精品文案-天地行-2008年安徽渦陽某項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 商業(yè)，服務(wù)政務(wù)新，增強(qiáng)小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬象城客戶 品牌忠誠(chéng)度及提升客 戶滿意度； 擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項(xiàng)目消費(fèi) 全力打造渦陽首個(gè)餐飲街，帶動(dòng)渦陽餐飲休閑消費(fèi)，吸引渦陽所以中高端消費(fèi)群體 帶動(dòng)整個(gè)小區(qū)域商業(yè) 發(fā)展，增強(qiáng)同濟(jì)企業(yè) 社會(huì)號(hào)召力； 項(xiàng)目功能 主力商家構(gòu)想及引入理由 特色生活消費(fèi)， 提升項(xiàng)目檔次 高級(jí)區(qū)域配套 打造渦陽首個(gè)中高檔家 俱城 打造渦陽中高檔購(gòu)物街區(qū)； 帶動(dòng)商業(yè)街人流 打造高級(jí)娛樂休閑 中高檔休閑類餐飲、 特色餐飲 美容美發(fā)、便利店等高級(jí) 生活配套 品牌家俱 品牌服飾、精品店、 化妝品等 KTV、酒吧、休閑吧、 茶樓、賓館等 業(yè)態(tài)組合 客戶消費(fèi)特征 15—25歲 ◆ 屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求個(gè)性化新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性，并主要以群體消費(fèi)行為為主。 ◆ 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。 概念定位 《 五街合一 》 體驗(yàn)式情景主題商業(yè)街 市場(chǎng)形象 商業(yè)： 以休閑娛樂，時(shí)尚潮流，購(gòu)物消費(fèi)，主題文化，餐飲美食的定位： 全面開啟渦陽首站的平價(jià)奢華盛宴，讓更多 的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂趣。 SPORTY 動(dòng)感 城市運(yùn)動(dòng)主題休閑公園 ?海盜船 ?廣場(chǎng)競(jìng)技 ?急速滑板 ?音樂噴泉 ?休憩座椅 木 水 “集水 ” 就是 “ 聚財(cái) ” 世界名 品走廊 文化 VIP 國(guó)際 高檔品牌匯聚地 內(nèi)接街核心概念：得到政府支持的同濟(jì) 月，但本案整體形象較好，有一定的商業(yè)投資潛力，平均租金應(yīng)該略高于東環(huán)路與向陽路平均值，故： 本案平均租金： 60元 /㎡ 金 關(guān)于真維斯：中國(guó)休閑裝行業(yè)名副其實(shí)的“大鱷”；在城市一級(jí)商業(yè)地段，面積為 80平方米以上的臨街門市 。 ◆ 年齡在 25歲－ 45歲之間。 ◆ 消費(fèi)以中、高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。 ②、高品質(zhì)電梯高層，贈(zèng)送入戶花園。 主商業(yè)圈內(nèi)餐飲娛樂比例極低，百貨業(yè)與餐飲娛樂業(yè)分離度高。 電器等對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境要求較高的行業(yè)，在環(huán)境較差區(qū)域經(jīng)營(yíng)（如車站附近）。 ? 樓層層高： 單層 ，雙層 34米區(qū)間。登云閣 定位高端，但整體體量較小，對(duì)本案影響不大。重拾雅致 —— 專為渦陽精英 傾心打造 高層 文體用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 向陽路中段 主要品牌 無 現(xiàn)狀 市場(chǎng)飽和 競(jìng)爭(zhēng)大 本案建議 不引進(jìn)， 專業(yè)性較強(qiáng)，且本身已有成熟的市場(chǎng)圈 電器 業(yè)種分析 分布區(qū)域 東環(huán)路與淮中大道 主要品牌 圣像、大自然 現(xiàn)狀 市場(chǎng)成熟，難以轉(zhuǎn)移 本案建議 不引進(jìn)， 與本項(xiàng)目形象不符，且已有成熟市場(chǎng)。 建材類 東環(huán)路建材市場(chǎng)，規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，發(fā)展穩(wěn)健。 項(xiàng)目本身處于渦陽縣老城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，但由于“百大集團(tuán)”與“白馬集團(tuán)”對(duì)該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，導(dǎo)致該商場(chǎng)大部分鋪位未對(duì)外出租。 N 勝 利 路 A B 廣場(chǎng) 建 設(shè) 路 廣 場(chǎng) 東 廣 場(chǎng) 西 D C 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 休閑吧 餐飲、百貨 餐飲、超市 電腦 主力面積范圍 2535平方米 2535平方米 2535平方米 2535平方米 平均月租租金 59元 /月 /㎡ ︻廣場(chǎng)︼ 外街商業(yè)分析 廣場(chǎng)東： ?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以 餐飲 和 兒童用品 為主， 白天消費(fèi)人群較少，主要是夜間消費(fèi)。 