【正文】 業(yè)態(tài)分析 從整體業(yè)態(tài)比例來看，在調(diào)研范圍內(nèi)的街區(qū)， 餐飲、娛樂類所占比例過低，不足 20%， 較正常的 30%左右的合理比例，尚有較大差距。 超市 分布區(qū)域 急救中心、老第一人民醫(yī)院 旁 主要品牌 無，以當(dāng)?shù)匦〗?jīng)營戶為主 現(xiàn)狀 飽和 經(jīng)營狀況一般 本案建議 不引進(jìn)， 本案周邊藥店較多 藥店 業(yè)種分析 業(yè)種分析 分布區(qū)域 阜陽商廈東側(cè)、南側(cè) 主要品牌 雅馬哈、新日 現(xiàn)狀 經(jīng)營狀況良好 本案建議 不引進(jìn)， 市場(chǎng)基本飽和。 小吃店 業(yè)種分析 分布區(qū)域 零散分布在老商業(yè)中心周邊 主要品牌 有意思 現(xiàn)狀 競(jìng)爭(zhēng)較少 經(jīng)營狀況優(yōu)異 本案建議 引進(jìn)， 將作為本案重點(diǎn)業(yè)種引進(jìn)，體現(xiàn)本案的形象和檔次。 利潤景城 處于老城區(qū)，連靠廣場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將近 200套商鋪體量，在 12月 20開盤，加上蘇果超市主力店入駐，對(duì)本案沖擊力很大，是本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 競(jìng)爭(zhēng)分析 渦陽 縣的商業(yè)無論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營商品以服裝、雜類、食品類等 拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主 ； 相較于 購物 ，餐飲娛樂類比例較低， 餐飲類檔次普遍較低，娛樂類不發(fā)達(dá) 。 商業(yè)分析 結(jié)論：本項(xiàng)目 模式。 購物目的性強(qiáng)， 漫步逛街群體較少 。 ——城市商業(yè)升級(jí) 隨著渦陽的商業(yè)地產(chǎn)大量入市，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須尋找新的出路。 25—35歲 ◆ 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。 ◆ 傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。項(xiàng)目充分借鑒易經(jīng)五行的核心元素，將本案高品質(zhì)國際社區(qū)即：“主題商業(yè)街”、“游樂廣場(chǎng)”、“文化交流”、“餐飲娛樂”及“商務(wù)休閑、高端住宅”，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。 城市高峰 ， 財(cái)智匯聚 GATHER 繁華匯 財(cái)智匯聚 GATHER 繁華匯 財(cái)智匯聚 土 ?工藝走廊 ?快捷酒店 ?休閑商務(wù) 總平面圖 一期 開工： 竣工： 二 期 開工： 2022 竣工： 2022 三 期 開工： 2022 竣工： 2022 分期 空間形態(tài) 商業(yè)形態(tài) 主要業(yè)態(tài) 比例 一期 時(shí)尚走廊 購物為主 超市、美食、服飾、精品店等 40% 二期 街區(qū) mall 休閑商業(yè)為主 兒童城、品牌專賣、娛樂街區(qū)等 30% 三期 主題街 購物為主 購物、休閑、配套等 30% A區(qū)： 時(shí)尚走廊 引進(jìn)業(yè)種：品牌男裝、品牌女裝、精品店、兒童用品店、兒童服飾、品牌專賣店等 B區(qū)： 時(shí)尚走廊 /美食天地 引進(jìn)業(yè)種：有意思復(fù)合餐飲店、茶樓、休閑餐飲店、特色餐飲、品牌服飾店、兒童用品等 C區(qū)： 美食街區(qū) 引進(jìn)業(yè)種：有意思復(fù)合餐飲店、茶樓、休閑餐飲店、特色餐飲、酒樓、 KFC、麥當(dāng)勞等 D區(qū)： 娛樂總匯 /時(shí)尚走廊 引進(jìn)業(yè)種 :酒吧、 KTV、動(dòng)漫電玩、品牌男裝、品牌女裝、精品店、品牌專賣店等 E區(qū)： 商務(wù)休閑 引進(jìn)業(yè)種 :賓館、茶樓、會(huì)所、咖啡廳等 F區(qū)： 主題街區(qū) /生活配套 引進(jìn)業(yè)種 :品牌家俱、便利店、煙酒店、美容美發(fā)、移動(dòng)通信、干洗店、水果店等 Part five： 租金測(cè)算 租金測(cè)算 路 段 渦河路 工農(nóng)北 路 工農(nóng)南 路 團(tuán)結(jié)路 建設(shè)路 勝利路 東環(huán)路 向陽路 目前單位租金（元 /m2 年，12月計(jì)） 1110 594 654 420 市場(chǎng)平均 商鋪回報(bào)率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 鋪位價(jià)值 （元 /m2） 13392 16650 8910 15354 9810 7965 6300 7812 對(duì)本案 初步分類說明 參考價(jià)值不大 平均參考價(jià)值 〖 各路段沿街商鋪的單位價(jià)值 〗 回報(bào)年利率－－按一般市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報(bào)率計(jì)，為 8%（含所得稅）。