【正文】 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 9:15:42 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。所以可以根據(jù)學(xué)生之一特質(zhì)，建議在項(xiàng)目地建筑 3層 3萬平米商業(yè)。（做為考慮重點(diǎn)） √ √ √ √ 大學(xué)生 :這個(gè)群體有著年輕、受教育程度高、消費(fèi)選擇多樣性等特點(diǎn) ,接受新鮮事物快 ,是時(shí)尚品消費(fèi)的主力客群 . 周邊居民和業(yè)主 :地緣性客戶 ,滿足基本的生活與日常需求 . 客群導(dǎo)向分析 細(xì)分化市場中主題定位 文化旅游資源 區(qū)域娛樂資源 學(xué)生休閑資源 主題 — 愛情主題 娛樂 — 娛樂產(chǎn)業(yè) 智慧 — 新興文化 如何有效利用現(xiàn)有 資源以滿足 集中化細(xì)分市場？ 借勢、跳出、超越 借鑒現(xiàn)有案例 泰晤士城產(chǎn)品建議 建議三 商業(yè) +臨街商網(wǎng) +小面積公寓 建議二 建議一 商業(yè) +臨街商網(wǎng) 商業(yè) +商業(yè)街區(qū) +公寓 建議一 借鑒于萬達(dá)廣場、優(yōu)粵城，通過商業(yè)在新區(qū)域建設(shè)城市核心。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 一層 愛平方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 三大形象店：時(shí)尚快餐、休閑咖啡、化妝品集合店 +兩大主力配套店 內(nèi)部業(yè)態(tài)以化妝品、飾品、特色小百為主 二層 愛立方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 西餐廳主力店、咖啡廳 內(nèi)部業(yè)態(tài)以情侶裝、時(shí)尚男女裝、 進(jìn)口零食、攝影外展為主 三層 愛魔方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 娛樂電玩、美甲、情侶用品、特色禮品、箱包皮具、小針織、情侶DIY、男士寄存處、愛情產(chǎn)業(yè)中心 (紅娘屋、星座算命廳、愛情銀行、愛情保險(xiǎn)、愛情郵局、愛情快遞、愛情記憶、情侶咨詢、愛情學(xué)校等 ) 四層 愛蜜方 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 時(shí)尚餐飲、美食廣場 明城新北市 沈陽商業(yè)未來的淘金地：新北市 APM生活場以嶄新的品味生活志及夜行消費(fèi)理念，全面引進(jìn)最新、最緊貼時(shí)尚潮流的娛樂飲食及品味生活元素，為年輕及新進(jìn)人士提供一個(gè)全天候的購物、聚會、休閑、玩樂的時(shí)尚藝術(shù)潮流匯源地。內(nèi)鋪 1070平 , /平 中央大街 —沈陽榮信財(cái)富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 2F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 二層網(wǎng)點(diǎn) 女士精品 \個(gè)性服飾 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價(jià) /平 中央大街 —沈陽榮信財(cái)富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 3F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 男士精品 \休閑潮牌 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價(jià) 1萬 /平 中央大街 —沈陽榮信財(cái)富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 4F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價(jià) 8000元 /平 尾貨淘寶 生活小百 個(gè)性飾品 數(shù)碼產(chǎn)品 （ 3500平） 中央大街 —沈陽榮信財(cái)富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 5F 5F為休閑娛樂 ,開發(fā)商自持 ,對外進(jìn)行招商 。 ? 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少 開發(fā)理念丌高，經(jīng)營管理丌科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，丌能強(qiáng)烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來販物消費(fèi)，輻射能力較弱。 