【正文】 萬平米的開發(fā)項(xiàng)目。n城南區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品組合較為豐富，除住宅產(chǎn)品外，酒店、寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)也有所涵蓋，城市性較強(qiáng)，銷售價(jià)格同比最高。n從城北區(qū)域的項(xiàng)目分布來看，多集中于地鐵沿線（三臺(tái)子）、景觀沿線（丁香湖）、道路沿線（三環(huán)），腹地發(fā)展較為滯后，市場認(rèn)知度更為有限。德式風(fēng)格建筑，設(shè)計(jì)較新穎，園區(qū)安全設(shè)施較全面，物業(yè)費(fèi)同區(qū)域中最高（ ）。Page 27柏林現(xiàn)代城 — 造化片區(qū)開發(fā)規(guī)模： 16萬㎡產(chǎn)品構(gòu)成 ：多層、小高層主力戶型： 55138 ㎡價(jià)格水平： 起價(jià) 2300元 /平 均價(jià) 2600元 /平 最高價(jià) 2780元 /平項(xiàng)目綜述： 緊鄰造化鎮(zhèn)區(qū)，周邊環(huán)境較嘈雜。Page 28陽光尚城 — 道義片區(qū)開發(fā)規(guī)模： 100萬㎡一期開發(fā)： 12萬㎡產(chǎn)品構(gòu)成： 一期為多層、商業(yè)主力戶型： 90120 ㎡價(jià)格水平： 均價(jià) 4250元 /平項(xiàng)目綜述： 立面設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特， 產(chǎn)品品質(zhì)較高；園區(qū)景觀采用局部水景景觀體系，景觀質(zhì)素得到一定提升。一期鳥瞰圖Page 29恒泰 目前在售為小高層產(chǎn)品，以躍層（ ）為主要賣點(diǎn)，市場反應(yīng)較為熱烈。Page 31萬科 計(jì)劃于 2023年 10月推出。戶均總價(jià)為 25萬元左右。部分緊鄰市政要道項(xiàng)目規(guī)劃有小高層產(chǎn)品，且多采用復(fù)式戶型設(shè)計(jì)（萬科、七彩陽光）均價(jià)為 53006000元 /平左右。從萬科四季花城及萬科魅力之城的營銷情況看，別墅產(chǎn)品面臨市場接受度低，消化周期長的困境。梁行觀點(diǎn)Page 33第六部分項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目客群調(diào)查研究Page 34恒泰七彩陽光n年齡： 2550歲n區(qū)域：于洪 45%，皇姑區(qū) 35%，其它區(qū)域 20%n職業(yè)：廠礦職工、企業(yè)員工、個(gè)體業(yè)主、首次置業(yè)者、回遷戶、白領(lǐng)、新婚者n消費(fèi)心理：看重周邊配套及區(qū)域地理位置（部分沈飛職工團(tuán)購）n各類產(chǎn)品客戶差異：各類產(chǎn)品中，高層以青年人群為主，總價(jià)不高，易接受Page 35陽光尚城 n年齡： 3550歲n區(qū)域：于洪 60%，皇姑區(qū) 15%，其它（鐵西） 25%n職業(yè)：企業(yè)員工、公務(wù)員、醫(yī)療機(jī)構(gòu)人員、私營業(yè)主、白領(lǐng)、教師 n消費(fèi)心理：開發(fā)商實(shí)力、樓盤品質(zhì)好、二次置業(yè) n各類產(chǎn)品客戶差異： 120140㎡ 三室戶型，以有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入中青年人群為 主； 87115㎡ ，以創(chuàng)業(yè)階段，以貸款方式購房人群為主 Page 36萬科 中低檔產(chǎn)品客群主要以本區(qū)域?yàn)橹?，而高端產(chǎn)品的客群輻射面可以放大至整個(gè)沈陽市場Page 38第七部分本項(xiàng)目 SWOT分析Page 39n規(guī)模優(yōu)勢： 107萬超大規(guī)模，在市政、生活、商業(yè)、公交配套等方面較易獲得政府支持。優(yōu)勢分析ＳPage 40n地域劣勢：地處北三環(huán)以外，且無優(yōu)越景觀資源，區(qū)域認(rèn)同度及區(qū)域周邊消費(fèi)力有限；n環(huán)境劣勢：地塊目前尚為鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，路況即空氣情況較差，地塊周邊新建小區(qū)數(shù)量有限且檔次較低；n配套劣勢：造化鎮(zhèn)內(nèi)有少量鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)生活配套設(shè)施，中高檔教育、醫(yī)療衛(wèi)生及商業(yè)配套設(shè)施極其匱乏。