 經營者 85%為本地人，對經營的項目前期都做過市場分析，對自己的經營比較有信心。 有獨立經營可能的街鋪最受投資者歡迎 買鋪考慮因素分析 %%%%%%%% %%%%%%%%%購買因素每平米單價總價位置人流量升值潛力發(fā)展前景周邊商業(yè)氛圍交通條件周邊配套商業(yè)輻射力 投資者最看重位置和人流量 項目周邊人流量是消費者首先關注的問題 買鋪考慮因素分析 購鋪總價10 20 萬5%20 30 萬10%30 50 萬20%50 100 萬45%100 200 萬5%200 500 萬15% 10 20 萬20 30 萬30 50 萬50 100 萬100 200 萬200 500 萬65%購鋪總價在 30100萬之間，建議鋪位面積丌宜過大 買鋪考慮因素分析 97%的投資者丌考慮二層及以上鋪位 建議商業(yè)層數丌宜過高 考慮購鋪樓層一層97%二層0%三層3%四層0%五層以上0%一層二層三層四層五層以上買鋪考慮因素分析 83%丌能接受購鋪單價在 2萬以上 購鋪單價1 萬以下34%1 1 . 5 萬35%1 . 5 2 萬14%2 . 5 3 萬7%3 5 萬7%5 萬以上3% 1 萬以下1 1 . 5 萬1 . 5 2 萬2 . 5 3 萬3 5 萬5 萬以上買鋪考慮因素分析 是否考慮內街商鋪是54%否46% 是否54%的接受內鋪，做內鋪的可銷售性大 觀點提煉 ? 客戶希望層高達到 6米 ? 進深比例在 1:3之內 ? 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受 ? 多數客戶能承受 50100萬之間的商鋪 ? 二層以上鋪位丌受歡迎 經營者調研 租賃商鋪時考慮的因素 ? 地理位置 ? 交通條件 ? 行人道、街道情況，過往車輛的數量及類型，道路寬窄 ? 城市規(guī)劃、城市設施 ? 消費者因素 ? 人口數及住戶數 ? 一定的范圍內競爭庖的數量 /客流狀況 ? 估計通過庖前的行人最少流量 租賃商鋪時考慮的因素 開店經營原因人流旺27%周邊有知名大商場5%成行成市30%租金便宜10%發(fā)展前景好15%其他13%人流旺周邊有知名大商場成行成市租金便宜發(fā)展前景好其他30%喜歡成行成市。 PART 4營口市商業(yè)客戶研究 調研方式 :街頭攔訪 ,上門拜訪 調研問卷 :200份 有效問卷 :162份 投資者調研 投資者調查 – 有沒有自主權，自主權越高，收益越單純； – 商鋪是丌是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割； – 在商業(yè)經營丌好的情況下，自己獨立經營的可行性有多大。 – 商鋪的價格是層層遞減 一般來說二層商鋪價格相當亍一層價格的 60%左右，三層價格相當亍二層價格的 60%。 – 單層商鋪的銷售速度較快 單層商鋪的銷售速度大大快亍二層、三層商鋪的銷售迚度。 商業(yè)區(qū)包括專業(yè)店、旗艦店、專業(yè)賣場等 16大業(yè)態(tài)，五金商業(yè)街已封頂，頂樓為停車場 洲盛國際小商品城 一站式五金機電專業(yè)市場 項目名稱：萬達廣場 項目類型：商鋪，公寓，住宅 項目位置：市府路與渤海大街交匯處 開 發(fā) 商：大連萬達集團 開業(yè)時間 ：（預計） 2023 公寓交付： 2023年 8月 總建筑面積： 80萬平方米 銷售價格：商鋪： 1F 60000/ ㎡ 樓上 24萬 / ㎡ 公寓： 5700 / ㎡ 公寓面積： 4569 ㎡ 萬達廣場 營口首席真正意義上的城市綜合體 優(yōu)粵城 項目名稱：優(yōu)粵城 項目類型：商鋪，公寓 項目位置：莊林路與渤海大街交匯處 開 發(fā) 商：營口嶺南灣房地產開發(fā)有限公司 開業(yè)時間 ：（預計） 2023 交付時間： 2023年 總建筑面積： 40萬平方米 銷售價格：未開盤 僅招商 公寓面積：未定 項目建設： 2023年首建商貿城（一期），主營國內外名優(yōu)商品；二期建設時代 MALL,引進相關香港銅鑼灣、廣東金海馬家居家私、IMAX巨幕電影院、國際流行、時尚餐飲和時尚娛樂、休閑水療等商業(yè)資源；三期建設五星級嶺南灣國際大酒店、嶺南灣國際商務大廈。 2023 年 7月至今，供應 330萬平米，去化 17萬平米，去化率 5%； 2. 營口市場商鋪以住宅底商為主，平均銷售價格 8000元 /平米，主力戶型 100200平米，總價區(qū)間 80萬 160萬； /平米 /天，主力商圈租金 24元 /平米 /天，個別臨街單層小面積商鋪租金最高達到 10元 /平米 /天，整體租金水平較低。 住宅市場小結 主要商鋪項目分布（圖） ②國寶壹號 價格： 9968元 /平 面積區(qū)間： 90—210平 月去化速度： ①渤海之星 價格： 8300元 /平 面積區(qū)間： 110—220平 月去化速度： ③瑞豐園 價格： 18000元 /平 面積區(qū)間： 120—180平 月去化速度： 0 傳統(tǒng)商圈 新興商圈 ★營口萬達廣場 供求關系： 2023年 7月至今共推出約 660萬平米，去化約 33 萬平米，庫存 627萬平米，供需比為 20:1；價格走勢： 2023年 5月以來，商鋪成交價格上升至 14000元 /平以上，是由于萬達廣場首期商鋪開盤。 價格走勢：市區(qū)的整體均價約 4325元 / 平米。 價格走勢：營口市場住宅均價約 4000元 /平米左右。 第二產業(yè)在營口市的產業(yè)結構中占據了絕對的優(yōu)勢，第三產業(yè)得到了一定的發(fā)展，私營企業(yè)有所增加，農業(yè)比重逐年下降。工業(yè)明顯的結構優(yōu)勢地位是導致營口第三產業(yè)所占比重上升丌快的主要原因。 ? 營口產業(yè)格局中二產獨大，三產次之，農業(yè)最少，其中工業(yè)的增加值占 GDP比例始終占到 50%以上，占據絕對優(yōu)勢，充分說明了營口是一座擁有大型工業(yè)產業(yè)的傳統(tǒng)工業(yè)城市。 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟勱期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP不房地產發(fā)展關系 生存需求 生存、改善需求兼 有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數量型 快速發(fā)展 以數量為主，數量不質量幵重 平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數量不質量幵重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 ?營口的 GDP增速為 ％，連續(xù)三年保持了 16%以上的增速，經濟發(fā)展勢頭喜人； ?從國際慣例來看，當 GDP增速在8%以上時，該地區(qū)宏觀經濟不房地產業(yè)發(fā)展將處亍高速平穩(wěn)發(fā)展期。 PART 2營口市宏觀市場分析 宏觀經濟增長 房地產業(yè)發(fā)展狀況 小亍 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速平穩(wěn)發(fā)展 ?2023年營口市人均 GDP超 6000美元，根據房地產發(fā)展階段不人均GDP關系國際通用衡量標準判斷，房地產市場主要以改善性需求為主。 “五街區(qū)”：一是加快打造