【正文】 中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量為13萬人，%；其次分別的新平縣和通?？h，%%。. 居民生活水平、消費結(jié)構(gòu)216。2003年全市職工平均工資達到14211元，比上年增加917元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7706元，同口徑人均增加392元，%；農(nóng)民人均純收入2588元，人均增收95元，%；人均儲蓄余額7018元，比上年增加812元，%。 城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級，跨入富裕階段城鎮(zhèn)居民人均總支出為8359元，其中人均生活消費支出為5675元，食品類支出為2069元/人，%。 在住房方面，㎡。 城市規(guī)模不斷擴大，面積、人口相應(yīng)增加按照玉溪城市城市總體規(guī)劃，玉溪城市性質(zhì)是：全國主要的煙草生產(chǎn)科研基地，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的滇中南中心城市。 在人口方面，規(guī)劃近期（2005年），；中期（2010年），：遠期（2020年）。 城南高新區(qū)將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心玉溪市的商業(yè)用地規(guī)劃按三級配套：全市性商業(yè)、金融服務(wù)中心仍布置在老城中心地區(qū)即原州城鎮(zhèn)老城區(qū)內(nèi)；城南高新區(qū)中設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心；商品批發(fā)及零售市場安排在規(guī)劃的商業(yè)金融服務(wù)用地中，居住區(qū)商業(yè)中心應(yīng)參考居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的標準進行建設(shè)。 構(gòu)建以公路、鐵路、國際大通道為體系的對內(nèi)對外交通框架 交通發(fā)展目標：建成以213國道為主干，紅塔區(qū)為中心，經(jīng)濟干線和旅游干線為紐帶，連接各縣城和主要旅游景點的高等級公路網(wǎng)。 鐵路：強化昆玉鐵路作為南昆鐵路延伸線的功能，預(yù)留昆玉鐵路向南延伸的通道，加強鐵路站場及配套設(shè)施建設(shè)，提高鐵路站場的聯(lián)系道路等級。 利用昆明國際機場，完善鐵路、公路、航空運輸?shù)南嗷ャ暯?、轉(zhuǎn)乘配套系統(tǒng)，以國道、省道、市域主干線公路為骨架的高等級公路網(wǎng)絡(luò)，并與支干線縣鄉(xiāng)公路相結(jié)合，形成內(nèi)外通暢，布局合理的運輸體系。9． 城南高新區(qū)中將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)中心. 玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場特點分析. 商業(yè)物業(yè)分布特點玉溪市轄下八縣一區(qū)，其中紅塔區(qū)是玉溪市的政治、經(jīng)濟、文化中心。216。紅塔商圈內(nèi)有百信購物廣場、玉溪百貨大樓、玉溪商業(yè)大廈、人民電影院等當?shù)乇容^知名的商業(yè)物業(yè)，其它商業(yè)物業(yè)主要是臨街商鋪。但是在老城區(qū)邊緣和新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的布局則較為分散、規(guī)模小且檔次低，無法形成相對集中的商業(yè)區(qū)，商業(yè)服務(wù)功能薄弱。 轄下八縣的商業(yè)集中區(qū)域呈現(xiàn)東強西弱的狀態(tài)轄下八縣的商業(yè)區(qū)都是分布在縣城，由一、二個比較繁榮的商業(yè)街（或步行街）構(gòu)成。八縣本身的經(jīng)濟決定了縣內(nèi)商業(yè)的繁華程度，玉溪東部的縣如通海、江川、華寧、澄江縣經(jīng)濟情況發(fā)展較好，商業(yè)物業(yè)相對集中，業(yè)態(tài)較多，檔次較全；西部縣如峨山、元江、新平等縣經(jīng)濟情況發(fā)展相對落后一些，商業(yè)業(yè)態(tài)較少，檔次較低。高新區(qū)位于城區(qū)南端，區(qū)內(nèi)有紅塔生活區(qū)、教師小區(qū)、葫田小區(qū)（公務(wù)員小區(qū)）等生活區(qū)，各個生活區(qū)區(qū)內(nèi)人均收入高，具有較強的消費能力，是玉溪名符其實的富人區(qū)；但現(xiàn)時高新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點比較分散，還未形成商業(yè)物業(yè)集中的區(qū)域。而高新區(qū)位于城區(qū)南端，符合城市發(fā)展方向，區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的生活小區(qū)，擁有龐大而穩(wěn)定的消費群體，且這些消費群體具有較高的消費能力，這些商業(yè)發(fā)展的有利條件現(xiàn)階段都不是其它區(qū)域可以比擬的，高新區(qū)將極有可能成為玉溪商業(yè)新熱點。