【正文】 銷售均價： 主樓 8部電梯 電梯系統(tǒng)： 2126層 地上層數(shù)： 5幢寫字樓，建筑面積 120,000平方米，辦公約 100,000平方米 建筑面積： 寧波新恒德臵業(yè) 開 發(fā) 商： 民安路 1066號 地 址： 東部新城區(qū)域的第一個寫字樓項目 ,在售的二期項目售價達到 9800元 /平方米 ,體現(xiàn)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼋诘难杆僭鲩L Page 10 區(qū)域分析 東部新城 鄞州新城 中心城區(qū) 高新區(qū) Page 11 區(qū)域分析 租售方式 租賃市場 銷售市場 上東國際 雷迪森中心廣場 東城國際 銀城國際 萬特商務(wù) 新天地國際 Page 12 區(qū)域分析 項目品質(zhì) 上東國際 雷迪森 新天地國際 ９５商務(wù) 萬特商務(wù)中心 東城國際 本項目 準(zhǔn)甲級 甲級 國際甲級 Page 13 區(qū)域分析 銷售價格 上東國際 理想價格 新天地國際 ９５商務(wù) 萬特商務(wù)中心 4000 5000 6000 7000 8000 9000 11000 12022 平方米 8000~9800 7700~9000 6000~7000 6000~6700 11000~12022 10000 Page 14 區(qū)域分析 客戶來源 東部新城 中心城區(qū) 高新區(qū) (原租賃客戶 ) 上東國際 :30% 新天地國際 :30% ９５商務(wù) :10% 萬特商務(wù)中心 :10% Page 15 區(qū)域分析 客戶臵業(yè)原因 目前寧波本地的客戶心態(tài)樂觀 ,認為區(qū)域未來規(guī)劃 ,政府的遷入將有效帶動寫字樓價格上升 ,周邊住宅價格達到 70008000元 /平方米 購買原因 價格低 品質(zhì)高 租房不如買房 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? Page 16 區(qū)域分析 臵業(yè)面積 50 70 100 150 200 300 400 500 600 平方米 300~400 上東國際 理想面積 新天地國際 ９５商務(wù) 萬特商務(wù)中心 區(qū)域?qū)懽謽欠指钪髁γ娣e為 100150平方米 ,但根據(jù)目前實際成交情況 ,300400平方米的客戶比例明顯上升 ,考慮到市場發(fā)展趨勢 ,建議以 300400為主力面積 Page 17 項目分析 項目簡介 競爭分析 ?開發(fā)商為知名發(fā)展商，其開發(fā)的上海中信泰富廣場成功塑造了高端物業(yè)的市場形象 ?總部寫字樓暫定只租不售，在吸引高端寫字樓客戶方面具有吸引力 ?周邊多為中低檔住宅，商務(wù)氛圍較差 項目概況 ?該項目由中信泰富集團投資的寧波信富臵業(yè)有限公司開發(fā)，包含寫字樓、沃爾瑪購物中心及休閑購物商場，寫字樓部分包含一棟近 4萬平方米的總部寫字樓和一棟 2萬平方米的分割較為靈活的銷售型寫字樓 ?項目預(yù)計 2022年交付使用，目前正在進行基礎(chǔ)工程施工 ?總部寫字樓基本配臵： Lowe中空玻璃幕墻； 12米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層層高 ；風(fēng)機盤管空調(diào)系統(tǒng)； 5部客梯；整個項目總計約 600個車位 Page 18 項目分析 本項目機會點 通過寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，建設(shè)寧波市場上頂級寫字樓形象，形成與其他寫字樓項目差異化的產(chǎn)品定位。 品牌價值 產(chǎn)品品質(zhì) 區(qū)域發(fā)展 通過對區(qū)域發(fā)展影響力的資源利用，突顯本項目地段上的增值潛力，結(jié)合高端的產(chǎn)品定位 ,提升項目市場影響力。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。 借勢東部新城規(guī)劃發(fā)展動力 Page 21 東部新城商務(wù)王座 中信臵業(yè)的強大品牌資源 合 誠 汽 車 大 廈 中 信 大 廈 陸家嘴新金融區(qū)項目 上海中信泰富廣場 中 信 泰 富 擁 有 一 支 對 香 港 及 中 國 大 陸 物 業(yè) 業(yè) 務(wù) 具 備 豐 富 知 識 及 經(jīng) 驗 的 專 業(yè) 隊 伍 。 專業(yè)而資深的團隊完全具備打造寧波頂級寫字樓的開發(fā)實力。 