【正文】 ； ● 其增長速度也逐年提高， 07年較 06年增長了 %，后續(xù)增長空間較大； ● 舉例：家庭平均年可支配收入為 14954元，按 80％用于還房貸，月還貸額約 990元。片區(qū)內(nèi)的路況情況基本良好?！?同濟(jì)●萬象城 】 商業(yè)定位報告 Ⅰ 、宏觀市場 Ⅱ 、商業(yè)市場分析 Ⅲ 、消費分析 Ⅳ 、項目商業(yè)定位 Ⅴ 、租金測算 目 錄 Part one： 宏觀市場 區(qū)域交通 ?從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)內(nèi)住宅中心附近有 3個主要的交通起始點和 1個公交總站。 為今后消費者的出行帶來很大的便利 ，是該片區(qū)一大利好因素。 〖 區(qū)域消費力 〗 ● 2022年渦陽實現(xiàn)全社會消費品零售總額 ，比 2022年增長了 % ● 從行業(yè)來看，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)增長較快； ● 其增長速度也逐年提高， 2022年的增長速度僅為 16%，這說明渦陽的社會消費能力較為強(qiáng)勁； ● 消費格局在日益改變，從而刺激了消費者的大力消費。按首付 30％計算，可承受房屋總價在 1525萬左右； ● 同時，考慮到家庭的隱性收入及其他不可預(yù)測因素，消費者可承受房屋總價為 2030萬左右。 800020220美元 0800美元 8004000美元 40008000美元 啟動 高速增長 平穩(wěn)增長 衰退增長 2022年， 渦陽 人均國民生產(chǎn)總值為 978美元，同比增長了 14%。 〖 主要商業(yè)分布格局 〗 傳統(tǒng)商圈：向陽北路、渦河西路、勝利中路、勝利東路 ● 道路屬性－－是渦陽縣的交通主干道，行人、自行車、電動車、汽車最密集道路； ? 商業(yè)特征－－人民路集合了人們?nèi)粘Ｉ钏璧母鞣N業(yè)態(tài)，整體經(jīng)營狀況一般。 ? 渦河?xùn)|路 /建設(shè)路－－是渦陽比較長久的商業(yè)街道，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂。 ? 淮中大道－－渦陽縣零售市場，建成已有三、四年時間，經(jīng)營狀況尚可。 傳統(tǒng)商廈：阜陽商廈、渦陽百大白馬商廈 ? 阜陽商廈－－綜合性商廈，位于舊商業(yè)中心。 Ｎ 工 農(nóng) 路 向 陽 路 東 環(huán) 路 渦 河 路 B C D A 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 小商品、日用百貨 日用百貨 服飾 百貨 主力面積范圍 2030平方米 2030平方米 2030平方米 3040平方米 平均月租租金 /月 /㎡ ︻渦河路︼ 特點：紅旗電影院為本街道吸引部分人流，本街道租金高于渦陽平均租金，日用百貨為主，西路主要以小商品批發(fā)為主，已形成三十年以上，整體經(jīng)營狀況一般。 外街商業(yè)分析 N 建 設(shè) 路 工 農(nóng) 路 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 服飾 餐飲 主力面積范圍 3035平方米 3035平方米 平均月租租金 /月 /㎡ A B ︻工農(nóng)南路︼ 特點：租金較高，屬于老商業(yè)街，其主要業(yè)態(tài)是餐飲和服裝 餐飲與購物區(qū)域分離，餐飲逐漸占領(lǐng)市場，服飾逐漸向北移，老商業(yè)街急需轉(zhuǎn)型。工農(nóng)中路形成手機(jī)專業(yè)市場。 品牌男裝接受考驗，消費者消費目的性強(qiáng)。 廣場的聚集人氣，帶動超市類的消費，休閑廣場倍受本地人喜愛。 品牌消費意思不強(qiáng)，品牌產(chǎn)生滯銷，急需市場包裝，統(tǒng)一管理經(jīng)營。 停車便利配套設(shè)施完善消費場所受到當(dāng)?shù)厝藷崤酢? 缺乏統(tǒng)一包裝和管理，市場較為混亂，消費目的性強(qiáng)。而服裝和工藝品類 經(jīng)營狀況較差 ，經(jīng)營者急需新的商業(yè)環(huán)境和商業(yè)模式 廣場西： ?以休閑類為主營業(yè)態(tài)， 茶吧、休閑吧 等，本地人休閑消費意識不強(qiáng)，導(dǎo)致這片區(qū)域 經(jīng)營狀況一般 。 廣場北： ?餐飲、超市 為主營業(yè)態(tài)，夜間有大量的外攤餐飲為本地段吸引大量人氣， 經(jīng)營狀況良好。 商廈屬于渦陽縣舊商業(yè)中心，但 由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各類品牌經(jīng)營戶開始從商場移出， 傾向于選擇更有利于展示想象的沿街店鋪 。 渦陽百大白馬商業(yè)廣場 向陽路北段西側(cè) 一樓（凡人服飾） 二樓（華電超市） 三樓（無） 四樓（ KTV） 五樓（火鍋城） 租賃 出租率不 超 過20%，除沿街的“凡人服飾” 外， 其他經(jīng)營慘淡 。如項目 能解決產(chǎn)權(quán)問題 ，必對我項目形成一定沖擊。 和裕商場 渦河路南側(cè)（紅旗電影院旁） 服裝 運動品牌 50多家商鋪，單鋪均在 30平方米左右 /月 /㎡ 以 中檔服飾和運動品牌 為主，此內(nèi)街租金比較高，經(jīng)營狀況一般，經(jīng)營戶傾向于轉(zhuǎn)讓，地處商業(yè)中心，人流量較大。 流通類81%餐飲類10%娛樂類9%餐飲類 10% 娛樂類 9% 業(yè)態(tài) 現(xiàn) 狀 服裝類 集中在老城區(qū)，競爭激烈，基本飽和，經(jīng)營定位檔次為中低檔，運動品牌較多，品牌男裝較少，品牌女士服飾也不多。 家俱類 勝利西路專業(yè)市場，形成十年，但由于無良好管理，競爭激勵，出現(xiàn)價格戰(zhàn)，導(dǎo)致整體檔次較低。 超市類 分布較廣，中高檔超市少，經(jīng)營面積全部都在 1000㎡ 以下，經(jīng)營面積越大其競爭力越強(qiáng)，南天購物城、華電超市為本地最成功，項目周邊已有八家超市，只有南天、華聯(lián)經(jīng)營狀況良好。 業(yè)種分析 分布區(qū)域 老商業(yè)區(qū)周邊、急救中心旁邊 主要品牌 藍(lán)天、華電、華聯(lián) 現(xiàn)狀 較為飽和 經(jīng)營狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 本案周邊雖有幾家超市，但都沒有形成規(guī)模，建議本案引進(jìn)國際品牌超市作為主力店，成為區(qū)域配套超市。 電動車 業(yè)種分析 分布區(qū)域 勝利中路 主要品牌 無，以當(dāng)?shù)匦〗?jīng)營戶為主 現(xiàn)狀 飽和 經(jīng)營狀況良好 本案建議 不引進(jìn)， 店面形象較差，不符合本項目高端形象。 嬰幼用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 集中在各中小學(xué)旁邊 主要品牌 無 現(xiàn)狀 學(xué)校的衍生品 難以與其分割開來 本案建議 不 引進(jìn)， 項目南邊的高中城會 動工時間沒有確定 。 建材 業(yè)種分析 分布區(qū)域 勝利西路、渦河?xùn)|路 主要品牌 富佰代、 皖寶、三葉 現(xiàn)狀 低檔競爭激烈 中高檔市場空缺較大 本案建議 引進(jìn)， 中高檔家具與本案形象符合、且市場空缺較大，有市場機(jī)會 家俱 業(yè)種分析 分布區(qū)域 向陽路北段、渦河中路、工 農(nóng)路、團(tuán)結(jié)路 主要品牌 耐克、邦威、太平鳥 現(xiàn)狀 經(jīng)營狀況良好 經(jīng)營戶實力較強(qiáng) 本案建議 引進(jìn)， 與本案形象匹配。 品牌男裝 業(yè)種分析 分布區(qū)域 工農(nóng)北路北段 主要品牌 無 現(xiàn)狀 競爭激烈 基本為中低檔品牌 本案建議 引進(jìn)， 但不可過量，且要選擇當(dāng)?shù)亟?jīng)營較好的經(jīng)營戶 女裝 業(yè)種分析 分布區(qū)域 工農(nóng)北路南段 主要品牌 迪信通 現(xiàn)狀 集中經(jīng)營 利潤可觀 本案建議 不引進(jìn)， 已有成熟市場，難以吸引其加盟本項目 手機(jī)通訊 業(yè)種分析 分布區(qū)域 勝利東路東段 主要品牌 神州、聯(lián)想 現(xiàn)狀 競爭太大 經(jīng)營狀況不佳 本案建議 不引進(jìn)， 已有成熟市場 電腦 分布區(qū)域 廣場周圍 主要品牌 無 現(xiàn)狀 租金太高 經(jīng)營狀況不佳 本案建議 引進(jìn) ， 符合本項目市場形象，可以做成專業(yè)街 工藝品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 整個城區(qū)密集分布 主要品牌 無 現(xiàn)狀 市場飽和 經(jīng)營狀況一般 本案建議 不引進(jìn)， 與本項目形象差別太 大。 休閑餐飲 業(yè)種分析 分布區(qū)域 零散分布于整個城區(qū) 主要品牌 無 現(xiàn)狀 市場空缺大 經(jīng)營狀況良好 本案建議 引進(jìn)，