【正文】 于商務活動越來越活躍，短期的商務客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務人士應當是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會吸引更大范圍的商務客人。我們下面對有可能的公寓類型一一進行分析，從而判 斷最為適合的公寓類型。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人們普遍對西高新的住宅市場較為看好，需求較為旺盛。 ? 而且，純公寓與本項目作為商務綜合建筑體的定位不吻合，對項目總體的品質有影響。 2. 商住公寓 ? 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對 商住公寓有需求。 ? 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項目總體品質有影響，會造成品質下降，收益減少，不能達到高檔次商務綜合建筑體的基本要求?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務人士和高級白領。這樣對本項目的資金壓力會比較大，不是理想的方式。此種模式其實與前面討論過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風險比較大。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質難有保證。而且包租的風險較大。 4. 投資型服務公寓 與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務公寓可以在保證項目檔次的基礎上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，使項目的品質有保障。而且投資型服務公寓的用家多為 長期用戶，與酒店以短期商務客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質的。 因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務公寓是最為適合的公寓類型。 （ 2）投資型服務公寓客戶群 ? 投資者：對該項目有投資意向的客戶，希望 首期投資額較少的客戶 ? 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員 ? 將其作為接待客戶的相關公司 ? 在西高新工作的白領，短期自主，長期投資 2．項目現(xiàn)有條件分析 設施設備 相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設施設備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標客戶的需求。 配套設施 相對于純酒店而言，“公寓式酒店 +投資型服務公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設施并無具 體要求，主要取決于市場和目標客戶的需求。 戶型 公寓樓的戶型原本按照商務公寓的標準設計，戶型面積、配比等與 13 西安水晶島項目 ?February 2020 公寓式酒店及投資型服務公寓均較為吻合。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務預留了條件。 分樓層組合 組合方式 分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設在公寓樓低層部分，而投資型服務公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務公寓”。 上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓 14 西安水晶島項目 ?February 2020 由于本項目西南側隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設在下部，距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對較遠。 從經(jīng)營角度，由于下部 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租，將公寓式酒店設在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實踐承諾。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。但對于公寓的客人，由于是長期居住，過長的交通距離必然會給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項目銷售。 豎向組合 公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點，有利于豎向分割。 目前在 GG1 軸的防火分界線基本將整個平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務能力。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如下： 公寓式酒店設在東側 優(yōu)勢： ? 首層東側大堂寬敞氣派 ，適合作為公寓式酒店的大堂。 劣勢： ? 但木塔寨變電站在西側，公寓式酒店位于東側，而以長期居住為主的投資性公寓位于西側。 ? 整個公寓樓的服務 /消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無法順利使用到服務電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務電梯。 ? 同時公寓式酒店必須的服務電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。 ? 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設施共享。 ? 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少， 12 層總面積約 1740平方米，而且其中包含貨運出入口、煤氣表間、智能化機房等設備用房，不 能滿足公寓式酒店對于配套設施需求；而投資型服務公寓的 12 層總面積為約 2830 平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓式酒店共享一部分，甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。 ? 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設施。為確保日常居住使用的安全 性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設施予以管理 17 西安水晶島項目 ?February 2020 和防范。而 300 間客房的酒店，對于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均 6090 間客房需要一部電梯，按照此標準， 300 間客房約需要 45 部客用電梯。 貨運電梯 由于公寓式酒店提供酒店式服務，進行房間日常清 潔護理需要專用的貨運電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。 新的銷售面積與原銷售面積的矛盾 由于銷售面積分攤原則為按照實際使用進行分攤，投資性公寓位于東部，其大堂等可分攤公共空間面積相對較大，造成銷售面積可能有所變化，對于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商 解決重新計算分攤面積使戶型的銷售面積變化的問題。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一 18 西安水晶島項目 ?February 2020 部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務公寓內(nèi)。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。如果不能夠為市場所接受，公寓式酒店的銷售可能會面臨困難。而本項目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。 結論： ? 