【正文】 港元。物業(yè)管理方面，我司目前管理的物業(yè)面積已增至一千萬平方米。各人平均擁有十至二十年經(jīng)驗，受過嚴(yán)格訓(xùn)練。 該公司原以星加坡為總部，一九九五年開業(yè)，發(fā)展迅速，職員數(shù)目由十六人躍至今天的超過五百人，當(dāng)中二十三人為董事。該公司在每個房地產(chǎn)領(lǐng)域為客戶提供高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。 . 原“ DTZ”簡介 DTZ隸屬英國上市公司 DTZ Holding Plc，為歐洲一家主要的物業(yè)顧問公司，一九九八年至九九年營業(yè)額一億五千萬英鎊。 DTZ 同時是英國最具規(guī)模的物業(yè)顧問，一九九八年至九九年單在該國的營業(yè)額達(dá)八千八百四十萬英鎊，員工總數(shù)一千三百人。 .「戴德梁行」服務(wù)之優(yōu)點 . 國際服務(wù)行業(yè)領(lǐng)袖 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 我司為各類型物業(yè)提供全方位的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)，包括估價、調(diào)查研究、物業(yè)管理、建筑顧問、代理等，且我司在華估價及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)均獲正式發(fā)牌，為客戶提供市場上最新的第一手資訊，以助 他們在潛力驚人的大陸市場發(fā)展業(yè)務(wù)，堪稱此行業(yè)領(lǐng)袖。 . 多方位的市場觸角 我司在全球地區(qū)超過三十多個國家，一百多個城市設(shè)有辦事處，客戶網(wǎng)絡(luò)遍布海外及中國大陸，更有效地了解在國內(nèi)外不同市場的房地產(chǎn)發(fā)展，強化市場觸覺。擁有龐大資料庫，儲存各地區(qū)市場及客戶資料，而我司高專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保為客戶達(dá)到應(yīng)有的期望，倍受嘉許。 . 高效率、高素質(zhì)的專 業(yè)推廣人員 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 我司在亞洲區(qū)上下超過六百多名員工，包括一些國內(nèi)專業(yè)人材，而我司在國內(nèi)專業(yè)人員的比重愈見重要，透過他們對當(dāng)?shù)厥袌龅母盍私饧罢J(rèn)識，能有效地進(jìn)行一系列專業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)工作服務(wù)。此舉標(biāo)志戴德梁行在全球化的策略下，銳意發(fā)展旗下的專業(yè)服務(wù)。 配合海外投資者及國內(nèi)發(fā)展商的需要，泛城（中國）綜合住宅服務(wù)旨在提供無縫的服務(wù)平臺，為客戶提供高效及專業(yè)的咨詢、代理和中介服務(wù)，其中包括投資決策、市場分析、營銷企劃、銷售代理、中介咨詢各環(huán)節(jié)。我們在中國 9 個城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研究隊伍，在廣州自 1996 年起建立的大型市場住處數(shù)據(jù)庫迄今已積累 15000 份市場需求問卷和 1534 個樓盤資料，基本覆蓋廣州市所有樓盤。在三年的發(fā)展過程中，我們不斷將國外的營銷理念和營銷模式引入中國，并已通過為國際性大公司的年輕白領(lǐng)舉辦購房指南講座和白領(lǐng)購房俱樂部的活動建立了獨特的銷售及信息反饋 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 渠道。作為國際性咨詢和中介機構(gòu)，我們將國外的經(jīng)驗和市場運作模式引入中國內(nèi)市場。 . 泛城投資顧問 致力于為客戶找尋 合適的投資物業(yè)，并代表客戶完成收購。 . 泛城綜合住宅服務(wù)優(yōu)勢 . 高質(zhì)素的專業(yè)群體組合 現(xiàn)“泛城”內(nèi)各部門的管理層人員均為大專以上學(xué)歷，其中房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷的占一半以上。他們能掌握市場及明白發(fā)展商所需，在不斷轉(zhuǎn)變的市場發(fā)展及項目 要求不斷提高趨勢下，為各項目發(fā)展商提供專業(yè)的營銷策劃建議和代理銷售服務(wù)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) . 