n沈北區(qū)域的教育經(jīng)濟(jì)及教育地產(chǎn)的發(fā)展尚未得到充分發(fā)展，為本項(xiàng)目的市場突破提供了難得機(jī)遇。威脅分析TPage 43第八部分本項(xiàng)目的市場突破Page 44貴司銷售要求：n　　 2023年末實(shí)現(xiàn)銷售 85%n　　一期均價(jià) 4500元 /平Page 45低價(jià) 中低價(jià) 中高價(jià) 高價(jià)低端 安居工程滿足基本住房要求位置偏遠(yuǎn)配套匱乏＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿中低端 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 產(chǎn)品品質(zhì)一般較為注重環(huán)境＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿中高端 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿ 產(chǎn)品有所創(chuàng)新園區(qū)環(huán)境優(yōu)越生活配套完善＿＿＿＿＿＿＿高端 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿ 景觀資源優(yōu)越路網(wǎng)交通便捷產(chǎn)品品質(zhì)突出注重安全服務(wù)價(jià)格品質(zhì)品質(zhì)與價(jià)格互動(dòng)關(guān)系：Page 46現(xiàn) 狀 難 點(diǎn) 突 破梁行觀點(diǎn)三無產(chǎn)品形象突破（產(chǎn)品牌）市場突破（教育牌）兩大核心突破點(diǎn)區(qū)域客群有限無地域優(yōu)勢無景觀優(yōu)勢無配套優(yōu)勢三大難點(diǎn)價(jià)格敏感度大市場形象較差Page 47形象突破（產(chǎn)品牌）市場突破（教育牌）優(yōu)化項(xiàng)目自身購物、醫(yī)療、娛樂等生活配套的設(shè)施建設(shè)向拉動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)最高水準(zhǔn)的項(xiàng)目看齊改造升級(jí)造化村至項(xiàng)目道路、增加項(xiàng)目至北三環(huán)交通出入口、修建項(xiàng)目專屬道路開通社區(qū)巴士或爭取市政公交線路延伸至項(xiàng)目與政府洽談教育配套支持、引進(jìn)省市重點(diǎn)學(xué)校、聯(lián)合辦學(xué)等梁行觀點(diǎn)形成區(qū)域教育中心，爭取更廣范圍的客戶認(rèn)同Page 48第九部分項(xiàng)目定位研究Page 49定位詮釋：以產(chǎn)品品質(zhì)為基礎(chǔ)，打造沈北區(qū)域中高端精品住宅項(xiàng)目以教育地產(chǎn)理念，打造擁有區(qū)域教育中心的教育大盤主題定位一座四處洋溢書香、花香、麥香的希望之城項(xiàng)目主題：Page 50客戶定位區(qū)域性客戶追求品質(zhì)性客戶教育拉動(dòng)性客戶追求生活方式性客戶n　此四種客戶的區(qū)域覆蓋面依次增強(qiáng)Page 51產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品形態(tài) 景觀小高層產(chǎn)品特點(diǎn)+50%中端產(chǎn)品 45%中高端產(chǎn)品56層花園洋房34層花園洋房 聯(lián)排別墅+ 5%商業(yè)集中式商業(yè) 臨街商鋪空中疊院首層花園/大露臺(tái)首層花園/大露臺(tái)大院落 大型賣場 主題商街產(chǎn)品定位Page 52西式的、具有田園風(fēng)情的南加州風(fēng)格 西班牙風(fēng)格或風(fēng)格建議Page 533500元 /平 5500元 /平 6000元 /平注：本價(jià)格定位僅以當(dāng)前市場狀況及產(chǎn)品價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，未考慮通貨膨脹、開發(fā)周期以及區(qū)域升值等相關(guān)因素。Page 58２、營銷推廣策略升華企業(yè)品牌，提升項(xiàng)目價(jià)值包裝項(xiàng)目發(fā)展商品牌，提升企業(yè)影響力，增強(qiáng)市場對(duì)于本項(xiàng)目信心Page 59３、營銷推廣策略注重開拓外地市場n 確定外地目標(biāo)客戶潛在區(qū)域，列出路演清單n 制作路演文件，成立路演小組，進(jìn)行路演準(zhǔn)備n 實(shí)地路演Page 60項(xiàng)目營銷手段 :n 形象包裝；n 推廣通路組合；n 事件營銷；n 價(jià)格手段；n 促銷手段；n 項(xiàng)目推廣主題；n 項(xiàng)目創(chuàng)新設(shè)想；n 媒體選擇與安排．