【正文】 通過上述分析我們可以看到萬新村商圈作為區(qū)域核心商圈的地位日益穩(wěn)固，隨著其商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富以及檔次的提高，其輻射范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大。 ? 需求面積大 ,一般 5000平方米 。 項(xiàng)目所處區(qū)域作為連接市區(qū)與濱海的要地，隨著城市的東移，將承載越來越多的城市功能。 中心城區(qū)的功能定位僅僅是區(qū)域性管理 、 服務(wù)和商貿(mào)中心 ， 而中心城區(qū)的居住空間將引導(dǎo)向外圍組團(tuán)發(fā)展 。 35 DTZ 形成商圈的條件 ? 該地方現(xiàn)有及未來會產(chǎn)生的消費(fèi)人群，即商業(yè)所需的固定消費(fèi)群體條件； ? 該地方周邊交通設(shè)施便利，即交通便利條件； ? 附近有吸引人群的機(jī)構(gòu)或設(shè)施，即人流聚集條件 36 DTZ 區(qū)域形成商圈的推測 ? 根據(jù)上述分析，河?xùn)|區(qū) /東麗區(qū)近三年在宏觀經(jīng)濟(jì)上呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，區(qū)域商品市場豐富多彩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，外來人口大量涌入，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件， 另外： ? 區(qū)域未來將遷入大量居民，將為商業(yè)地產(chǎn)提供穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 本案 登州路 人流車流方向 人流車流方向 38 DTZ 結(jié)論： 本區(qū)域?qū)碛写罅抗潭ㄏM(fèi)人群以及由便捷的對外交通帶來的流動人群； 區(qū)域內(nèi)的發(fā)展性質(zhì)決定區(qū)域需要一定體量的商業(yè)設(shè)施； 結(jié)合區(qū)域規(guī)劃發(fā)展與區(qū)域缺少復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，考慮到本項(xiàng)目計(jì)劃全部銷售，因此區(qū)域?qū)⒉粫写筚u場出現(xiàn)，可以考慮在本項(xiàng)目商業(yè)部分設(shè)計(jì)一定規(guī)模的吸引目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)，如餐飲娛樂城、精品購物街等以達(dá)到匯集人流的作用。 40 DTZ 形成商圈的時間預(yù)計(jì) 區(qū)域未來 1年內(nèi)將有三個住宅項(xiàng)目亮相， 23年 內(nèi)完成入住。這時候商圈逐漸形成，但并不成熟，商圈類型為社區(qū)型商業(yè)。從而商圈得到升級，并向鄰里型商業(yè)中心發(fā)展。 租售價(jià)格制定合理，充分考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域的性質(zhì)與經(jīng)營者的利益，因此能夠達(dá)到“多贏”的局面 48 DTZ 碧云國際社區(qū)缺撼分析： ? 商業(yè)體量小 —— 諾大的社區(qū)，商業(yè)物業(yè)雖功能齊備，但體量僅占目前社區(qū)總體量的 5%，因此在供應(yīng)量上略顯尷尬，與社區(qū)總體量不匹配，造成目前仍舊難以支撐巨大的社區(qū)居民需求的局面； ? 交通稍顯不便 ,不能吸引區(qū)域以外的人流 49 DTZ 餐飲類 50 DTZ 生活購物類 51 DTZ 休閑體驗(yàn)類 52 DTZ 碧云國際社區(qū)與本項(xiàng)目對比分析： 由相似性帶來的啟示 1）、所處區(qū)位上 —— 同處于工業(yè)區(qū)之內(nèi)，且與機(jī)場、高速距離較近； 2）、政府規(guī)劃上 —— 同為政府規(guī)劃未來發(fā)展方向所在的區(qū)域； 因此，本項(xiàng)目從其在商業(yè)方面的發(fā)展上可以得到較為直觀的啟示，同時根 據(jù)碧云國際社區(qū)十余年來的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)我們可以取長補(bǔ)短，優(yōu)勝劣汰。 合理的商業(yè)入市價(jià)格 53 DTZ 需改善之處 1）適當(dāng)增加商業(yè)配套性社區(qū)商業(yè)面積 碧云國際社區(qū)的商業(yè)配套占比為 4%，而根據(jù)社區(qū)商 業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ,應(yīng)加強(qiáng)這一比例 2）增強(qiáng)交通的便利性與可及性 本項(xiàng)目在建設(shè)之初應(yīng)充分考慮到這一點(diǎn)，與公交部 門、市政部門進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，以期達(dá)到增加公交線 路、延長線路及早日通路的目的。 ?項(xiàng)目面臨成林道，成林道將成為連接市區(qū)與濱海新區(qū)、航空城、空港物流區(qū)、天津郊縣以及其它省市的交通要道。 ?項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前常住人口較少，區(qū)域現(xiàn)有人群無論從數(shù)量還是消費(fèi)能力上都不足以對大型商業(yè)設(shè)施形成支持。 ?商業(yè)全部銷售，項(xiàng)目定位的完整性難以保證。 ? 航空城規(guī)劃與天津戰(zhàn)略東移規(guī)劃迅速提升本區(qū)域的地位 航空城的規(guī)劃與本區(qū)域的未來發(fā)展息息相關(guān)，其最終建成將進(jìn)一步提升區(qū)域的綜合 價(jià)值，使得本區(qū)域的多項(xiàng)功能進(jìn)一步得到加強(qiáng)。 ?未來消費(fèi)人群增加與升級 本區(qū)域未來 12年內(nèi)將有近 40萬平米的住宅產(chǎn)品上市 ,由此會直接為本區(qū)域帶來約 16000人的消費(fèi)人群，加上區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人群，常住人口將達(dá)到 20230人以上。 消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)改變，消費(fèi)能力升級 ? 多項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施將為本區(qū)域帶來大量高端消費(fèi)人群，也使得區(qū)域發(fā)展大型商業(yè)設(shè)施成為可能。 松江項(xiàng)目 61 DTZ 威脅 —— THREAT ? 市場培育期較長 規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)需要一定周期，而規(guī)劃的可行性與最終實(shí)現(xiàn)程度也需要實(shí) 踐的檢驗(yàn)。 ? 天津商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期 天津商業(yè)地產(chǎn)市場短期內(nèi)呈現(xiàn)出供求不符現(xiàn)象，商鋪投資市場需要一個 調(diào)整周期，這些都將對本項(xiàng)目的消化產(chǎn)生影響。 ? 解釋： 本項(xiàng)目的商業(yè)體量較大， 66000㎡，同時我們考慮到本區(qū)域未來不可限量的發(fā)展前景，結(jié)合入住人口的層次與周邊程林莊工業(yè)園 \中美史克的發(fā)展規(guī)劃，我們借鑒了“ Lifestyle Center ”的理念，目的是營造一種新鮮、生態(tài)、自由的時尚居住環(huán)境，借以提升社區(qū)品質(zhì)，并保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與未來的升值能力。 天津市 /河?xùn)|區(qū) /東麗區(qū)現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格： 見下表 天津市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)和平區(qū)河西區(qū)南開區(qū)河?xùn)|區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)東麗區(qū)天津市區(qū)系列 1 2 2 2 5 8 . 7 1 3 6 8 0 . 0 1 0 5 8 4 . 2 9 2 2 5 . 9 7 4 5 7 . 6 3 1 7 5 . 3 9 7 8 2 . 5 和平區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū)天津市區(qū)80 DTZ 成因解析： 1）這兩個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場正處于興起階段，與和平、河西、南開相比欠成熟； 2）這兩個區(qū)域的土地價(jià)值較低，開發(fā)成本相對較低，所以價(jià)格也不高。但是我們同樣可以看出，成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格 的偏離度不大，也就是說，在價(jià)值規(guī)律的主導(dǎo)下， 成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià) 格升值的空間已經(jīng)很小，投資者的獲利空間也隨之降低，這是一個無法逃 避的現(xiàn)實(shí)。 ? 因此，在本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格定制上，空間很大，優(yōu)勢明顯。 在這里我們引入 多功能公寓 與 經(jīng)濟(jì)型酒店形式 。 中國飯店協(xié)會據(jù)此預(yù)計(jì) ， 在未來的十年 ， 經(jīng)濟(jì)型酒店的客房數(shù)將超過現(xiàn)在星級飯店的客房量 ，成為我國住宿市場的主流 。 到目前為止 ， 天津共有經(jīng)濟(jì)型酒店品牌 8個 ， 分別為宜必思 、如家快捷 、 速 錦江之星 、 友誼之家 、 寶軒快捷 、 華鉅快捷 、 雅悅 ， 總計(jì)23家 ， 總存量約 106000， 總客房數(shù)約 3030間 。隨著地鐵的通行，交通路網(wǎng)的完善，出行將變得更加便捷，出行的時間成本也將減小。而其沿線土地價(jià)格遠(yuǎn)低于中心城區(qū)，因此會成為眾多經(jīng)濟(jì)型酒店商家的選擇。 另外 ， 項(xiàng)目毗鄰?fù)猸h(huán)線 、 西接火車站 ， 東臨天津機(jī)場 ， 出行便利 。 ? 周邊商業(yè)配套齊全 本項(xiàng)目定位有餐飲娛樂、社區(qū)配套及購物功能，將使得區(qū)域的商業(yè)配套得以健全。 98 DTZ ? 