常設(shè)國家注冊建筑師、工程師 雖然國內(nèi)有建筑規(guī)劃設(shè)計及項目管理等單位可進(jìn)行有關(guān)工作，但他們往往受制于有限的國際性或全國性的市場經(jīng)驗，故在項目建筑、規(guī)劃、設(shè)計及管理等工作往往強差人意，常忽略實際可行 性，難以達(dá)到實際意圖及與預(yù)期水平接軌，或容易出現(xiàn)產(chǎn)品與市場需求不適配等問題。 . 先進(jìn)的電腦化市場信息資源 針對廣州的房地產(chǎn)市場，“泛城”與部分專業(yè)的市場調(diào)查公司及電腦軟件公司合作，設(shè)計開發(fā)出各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及信息管理軟件，該資料庫包括關(guān)于廣州市房地產(chǎn)的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)及信息，如：宣傳媒體監(jiān)控（包括全市各樓 盤的每周廣告投放量、媒體應(yīng)用組合、廣告宣傳費用等），覆蓋全市各區(qū)所有樓盤的基本情況及信息，各樓盤每期的最新動向和銷售情況等內(nèi)容。該數(shù)據(jù)庫軟件是我廣州“泛城”獨立開發(fā)，不僅能大大節(jié)省人力資源和提高工作效率，最重要的是能讓我們及時掌握一些時效性較強的數(shù)據(jù)、信息，為其它中介代理公司所不能及 —— 不僅能緊跟市場，甚至要領(lǐng)先于市場?！胺撼恰笨沙浞掷酶鬓k事處長期建立的龐大客戶網(wǎng)絡(luò)，擴大項目的推售途徑和宣傳覆蓋面，有效地將項目作全國性推廣。 . 實力雄厚、信譽良好的公司背景 “泛城”為戴德梁行所創(chuàng)立的住宅品牌，其整體運作與行政架構(gòu)直屬梁行集團管理。而“泛城”除得到公司所有資源的有力支援外，亦將繼續(xù)秉承我行一直以來正派、專業(yè)、創(chuàng)值的經(jīng)營作風(fēng)。在公司雄厚的資金實力支持下，拓展市場的第一步目標(biāo)是在發(fā)展商及消費者之間均要建立良好的口碑，而非短期性營利。所以，不論項目的規(guī)模大小，可見效益的多少，“泛城”全體員工都會全力以 赴，腳踏實地、務(wù)實認(rèn)真地為客戶真誠服務(wù)。 3. 項目的人員配置及架構(gòu) . 本項目的管理層人員架構(gòu) 我行對貴項目十分重視，除整個項目將由戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司”泛城綜合住宅服務(wù)”高級經(jīng)理葉智豪任項目總監(jiān)，全程監(jiān)控項目所有的策劃及銷售代理工作 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 外，并派出資深的房地產(chǎn)專業(yè)人員負(fù)責(zé)項目的各項策劃、銷售工作，務(wù)求以最好的人力資源為貴項目提供全方位的服務(wù)。 38770878 轉(zhuǎn)13813602725006 營銷企劃部助理經(jīng)理 梁燕萍 英語大專學(xué)歷從事策劃 ,銷售工作六年持廣州市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)證 負(fù)責(zé)項目的整體營銷策劃方案的制定及銷售實施過程。 38770878 轉(zhuǎn) 12913503080233 營銷企劃部項目主任 丁綺文 行政管理大專學(xué)歷廣州從事策劃、銷售工作 8 年持廣州市 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)證 將各項營銷企劃意念在銷售 工作中貫徹執(zhí)行 ,以確保具體操作與營銷策劃的統(tǒng)一 ,并協(xié)調(diào)代理部的銷售工作。 38770878 轉(zhuǎn) 11513609796202 注冊建筑師 建筑工程師 傅小明 建筑學(xué)本科學(xué)歷從事建筑及施工設(shè)計工作 17年 從建筑專業(yè)角度向發(fā)展商及客戶提供參考意見，以配合樓宇銷售 。 38770878 轉(zhuǎn) 21713802935964 第二部份：廣州市及區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1. 房地產(chǎn)市場綜述 . 廣州市房地產(chǎn)市場整體走勢回顧 . 近年廣州市商品住宅供求關(guān)系分析 從廣州市區(qū)歷年商品房的供求情況表（見圖 11）可以清晰看出， 1993 年 6 月由于中央采取宏觀緊縮政策，商品房嚴(yán)重供過于求的狀況逐步顯現(xiàn)。 