【正文】 ................................................. 47 . 目標(biāo)客戶定位 .............................................................................................................. 47 . 主題定位 ..................................................................................................................... 49 . 檔次定位 ..................................................................................................................... 50 . 功能定位 ..................................................................................................................... 50 . 各層定位 ..................................................................................................................... 50 樓層定位原則 ................................................................................................. 50 主力店 鋪設(shè)臵建議 .......................................................................................... 51 樓層功能主題設(shè)臵 .......................................................................................... 51 ......................................................................................................... 55 . 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .............................................................................................................. 55 . 建筑設(shè)計(jì)初步建議 ....................................................................................................... 57 建筑造型和風(fēng)格 .............................................................................................. 57 平面布局 ........................................................................................................ 59 . 配套設(shè)施建議 .............................................................................................................. 62 玉溪沃爾瑪購物廣場(chǎng)項(xiàng)目研究與策劃報(bào)告 3 主要機(jī)電設(shè)備 ................................................................................................. 62 交流和休息的場(chǎng)所 .......................................................................................... 62 促銷、展示商品的活動(dòng)場(chǎng)所 ............................................................................ 62 .......................................................................................................................... 63 . 方案一：先租賃后整體銷售。 ...................................................................................... 63 . 方案二：產(chǎn)權(quán)分割銷售。 項(xiàng)目現(xiàn)狀為待開發(fā)用地 . 研究目的 ? 研究項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)的市場(chǎng)狀況，判別項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)空間，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 . 研究方法 本報(bào)告 通過 分析玉溪市及各縣區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)者及商戶需求特征等因素對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，及確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出項(xiàng)目建筑規(guī)劃修改建議；梳理各種對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的利弊因素，揚(yáng)長避短，提出行之有效的 招商、推廣、銷售策略建議，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目最大的市場(chǎng)價(jià)值。 研究方法二：取證法 在研究中，我們將通過對(duì)先進(jìn)案例的深入剖析，揭示同類型物業(yè)的發(fā)展軌跡，去蕪存青，為項(xiàng)目發(fā)展提供 良 好 的參考經(jīng)驗(yàn)。 . 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 序號(hào) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 參數(shù) 單位 備注 1 項(xiàng)目總用地面積 17,840 平方米 建筑用地面積 8,976 平方米 按 畝折算 綠化用地面積 1,133 平方米 按 畝折算 停車場(chǎng)用地面積 8,864 平方米 按 畝折算 2 容積率 3 總建筑面積 44, 平方米 地上商場(chǎng)建筑面積 27, 平方米 共四層 首層商場(chǎng)建筑面積 7, 平方米 二層商場(chǎng)建筑面積 7, 平方米 三層商場(chǎng)建筑面積 6, 平方米 四層商場(chǎng)建筑面積 6, 平方米 地下商場(chǎng) (沃爾瑪 )建筑面積 17,414 平方米 一層 玉溪沃爾瑪購物廣場(chǎng)項(xiàng)目研究與策劃報(bào)告 6 . 國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析 . 國民生產(chǎn)總值 ? 近年 GDP 總量增長勢(shì)頭受阻，非煙 GDP 持續(xù)增長 玉溪市近年來整體經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭明顯偏低，尤其是 2020 年還有較大幅度的下降，至 2020 年才有一定幅度的回升。 . 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主 玉溪市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中又以煙草業(yè)占較大份額，煙草在玉溪市的 GDP 中占據(jù)了 過半的份額，顯示出其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，與此相比，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較小。 ? 投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善 2020 年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，較 2020 年增長 %；其中國有單位投資 29 億元，約占總投資規(guī)模的 %，投資規(guī)模較上年下降約%；城鎮(zhèn)集體投資 億元，較上年下降 %；非公有制經(jīng)濟(jì)投資 29億元，增長 %，在總投資中的比例也由上年的 %增長到 %，可以看出，玉溪市非公有制經(jīng)濟(jì)有著較強(qiáng)的投資活力。 