市場分析 我們針對天津的酒店式公寓可得出如下分析： 1） 、 天津目前真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為數(shù)很少 ， 且分布范圍較散 ， 配套上均遵循酒店的高檔配套設(shè)施 ， 功能配套齊備 。 加之有包租 、 回購等作為保障 ， 因此雖然總價(jià)款較高 ， 但是市場認(rèn)可度非常高 ， 購買的客戶均是高端投資客戶 。 99 DTZ 3） 、 自住型酒店式公寓多依托大型的居住區(qū) /住宅消費(fèi)區(qū) ， 其產(chǎn)品基本滿足居住 （ 配有暖氣 、 陽臺等 ） ， 加之 “ 戶型小 ， 總價(jià)款低 ， 精裝修 ” 等優(yōu)勢 ， 因此在住宅與服務(wù)式公寓中搶得先機(jī) ，博得了大眾認(rèn)可 ， 銷售狀況也好于同區(qū)域其他項(xiàng)目 。 商務(wù)氛圍的產(chǎn)生 程林莊工業(yè)區(qū)的擴(kuò)大 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 ， 推動區(qū)域服務(wù)業(yè)的發(fā)展； 成林道與空港物流區(qū)的連通； 區(qū)域消費(fèi)人群層次升級 ， 他們將對不同功能的物業(yè)產(chǎn)生不同要求 ， 多功能公寓的商務(wù)功能也將體現(xiàn) 。 101 DTZ ?多功能公寓及經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格制定 依照成本分析法預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的建安成本，計(jì)算如下表： 項(xiàng) 目 公攤樓面成本(元 /㎡） 備 注 土地款 2050 大配套費(fèi) 225 本案公建性質(zhì) ，公建 225元 /平米 前期費(fèi)用 建安成本 1871 小區(qū)市政配套費(fèi) 管理費(fèi)用 100 財(cái)務(wù)費(fèi)用 120 不可預(yù)見費(fèi) 60 合計(jì) 102 DTZ 另外 ， 項(xiàng)目的維修基金 ， 按銷售價(jià)格的 %計(jì)算 ， 綜合稅金按銷售價(jià)格的 10%計(jì)算 ， 銷售費(fèi)用按銷售價(jià)格的 2%計(jì)算 ， 上述三項(xiàng)費(fèi)用折合約 1100元 /平米 ， 因此 ， 可見本項(xiàng)目的成本約 6000元 /平米 。 103 商業(yè)主題形象 第四部分 商業(yè)部分的主題形象 2023/3/12 104 項(xiàng)目區(qū)位圖 本項(xiàng)目 濱海國際 機(jī)場 空港物流區(qū) 程林莊工業(yè)區(qū) 東麗核心商業(yè)區(qū) 河?xùn)|核心商業(yè) 麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū) 萬新村社區(qū)商業(yè)區(qū) 105 嘉華國際商業(yè)中心 天一MALL 中國北方五金城 第六大道 海河新天地 十一經(jīng)路家世界 東麗核心商業(yè)區(qū) 順馳又一城 麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū) 萬新村社區(qū)商業(yè)區(qū) 濱海國際機(jī)場 空港物流區(qū) 本項(xiàng)目 項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊商業(yè)地產(chǎn)分布圖 106 區(qū)位分析 項(xiàng)目地處工業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍 清淡； 項(xiàng)目周邊新型大規(guī)模社區(qū)稀缺， 現(xiàn)有住宅多為 15年以上的原有社 區(qū)，且檔次普遍較低； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分散，且多數(shù)為陳舊 的沿街臨時建筑，只有少數(shù)底商 零星分布，商業(yè)檔次較低； 項(xiàng)目所處區(qū)域交通通達(dá)性良好， 特別是與京津塘高速、機(jī)場、空 港物流區(qū)關(guān)系密切 107 DTZ 由區(qū)位分析產(chǎn)生的初步研判 一、結(jié)合項(xiàng)目未來整體銷售的需求，商業(yè)部分不宜考慮商業(yè)中心模式； 二、結(jié)合本區(qū)域的交通優(yōu)勢、區(qū)域規(guī)劃與未來本區(qū)域住宅發(fā)展，本項(xiàng)目 商業(yè)適合考慮“商務(wù)型商業(yè)地產(chǎn) +社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)”結(jié)合的模式 三、區(qū)域未來的發(fā)展前景較好，區(qū)域消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)將會產(chǎn)生極大的轉(zhuǎn)變， 從而本項(xiàng)目自身的規(guī)模與可能入市時間將極有可能使其成為周邊一至三 公里范圍內(nèi)的商業(yè)旗艦 108 DTZ 商業(yè)的主題形象描述 ? 新都市主義商業(yè)旗艦，時尚東部領(lǐng)航者 109 DTZ 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 整體風(fēng)格應(yīng)注意與住宅結(jié)合，并考慮結(jié)合將來區(qū)域內(nèi)其他