1996 年宏觀經(jīng)濟運行基本實現(xiàn)了“軟著陸”的目標(biāo)以后，廣州市商品房供求雙方力量對 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 比關(guān)系發(fā)生了微妙的變化。從商品房供求關(guān)系整體走勢來看，廣州市房地產(chǎn)市場顯示出了“柳暗花明”的跡 象。 1998 年，由于樓市成交保持上升趨勢，集團購房明顯增加使發(fā)展商信心增加，發(fā)展商加快項目動工速度，使得當(dāng)年的預(yù)售批出量比 97 年增長 43%，是近年罕見的增幅。而 2020 年的商品房市場正處于取消實物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)型的過渡期，商品房的預(yù)售面積比 99 年下降了 4%，其主要原因是從 1999年初起廣州市國土房管局按有關(guān)規(guī)定對預(yù)售項目進(jìn)行嚴(yán)格審批，使市場供應(yīng)量明顯減少。 圖 11：廣州住宅歷年批準(zhǔn)預(yù)售及成交面積 （單位：萬平方米） 資料來源：戴德梁行泛城市場研究部 在登記成交量方面，因受實施住房貨幣化分配，結(jié)束實物分房政策，集團購房大幅減少的影響， 1998 年登記成交量出現(xiàn)大幅增長，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢。 預(yù)售成交面積增大 全市商品房銷售保持增長的趨勢，交投活躍。以 2020 年來例， 2020 年全年批準(zhǔn)預(yù)售的高層住宅面積為 萬平米，占住宅預(yù)售總面積的比重為 %，另一方面，高層住宅的登記成交量亦大幅增長，全年登記的高層住宅成交面積為 萬平方米，與 99 年同 期相比增長了 %，占住宅成交總面積的比重亦從 99 年的 46%上升至 61%，超過多層住宅的比重，達(dá)到歷年最高水平。見下圖： 圖 13：廣州市高層、多層住宅成交價格 （單位：元 /平方米） 資料來源：戴德梁行泛城市場研究部 . 二 手交易市場轉(zhuǎn)旺 1999 廣州市房屋置換中心正式成立并投入運作，同時，多項稅費減免政策的出臺，均有效地推動二手房交易市場日趨活躍。 2020 年以后，隨著二手市場的持續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展，一、二手市場的互相促動，令二次置業(yè)者的比例亦有所上升。從廣州市去 年的情況看 ,2020 年全市商品房空置量為 萬平方米，空置率達(dá) %（其中住宅空置率為 16%），同比增長 %，大大超過了商品房庫存 10%的合理空置率。 . 購房消費結(jié)構(gòu) 現(xiàn)時廣州市的戶均人口呈逐期減少的趨勢，居民家庭規(guī)模趨向小型化，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，現(xiàn)時廣州市居民家庭規(guī)模的結(jié)構(gòu)以三 ~四人一戶所占的比例最大，為 %，從總體發(fā)展的趨勢來看 ，中小戶型將成為廣州樓市的主流。雖然說追求寬敞、舒適的生活空間是多數(shù)人的愿望，但畢竟支付能力才是消費者購房選擇的最終決定因素。反觀廣州市上年熱銷的大型小區(qū)盤（如奧林匹克花園、光大花園、廣州碧桂園）中，最為好銷的是總價在 2040萬元的單位，而從現(xiàn)時市場反饋的信息來看，首期樓款在 10 萬元以下，月供 2020 元以下的中小戶型是最為暢銷的。 . 購房主體年齡結(jié)構(gòu) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 而在置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)方面，年齡在 26~40 歲之間置業(yè)者占 64%，表明現(xiàn)時的置業(yè)主體趨向年輕化。從而迫使房地產(chǎn)經(jīng)營者的開發(fā)及營銷理念要不斷更新，必須更加理性化、市場化：既要適應(yīng)于市場，又要領(lǐng)先于市場；要建立于滿足消費者 的真正需求的基礎(chǔ)上，緊跟市場的發(fā)展趨勢，找準(zhǔn)定位，才能開發(fā)出適銷對路的項目。 （ 2） 21 世紀(jì)是信息的時代，科技發(fā)展一日千里，各種商品都在不斷提高自身的科技含量，商品房也一樣。 （ 3） 隨著市民環(huán)保意識的提高，具有“健康 ”、“環(huán)?！备拍畹淖≌絹碓绞苁忻竦臍g迎。