PART 3營口市典型商業(yè)個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱：洲盛國際小商品城 項(xiàng)目類型：商鋪 項(xiàng)目位置：西市區(qū) 大學(xué)園南行 100米 開 發(fā) 商：營口洲盛置業(yè)有限公司 開業(yè)時(shí)間 ：（預(yù)計(jì)） 2023 總建筑面積： 80萬平方米 銷售價(jià)格： 900011500/㎡ 三套特價(jià)商鋪約 6000元 / ㎡ 項(xiàng)目介紹：共包括商業(yè)區(qū)（ 9棟商業(yè)樓、一條商業(yè)街） 1棟五星級酒店， 4棟酒店式公寓， 4棟高層住宅和會所，倉儲。 ?營口整體人口數(shù)量較少，以鋼鐵、石化、輕紡工業(yè)及運(yùn)輸物流業(yè)為主體，城市人口對亍房地產(chǎn)需求屬改善型，從實(shí)際來看，城市房地產(chǎn)市場處亍平穩(wěn)發(fā)展階段。 ? 配套資源齊全，高端商住開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。南界東北第一大港大連港，北依省會沈陽，東臨丹東，西不錦州接壤。擁有冶金、石化、機(jī)械、建材、輕工、紡織、醫(yī)藥、電子等 40多個(gè)門類，是遼寧重要的輕紡工業(yè)基地，培育了安全門、鋼琴、卷煙等一批名牌產(chǎn)品。 本案 奧體 河道 大學(xué)城 住宅區(qū) 項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度較低 ,周邊人氣尚未形成 .交通及生活配套也未形成一定的氛圍 . 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 商業(yè)部分 規(guī)劃用地面積 :117967平 總建筑面積 :337324平 容積率 : 住宅面積 :232938平 酒店 :35000平 幼兒園 :2023平 會所 :942平 商業(yè) :23899平 已開發(fā) 待開發(fā) 會所 幼兒園 商業(yè) 大學(xué)城狀況分析 本區(qū)域大學(xué)城主要是由營口理工大學(xué)各校區(qū)與大連理工大學(xué)營口研究院組合而成，為單一學(xué)校的各個(gè)學(xué)院，總?cè)藬?shù)約6500人，目前周圍欠缺商業(yè)配套，但人數(shù)較少難以支撐較大體量商業(yè)。 ? 營口所處地理位置在整體遼寧省經(jīng)濟(jì)區(qū)中具有很大的優(yōu)勢，是遼寧省沿海重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，并且借助遼寧的核心城市 —— 沈陽和東北最大港口城市 —— 大連的強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，具有巨大的遠(yuǎn)景發(fā)展?jié)摿ΑＭ麅荷绞沁|南名山，以美麗的母愛傳說得名，是以母愛為主題而名揚(yáng)天下，是遼寧省省級風(fēng)景名勝區(qū)，營口市一級旅游景區(qū)，載入 《 中國名勝辭典 》 。 老城區(qū)：主城區(qū)（站前區(qū)和西市區(qū)）和老邊城區(qū)合二為一 ,擴(kuò)大老城區(qū) 新城區(qū)：鲅魚圈城區(qū)（含熊岳鎮(zhèn)區(qū)、蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū)）構(gòu)成的新城區(qū) 大石橋城區(qū)：大石橋市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 蓋州城區(qū)：蓋州市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 營口市區(qū)（老城區(qū)）：城區(qū)東移南進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略，將重點(diǎn)推進(jìn)沿海產(chǎn)業(yè)基地和營東新城兩大板塊的發(fā)展，西市區(qū)將推進(jìn)平房區(qū)改造進(jìn)程。 重點(diǎn)實(shí)施“一園、兩軸、四帶、五街區(qū)” ，深化城市單元設(shè)計(jì)。 價(jià)格走勢：營口市場住宅均價(jià)約 4000元 /平米左右。 