【正文】 商業(yè)，服務(wù)政務(wù)新，增強小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬象城客戶 品牌忠誠度及提升客 戶滿意度； 擴大項目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項目消費 全力打造渦陽首個餐飲街，帶動渦陽餐飲休閑消費，吸引渦陽所以中高端消費群體 帶動整個小區(qū)域商業(yè) 發(fā)展，增強同濟企業(yè) 社會號召力； 項目功能 主力商家構(gòu)想及引入理由 特色生活消費， 提升項目檔次 高級區(qū)域配套 打造渦陽首個中高檔家 俱城 打造渦陽中高檔購物街區(qū)； 帶動商業(yè)街人流 打造高級娛樂休閑 中高檔休閑類餐飲、 特色餐飲 美容美發(fā)、便利店等高級 生活配套 品牌家俱 品牌服飾、精品店、 化妝品等 KTV、酒吧、休閑吧、 茶樓、賓館等 業(yè)態(tài)組合 客戶消費特征 15—25歲 ◆ 屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求個性化新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性，并主要以群體消費行為為主。 ◆ 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。 概念定位 《 五街合一 》 體驗式情景主題商業(yè)街 市場形象 商業(yè)： 以休閑娛樂，時尚潮流，購物消費，主題文化，餐飲美食的定位： 全面開啟渦陽首站的平價奢華盛宴，讓更多 的人體驗品質(zhì)生活和精明消費的樂趣。 SPORTY 動感 城市運動主題休閑公園 ?海盜船 ?廣場競技 ?急速滑板 ?音樂噴泉 ?休憩座椅 木 水 “集水 ” 就是 “ 聚財 ” 世界名 品走廊 文化 VIP 國際 高檔品牌匯聚地 內(nèi)接街核心概念：得到政府支持的同濟 月，但本案整體形象較好，有一定的商業(yè)投資潛力，平均租金應(yīng)該略高于東環(huán)路與向陽路平均值，故： 本案平均租金： 60元 /㎡ 金 關(guān)于真維斯：中國休閑裝行業(yè)名副其實的“大鱷”；在城市一級商業(yè)地段，面積為 80平方米以上的臨街門市 。 ◆ 年齡在 25歲－ 45歲之間。 ◆ 消費以中、高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。 ②、高品質(zhì)電梯高層，贈送入戶花園。 主商業(yè)圈內(nèi)餐飲娛樂比例極低，百貨業(yè)與餐飲娛樂業(yè)分離度高。 電器等對經(jīng)營環(huán)境要求較高的行業(yè)，在環(huán)境較差區(qū)域經(jīng)營（如車站附近）。 ? 樓層層高： 單層 ，雙層 34米區(qū)間。登云閣 定位高端，但整體體量較小，對本案影響不大。重拾雅致 —— 專為渦陽精英 傾心打造 高層 文體用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 向陽路中段 主要品牌 無 現(xiàn)狀 市場飽和 競爭大 本案建議 不引進， 專業(yè)性較強，且本身已有成熟的市場圈 電器 業(yè)種分析 分布區(qū)域 東環(huán)路與淮中大道 主要品牌 圣像、大自然 現(xiàn)狀 市場成熟，難以轉(zhuǎn)移 本案建議 不引進， 與本項目形象不符，且已有成熟市場。 建材類 東環(huán)路建材市場，規(guī)模較大，經(jīng)營狀況良好，發(fā)展穩(wěn)健。 項目本身處于渦陽縣老城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，但由于“百大集團”與“白馬集團”對該商場的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，導(dǎo)致該商場大部分鋪位未對外出租。 N 勝 利 路 A B 廣場 建 設(shè) 路 廣 場 東 廣 場 西 D C 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 休閑吧 餐飲、百貨 餐飲、超市 電腦 主力面積范圍 2535平方米 2535平方米 2535平方米 2535平方米 平均月租租金 59元 /月 /㎡ ︻廣場︼ 外街商業(yè)分析 廣場東： ?經(jīng)營業(yè)態(tài)以 餐飲 和 兒童用品 為主， 白天消費人群較少，主要是夜間消費。 