而且，紅塔區(qū)商業(yè)的發(fā)展也存在很多的不足，例如百貨店等傳統(tǒng)購物商場規(guī)模小、設(shè)備落后且經(jīng)營管理手法落后；品牌專賣店布局分散、只是以臨街商鋪形式出現(xiàn)；專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理等。216。這兩間百貨商店的共同特點是位置好、但規(guī)模?。繉又挥?000—2000平方米）、功能單一、商品檔次較低、硬件設(shè)施落后，經(jīng)營管理水平較低，還未有品牌專賣店駐場經(jīng)營。百貨商店這種落后的局面不能滿足有關(guān)規(guī)劃中將玉溪市定位為云南省二級中心城市（云南省第二大城市）的要求；而現(xiàn)時玉溪市百貨商店無論數(shù)量還是規(guī)模、檔次、硬件設(shè)備、經(jīng)營管理水平等方面都滿足不了市民日益提高的需求，玉溪的百貨業(yè)面臨升級。 超市競爭加劇百信、紅聯(lián)及家佳等本土零售企業(yè)的超市在玉溪市各據(jù)一方，相互的競爭已經(jīng)比較激烈，諾瑪特購物廣場的開業(yè)，標志著國外零售巨鱷正式登陸玉溪，先進的管理和龐大的規(guī)模都對本土零售企業(yè)帶來巨大的沖擊。216。由于條件所限，玉溪現(xiàn)有的百貨商場都沒有開設(shè)專賣店，所有的專賣店都在商業(yè)街兩旁以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。 專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理玉溪現(xiàn)時比較出名的專業(yè)市場有騰源家居城、彩虹橋建材市場、珊瑚路建材市場、但這些專業(yè)市場都是規(guī)模較小，檔次不高。216。居民購買日常用品只能到中心商業(yè)區(qū)的百貨商場、超市或附近的雜貨店。216。在外來品牌餐飲方面，雖然有肯德基和德克士等可以吸納大量人氣的品牌餐飲店進駐玉溪市區(qū)，但這些品牌餐飲店畢竟數(shù)量少，還不能滿足居民的需要。 大型購物商場將向多功能購物中心的方向發(fā)展。 便利店進駐居民生活社區(qū)。 超市將向品牌化、規(guī)?；⑻厣?jīng)營方向發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下二方面：216。商業(yè)區(qū)有超市、百貨店、便利店、品牌專賣店、品牌餐飲店、電影院等；而包括高新區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域，現(xiàn)存的業(yè)態(tài)主要有小型超市、雜食店等，不僅數(shù)量少、規(guī)模小，而且檔次較低，導(dǎo)致這些區(qū)域的商業(yè)氛圍較淡。 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)功能較齊全，周邊區(qū)域商業(yè)功能單一。（2）商業(yè)發(fā)展的有利因素216。216。216。（3）商業(yè)發(fā)展的不利因素216。玉溪至今仍未頒布商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理辦法，容易造成商業(yè)無序發(fā)展。 玉溪的交通條件好，昆明距離玉溪較近，吸引了玉溪市大量的中高端消費人群。. 商業(yè)物業(yè)供求情況（1）市場需求狀況由于有關(guān)部門從2003年才開始系統(tǒng)統(tǒng)計玉溪商業(yè)營業(yè)用房的成交數(shù)據(jù)，我司將根據(jù)政府所公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本司的實際市場調(diào)查結(jié)果，對玉溪的商業(yè)物業(yè)的供需情況作出分析。數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)計年鑒、玉溪市房地產(chǎn)管理局注：玉溪統(tǒng)計年鑒缺乏2003年度玉溪全市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積數(shù)據(jù)在中心城區(qū)與全市的比較中，%，%；%，%，二方面的差距反映出中心城區(qū)對商業(yè)物業(yè)的消化能力比全市的平均水平要高。2003年商業(yè)營業(yè)用房的成交面積為5200平方米，而這部分的成交物業(yè)主要是小廟街商業(yè)物業(yè)。（2）潛在供應(yīng)量總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個實用率：約60%租售方式：只租不售根據(jù)本司的市場調(diào)查結(jié)果，玉溪市區(qū)未來一、二年內(nèi)只有本項目和另外二個項目上市。新洲城的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下：（3）價格水平數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)計年鑒從上圖可看出，全市商業(yè)物業(yè)售價呈現(xiàn)上升趨勢，%。2003年玉溪中心城區(qū)出除了小廟街商鋪比較大規(guī)模出售外，其它的商業(yè)物業(yè)都是比較零散且規(guī)模較小；小廟街商鋪的售價水平基本上就可以代表玉溪中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)的售價水平。. 