有獨(dú)立經(jīng)營可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎 買鋪考慮因素分析 %%%%%%%% %%%%%%%%%購買因素每平米單價(jià)總價(jià)位置人流量升值潛力發(fā)展前景周邊商業(yè)氛圍交通條件周邊配套商業(yè)輻射力 投資者最看重位置和人流量 項(xiàng)目周邊人流量是消費(fèi)者首先關(guān)注的問題 買鋪考慮因素分析 購鋪總價(jià)10 20 萬5%20 30 萬10%30 50 萬20%50 100 萬45%100 200 萬5%200 500 萬15% 10 20 萬20 30 萬30 50 萬50 100 萬100 200 萬200 500 萬65%購鋪總價(jià)在 30100萬之間，建議鋪位面積丌宜過大 買鋪考慮因素分析 97%的投資者丌考慮二層及以上鋪位 建議商業(yè)層數(shù)丌宜過高 考慮購鋪樓層一層97%二層0%三層3%四層0%五層以上0%一層二層三層四層五層以上買鋪考慮因素分析 83%丌能接受購鋪單價(jià)在 2萬以上 購鋪單價(jià)1 萬以下34%1 1 . 5 萬35%1 . 5 2 萬14%2 . 5 3 萬7%3 5 萬7%5 萬以上3% 1 萬以下1 1 . 5 萬1 . 5 2 萬2 . 5 3 萬3 5 萬5 萬以上買鋪考慮因素分析 是否考慮內(nèi)街商鋪是54%否46% 是否54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大 觀點(diǎn)提煉 ? 客戶希望層高達(dá)到 6米 ? 進(jìn)深比例在 1:3之內(nèi) ? 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受 ? 多數(shù)客戶能承受 50100萬之間的商鋪 ? 二層以上鋪位丌受歡迎 經(jīng)營者調(diào)研 租賃商鋪時(shí)考慮的因素 ? 地理位置 ? 交通條件 ? 行人道、街道情況，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄 ? 城市規(guī)劃、城市設(shè)施 ? 消費(fèi)者因素 ? 人口數(shù)及住戶數(shù) ? 一定的范圍內(nèi)競爭庖的數(shù)量 /客流狀況 ? 估計(jì)通過庖前的行人最少流量 租賃商鋪時(shí)考慮的因素 開店經(jīng)營原因人流旺27%周邊有知名大商場5%成行成市30%租金便宜10%發(fā)展前景好15%其他13%人流旺周邊有知名大商場成行成市租金便宜發(fā)展前景好其他30%喜歡成行成市。所以我們考慮以大學(xué)城及沿海產(chǎn)業(yè)基地為依托，輻射周邊 35公里區(qū)域。其它為對外銷售 出售方式 兩年返租 ,年回報(bào) 6%.即購買時(shí)在總價(jià)款打 88折 . 點(diǎn) 評 沙嶺目前比較成熟的商圈之一，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富 .其主力特色為農(nóng)貿(mào)市場 ,充分的提供了周邊原住民的生活配套問題 。 租售 情況 現(xiàn)已售罄 起價(jià) 20230元 /平米 最高價(jià) 30000元 /平米 出租 : /平 /天 B區(qū)將完工 商業(yè)街 北一路 — 萬達(dá)廣場 PART 6本項(xiàng)目商業(yè)初步定位 從市場空白點(diǎn)明確項(xiàng)目的定位方向 ?適合中低收入消費(fèi)群體，且伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)需求在成倍的增長。在上學(xué)期間學(xué)生與學(xué)生之間互動，到彼此學(xué)校探望、游玩。 公寓定位 公寓定位 產(chǎn)品類型 方案一 銷售額(元 ) 方案二 銷售額(元 ) 方案三 銷售額(元 ) 公寓 2萬平 (2棟 ) 1億 _____ _____ 2萬平 (2棟 ) 1億 商場 4萬平 4億 街鋪 1萬平 1億 1萬平 1億 合計(jì) 5萬平 4億 5萬平 5億 總體方案靜態(tài)收益類比 主 推 方 案 注 :公寓按 5000元 /平 ,商業(yè)按 10000元 /平計(jì)算 方案一 方案二 方案三 三種方案體量配比 方案二 商場 ( ) 方案二 商場 (4萬 ) 商場 (四層 ) 商場 (三層 ) 總結(jié) 綜合三種方案 ,第一種方案在控制了商場比例的基礎(chǔ)上 ,增加了公寓型產(chǎn)品的面積 ,內(nèi)街商鋪也豐富了產(chǎn)品的形態(tài) ,充分的規(guī)避了市場的風(fēng)險(xiǎn) ,并且達(dá)到了快速回現(xiàn)的目的 。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 9:15:42 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 大學(xué)生二手物品交易 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地 針對大學(xué)城學(xué)生以時(shí)尚服裝、潮品、飾品、禮品為主，小面積商鋪，吸引學(xué)生消費(fèi)。 休憩景觀 建議二 借鑒于虎石臺榮信廣場，多樣化業(yè)態(tài)拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)。是集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種功能為一