外街商業(yè)分析 N 建 設(shè) 路 向 陽 路 A B 工 農(nóng) 路 C D 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 電器 餐飲 超市 百貨 主力面積范圍 6080平方米 4060平方米 100150平方米 3040平方米 平均月租租金 /月 /㎡ ︻建設(shè)路︼ 特點：業(yè)態(tài)種類多，超市經(jīng)營面積平均在 150㎡以上，經(jīng)營狀況良好。 ? 渦陽百大白馬商廈－－近幾年入駐的商廈，出租情況不理想。 國民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)增長關(guān)系 房產(chǎn)市場分析 Part two： 商業(yè)市場 ◆ 渦陽的各類商業(yè)網(wǎng)點遍布全城，個體私營經(jīng)濟的發(fā)展較為迅猛； ◆ 已成商業(yè)格局的各街已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、家居建材、雜貨、通訊等為主； ◆ 渦陽的商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)階段幾乎滿租，但是經(jīng)營狀況卻不理想，各業(yè)態(tài)同質(zhì)競爭較為嚴重； ◆ 現(xiàn)階段渦陽的的商業(yè)從形態(tài)、經(jīng)營格局、經(jīng)營業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少，缺乏升級的商業(yè)引導(dǎo)點 ； 〖 現(xiàn)有商業(yè)特征 〗 缺乏能夠滿足渦陽人民日漸提高的消費理念及消費能力的中高檔商業(yè)中心?！?同濟●萬象城 】 商業(yè)定位報告 Ⅰ 、宏觀市場 Ⅱ 、商業(yè)市場分析 Ⅲ 、消費分析 Ⅳ 、項目商業(yè)定位 Ⅴ 、租金測算 目 錄 Part one： 宏觀市場 區(qū)域交通 ?從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)內(nèi)住宅中心附近有 3個主要的交通起始點和 1個公交總站。 800020220美元 0800美元 8004000美元 40008000美元 啟動 高速增長 平穩(wěn)增長 衰退增長 2022年， 渦陽 人均國民生產(chǎn)總值為 978美元，同比增長了 14%。 傳統(tǒng)商廈：阜陽商廈、渦陽百大白馬商廈 ? 阜陽商廈－－綜合性商廈，位于舊商業(yè)中心。 品牌男裝接受考驗，消費者消費目的性強。 缺乏統(tǒng)一包裝和管理，市場較為混亂，消費目的性強。 渦陽百大白馬商業(yè)廣場 向陽路北段西側(cè) 一樓（凡人服飾） 二樓（華電超市） 三樓（無） 四樓（ KTV） 五樓（火鍋城） 租賃 出租率不 超 過20%，除沿街的“凡人服飾” 外， 其他經(jīng)營慘淡 。 家俱類 勝利西路專業(yè)市場，形成十年，但由于無良好管理，競爭激勵，出現(xiàn)價格戰(zhàn)，導(dǎo)致整體檔次較低。 嬰幼用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 集中在各中小學旁邊 主要品牌 無 現(xiàn)狀 學校的衍生品 難以與其分割開來 本案建議 不 引進， 項目南邊的高中城會 動工時間沒有確定 。登云閣 占地面積 1萬方 2萬方 近 30畝 體 量 5多萬方 2萬方 5萬方 5萬方 2萬方 市場形象 普通多層社區(qū) 普通多層社區(qū) 高檔電梯公寓 老城區(qū)首席小高層 商住樓 區(qū)位條件 紫光路南側(cè)，城關(guān)中學對面，交通條件較好 紫光路南側(cè)，交通條件較好 紫光路南側(cè)，交通條件較好 位于老城區(qū)東環(huán)路與北環(huán)路交叉口 位于政務(wù)新區(qū)東環(huán)路與紫光大道交叉口 物業(yè)類型 多層 多層 小高層 小高層 高層 主訴求語 文脈環(huán)繞 天靜 而面積 150㎡ 以上比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。 如果就餐則人均消費不低 消費需求 本地消費者購物時目的性強，較少在外就餐，但單次就餐額度較高 商業(yè)現(xiàn)象 消費 分析 多種經(jīng)營環(huán)境較差的行業(yè)在縣城中心區(qū)域大面積經(jīng)營。 注重 形象 裝飾的消費。 功能 ： 《 五行合一 》 國際社區(qū)①高品質(zhì)住宅②游樂廣場③主題體驗式商業(yè)街④明星團隊服務(wù)⑤社區(qū)幼兒園 產(chǎn)品： 《 立方空間體