dtz：戴德梁行北京迎賓路商業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-09 01:11本頁(yè)面
【正文】 模式，將本項(xiàng)目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動(dòng)住宅，同時(shí)淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動(dòng)為主動(dòng) 傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即 :商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。 Page 26 商業(yè)功能定位建議 綜合考慮 XX城的地理位臵、未來(lái)入住的居住人群，我行對(duì)于 XX城商業(yè)面積功能定位如下： 立足于區(qū)域未來(lái)居住人口變化，面向更充滿活力的 新興居住人群 ； 開(kāi)放、友好 的商業(yè)空間，不僅僅局限于 XX城的居住人群； 兼容 多樣化 的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)人群以豐富的物質(zhì)與精神消費(fèi)選擇； 新穎的 建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)； 為消費(fèi)者營(yíng)造 休閑、生活氛圍 ； 提供消費(fèi)人群 便利性消費(fèi) 。 ? 開(kāi)放、友好 XX城的商業(yè)面積具有更大的包容性，服務(wù)于整個(gè)燕郊。 ? 新穎 致力于打造燕郊地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的地標(biāo)性建筑。 ? 便利性 通過(guò)設(shè)臵方便的停車以及其他交通手段達(dá)成消費(fèi)者的便利消費(fèi)。 主題概念 ： range Town Page 29 商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了 XX城未來(lái)居住人群的屬性“鮮橙族”； Orange這個(gè)單詞的 6個(gè)字母又是體現(xiàn) XX城商業(yè)功能的 6個(gè)英文單詞的 首個(gè)字母縮寫（詳細(xì)解析在后）； Orange單詞認(rèn)知度高，發(fā)音簡(jiǎn)單，易于口口相傳； Orange Town的“ Town” 能夠充分體現(xiàn) XX城住宅規(guī)模以及商業(yè)體量； Page 30 商業(yè)主題概念解析 O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風(fēng)格與形式） R ecreational: 休閑的 （生活氛圍） A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費(fèi)選擇） N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間） G lowing: 生氣勃勃的 （新興居住人群） E xpedite: 便利的 （物質(zhì)與精神消費(fèi)） Page 31 商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議 日常生活 大型超市 小型便利店 大型專業(yè)賣場(chǎng) 家庭生活 家居 家電 兒童 聚會(huì)生活 餐飲 休閑 娛樂(lè) 健康生活 健身 診所 藥店 美好生活 美容美發(fā) 服裝服飾 一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街！ Page 32 區(qū)域型商業(yè)的主要特點(diǎn) ? 所處地理位臵優(yōu)越 區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心區(qū)域，交通便利，無(wú)論消費(fèi)者采取何種方式均可方便到達(dá) ? 經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的市場(chǎng)培養(yǎng)期和成熟期 區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無(wú)論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)和成熟 ? 自身?yè)碛卸嗉揖劭湍芰?qiáng)的大型主力店 有規(guī)模的主力店對(duì)消費(fèi)人群的吸引力較強(qiáng)，能在短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價(jià)值的提升提供條件 ? 