高附加值的住宅小區(qū)今后將熱銷于市場，將會是市民未來置業(yè)消費的主要取向。從戶型的創(chuàng)新、建筑風(fēng)格的變化、小區(qū)配套、到社區(qū)文化的建設(shè)等等，每一方面質(zhì)素都要好。這就要求每個發(fā)展商都要以一絲不茍的態(tài)度去開發(fā)經(jīng)營，不僅要經(jīng)得起市場的考驗，更 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 要經(jīng)得起消費者挑剔的 眼光。而事實上，這同時也是房地產(chǎn)買方市場的需求及必然發(fā)展趨勢。 （ 7） 由于購房主體日趨年輕化，將帶動今后的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須具有更為強烈的個性和更高層次消費品味。若干年前，海珠區(qū)一直是廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)。隨著“大廣州”、“海濱城市”建設(shè)思路的提出及“南拓北抑”規(guī)劃格局的確定，市政府將在該區(qū)興建國際會展中心、新領(lǐng)事館區(qū)、國際生物島、新廣交會會館?海珠區(qū)將成為廣州集居住、高科技和國際會展于一體的城市中心區(qū)，是新世紀(jì)廣州市最有前 途的地區(qū)。此外，海珠區(qū)有“城”無“市”的狀況即將得到改善：三間跨國零售業(yè)巨頭 —— 沃爾瑪、家樂福、萬客隆亦已計劃進(jìn)駐海珠區(qū)這片利潤沃土。 . 海珠區(qū)總體樓市情況 現(xiàn)時海珠區(qū)的樓盤多以小區(qū)形式出現(xiàn)，占地面積大，環(huán)境規(guī)劃與建設(shè)超前，周邊配套既有老工業(yè)區(qū)完善配套，又有發(fā)展商自建的新興配套，樓盤素質(zhì)普遍較高。 海珠區(qū)樓市在廣州市房地產(chǎn)市場中一直都占重要地位，尤其是住宅市場， 1996 年至 2020年第一季度，海珠區(qū)住宅預(yù)售面積及成交面積在全市中所占比例均達(dá) 25%30%左右。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季海珠區(qū)批出的住宅面積為 萬平方米，比去年同期增加 36%，而住宅成交面積為 萬平方米，同比減少 %，但總成交量仍居八區(qū)之首，其高層住宅與多層住宅的成交量并駕齊驅(qū)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 圖 21：海珠區(qū)近年住宅預(yù)售面積 （單位：萬平方米） 資料來源：戴德梁行泛城市場研究部 . 海珠區(qū)住宅成交情況 海珠區(qū)住宅銷售暢旺、交投活躍，成交量一直保持增長勢頭，從 1996 年至 2020 年第一季度海珠區(qū)住宅的成交面積占全市的比例均在 20%以上。其中海珠區(qū)高層住宅成交 面積一路攀升， 2020 年第一季度成交面積更是超過其預(yù)售面積 %。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) . 海珠區(qū)高層住宅物業(yè)供求情況 總體來講，海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的發(fā)展趨勢是向好的。在登記成交均價方面，自 2020 年開始，基本上保持在￥ 5360 元 /平方米的水平。工業(yè)大道與廣州大道之間的區(qū)域是樓盤的傳統(tǒng)分布區(qū)，現(xiàn)隨著市政府對該區(qū)的規(guī)劃思路和引導(dǎo)正逐漸向東、西發(fā)展。 （ 3） 高層住宅、多層住宅均占一定比例，不少小區(qū)樓盤由高層、多層住宅組成。 （ 5） 區(qū)內(nèi)開發(fā)的地塊多為原工業(yè)廠區(qū)地皮，由于這些地皮均有占地面積大、地塊規(guī)整、地價低、可塑性高等優(yōu)點，故區(qū)內(nèi)不斷涌現(xiàn)出許多高質(zhì)素的大型住宅小區(qū)。 （ 6） 隨著海珠區(qū)道路網(wǎng)的建設(shè)和發(fā)展以及市政規(guī)劃中的“南拓”計劃，部分居屋將納 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 入拆遷范圍，這部分拆遷住戶成為樓市中潛 在消費者。 . 海珠區(qū)主要樓盤分布 以海珠區(qū)路段而分，一般可劃分為五個具有代表性的樓盤板塊： . 濱江路板塊 江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主