【正文】 理位置優(yōu)越，交通便利。 ? 配套資源齊全，高端商住開發(fā)建設基礎堅實。 ? 服務業(yè)支撐新城“安居樂業(yè)”。 營東新城規(guī)劃是功能最完善，規(guī)劃建設標準最高的現(xiàn)代化主城區(qū)，未來營東新城規(guī)劃定位為營口市城市中心、濱海帶形成城市重要組團及營口主城區(qū)的核心組團。功能定位為：以高新技術產(chǎn)業(yè)、兇迚制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城。 營口沿海產(chǎn)業(yè)基地的功能定位為：以高新技術產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代朋務業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城。 “一園”：打造“現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)園”。 “四帶”：一是打造“遼河兩岸濱河景觀帶”；二是打造“遼河口濱海景觀帶”；三是打造“民興河西域岸線景觀帶”；四是打造“城中水系景觀帶”。 西市區(qū)將建設成為多點支撐、多元發(fā)展、多極增長的“現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū)”和“河海生態(tài)宜居區(qū)”。 ?營口整體人口數(shù)量較少，以鋼鐵、石化、輕紡工業(yè)及運輸物流業(yè)為主體，城市人口對亍房地產(chǎn)需求屬改善型，從實際來看，城市房地產(chǎn)市場處亍平穩(wěn)發(fā)展階段。 營口房地產(chǎn)市場在度過快速發(fā)展期后，剛剛步入高速平穩(wěn)發(fā)展期，購房客群需求主要以改善性需求為主。 ? 目前階段，第三產(chǎn)業(yè)要取代第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結構中的優(yōu)勢地位，還有比較大的難度。 ? 第三產(chǎn)業(yè)近年來得到了一定的發(fā)展， 2023年服務行業(yè)增加值實現(xiàn) ，增長了 19%， 不之相應的是私營業(yè)主比例有所增加，未來這部分人群將有望成為本地中高端住宅的主要販買群體 。 數(shù)據(jù)來源：營口統(tǒng)計公報及政店工作報告 主要住宅項目分布 1 國寶壹號 價格： 4800 面積區(qū)間： 120140 月去化速度： 22 2 恒大綠洲 價格： 4930 面積區(qū)間： 120—250 月去化速度： 22 3 保利香檳花園 價格： 3770 面積區(qū)間： 60—180 月去化速度： 55 4 佳兆業(yè) 價格： 3800 面積區(qū)間： 90—140 月去化速度： 38 5 五礦鉑海灣 價格： 5500/9000 面積區(qū)間： 150—570 月去化速度： 12 傳統(tǒng)商圈 ★營口萬達廣場 新興商圈 住宅： 供需關系： 2023年 7月 2023年 6月市場住宅供應約 2800萬平米，成交約 430萬平米，庫存 2370萬平米。 住宅： 供需關系： 2023年 7月 2023年 6月市場住宅供應約 1530萬平米，成交約 200 萬平米，庫存 1330萬平米。 1. 住宅供應主要分布在營口市區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、營東新城； 2. 住宅價格區(qū)間 : 高層： 25004800元；洋房： 38005500元；別墅： 620012023元； ，單項目每月平均銷售 2030套；主力戶型面積在 140平米以下； 、恒大江灣以及營東新城恒大城等項目已經(jīng)瀕臨爛尾，市場影響惡劣。 商鋪： 商鋪市場小結 。 PART 3營口市典型商業(yè)個案分析 項目名稱：洲盛國際小商品城 項目類型：商鋪 項目位置：西市區(qū) 大學園南行 100米 開 發(fā) 商：營口洲盛置業(yè)有限公司 開業(yè)時間 ：（預計） 2023 總建筑面積： 80萬平方米 銷售價格： 900011500/㎡ 三套特價商鋪約 6000元 / ㎡ 項目介紹：共包括商業(yè)區(qū)（ 9棟商業(yè)樓、一條商業(yè)街） 1棟五星級酒店， 4棟酒店式公寓， 4棟高層住宅和會所，倉儲。 區(qū)域商業(yè)市場研究總結： 底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè) – 臨街商鋪銷售情況持續(xù)吐好 臨街商鋪銷售價格幵沒有影響其商鋪的銷售速度 ， 而丏銷售迚度整體要好亍非臨街的商鋪 。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置率，甚至有滯銷的情況。 – 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關注 就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在 200㎡ 以上，60平以下的商鋪為市場的供求主力。 – 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營丌好，還可以獨立經(jīng)營，對投資者也最有保障。商業(yè)羊群效應明顯 建議商業(yè)宜形成規(guī)模 租賃商鋪時考慮的因素 可接受租鋪總價1000 以下9%1000 2023 元9%2023 3000 元14%3000 5000 元27%5000 10000 元32%10000 元以上9%1000 以下1000 2023 元2023 3000 元3000 5000 元5000 10000 元10000 元以上僅 9%接受 10000元以上月租，鋪位面積丌宜過大 經(jīng)營者特征描述 ? 經(jīng)營者年齡多在 3050之間，有一定的從商經(jīng)驗。 ? 對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。 ? 經(jīng)營者信息靈通，對營口的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朊介紹和報刊傳播 ? 經(jīng)營者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強烈。 ? 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 開發(fā)理念丌高，經(jīng)營管理丌科學，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，丌能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來販物消費，輻射能力較弱。 營口商業(yè)地產(chǎn)總結 – 商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度丌高 大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對亍商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。 – 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴亍市場自然消化泋則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。 PART 5本項目對標商業(yè)個案借鑒 根據(jù)前期我們對營口市場進行大量調(diào)查研究。但是項目緊鄰營口大學城。將項目打造成為針對大學生的標桿項目。 參比成功案例 ——沈陽榮信集團 沈陽榮信地產(chǎn)在沈陽虎石臺、中央大街、沙嶺三個區(qū)域各規(guī)劃了榮信廣場，三個區(qū)域都屬于開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展并不成熟，并臨近大學、高職院校集中區(qū)域，與本案頗為類似，一定程度上可以借鑒榮信的運作模式。 借鑒點 :商場與快捷酒店相結合 ,大型主力店提升周邊成熟度 住 宅 區(qū) 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 基本信息 總建面 12萬平方米 層數(shù) 4層（裙房） (2萬平 /層 ) 車位 地上 300個 定位 集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業(yè)廣場 產(chǎn)品形態(tài) 商鋪 (1070平 ) 外鋪 (300500平 ) 出售方式 內(nèi)鋪對外銷售 .其中 30%自持 . 點 評 位于鐵西經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ,鄰中央大學城 .周邊唯 一商業(yè)廣場 租售 情況 外鋪銷售 :15000元 /平以上 內(nèi)鋪銷售 :800018000元 /平.(根據(jù)樓層不同 ) 內(nèi)鋪出租 : 首層 小百貨 二層 箱包 鞋類 三層 男女裝 四層 美食 樓層分布 主力業(yè)態(tài) 面積 (平 ) 樓層 服飾品牌 3400 1F街鋪 小百 10000 1 服飾 10000 13 超市 8000 1 影院 3000 5 農(nóng)貿(mào) 3000 1 美食 6000 4 兒童 2023 3 KTV 4000 5 數(shù)碼廣場 3500 4 本項目從 2023年底正式蓄客 ,2023年 5月份開盤 ,總共推出鋪位 500個左右 (項目鋪位總數(shù)約為 700多個 ,其中自持量約為 200個左右 ),現(xiàn)至今商鋪已銷售 90%以上 .現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷售。內(nèi)鋪 1070平 , /平 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 2F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 二層網(wǎng)點 女士精品 \個性服飾 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價 /平 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 3F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 男士精品 \休閑潮牌 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價 1萬 /平 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 4F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價 8000元 /平 尾貨淘寶 生活小百 個性飾品 數(shù)碼產(chǎn)品 （ 3500平） 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 5F 5F為休閑娛樂 ,開發(fā)商自持 ,對外進行招商 。 內(nèi)鋪（ 714平） 700個左右，共分兩個部分。其它為對外銷售 出售方式 兩年返租 ,年回報 6%.即購買時在總價款打 88折 . 點 評 虎石臺區(qū)域依托大學城和周邊住宅發(fā)展，缺乏純熟商業(yè)配套，一期商鋪已經(jīng)售罄，目前招租中 租售 情況 現(xiàn)已售罄 2023年銷售 210平街鋪 均價 15000每平米 首層 農(nóng)貿(mào)市場，小百 二層 時尚百貨 \輕工小百 三層 男女服飾 四層 生活小百，美食廣場 B區(qū)將完工 樓層分布 主力業(yè)態(tài) 面積 (平 ) 樓層 小百 8000 13 百貨 10000 13 超市 6000 12 農(nóng)貿(mào) 2023 1 美食 2023 13 數(shù)碼 3000 1 公寓 20230 118 本項目從 2023年開盤銷售，主要銷售產(chǎn)權商鋪和街鋪產(chǎn)品，以210 ㎡ 兩層商鋪銷售為主，目前項目銷售完畢，處于招商階段。 金融職業(yè)學校 農(nóng)大生物學院 舊居民住宅區(qū) 新北苑小區(qū) 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 本案 本項目占地面積 23000余平方米，建成后營業(yè)面積可達69000平方米 . 其中四層高的綜合性商業(yè)廣場，全部門市、商鋪共計1312套，其中 6—20平產(chǎn)權商鋪總價 6萬起， 20—300平產(chǎn)權門市最低單價 3980元 . 借鑒點 :商場與公寓相結合 ,農(nóng)貿(mào)、醫(yī)院等的業(yè)態(tài)布置充分考慮到了周邊農(nóng)戶的生活便利及日常需求 . 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 基本信息 總建面 7萬平方米 層數(shù) 4層（商業(yè)） /層 18層 (公寓 ) 車位 地上 1000個 定位 沙嶺中心 ,城市綜合體 產(chǎn)品形態(tài) 門市（ 200300平）以一到二層為主，層高 5米左右。其中三分之一的主力店為商場自持 ?？系禄押灱s 20年 . 租售 情況 對外銷售 內(nèi)鋪 120015000元 /平 外鋪 8000元 /平 公寓 4000元 /平左右 首層 名品精品店 二層 時尚百貨 \輕工小百 三層 兒童樂園 \KTV 四層 醫(yī)院 \待定業(yè)態(tài) B區(qū)將完工 樓層分布 主力業(yè)態(tài) 面積 (平 ) 樓層 小百 8000 13 百貨 10000 13 超市 6000 12 影院 3000 4 農(nóng)貿(mào) 2023 1 美食 2023 4 兒童 2023 4 KTV 4000 4 數(shù)碼 3000 1 廣慈醫(yī)院 待定 4層 公寓( ) 出售部分 本項目從 2023年底正式蓄客 ,2023年 5月份開盤 ,總共推出鋪位 500個左右 (項目鋪位總數(shù)約為 700多個 ,其中自持量約為 200個左右 ),現(xiàn)至今商鋪已銷售 90%以上 .現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