業(yè)態(tài)豐富 區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當(dāng)豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費(fèi)者真正體會(huì)到一站式購(gòu)物休閑的樂(lè)趣，延長(zhǎng)消費(fèi)者在本區(qū)域內(nèi)的停留時(shí)間，增加消費(fèi)機(jī)會(huì) Page 33 區(qū)域型商業(yè)中心案例分析 商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)性化的，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性和不可復(fù)制性，在此只用典型案例說(shuō)明某些商業(yè)的特質(zhì) Page 34 北 王 府 井 步 行 街 長(zhǎng) 安 街 東安門大街 金魚胡同 東方廣場(chǎng) 王府井書店 工美大廈 街 面 店 丹耀大廈 新中國(guó)兒童用品商店 apm 大廈 北京飯店 百貨大樓 街 面 店 街面店 北京飯店III期 因具有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的存在，形成了非常成熟的商業(yè)氛圍和日均 40萬(wàn)人的步行客流，提升了大型商業(yè)項(xiàng)目之間街面店的租金水平（其租金水平可達(dá)到￥ 5080元 /天 /平米） 王府井商業(yè)街 Page 35 影響因素 北京王府井 燕郊 XX城 XX城業(yè)主能夠影響的因素 地理位置 城市中心區(qū)，并且周邊地區(qū)發(fā)展已非常成熟 未來(lái)規(guī)劃的城市中心，但目前尚未成熟 交通狀況 10多條公交線路，距離東單和王府井地鐵站均較近； 公交線路預(yù)計(jì)在一期交付時(shí)使用；未來(lái)連通朝陽(yáng)北路 公交線路的設(shè)置可通過(guò)開(kāi)發(fā)商工作達(dá)成，但朝陽(yáng)北路連通神威北路的時(shí)間開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制。 主力店 / 商業(yè)項(xiàng)目 王府井百貨大樓、新東安、東方廣場(chǎng)、婦女兒童用品商店、工美大廈等 可通過(guò)開(kāi)發(fā)商資源或優(yōu)惠租賃條件達(dá)成，但前提是項(xiàng)目硬件條件可以滿足主力店需求。 Page 36 416m (52*8) 120m (15*8) 48m 96m 208m 56m 120m 東方廣場(chǎng) apm 廣場(chǎng) 百貨大樓 Page 37 目前商業(yè)業(yè)態(tài)在不同零售模式商業(yè)項(xiàng)目中均基本相似，已較難形成商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化，因此出現(xiàn)了通過(guò)售賣有形商品外的其他形式創(chuàng)造項(xiàng)目特色，如商業(yè)環(huán)境、景觀、建筑形式等來(lái)突現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的特色。 出現(xiàn)了更新的商業(yè)項(xiàng)目形式 —— Life Style Shopping Center Page 38 Life Style商業(yè)定義 “Life Style” 字面含義為“ 生活方式 ”。而 Lifestyle Center的開(kāi)發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那 些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開(kāi)發(fā)前土地價(jià)值被低估的區(qū)域。作為洛杉磯最時(shí)尚的購(gòu)物中心， Grove是洛杉磯的商業(yè)熱點(diǎn)，僅2023年 Grove就吸引了約 1800萬(wàn)的觀光客和消費(fèi)者。 美國(guó)洛杉磯 The Grove Life Style 商業(yè)項(xiàng)目案例 Page 40 服裝服飾 娛樂(lè) /休閑 餐飲 其他 珠寶 /飾品 化妝品 /個(gè)人護(hù)理 The Grove項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 Page 41 主力店 電影院 主力店 服裝服飾 Page 42 The Grove項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與其他美國(guó)商業(yè)項(xiàng)目乃至中國(guó)大城市的商業(yè)項(xiàng)目均無(wú)差異： ? 服裝服飾業(yè)態(tài)所占比例最大 ? 娛樂(lè)業(yè)態(tài)：電影院 ? 休閑業(yè)態(tài)： SPA和書店 ? 餐飲：咖啡、冰激凌、冷飲店、快餐、正餐 ? 其他：化妝品 /個(gè)人護(hù)理、珠寶等 Page 43 The Grove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)： ? 建筑形式 Page 44 The Grove項(xiàng)目吸引大量消費(fèi)者的亮點(diǎn)： ? 建筑形式 Page 45 ? 店鋪形象 Page 46 The Grove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一： ? The Spirit of Los Angeles ? The Spirit of Los Angeles為鑄銅雕像，歷時(shí) 14個(gè)月 完成；高 18英尺，寬 10英尺，底座 22英尺。 Page 47 The Grove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一： ? 有軌雙層電車 ? 電車為 50年代波士頓有軌電車 ? 有軌電車 35英尺長(zhǎng)， 13英尺高 ? 有軌電車 6分 12秒穿行 1/4英里（從 The Grove至Farmers Market） Page 48 The Grove項(xiàng)目四大標(biāo)志物之一： ? 音樂(lè)噴泉
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