Page 23 東部新城商務(wù)王座 國際化的商務(wù)社區(qū) 中信泰富廣場在寫字樓及裙房商業(yè)的基礎(chǔ)上設(shè)臵了一應(yīng)俱全的綜合配套項目和設(shè)施，為融商務(wù)、商業(yè)、休閑、文化等功能于一體的國際化、高端的城市綜合體，是商務(wù)社區(qū)內(nèi)企業(yè)客戶，提升商務(wù)效率，享受休閑商務(wù)環(huán)境以及全方位專業(yè)服務(wù)的地方。 ３ .租賃部分： 主力租戶尋找，確定意向客戶 前期主推項目 2號樓的銷售，為后期 1號樓的租賃推廣奠定基礎(chǔ) Page 27 銷售策略 階段一 推出樓層 4， 5， 9， 13層 推出面積 5400平方米 銷售目標(biāo) 5000平方米 推出時間 項目開盤 推盤理由： 給第一批客戶足夠的選擇范圍，即高中低區(qū)各一個層面，以滿足不同需求 盡可能保留連續(xù)樓層以預(yù)留給大型客戶 保留最低幾個層面，以便后期的價格提升 Page 28 銷售策略 階段二 推出樓層 6， 7， 8， 10， 11， 12層 推出面積 8100平方米 銷售目標(biāo) 8400平方米 推出時間 第一批銷售 80%以后 推盤理由： 在順利完成第一批銷售任務(wù)以后，將價格略高的中間樓層推出，以得到適當(dāng)?shù)膬r格提升 盡可能以半層或整層銷售面對市場 合理銷控， 4個整層， 2個小分隔單元 Page 29 銷售策略 階段三 推出樓層 2， 3， 14， 15， 16， 17層 推出面積 8100平方米 銷售目標(biāo) 7200平方米 推出時間 先期部分銷售 80%以上 推盤理由： 高區(qū)部分在最后時刻銷售有利于提升整體銷售均價 低區(qū)樓層在最后銷售的價格將受到整個項目價格提升的帶動 通過高低區(qū)的價差比，合理分配目標(biāo)客戶 Page 30 租賃目標(biāo) 簽約率 (%) 全面實現(xiàn)租賃目標(biāo) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2022 100 80 60 50 40 30 20 10 0 簽約率 :90% 戴德梁行提議進行兩步走計劃，即 預(yù)租期 :2022年 10月至 2022年 2月 強租期 :2022年 3月至 2022年 12月 Page 31 租賃策略 ? 根據(jù)租戶品質(zhì)的好壞，分配樓層； ? 以大面積租戶需求為主； ? 大中小面積在各層均勻分布，滿足大中型租戶對面積擴租的需求。 ? 充分考慮層差因素 ,以保證價格的穩(wěn)步遞增 中信泰富廣場 1號辦公樓 分隔面積 名義層 實際層 單元分隔 22 25 整層 /半層 21 23 單元分隔 20 22 單元分隔 19 21 整層 /半層 18 20 整層 17 19 單元分隔 16 18 整層 15 17 單元分隔 14 16 單元分隔 13 15 整層 12 12 單元分隔 11 11 整層 10 10 單元分隔 9 9 整層 /半層 8 8 單元分隔 7 7 主力租戶 6 6 5 5 大堂 /裙房商業(yè) Page 32 租賃策略 中信泰富廣場 1號辦公樓 分隔面積 名義層 實際層 單元分隔 22 25 整層 /半層 21 23 單元分隔 20 22 單元分隔 19 21 整層 /半層 18 20 整層 17 19 單元分隔 16 18 整層 15 17 單元分隔 14 16 單元分隔 13 15 整層 12 12 單元分隔 11 11 整層 10 10 單元分隔 9 9 整層 /半層 8 8 單元分隔 7 7 主力租戶 6 6 5 5 大堂 /裙房商業(yè) 階段一： 推出部分低區(qū)樓面，引入主力租戶 階段二： 推出部分中區(qū)小分割樓面，迅速提升租金 階段三： 推出剩余低區(qū)小分割樓面，提升低區(qū)租金 階段四： 推出高區(qū)部分整層或半層樓面，加快消化速度 階段五： 推出高區(qū)部分小分割樓面，進一步提升項目平均租金 階段六： 推出最高層保留樓面，爭取最高租金 Page 33 戴德梁行服務(wù)內(nèi)容 ? 建立專業(yè)、專職市場推廣小組 ? 寫字樓市場定期分析及研究 ? 對中信泰富廣場軟件的專業(yè)建議 ? 項目定位及市場推廣的專業(yè)建議 ? 市場推廣工具的討論與開發(fā) ? 商業(yè)、法律文件的起草和專業(yè)建議 ? 面對特定客戶的軟性市場推廣 ? 定期工作進度匯報 ? 市場推廣活動的開發(fā)及管理 Page 34 、專職市場推廣小組 若成功獲貴司委托作為中信泰富廣場的獨家市場推廣顧問及租售代理，戴德梁行會成立一個專職的市場推廣小組為中信泰富廣場的成功推廣提供高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù) 。分析在該項目竣工前后會影響該項市場推廣的主要因素。 ? 物業(yè)管理 ? 資產(chǎn)管理 ? 租客組合結(jié)構(gòu) ? 租客與業(yè)主關(guān)系 Page 36 戴德梁行會協(xié)