【正文】 劃總 戶數(shù)近 800戶。 戶型面積 ：多層戶型主要以三房兩廳為主，面積范圍 127171平米，多層主力面積為 140平米 左右，排屋主力面積為 200平米左右。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場競爭案例分析 — 秀水山莊 主要特點 ：交通便捷，緊鄰城市中心； 依山而建，景觀資源豐富； 周邊配套 ：風(fēng)景旅游名勝區(qū)，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺”，交通便利，市中心 配套設(shè)施在距項目 , 去化分析： 04年 3月開盤至今現(xiàn)一期兩棟 多層公寓 70戶 已經(jīng)售完 ,目前主要以獨棟與聯(lián)排別墅銷售 為主，多層還有少量躍層大面積。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場競爭案例分析 — 溪林春天 物業(yè)位置 ：位于始豐新城天一街 (原 104國道 )旁 , 緊鄰三茅溪。 戶型面積 ：多層戶型主力面積 130平方米左右， 排屋主力面積 200平方米左右； 小高層躍層結(jié)構(gòu)主力戶型為 180平方米 銷售價格 ：多層均價為 2800元 /平米、排屋均價為 3000元 /平米。 周邊配套 ：三茅溪的景觀優(yōu)勢和新城規(guī)劃配套 園區(qū)內(nèi)設(shè) 5000平方米會館、超市、空 中游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園。 客群分析： 新城的地理位置相對城區(qū)客戶而言吸引力有限，但其項目在 04年初期開盤時 采取到周縣派發(fā)宣傳資料的方式對前期銷售產(chǎn)生較大的推動作用。二期主要規(guī)劃為多層，對天都花園項目有一定的沖擊。 項目規(guī)模 ： 總建筑面積 92136萬平方米，建筑類別 由一棟 6層板式、一棟 19層板式， 4棟 19 層點式商住樓組成 ，一層及二層規(guī)劃設(shè) 計為大型一站式購物中心，共 500戶， 地下車位 230個 ，地上車位 40個。 周邊配套 ：此項目地處始豐新城的商業(yè)中心，可 直接共享新城的大配套。 去化分析： 現(xiàn)預(yù)計在 8月開盤。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場競爭案例分析 — 名都豪庭 物業(yè)位置 ：人民東路延伸段北 項目規(guī)模 ： 占地 35028平方米，總建筑面積為 48500 平方米。容積率為 ，建筑密 度 31%，地下車位 168個 總戶數(shù)： 154戶 戶型面積 ： 聯(lián)排 253354平方米 110戶 400500平方米 12戶 500以上 29戶 小高層戶型 以平層為主 銷售價格 ：預(yù)計 8月份開盤 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場競爭案例分析 — 名都豪庭 主要特點 ：以聯(lián)排為主要物業(yè)形態(tài)，穿插兩棟 高層建筑。 周邊配套 ：因為此項目位于人東東路的延伸段， 離城不離市，距離市中心比較較近 去化分析： 現(xiàn)預(yù)計在 8月開盤。 項目說明： 地理位置較偏，周邊配套尚不健全，但樓盤定位明確，由品牌公司開發(fā)，加 上天臺人一慣人均居住面積較高，該項目也會分流一部分的客源。 03年始銷， 05年元月 交付使用。 二手價格 ：現(xiàn)市場上房源不多，價格在 2800 元 /平米左右。 入住率： 20%左右 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場已售案例分析 — 安廈明珠 物業(yè)位置 ： 勞動路和環(huán)城東路交叉 項目規(guī)模 ： 總占地為 8畝，建筑面積為 25000 平方米 2棟 19層建筑， 1棟 11層、 1棟 13層的小高層建筑。 二手價格 ： 2021年開盤時的均價為 2300元 / 平方米，現(xiàn)在二手市場價格為 3100— 3400元 /平方米 項目說明： 地理位置較好，周邊配套健全 外立面清新， 03年天臺唯一高層和小高層 。 戶型面積 ：主力戶型為 140平米左右。 現(xiàn)在二手房價為 3250元 /平方米 項目說明：此項目地理位置比較好，就在安廈明珠的對面，公開時以復(fù)式的戶型取勝 。 戶型面積 ：主力戶型為 130平米左右。本項目的也具備一定優(yōu)勢的景觀資源，樓盤品質(zhì)相比較高，建筑周 期相對較短，但房價較高，投資升值空間小。 比較看中新城的發(fā)展?jié)摿Γ? 顧客特征 代表物業(yè) 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 以 景觀 為賣點的物業(yè) 產(chǎn)品特點 本項目對此部分客戶的吸引能力 秀水山莊 地理位置緊鄰城市中心，交通便捷；還能兼顧景觀優(yōu)勢。 本項目的地理位置靠近城市中心，未來周邊配套良好。 此類物業(yè)中確實有在本地居住需求的一些追求整體生活品質(zhì)的住宅的購買群體成為本項目可爭取客戶類型。主要為本地客戶，以居住類需求為主。 ? 總戶數(shù) 1884戶 。 本項目應(yīng)在項目的引導(dǎo)及品質(zhì)、優(yōu)勢的推廣力度上加大宣傳，以便 被市場廣泛認同。 ? 周邊居住氣候尚未成熟 ? 交通改善有待時日 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 天都花園 已經(jīng)成功操作了一期的銷售和交付，部分產(chǎn)品有了實景的效果。 已有成功 產(chǎn)品公信力 愿景滿足 持續(xù)追捧 SWOT分析 —— 優(yōu)勢 Strength 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 ? 