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“餐飲街”、 “體驗(yàn)街”， “ 文化街”、“時(shí)尚街”、“主題街”，完全實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購的消費(fèi)新體驗(yàn)。 ◆ 具備高學(xué)歷。包括：電器、 服裝、鞋、化妝品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂。 ——差異化定位 優(yōu)勢(shì)組合 商業(yè)： 《 五街合一 》全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集“潮流、時(shí)尚、娛樂、休閑、購物”的五合一體驗(yàn)式 PARTY生活。 建材市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，與家具市場(chǎng)的蕭條。 Part three： 消費(fèi)分析 2 0 3 0 歲4 1 . 6 %3 0 4 0 歲3 0 . 4 %4 0 5 0 歲1 3 . 6 %20 歲以下1 2 . 0 %60 歲以上1 . 6 %5 0 6 0 歲0 . 8 %消費(fèi)者年齡構(gòu)成 1 8 . 4 %1 4 . 4 %1 7 . 6 %2 4 . 0 %1 2 . 8 %9 . 6 % 0 . 8 %2 . 4 %600 元以下 600800元 8001000元 10001500元15002022元 20223000元 30004000元 400 0元以上消費(fèi)者收入構(gòu)成 受訪消費(fèi)者 %以上的人月收入低于1000元 ， 只有 %高于 3000元 ！ 受訪消費(fèi)者中 2030歲占到 %， 3040歲 %！ 本地消費(fèi)： 2040歲人群是消費(fèi)主力，整體收入水平較低 消費(fèi)需求 2 2 . 4 %4 1 . 6 %1 2 . 0 %2 4 . 0 %經(jīng)常 偶爾 幾乎不 不購物時(shí)是否就餐 1 8 . 7 %1 1 . 2 %8 . 4 %2 6 . 2 %0 . 9 %3 4 . 6 %中式快餐 西式快餐 小吃店大排檔 普通飯店 高級(jí)飯店購物如就餐則地點(diǎn)選擇 購物時(shí)就餐的人均消費(fèi) 1 1 . 5 %4 7 . 1 %2 5 . 0 %1 0 . 6 %5 . 8 %10 元以下 1 0 3 0 元 3 0 6 0 元6 0 1 0 0 元 100 元以上購物時(shí)經(jīng)常就餐比例低于一般水平 ， 一方面是購物目的性強(qiáng) ，另一方面與缺乏相關(guān)有關(guān) %選擇路邊的小吃店 ， 也有 %的消費(fèi)者會(huì)在普通飯店進(jìn)行就餐 。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價(jià)底，銷售率高。 水岸茗都 為項(xiàng)目居民生活的商業(yè)配套，且體量較小，對(duì)本案影響不大。 特色餐飲 業(yè)種分析 分布區(qū)域 以廣場(chǎng)南側(cè)較為集中、其他 區(qū)域零散分布 主要品牌 無 現(xiàn)狀 競(jìng)爭(zhēng)一般 經(jīng)營狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 但不可在一期 網(wǎng)吧 業(yè)種分析 分布區(qū)域 集中在青年路南側(cè)、其他區(qū) 域零散分布 主要品牌 無 現(xiàn)狀 市場(chǎng)空間大 經(jīng)營狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 與本項(xiàng)目形象符合 ，可以以社區(qū)配套引進(jìn) 美容美發(fā) 業(yè)種分析 分布區(qū)域 以勝利路較為集中，其他區(qū)域 零散分布 主要品牌 紐約紐約 現(xiàn)狀 市場(chǎng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì) 經(jīng)營狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 符合本項(xiàng)目消費(fèi)人群 攝影 業(yè)種分析 分布區(qū)域 零散分布于整個(gè)城區(qū) 主要品牌 英皇 現(xiàn)狀 大型的經(jīng)營較好 體量較小的多經(jīng)營不善 本案建議 引進(jìn)， 與本案檔次形象符合，但考慮到其需求的車位和配套，可以后期引進(jìn) KTV 業(yè)種分析 購物類 超市 ? 精品店 ? 餐飲類 低檔餐飲 ? 藥店 ? 工藝品 ? 休閑餐飲 ? 休閑服飾 ? 家俱 ? 特色餐飲 ? 品牌 服飾 ? 電器 ? 娛樂類 網(wǎng)吧 ? 女裝 ? 嬰幼用品 ? KTV ? 電腦軟件 ? 建材 ? 美容美體 ? 手機(jī)通訊 ? 小商品批發(fā) ? 美發(fā) ? 電動(dòng)車 ? 運(yùn)動(dòng)品牌 ? 賓館 ? 品牌女裝 ? 文體用品 ? 攝影 ? 備注：上述業(yè)種僅為當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)種，本案在定位時(shí)還會(huì)適當(dāng)規(guī)劃當(dāng)?shù)? 沒有的業(yè)種，來引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵?