【正文】 匯 財智匯聚 土 ?工藝走廊 ?快捷酒店 ?休閑商務 總平面圖 一期 開工： 竣工： 二 期 開工： 2022 竣工： 2022 三 期 開工： 2022 竣工： 2022 分期 空間形態(tài) 商業(yè)形態(tài) 主要業(yè)態(tài) 比例 一期 時尚走廊 購物為主 超市、美食、服飾、精品店等 40% 二期 街區(qū) mall 休閑商業(yè)為主 兒童城、品牌專賣、娛樂街區(qū)等 30% 三期 主題街 購物為主 購物、休閑、配套等 30% A區(qū)： 時尚走廊 引進業(yè)種：品牌男裝、品牌女裝、精品店、兒童用品店、兒童服飾、品牌專賣店等 B區(qū)： 時尚走廊 /美食天地 引進業(yè)種：有意思復合餐飲店、茶樓、休閑餐飲店、特色餐飲、品牌服飾店、兒童用品等 C區(qū)： 美食街區(qū) 引進業(yè)種：有意思復合餐飲店、茶樓、休閑餐飲店、特色餐飲、酒樓、 KFC、麥當勞等 D區(qū)： 娛樂總匯 /時尚走廊 引進業(yè)種 :酒吧、 KTV、動漫電玩、品牌男裝、品牌女裝、精品店、品牌專賣店等 E區(qū)： 商務休閑 引進業(yè)種 :賓館、茶樓、會所、咖啡廳等 F區(qū)： 主題街區(qū) /生活配套 引進業(yè)種 :品牌家俱、便利店、煙酒店、美容美發(fā)、移動通信、干洗店、水果店等 Part five： 租金測算 租金測算 路 段 渦河路 工農(nóng)北 路 工農(nóng)南 路 團結路 建設路 勝利路 東環(huán)路 向陽路 目前單位租金（元 /m2月，但本案整體形象較好，有一定的商業(yè)投資潛力，平均租金應該略高于東環(huán)路與向陽路平均值，故： 本案平均租金： 60元 /㎡ 年，12月計） 1110 594 654 420 市場平均 商鋪回報率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 鋪位價值 （元 /m2） 13392 16650 8910 15354 9810 7965 6300 7812 對本案 初步分類說明 參考價值不大 平均參考價值 〖 各路段沿街商鋪的單位價值 〗 回報年利率－－按一般市場上產(chǎn)權式商鋪年平均回報率計，為 8%（含所得稅）。 SPORTY 動感 城市運動主題休閑公園 ?海盜船 ?廣場競技 ?急速滑板 ?音樂噴泉 ?休憩座椅 木 水 “集水 ” 就是 “ 聚財 ” 世界名 品走廊 文化 VIP 國際 高檔品牌匯聚地 內(nèi)接街核心概念：得到政府支持的同濟 強調(diào) “五街合一”即：“餐飲街”、 “體驗街”， “ 文化街”、“時尚街”、“主題街”，完全實現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購的消費新體驗。 概念定位 《 五街合一 》 體驗式情景主題商業(yè)街 市場形象 商業(yè)： 以休閑娛樂，時尚潮流，購物消費，主題文化，餐飲美食的定位： 全面開啟渦陽首站的平價奢華盛宴，讓更多 的人體驗品質(zhì)生活和精明消費的樂趣。 ◆ 具備高學歷。 ◆ 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。包括：電器、 服裝、鞋、化妝品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂。 項目定位 檔次定位 根據(jù)渦陽實際經(jīng)濟發(fā)展狀況及對未來幾年的預期，結合消費者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，本項目商業(yè)應為中高檔；如果從提升項目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應定位于高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應定位為： 中高檔，局部高檔 項目各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類均設置個別高檔商家，來帶動街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足渦陽縣更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)、不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì) 中高端現(xiàn)代商業(yè)，文化特性濃厚 集 生活配套、餐飲、文化、休閑娛樂消費 為一體的地域級高品質(zhì)生活商業(yè)中心 萬象城和周邊高端住 宅項目裙樓 缺乏高端、文化 性主導商業(yè) 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀 況一般 消費力旺盛，可挖 掘高端消費群體 功能定位 功能定位 時尚休閑消費 高級區(qū)域配套 地域型商業(yè)中心 餐飲娛樂消費 區(qū)域商業(yè)，服務政務新，增強小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬象城客戶 品牌忠誠度及提升客 戶滿意度； 擴大項目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項目消費 全力打造渦陽首個餐飲街，帶動渦陽餐飲休閑消費，吸引渦陽所以中高端消費群體 帶動整個小區(qū)域商業(yè) 發(fā)展，增強同濟企業(yè) 社會號召力； 項目功能 主力商家構想及引入理由 特色生活消費， 提升項目檔次 高級區(qū)域配套 打造渦陽首個中高檔家 俱城 打造渦陽中高檔購物街區(qū)； 帶動商業(yè)街人流 打造高級娛樂休閑 中高檔休閑類餐飲、 特色餐飲 美容美發(fā)、便利店等高級 生活配套 品牌家俱 品牌服飾、精品店、 化妝品等 KTV、酒吧、休閑吧、 茶樓、賓館等 業(yè)態(tài)組合 客戶消費特征 15—25歲 ◆ 屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權，喜歡攀比，追求個性化新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性，并主要以群體消費行為為主。 ——差異化定位 優(yōu)勢組合 商業(yè)： 《 五街合一 》全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集“潮流、時尚、娛樂、休閑、購物”的五合一體驗式 PARTY生活。 消費現(xiàn)象 ◆ 渦陽當?shù)厥杖胨讲桓撸械然蛑械绕率杖氲目蛯诱急卷椖磕繕耸袌龅谋壤^大，同時吸引大量中等收入的客層，才能形成一定規(guī)模的目標客層，以支撐項目龐大的體量； ◆ 從周邊規(guī)劃看，未來會匯聚當?shù)刂懈呤杖氲娜后w， 本項目定位成中高檔商業(yè)街將 吸引其消費； ◆ 中等偏下收入的群體作為項目初期人氣培育及后期人氣的補充； ◆ 從人口年齡結構上，以 2035歲人群為目標客層，該類人群的消費意愿、消費能力及消費自主性均較高。 建材市場的發(fā)達，與家具市場的蕭條。 娛樂行業(yè)比例少，且形式單一；與之形成鮮明對比的是大排檔的過于火爆。 Part three： 消費分析 2 0 3 0 歲4 1 . 6 %3 0 4 0 歲3 0 . 4 %4 0 5 0 歲1 3 . 6 %20 歲以下1 2 . 0 %60 歲以上1 . 6 %5 0 6 0 歲0 . 8 %消費者年齡構成 1 8 . 4 %1 4 . 4 %1 7 . 6 %2 4 . 0 %1 2 . 8 %9 . 6 % 0 . 8 %2 . 4 %600 元以下 600800元 8001000元 10001500元15002022元 20223000元 30004000元 400 0元以上消費者收入構成 受訪消費者 %以上的人月收入低于1000元 ， 只有 %高于 3000元 ！ 受訪消費者中 2030歲占到 %， 3040歲 %！ 本地消費： 2040歲人群是消費主力，整體收入水平較低 消費需求 2 2 . 4 %4 1 . 6 %1 2 . 0 %2 4 . 0 %經(jīng)常 偶爾 幾乎不 不購物時是否就餐 1 8 . 7 %1 1 . 2 %8 . 4 %2 6 . 2 %0 . 9 %3 4 . 6 %中式快餐 西式快餐 小吃店大排檔 普通飯店 高級飯店購物如就餐則地點選擇 購物時就餐的人均消費 1 1 . 5 %4 7 . 1 %2 5 . 0 %1 0 . 6 %5 . 8 %10 元以下 1 0 3 0 元 3 0 6 0 元6 0 1 0 0 元 100 元以上購物時經(jīng)常就餐比例低于一般水平 ， 一方面是購物目的性強 ，另一方面與缺乏相關有關 %選擇路邊的小吃店 ， 也有 %的消費者會在普通飯店進行就餐 。雙層 。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價底，銷售率高。 本案與競爭項目最大差異在于本案為大體量的復合商業(yè)街，優(yōu)勢在于縣城