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中 35層有 38 套公寓對客戶作過關于 5年投資回報的承諾；并結合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店 +投資性公寓”的組合方式。 （四）商業(yè)配套定位細化 根據(jù)上述設置，公寓樓的 12 層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型 19 西安水晶島項目 ?February 2020 服務的原則進行布局和功能安排。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側為公寓式酒店、使用公寓樓西側大堂，東側為投資型服務公寓，使用公寓樓東側大堂。 1 公寓式酒店 商業(yè)配套定位原則： 公寓式酒店更類似于酒店，其服務配套的內(nèi)容應基本接近于酒店的公共配套設施，把握其“酒店”的特性，針對公寓 式酒店客戶的需求進行定位。 定位依據(jù) 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務目的的散客。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設施，可共享公寓或寫字樓的配套設施。 如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務公寓和寫 字樓配套 20 西安水晶島項目 ?February 2020 共享，故結合公寓式酒店平面分割及工程進度的現(xiàn)狀條件，在一層設置 設咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設洗衣房（與投資型服務公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。而由于公寓樓原設計未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮目前的工程進度，公寓的 高檔餐飲在寫字樓配套中解決。 根據(jù)定位原則和依據(jù)，結合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應當具有的基本接待服務功能，在此設與酒店公寓日常出入關系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務中心。 位置： 13 軸、 J K 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：接待服務、行李寄存、內(nèi)部辦公等。 結合一層現(xiàn)有空間條件，將商務中心設在與前臺相鄰的位置。 ? 咖啡茶吧 根據(jù)我行對酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設咖啡休息場所，作為休息、等候、簡單商務洽談的場所。 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。 二層 公寓式酒店二層總面積約為 830 平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機房，東側為餐飲、美容和挑空部分。 ? 小型餐飲店 高檔的酒店應當能夠提供自助早餐，考慮本酒店 300 多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。 位 置： 114 軸、 JL 及 J1L1 軸圍合空間。 22 西安水晶島項目 ?February 2020 目標客戶：公寓式酒店的住客。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 目標客戶：公寓式酒店的住客。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務公寓式酒店，并可 兼顧投資型服務公寓客戶的菜單式選擇服務要求。 面積： 62 平方米 功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務提供洗衣設備和場所。 注意： 在水晶島公寓的兩個大堂內(nèi)，從門廳到達需要經(jīng)過高差為 米的臺階共 8 步；而未設殘疾人坡道。 2 投資型服務公寓 商業(yè)配套定位原則 投資型服務公寓的主要目標客戶為投資者 及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內(nèi)的長期租客。 定位依據(jù) 根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質有一定要求。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。其中一層設大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、 藥店；二層設健身會所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結合的屋頂花園。 ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務公寓服務，屬于其內(nèi)部配套。 ? 健身會所與公寓式酒店合用配套； ? 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務。 根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設咖啡、休息廳服務型的功能，為投資型服務公寓的內(nèi)部服務區(qū)，是提升投資型服務公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質的差距，從而縮小其目標客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個項目的檔次和品質，有利于項目的推廣和銷售。故在此設可以對外服務的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠 25 西安水晶島項目 ?February 2020 服務于整個項目，并輻射周邊區(qū)域。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務公寓品質的提升具有重要作用。 2 層通高的大空間有利于展示 投資型服務公寓 的形象，提升檔次。此處窗外為本項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。 位置：位于大堂北側， 1214 軸、 D1F1 軸之間； 面積： 120 平方米 功能：休息、等候 目標客戶：公寓式酒店的客戶 ? 咖啡廳 利用原設計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設施設備的配置；且其位置位于南側，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。 26 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 高級超市 由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達的位置。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。 面積 ：約 130 平方米 功能 ：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、 SEVENELEVEN 等。 ? 美容美體保健中心 通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。 位置： C1A1 軸、 412 軸圍合的空間。 目標客戶 ：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。一層東南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。 面積： 藥店約 120 平方米；花店約 47 平方米 功能 ：藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。 二層 投資型服務公寓二層總面積約 1360 平方米， 包含一個過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空