Page 61項(xiàng)目營銷手段－形象包裝： n現(xiàn)場包裝：?樹立形象圍檔；?平整工地周邊區(qū)域，形象出現(xiàn)；n銷售接待中心：?在項(xiàng)目地塊處設(shè)銷售接待中心，使之能夠近距離體驗(yàn)項(xiàng)目進(jìn)展；?銷售接待中心裝修標(biāo)準(zhǔn)參照高級(jí)會(huì)所裝修標(biāo)準(zhǔn)；Page 62n銷售物料：集概念與技術(shù)于一體的形象樓書：集動(dòng)感與多維視角于一體 ,體現(xiàn)項(xiàng)目的 TVC宣傳片 。項(xiàng)目營銷手段：Page 66本地媒體報(bào)紙 ：如 《沈陽日 報(bào) 》、《華 商晨 報(bào) 》/《遼 沈晚 報(bào) 》/《沈陽晚 報(bào) 》雜 志： 《沈陽地 產(chǎn) 》廣播 電視 ：省臺(tái)樓宇 電視 ：分眾 傳 媒戶 外媒體廣告牌：高速路入口、機(jī) 場 前、金廊沿 線 等位置的立柱及路牌圍 檔： 項(xiàng) 目 圍 檔與 項(xiàng) 目周 圍 道旗 /燈箱等營銷 中心：加 強(qiáng) 現(xiàn)場 包裝，體 現(xiàn)項(xiàng) 目形象其它渠道專業(yè) 渠道：利用戴德梁行國內(nèi)網(wǎng) 絡(luò)資 源 ,結(jié) 合國家振 興東 北 戰(zhàn) 略 ,在國內(nèi)主要城市 舉辦項(xiàng) 目 說 明會(huì)， 擴(kuò) 大 項(xiàng) 目影響，促 進(jìn)項(xiàng) 目 銷 售；樓宇 電視 ：于省內(nèi)及 東 北各主要城市寫字樓及酒店分眾網(wǎng)點(diǎn)播放 項(xiàng) 目宣傳 廣告網(wǎng) 絡(luò) 媒體：如搜房，新浪房 產(chǎn) 等媒體選擇與安排： 本地市場推廣 外埠市場推廣Page 67項(xiàng)目營銷推廣周期：85%2023　　　　 3 　　 4 5 6 7 8 9 10 　　 11 12開工　　項(xiàng)目展示區(qū)　　收取訂金開工　　項(xiàng)目展示區(qū)　　收取訂金 開盤　　　開盤　　　50%蓄客期 熱銷期Page 68第十一部分選擇戴德梁行Page 69戴德梁行為世界頂尖的國際物業(yè)顧問公司，業(yè)務(wù)遍及 40個(gè)國家 163個(gè)城市，在全球設(shè)有 200間分公司，共有逾 10,000名員工為大型跨國企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、政府、發(fā)展商及投資者提供企業(yè)顧問、物業(yè)代理及買賣、估價(jià)、企業(yè)融資、物業(yè)管理及研究等一站式房地產(chǎn)服務(wù)。 同時(shí)也是第一家獨(dú)資專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司。戴德梁行大連公司于 1998年 1月正式成立，公司業(yè)務(wù)主要負(fù)責(zé)整個(gè)東北及山東區(qū)域，業(yè)務(wù)發(fā)展迅速而穩(wěn)定。戴德梁行將為貴公司項(xiàng)目配備經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)及營銷團(tuán)隊(duì)；公司其它專業(yè)部門也會(huì)提供服務(wù)支持，包括：寫字樓部、商鋪部、國際客戶部、研究顧問部、估價(jià)部。能夠充分保障項(xiàng)目的服務(wù)需求。發(fā) 展商 沈陽嘉 樂 不 動(dòng)產(chǎn) 投 資 有限公司本行提供服 務(wù) 全程策劃及獨(dú)家 銷 售代理Page 74項(xiàng) 目 希望大廈位置 大 連 中山路和五 匯 路交 匯處建筑面 積 89， 000平方米簡 介 地 處 大 連 市中心，地面以上 40層 ，外形宏 偉 ，交通便利，是大 連 市無可爭 議 的標(biāo) 志性建筑，欲打造成大 連頂級(jí) 寫字樓項(xiàng) 目。發(fā) 展商 中 鐵 建工集 團(tuán) 有限公司本行提供服 務(wù) 全程 營銷 策劃Page 76項(xiàng) 目 沿海 項(xiàng) 目由住宅、SOHO、公寓、寫字樓、酒店及商 業(yè)組 成的 綜 合性 項(xiàng) 目。發(fā) 展商 大 連華 奇置 業(yè) 有限公司本行提供服 務(wù) 全程 營銷 策劃Page 78項(xiàng) 目 陽光數(shù) 碼 大廈位置 大 連 高新園區(qū) 動(dòng) 漫走廊建筑面 積 34,000平方米簡 介 高新區(qū)園內(nèi)一幢智能化的商 務(wù) 大廈，為 新生代投 資 型 SOMO數(shù) 碼 商 務(wù) 寫字間 。