小結(jié)178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。. 玉溪市主要商圈情況分析紅塔商圈主要由三個商業(yè)區(qū)組成：南北大街區(qū)域、小廟街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域，由于商圈內(nèi)業(yè)態(tài)齊全、商品種類豐富，既吸引了區(qū)內(nèi)的居民購物消費，又吸引了玉溪轄下縣的中高端消費群體前來購物消費，成為一個市級商圈。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中等偏高檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在200—300元/。小廟街商業(yè)區(qū)是玉溪政府對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域舊城改造后的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪形式出現(xiàn)，目前區(qū)內(nèi)所經(jīng)營的商品類型以服裝和電子通訊器材為主，由于有政策引導(dǎo)，小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。舊城區(qū)商業(yè)街商業(yè)區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。以下對三個商業(yè)區(qū)分別進行分析：. 南北大街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況南北大街商業(yè)區(qū)是指南北大街沿線區(qū)域和鳳凰路沿線區(qū)域。南北大街是玉溪市區(qū)唯一一條有百貨商場的商貿(mào)街，具有多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑、娛樂、餐飲多種商業(yè)功能于一體，同時又是玉溪市區(qū)商品檔次最高的一條商業(yè)街之一。鳳凰路兩旁分布大量的商業(yè)物業(yè)，有超市、百貨商場、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能，是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一條商業(yè)街。南北大街商業(yè)區(qū)的商品以中等偏高檔次為主，其中玉溪商業(yè)大廈二樓服裝區(qū)經(jīng)營的服裝全部是國產(chǎn)品牌，并且以中老年人的服裝為主，而南北大街兩旁街鋪所經(jīng)營的服裝以中青年人為主，相比之下，玉溪商業(yè)大廈所經(jīng)營的服裝價格要比街鋪的價格低，從而突顯百貨商場的商品檔次稍低于臨街商鋪。百貨商場由于傳統(tǒng)的商場，規(guī)模過小、硬件設(shè)備落后、經(jīng)營手法落后等因素使到商場的經(jīng)營情況要差于臨街商鋪。（3） 物業(yè)租售情況南北大街商業(yè)區(qū)位于城區(qū)中心，二條街道兩旁已布滿商鋪，可擴充的機會不大，商鋪資源日益珍貴，商鋪業(yè)主很少出售手中的商鋪；而整體上商鋪的經(jīng)營情況良好，經(jīng)營者較少轉(zhuǎn)讓正在經(jīng)營的商鋪。南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商場的柜臺和臨街商鋪常年可保持95%以上的出租率。（4） 發(fā)展前景南北大街商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)面臨升級，但是由于位于傳統(tǒng)老城區(qū)，舊城改造的難度很大，相當長的一段時間內(nèi)將會維持現(xiàn)狀，若不出現(xiàn)其它區(qū)域有新型大型購物中心帶動區(qū)域發(fā)展的情況，南北大街商業(yè)區(qū)憑借現(xiàn)有的優(yōu)勢，仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。玉溪中心城區(qū)小廟街片區(qū)舊城改造，是玉溪有史以來第一次大規(guī)模的城市改造，小廟街商貿(mào)城總建筑面積39,860平方米，其中住宅、辦公面積29,474平方米；商業(yè)面積10,386平方米。（資料來源：玉溪日報）紅塔區(qū)政府當初的設(shè)想是將商貿(mào)城創(chuàng)辦成為中心城區(qū)一流的商貿(mào)城,將商貿(mào)城所經(jīng)營的商品定位為一樓鋪面經(jīng)營高、中檔精品服裝和精品皮鞋、古董、字畫等；二樓為文化茶室、啤酒城、寫字樓等?；谶@個原因，紅塔區(qū)政府于2003年12月決定將人民路下段、珊瑚路及彩虹橋等片區(qū)從事通訊器材（手機）經(jīng)營和修理的門店，統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營。（資料來源：玉溪日報）由于有政府的行為，小廟街商業(yè)區(qū)進行了重新的定位，不單有購物、娛樂、休閑、餐飲功能，還具有旅游功能。