【正文】 ，主力戶型 100200平米，總價(jià)區(qū)間 80萬(wàn) 160萬(wàn)； /平米 /天，主力商圈租金 24元 /平米 /天，個(gè)別臨街單層小面積商鋪?zhàn)饨鹱罡哌_(dá)到 10元 /平米 /天，整體租金水平較低。 PART 4營(yíng)口市商業(yè)客戶研究 調(diào)研方式 :街頭攔訪 ,上門(mén)拜訪 調(diào)研問(wèn)卷 :200份 有效問(wèn)卷 :162份 投資者調(diào)研 投資者調(diào)查 – 有沒(méi)有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純； – 商鋪是丌是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割； – 在商業(yè)經(jīng)營(yíng)丌好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的可行性有多大。 消費(fèi)者調(diào)研 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者 93%喜歡去超市販物 ? 消費(fèi)者 75%選擇販物時(shí)注重品種齊全、質(zhì)量好 ? 消費(fèi)者 68%販物時(shí)喜歡販物環(huán)境好 超市為當(dāng)?shù)厝怂矏?ài) 品種齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求 68%的人購(gòu)物會(huì)受環(huán)境影響 做特色型的商業(yè)中心有市場(chǎng) 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者 84%對(duì)營(yíng)口販物環(huán)境感到丌滿意戒一般 ? 消費(fèi)者 92%感覺(jué)該片區(qū)缺少商業(yè)配套 ? 消費(fèi)者 88%感覺(jué)該片區(qū)缺少發(fā)展前景渺茫 84%對(duì)購(gòu)物環(huán)境丌滿意提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì) 休閑、運(yùn)勱公園在當(dāng)?shù)睾苡行枨? 做休閑、運(yùn)勱購(gòu)物于一體的購(gòu)物場(chǎng)所有市場(chǎng) 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者 78%會(huì)去住區(qū)以外區(qū)域販物 ? 丌外出者多為老人 ? 外出者人流過(guò)亍分散 本地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力丌強(qiáng) 78%的年青人時(shí)尚需求當(dāng)?shù)責(zé)o法滿足 區(qū)域性時(shí)尚商業(yè)有市場(chǎng) 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40價(jià)格低檔次高品種全、質(zhì)量好服務(wù)好交通便利 品種全、質(zhì)量好、朋務(wù)好、的城市商業(yè)有市場(chǎng) 營(yíng)口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié) 商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍丌高 – 純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少 主要集中在新瑪特、樂(lè)販周圍，其它大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成丌了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。營(yíng)口當(dāng)?shù)厝嗣駥?duì)項(xiàng)目區(qū)域具有一定抗性，項(xiàng)目不易打造成針對(duì)營(yíng)口市民的住宅或大型商業(yè)項(xiàng)目。 中央大街 —沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng) 中央大街 —沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng) 平面業(yè)態(tài)布局圖 負(fù) 1F 停車場(chǎng) 超市 (8000平 ) 中央大街 —沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng) 平面業(yè)態(tài)布局圖 1F 銷控圖 一層門(mén)市 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) (3000平 ) 二層網(wǎng)點(diǎn) 服飾精品店 業(yè)態(tài)分布圖 外鋪一層 100平左右 ,二層 300500平 ,均價(jià) /平 。 內(nèi)鋪（ 714平） 700個(gè)左右，共分兩個(gè)部分。 女子社團(tuán)聯(lián)盟 校園歌手大賽 運(yùn)動(dòng)會(huì)贊助 校園布展直銷 協(xié)辦招聘會(huì) 提供活動(dòng)場(chǎng)地 項(xiàng)目推廣完全為大學(xué)生服務(wù)贊助形式 名仕 N愛(ài)中心推廣方式也走進(jìn)校園，通過(guò)為學(xué)生提供活動(dòng)場(chǎng)地、贊助等形式拓展知名度。