投資力度的加大，有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)在未來的幾年里持續(xù)、健康地發(fā)展。 玉溪市卷煙在GDP中的比重%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 玉溪沃爾瑪購物廣場(chǎng)項(xiàng)目研究與策劃報(bào)告 8 從經(jīng)濟(jì)類型看，國有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 ，下降 %，其表現(xiàn)連續(xù)多年呈下降趨勢(shì)；集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) 億元，增長 %，私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) 億元，增長 %；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) %；其他經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) ，增長 %。 ? 云南省第二大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列西部前列 玉溪市除全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額及實(shí)際利用外資在省內(nèi)分別排名 5 位外，其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的排名均在第 2 位，成為云南省僅次于昆明的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。 但同時(shí)也可看到，玉溪市人均購買消費(fèi)品的排名較為靠后，顯示出玉溪市的消費(fèi)水平與其居民收入、儲(chǔ)蓄并不相稱；而全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額較為靠后，則可能會(huì)影響到其今后經(jīng)濟(jì)增長的速度。 表：各縣區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 GDP 總值 人均 GDP（元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 2730769 2864738 13360 13898 紅塔區(qū) 1816534 1940618 47158 49682 江川縣 138458 145737 5325 5559 澄江縣 85516 95305 5685 6234 通?？h 177128 193419 6684 7262 華寧縣 101076 111285 5065 5536 易門縣 103574 112689 5959 6475 峨山縣 90342 100797 6080 6761 新平縣 80086 90352 3001 3358 元江縣 93040 101251 4781 5167 . 人口分布、增長及變遷情況 ? 人口增長率降低，流動(dòng)少 2020 年全市年末總?cè)丝跒? 萬人，增長率為 ‰ ，增長速度較上年有所降低，這其中以人口的自然增長為主，人口的機(jī)械增長率接近于零 ；在總?cè)丝谥校?農(nóng)業(yè)人口 萬人， 占總?cè)丝诘?%， 非農(nóng)業(yè)人口 萬人 ，占總?cè)丝诘?%。中期（ 2020年）城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 45%左右，市域總?cè)丝诩s 220 萬人，城鎮(zhèn)人口約 100 萬人。 從各縣區(qū)人口總量來看，以紅塔區(qū)的人口數(shù)量最多，接近 40萬人口，其中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量為 13萬人，占 %；其次分別的新平縣和通?？h，分別為 人，其非農(nóng)業(yè)人口比例分別為 %和 %。 . 居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu) ? 居民收入持續(xù)增長 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。 ? 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，跨入富裕階段 城鎮(zhèn)居民人均總支出為 8359 元，其中人均生活消費(fèi)支出為 5675 元，食品類支出為各縣區(qū)人口增長率05101520合計(jì) 紅塔區(qū) 江川縣 澄江縣 通?？h 華寧縣 易門縣 峨山縣 新平縣 元江縣2020年 2020年 玉溪沃爾瑪購物廣場(chǎng)項(xiàng)目研究與策劃報(bào)告 11 2069 元 /人，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %。 在住房方面， 2020 年玉溪市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到了 ㎡。 玉溪市未來的主城區(qū)范圍為：北至昆玉高速公路皂角營立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；東至龍馬山、紅塔山、徐家山、靈照山東部山地區(qū)；西到大營街、昆玉鐵路及西部山地區(qū)，包括玉溪壩子和部分研和壩子，用地面積約 193 平方公里。 ? 城南高新區(qū)將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心 玉溪市的商業(yè)用地規(guī)劃按三級(jí)配套：全市性商業(yè)、金融服務(wù)中心仍布臵在老城中心地區(qū)即原州城鎮(zhèn)老城區(qū)內(nèi)；城南高新區(qū)中設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心；商品批發(fā)及零售市場(chǎng)安排在規(guī)劃的商業(yè)金融服務(wù)用地中，居住區(qū)商業(yè)中心應(yīng)參考居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。 ? 構(gòu)建以公路、鐵路、國際大通道為體系的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通框架 交通發(fā)展目標(biāo)：建成以 213 國道為主干，紅塔區(qū)為中心，經(jīng)濟(jì)干線和旅游干線為紐帶，連接各縣城和主要旅游景點(diǎn)的高等級(jí)公路網(wǎng)。 鐵路：強(qiáng)化昆玉鐵路作為南昆鐵路延伸線的功能，預(yù)留昆玉鐵路向南延伸的通道， 玉溪沃爾瑪購物廣場(chǎng)項(xiàng)目研究與策劃報(bào)告 12 加強(qiáng)鐵路站場(chǎng)及配套設(shè)施建設(shè)，提高鐵路站場(chǎng)的聯(lián)系道路等級(jí)。 利用昆明國際機(jī)場(chǎng)，完善鐵路、公路、航空運(yùn)輸?shù)南嗷ャ暯?、轉(zhuǎn)乘配套系統(tǒng)，以國道、省道、市域主干線公路為骨架的高等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)，并與支干線縣鄉(xiāng)公路相結(jié)合，形成內(nèi)外通暢，布局合理的運(yùn)輸體系。 9． 城南高新區(qū)中將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)中心 玉溪沃爾瑪購物廣場(chǎng)項(xiàng)目研究與策劃報(bào)告 13 . 玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場(chǎng)特點(diǎn)分析 . 商業(yè) 物業(yè)分布特點(diǎn) 玉溪市轄下八縣一區(qū)，其中紅塔區(qū)是玉溪市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 ? 紅塔區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要集中在老城區(qū)，而在老城區(qū)邊緣和新區(qū)則較零散 南北大街區(qū)域、新興路和人民路所形成的 舊城商業(yè)街區(qū)域、小廟街區(qū)域這三個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)都處于老城區(qū)內(nèi)，共同形成玉溪的市級(jí)商圈 —— 紅塔商圈。商圈內(nèi)大型超市、百貨商場(chǎng)、食雜店、專業(yè)店（電影院等）、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，基本上涵蓋了購物、娛樂、餐飲等所有的商業(yè)功能，集聚度相當(dāng)高。 ? 轄下八縣的商業(yè)集中區(qū)域呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的