小廟街商業(yè)區(qū)經(jīng)營的商品類型如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋皮具飾品/精品化裝品運動類餐飲類其他合計店鋪數(shù)量313162332776相應(yīng)比例%%%%%%%%100%從上表可知，在76個商鋪中有31個商鋪經(jīng)營服裝，所占比例遠遠超過其它類型的商品。小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi)最早進場的商家為經(jīng)營服裝等商戶，小廟街重新定位后，吸引了許多的經(jīng)營電子通訊器材商戶進場經(jīng)營，服裝與電子通訊器材類的商品類型截然不同，導(dǎo)致服裝類商家與專業(yè)市場混雜，影響區(qū)內(nèi)商店的經(jīng)營情況，使到現(xiàn)時整體的經(jīng)營狀況一般。（3） 物業(yè)租售情況在小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi)，只有小廟街商貿(mào)城有部分商鋪可供出租或出售，棋陽路一帶基本上沒有租售的信息。在現(xiàn)時可供出售的商鋪中，面積由33—65平方米不等，銷售均價為10000元/平方米，最高價為15000元/平方米。現(xiàn)時首層商鋪的租金水平普遍在50—80元/平方米的范圍內(nèi)。由于有政策引導(dǎo)，小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。舊城區(qū)商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。在561間商鋪中，品牌專賣店有24間，%，主要為服裝和鞋類，其中有袋鼠、啄木鳥、紅蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等，部分商品為中檔，主要是服裝、皮具和鞋類，其它大部分為中檔偏低的檔次。（2） 消費者特點舊城商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，商品種類齊全，各種年齡層次的居民都可以在這里買到所需要的東西，特別是服裝。節(jié)假日期間，周邊縣的居民也會前來該商業(yè)區(qū)購物消費。舊城區(qū)商業(yè)街的臨街商鋪常年可保持95%以上的出租率。（4） 發(fā)展前景位于傳統(tǒng)老城區(qū)，商業(yè)區(qū)擴大規(guī)模的難度較大，影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但由于具備良好的區(qū)位，貼近大眾消費，仍將是玉溪城區(qū)居民購物消費的主要地方之一。 現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟項目位于紅塔大道和東風中路的交匯處，在項目200米的半徑范圍內(nèi)有鄒家花園的電腦電子商貿(mào)城、氣象路東風中路以東路段的食街、東風中路西側(cè)的軟件店；紅塔大道也有零散的商業(yè)，例如小食店、雜貨店、作坊式維修店等。商貿(mào)城內(nèi)白天人流量較少，商業(yè)氛圍較淡。白天人流量較少，晚上則比較興旺，吸引一部分人士開車前來消費。非節(jié)假日期間，東風中路西側(cè)軟件店人流量較少，節(jié)假日期間則比較多。178。項目周邊有多個大型的商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施（見下表），具備娛樂、休閑、餐飲、文化、旅游等多種商業(yè)功能。在現(xiàn)階段項目所處區(qū)域缺乏大型具有購物功能的商業(yè)物業(yè)和玉溪市百貨商場面臨升級的情況下，若有亮點物業(yè)的帶動，將扭轉(zhuǎn)項目所在區(qū)域購物氛圍較淡的局面，使項目所在區(qū)域成為玉溪新興的商業(yè)區(qū)。. 玉溪百貨大樓216。大樓共2層，每層約1800平方米，總建筑面積約3600平方米，約30個地上停車位。現(xiàn)準備進行調(diào)整和內(nèi)部裝修，將原商場臨南北大街面的縱深向后擴展7米，拆除原倉庫大樓，將倉庫功能放在擴建后商場的第四層，2004年年底重新招商。 功能業(yè)態(tài)組合百貨商場現(xiàn)時主營藥店、珠寶、家電、中檔服裝；未有確定改造后所經(jīng)營的商品類型。 消費者特征玉溪市中高收入人士，以女性居多；節(jié)假日期間，全市中高收入人士。 經(jīng)營模式百貨型經(jīng)營模式，由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理；只租不售。 價格水平根據(jù)調(diào)查，玉溪百貨大樓的租金水平如下：樓層最高價均價最低價備注首層300200——元/二層835730元/216。自身條件——是目前玉溪主城區(qū)最大的百貨商場，商品特別是家電產(chǎn)品種類齊全；是玉溪老字號百貨商場，在當?shù)鼐哂休^高的知名度。 成功之處品牌效應(yīng)——業(yè)主前身為國有企業(yè)，商場信譽良好。 不足之處硬件設(shè)備——設(shè)備落后，無手扶電梯，燈光和室內(nèi)空調(diào)設(shè)施均不足，停車位過少。自身條件——規(guī)模較小，柱網(wǎng)過密。 概況九龍商業(yè)廣場位于南北大街北路段，處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的邊緣位置。柱距約88米。