是集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多種功能為一體的大型城市綜合體。（做為考慮重點(diǎn)） ?適合大學(xué)生不斷追求 “ 新 ” 心理消費(fèi)需求，可以持續(xù)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，具備支撐項(xiàng)目部分體量。 休憩景觀 建議二 借鑒于虎石臺(tái)榮信廣場(chǎng)，多樣化業(yè)態(tài)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。具有較高的商業(yè)價(jià)值。 大學(xué)生二手物品交易 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地 針對(duì)大學(xué)城學(xué)生以時(shí)尚服裝、潮品、飾品、禮品為主，小面積商鋪，吸引學(xué)生消費(fèi)。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 9:15:42 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 公寓定位 公寓定位 產(chǎn)品類型 方案一 銷售額(元 ) 方案二 銷售額(元 ) 方案三 銷售額(元 ) 公寓 2萬(wàn)平 (2棟 ) 1億 _____ _____ 2萬(wàn)平 (2棟 ) 1億 商場(chǎng) 4萬(wàn)平 4億 街鋪 1萬(wàn)平 1億 1萬(wàn)平 1億 合計(jì) 5萬(wàn)平 4億 5萬(wàn)平 5億 總體方案靜態(tài)收益類比 主 推 方 案 注 :公寓按 5000元 /平 ,商業(yè)按 10000元 /平計(jì)算 方案一 方案二 方案三 三種方案體量配比 方案二 商場(chǎng) ( ) 方案二 商場(chǎng) (4萬(wàn) ) 商場(chǎng) (四層 ) 商場(chǎng) (三層 ) 總結(jié) 綜合三種方案 ,第一種方案在控制了商場(chǎng)比例的基礎(chǔ)上 ,增加了公寓型產(chǎn)品的面積 ,內(nèi)街商鋪也豐富了產(chǎn)品的形態(tài) ,充分的規(guī)避了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) ,并且達(dá)到了快速回現(xiàn)的目的 。 生活條件的提高，大學(xué)生可自由自配資金越來(lái)越多。在上學(xué)期間學(xué)生與學(xué)生之間互動(dòng)，到彼此學(xué)校探望、游玩。 商業(yè) +商業(yè)街區(qū) +公寓 建議原則 利用大學(xué)城優(yōu)勢(shì)，打造營(yíng)口南城新的消費(fèi)中心，成為引領(lǐng)營(yíng)口市消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)。 租售 情況 現(xiàn)已售罄 起價(jià) 20230元 /平米 最高價(jià) 30000元 /平米 出租 : /平 /天 B區(qū)將完工 商業(yè)街 北一路 — 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) PART 6本項(xiàng)目商業(yè)初步定位 從市場(chǎng)空白點(diǎn)明確項(xiàng)目的定位方向 ?適合中低收入消費(fèi)群體，且伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)需求在成倍的增長(zhǎng)。 借鑒點(diǎn) :圍合式商業(yè)街區(qū)、商業(yè)小獨(dú)棟的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 明城新北市 基本信息 總建面 202300平方米 層數(shù) 3層（商業(yè)） 33層（住宅） 車位 地上 600個(gè) 定位 未來(lái)沈陽(yáng)的鉆石級(jí)商業(yè)街位 產(chǎn)品形態(tài) 門(mén)市（ 300平）以一到三層為主，層高 5米左右。其它為對(duì)外銷售 出售方式 兩年返租 ,年回報(bào) 6%.即購(gòu)買(mǎi)時(shí)在總價(jià)款打 88折 . 點(diǎn) 評(píng) 沙嶺目前比較成熟的商圈之一，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富 .其主力特色為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ,充分的提供了周邊原住民的生活配套問(wèn)題 。其中影院 4000平 ,KTV3000平 . 4000平 3000平 虎石臺(tái) —沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng) 本項(xiàng)目位于沈北新區(qū)虎石臺(tái)南大街 40號(hào) .周邊大學(xué)林立 .沈陽(yáng)市第十四中學(xué) 沈陽(yáng)市匯文中學(xué) 金融職業(yè)學(xué)校、沈陽(yáng)交校等 . 項(xiàng)目占地 ,建筑面積 萬(wàn)平 .規(guī)劃集合型商業(yè)業(yè)態(tài)組合，一站式購(gòu)物天堂，摩爾化商業(yè)格局，內(nèi)外街結(jié)構(gòu)設(shè)置，立體景觀，多層空中景觀聯(lián)廊 . 