區(qū)域規(guī)劃中交通便利。 SWOT分析 —— 優(yōu)勢 Strength 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 調(diào)查問卷 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 本次調(diào)查共發(fā)出問卷 200份，受調(diào)者基本涵蓋了天臺縣老城 區(qū)、新城區(qū)及周邊經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，如平橋、坦頭等地。 3145歲的目標客戶成為消費主流 購房者消費需求分析 — 客戶特征 back 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 計劃購房期限 購買目的 選擇兩年之后購房的比例較高，而一年內(nèi)也將會出現(xiàn)一個購房高峰。 購房者消費需求分析 — 期限 amp。 ? 而 交通便利 以及 良好的商業(yè)和公共配套設(shè)施 則成為置業(yè)原因中僅次于生態(tài)環(huán)境的第二大重要因素，而只有 10%的消費者把房價合適作為置業(yè)的首要原因。承付總價 back 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 購房者消費需求分析 — 房型面積 目標客戶在希望購房的面積選擇上主要集中在 120150平米，其中 121130及 130150平米所占的比例基本相當，分別達到了 21%和 20% 選擇 二房 的面積主要集中在 80110平米 ，占了 %。 選擇 四房 的面積主要集中在 130150平米 ，占了 64%。承付總價 多層 小高層 高層 30萬以下 80% 20% 0% 3045萬 21% 37% 17% 4560萬 13% 19% 43% 60萬以上 … … … ? 主要承付能力為 45萬元以下 /套的消費者所偏好的物業(yè)類型 以多層為最多 、隨著總價的上升，多層的選擇比例逐步下降 。 毛坯房交付仍為主流，但對裝修物業(yè)還是有一定的需求。 購房者消費需求分析 — 配套設(shè)施 自助式洗衣店 28% 24小時便利店 58% 銀行 ATM 44% 美容美發(fā)院 22% 快餐店 34% 終點保姆服務(wù) 32% 水電煤代收 30% 小區(qū)巴士 24% 孩童接送 26% 郵局 16% back 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 網(wǎng)球場 14% 健身房 60% 網(wǎng)吧 12% 兒童游樂場 40% 咖啡屋 22% 羽毛球場 22% 乒乓球房 26% 圖書館 34% 游泳池 46% 老年活動中心 24% 健身房、游泳池、兒童游樂場 均為住戶需要的項目。小區(qū)外的景觀優(yōu)勢不明顯。 竭力打造社區(qū)的均好性，以產(chǎn)品品質(zhì)取勝； 在設(shè)計和營銷上添補市場空白點，引領(lǐng)市場需求。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 SWOT分析 —— 機會 Opportunity 機會點一： 天臺宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，都為本項目的成功銷售奠定堅實的基礎(chǔ)。 機會點三： 項目周邊的交通規(guī)劃很便利，有望成為天臺兼顧投資和自主的區(qū)域中心。水晶城 產(chǎn)品對比 房型配比 項目定位思路 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 供應(yīng)市場案例客戶 特征分析 本案一期客戶分析 市調(diào)問卷分析 問題三：本項目應(yīng)該做什么樣的差異化定位？ 即本項目的市場定位是什么？ 問題二：本項目的市場價格支持在那里？ 即本項目在目前市場應(yīng)該銷售什么價格？（單價？總價？） 問題一：如此市場定位的本項目的消費群體在那里？ 即本項目的目標客戶群體是什么？ 問題四：本項目如何來表現(xiàn)這樣的差異化定位？ 即本項目的市場定位具體的表現(xiàn)形式是什么？ 項目目標客戶定位思路 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 產(chǎn)品劃分 代表案例 市場特征 客戶心理分析 產(chǎn)品分析 售價分析高檔聯(lián)排、別墅秀水山莊名都豪庭地處 4A 景區(qū)，占地 218 畝，景觀優(yōu)勢獨出，周邊無競爭物業(yè)；品牌公司開發(fā)，占地 53 畝 92% 純別墅區(qū)豪宅。均已聯(lián)排、別墅為主，主力戶型都在 2 5 0 3 5 0 ㎡4 0 0 0 5 6 0 0 元 / ㎡未定（預(yù)期均價4200 以上）中檔聯(lián)排、別墅 溪林春天規(guī)劃新城區(qū)高山移民區(qū)臨水樓盤，建筑類型較多，排層、別墅價格便宜是該項目最大的買點。小區(qū)規(guī)劃 40% 為聯(lián)排雙拼， 30% 小高層， 30% 多層，排層主力戶型為 200㎡均價 3000 元高檔高層、小高層住宅 中央花園新城的黃金地段，規(guī)劃前景好，天臺唯一大規(guī)模高層建筑、市場空白點，競爭較少。以高層點式與小高層板式為主，主力戶型 120130 ㎡未定（預(yù)期均價3500 左右）中檔高層、小高層住宅 溪林春天、規(guī)劃新城區(qū)高山移民區(qū)臨水樓盤，建筑類型較多，周邊規(guī)劃逐漸成熟 收入穩(wěn)定，客戶心理理性，價格敏感度提高，但同時注重樓盤整體品質(zhì)，追求性價比小區(qū)規(guī)劃 40% 為聯(lián)排雙拼， 30% 小高層， 30% 多層，小高層主力戶型為180 ㎡躍式高檔多層住宅 天都花園新老城交界處，水景與自然森林雙重大型純多層住宅小區(qū)，建筑品質(zhì)較好客戶對價格