外街商業(yè)分析 N 建 設(shè) 路 向 陽 路 A B 工 農(nóng) 路 C D 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 電器 餐飲 超市 百貨 主力面積范圍 6080平方米 4060平方米 100150平方米 3040平方米 平均月租租金 /月 /㎡ ︻建設(shè)路︼ 特點(diǎn)：業(yè)態(tài)種類多，超市經(jīng)營(yíng)面積平均在 150㎡以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ? 渦陽百大白馬商廈－－近幾年入駐的商廈，出租情況不理想。 國(guó)民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)增長(zhǎng)關(guān)系 房產(chǎn)市場(chǎng)分析 Part two： 商業(yè)市場(chǎng) ◆ 渦陽的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全城，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展較為迅猛； ◆ 已成商業(yè)格局的各街已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾、家居建材、雜貨、通訊等為主； ◆ 渦陽的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)階段幾乎滿租，但是經(jīng)營(yíng)狀況卻不理想，各業(yè)態(tài)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重； ◆ 現(xiàn)階段渦陽的的商業(yè)從形態(tài)、經(jīng)營(yíng)格局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少，缺乏升級(jí)的商業(yè)引導(dǎo)點(diǎn) ； 〖 現(xiàn)有商業(yè)特征 〗 缺乏能夠滿足渦陽人民日漸提高的消費(fèi)理念及消費(fèi)能力的中高檔商業(yè)中心?！?同濟(jì)●萬象城 】 商業(yè)定位報(bào)告 Ⅰ 、宏觀市場(chǎng) Ⅱ 、商業(yè)市場(chǎng)分析 Ⅲ 、消費(fèi)分析 Ⅳ 、項(xiàng)目商業(yè)定位 Ⅴ 、租金測(cè)算 目 錄 Part one： 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域交通 ?從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)內(nèi)住宅中心附近有 3個(gè)主要的交通起始點(diǎn)和 1個(gè)公交總站。 800020220美元 0800美元 8004000美元 40008000美元 啟動(dòng) 高速增長(zhǎng) 平穩(wěn)增長(zhǎng) 衰退增長(zhǎng) 2022年， 渦陽 人均國(guó)民生產(chǎn)總值為 978美元，同比增長(zhǎng)了 14%。 傳統(tǒng)商廈：阜陽商廈、渦陽百大白馬商廈 ? 阜陽商廈－－綜合性商廈，位于舊商業(yè)中心。 品牌男裝接受考驗(yàn)，消費(fèi)者消費(fèi)目的性強(qiáng)。 缺乏統(tǒng)一包裝和管理，市場(chǎng)較為混亂，消費(fèi)目的性強(qiáng)。 渦陽百大白馬商業(yè)廣場(chǎng) 向陽路北段西側(cè) 一樓（凡人服飾） 二樓（華電超市） 三樓（無） 四樓（ KTV） 五樓（火鍋城） 租賃 出租率不 超 過20%，除沿街的“凡人服飾” 外， 其他經(jīng)營(yíng)慘淡 。 家俱類 勝利西路專業(yè)市場(chǎng)，形成十年，但由于無良好管理，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，導(dǎo)致整體檔次較低。 嬰幼用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 集中在各中小學(xué)旁邊 主要品牌 無 現(xiàn)狀 學(xué)校的衍生品 難以與其分割開來 本案建議 不 引進(jìn)， 項(xiàng)目南邊的高中城會(huì) 動(dòng)工時(shí)間沒有確定 。登云閣 占地面積 1萬方 2萬方 近 30畝 體 量 5多萬方 2萬方 5萬方 5萬方 2萬方 市場(chǎng)形象 普通多層社區(qū) 普通多層社區(qū) 高檔電梯公寓 老城區(qū)首席小高層 商住樓 區(qū)位條件 紫光路南側(cè)，城關(guān)中學(xué)對(duì)面，交通條件較好 紫光路南側(cè)，交通條件較好 紫光路南側(cè)，交通條件較好 位于老城區(qū)東環(huán)路與北環(huán)路交叉口 位于政務(wù)新區(qū)東環(huán)路與紫光大道交叉口 物業(yè)類型 多層 多層 小高層 小高層 高層 主訴求語 文脈環(huán)繞 天靜 而面積 150㎡ 以上比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。 如果就餐則人均消費(fèi)不低 消費(fèi)需求 本地消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)目的性強(qiáng)，較少在外就餐，但單次就餐額度較高 商業(yè)現(xiàn)象 消費(fèi) 分析 多種經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差的行業(yè)在縣城中心區(qū)域大面積經(jīng)營(yíng)。 注重 形象 裝飾的消費(fèi)。 功能 ： 《 五行合一 》 國(guó)際社區(qū)①高品質(zhì)住宅②游樂廣場(chǎng)③主題體驗(yàn)式商業(yè)街④明星團(tuán)隊(duì)服務(wù)⑤社區(qū)幼兒園 產(chǎn)品： 《 立方空間體
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1