借鑒點(diǎn) :商場(chǎng)與大型居住區(qū)結(jié)合 ,為社區(qū)提供配套服務(wù) ,滿足周邊社區(qū)及校園的生活需求 虎石臺(tái) —沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng) 基本信息 總建面 層數(shù) 4層（商業(yè)） 1萬(wàn)平 /層 18層 (公寓 ) 車位 地上 1000個(gè) 定位 虎石臺(tái)大學(xué)城區(qū)域綜合體 產(chǎn)品形態(tài) 門(mén)市（ 210平）以一到二層為主，層高 5米左右。所以我們考慮以大學(xué)城及沿海產(chǎn)業(yè)基地為依托，輻射周邊 35公里區(qū)域。 ? 商業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營(yíng)局限在本地市場(chǎng) 營(yíng)口缺乏完善的集販物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)能力差、擴(kuò)張能力弱，競(jìng)爭(zhēng)力丌強(qiáng)，不現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。 有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎 買(mǎi)鋪考慮因素分析 %%%%%%%% %%%%%%%%%購(gòu)買(mǎi)因素每平米單價(jià)總價(jià)位置人流量升值潛力發(fā)展前景周邊商業(yè)氛圍交通條件周邊配套商業(yè)輻射力 投資者最看重位置和人流量 項(xiàng)目周邊人流量是消費(fèi)者首先關(guān)注的問(wèn)題 買(mǎi)鋪考慮因素分析 購(gòu)鋪總價(jià)10 20 萬(wàn)5%20 30 萬(wàn)10%30 50 萬(wàn)20%50 100 萬(wàn)45%100 200 萬(wàn)5%200 500 萬(wàn)15% 10 20 萬(wàn)20 30 萬(wàn)30 50 萬(wàn)50 100 萬(wàn)100 200 萬(wàn)200 500 萬(wàn)65%購(gòu)鋪總價(jià)在 30100萬(wàn)之間，建議鋪位面積丌宜過(guò)大 買(mǎi)鋪考慮因素分析 97%的投資者丌考慮二層及以上鋪位 建議商業(yè)層數(shù)丌宜過(guò)高 考慮購(gòu)鋪樓層一層97%二層0%三層3%四層0%五層以上0%一層二層三層四層五層以上買(mǎi)鋪考慮因素分析 83%丌能接受購(gòu)鋪單價(jià)在 2萬(wàn)以上 購(gòu)鋪單價(jià)1 萬(wàn)以下34%1 1 . 5 萬(wàn)35%1 . 5 2 萬(wàn)14%2 . 5 3 萬(wàn)7%3 5 萬(wàn)7%5 萬(wàn)以上3% 1 萬(wàn)以下1 1 . 5 萬(wàn)1 . 5 2 萬(wàn)2 . 5 3 萬(wàn)3 5 萬(wàn)5 萬(wàn)以上買(mǎi)鋪考慮因素分析 是否考慮內(nèi)街商鋪是54%否46% 是否54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大 觀點(diǎn)提煉 ? 客戶希望層高達(dá)到 6米 ? 進(jìn)深比例在 1:3之內(nèi) ? 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受 ? 多數(shù)客戶能承受 50100萬(wàn)之間的商鋪 ? 二層以上鋪位丌受歡迎 經(jīng)營(yíng)者調(diào)研 租賃商鋪時(shí)考慮的因素 ? 地理位置 ? 交通條件 ? 行人道、街道情況，過(guò)往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄 ? 城市規(guī)劃、城市設(shè)施 ? 消費(fèi)者因素 ? 人口數(shù)及住戶數(shù) ? 一定的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)庖的數(shù)量 /客流狀況 ? 估計(jì)通過(guò)庖前的行人最少流量 租賃商鋪時(shí)考慮的因素 開(kāi)店經(jīng)營(yíng)原因人流旺27%周邊有知名大商場(chǎng)5%成行成市30%租金便宜10%發(fā)展前景好15%其他13%人流旺周邊有知名大商場(chǎng)成行成市租金便宜發(fā)展前景好其他30%喜歡成行成市。 商業(yè)區(qū)包括專業(yè)店、旗艦店、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)等 16大業(yè)態(tài)，五金商業(yè)街已封頂，頂樓為停車場(chǎng) 洲盛國(guó)際小商品城 一站式五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目類型：商鋪，公寓，住宅 項(xiàng)目位置：市府路與渤海大街交匯處 開(kāi) 發(fā) 商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 ：（預(yù)計(jì)） 2023 公寓交付： 2023年 8月 總建筑面積： 80萬(wàn)平方米 銷售價(jià)格：商鋪： 1F 60000/ ㎡ 樓上 24萬(wàn) / ㎡