【正文】 歲占到 %， 3040歲 %！ 本地消費(fèi)： 2040歲人群是消費(fèi)主力，整體收入水平較低 消費(fèi)需求 2 2 . 4 %4 1 . 6 %1 2 . 0 %2 4 . 0 %經(jīng)常 偶爾 幾乎不 不購(gòu)物時(shí)是否就餐 1 8 . 7 %1 1 . 2 %8 . 4 %2 6 . 2 %0 . 9 %3 4 . 6 %中式快餐 西式快餐 小吃店大排檔 普通飯店 高級(jí)飯店購(gòu)物如就餐則地點(diǎn)選擇 購(gòu)物時(shí)就餐的人均消費(fèi) 1 1 . 5 %4 7 . 1 %2 5 . 0 %1 0 . 6 %5 . 8 %10 元以下 1 0 3 0 元 3 0 6 0 元6 0 1 0 0 元 100 元以上購(gòu)物時(shí)經(jīng)常就餐比例低于一般水平 ， 一方面是購(gòu)物目的性強(qiáng) ，另一方面與缺乏相關(guān)有關(guān) %選擇路邊的小吃店 ， 也有 %的消費(fèi)者會(huì)在普通飯店進(jìn)行就餐 。 商業(yè)分析 結(jié)論：本項(xiàng)目 模式。雙層 。 ? 樓層層高： 單層 ，雙層 34米區(qū)間。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價(jià)底，銷售率高。 競(jìng)爭(zhēng)分析 渦陽(yáng) 縣的商業(yè)無(wú)論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營(yíng)商品以服裝、雜類、食品類等 拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主 ； 相較于 購(gòu)物 ，餐飲娛樂類比例較低， 餐飲類檔次普遍較低，娛樂類不發(fā)達(dá) 。 本案與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目最大差異在于本案為大體量的復(fù)合商業(yè)街，優(yōu)勢(shì)在于縣城的品牌商戶相對(duì)于大板，更愿意入駐沿街商鋪，劣勢(shì)在于 力老城區(qū)較遠(yuǎn)的全新版塊。登云閣 定位高端，但整體體量較小，對(duì)本案影響不大。 水岸茗都 為項(xiàng)目居民生活的商業(yè)配套，且體量較小，對(duì)本案影響不大。 利潤(rùn)景城 處于老城區(qū)，連靠廣場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將近 200套商鋪體量，在 12月 20開盤，加上蘇果超市主力店入駐，對(duì)本案沖擊力很大，是本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。高品位 一切皆為匹配榮 耀 價(jià)格情況 純一層商鋪 8000多元 /㎡ —— 一層 7200元 /㎡ 二層 4800元 /㎡ 一二層均價(jià)5000多元 /㎡ 一層 15000元 /㎡ 二三層整體銷售 銷售情況 售罄 商業(yè)部分未銷 售 沿街售罄 大板未開盤 商業(yè)即將開 售 沿街一層售罄 樓盤參數(shù) 項(xiàng)目名稱 和潤(rùn)景城 體量 一期商業(yè) 30000㎡ 物業(yè)類型 5層商業(yè) 區(qū)位條件 建設(shè)路與工農(nóng)南路交叉口 主訴求語(yǔ) 米蘭印象財(cái)富區(qū) 主要商鋪面積 20——100㎡ 價(jià)格情況 一層沿街約 30000/㎡ ，內(nèi)鋪約17000萬(wàn) /㎡ ，二層商鋪 7000萬(wàn) /㎡ 銷售情況 20號(hào)開盤 商業(yè)定位 一二層銷售，三四層引進(jìn)華潤(rùn)蘇果超市 樓盤參數(shù) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)分析 學(xué)府花苑 為項(xiàng)目居民生活的商業(yè)配套，且體量較小，對(duì)本案影響不大。重拾雅致 —— 專為渦陽(yáng)精英 傾心打造 高層 特色餐飲 業(yè)種分析 分布區(qū)域 以廣場(chǎng)南側(cè)較為集中、其他 區(qū)域零散分布 主要品牌 無(wú) 現(xiàn)狀 競(jìng)爭(zhēng)一般 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 但不可在一期 網(wǎng)吧 業(yè)種分析 分布區(qū)域 集中在青年路南側(cè)、其他區(qū) 域零散分布 主要品牌 無(wú) 現(xiàn)狀 市場(chǎng)空間大 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 與本項(xiàng)目形象符合 ，可以以社區(qū)配套引進(jìn) 美容美發(fā) 業(yè)種分析 分布區(qū)域 以勝利路較為集中，其他區(qū)域 零散分布 主要品牌 紐約紐約 現(xiàn)狀 市場(chǎng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì) 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 符合本項(xiàng)目消費(fèi)人群 攝影 業(yè)種分析 分布區(qū)域 零散分布于整個(gè)城區(qū) 主要品牌 英皇 現(xiàn)狀 大型的經(jīng)營(yíng)較好 體量較小的多經(jīng)營(yíng)不善 本案建議 引進(jìn)， 與本案檔次形象符合，但考慮到其需求的車位和配套，可以后期引進(jìn) KTV 業(yè)種分析 購(gòu)物類 超市 ? 精品店 ? 餐飲類 低檔餐飲 ? 藥店 ? 工藝品 ? 休閑餐飲 ? 休閑服飾 ? 家俱 ? 特色餐飲 ? 品牌 服飾 ? 電器 ? 娛樂類 網(wǎng)吧 ? 女裝 ? 嬰幼用品 ? KTV ? 電腦軟件 ? 建材 ? 美容美體 ? 手機(jī)通訊 ? 小商品批發(fā) ? 美發(fā) ? 電動(dòng)車 ? 運(yùn)動(dòng)品牌 ? 賓館 ? 品牌女裝 ? 文體用品 ? 攝影 ? 備注：上述業(yè)種僅為當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)種，本案在定位時(shí)還會(huì)適當(dāng)規(guī)劃當(dāng)?shù)? 沒有的業(yè)種，來(lái)引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者！ 利潤(rùn)景城 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng) 目 參 數(shù) 學(xué)府花苑 谷水怡景 明珠廣場(chǎng) 水岸茗都 天靜 小吃店 業(yè)種分析 分布區(qū)域 零散分布在老商業(yè)中心周邊 主要品牌 有意思 現(xiàn)狀 競(jìng)爭(zhēng)較少 經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)異 本案建議 引進(jìn)， 將作為本案重點(diǎn)業(yè)種引進(jìn)，體現(xiàn)本案的形象和檔次。 品牌休閑服飾 業(yè)種分析 分布區(qū)域 團(tuán)結(jié)路 主要品牌 勁霸、愛登堡、斯得雅 現(xiàn)狀 市場(chǎng)穩(wěn)定 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 符合本項(xiàng)目核心消費(fèi)人群的年齡段。 文體用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 向陽(yáng)路中段 主要品牌 無(wú) 現(xiàn)狀 市場(chǎng)飽和 競(jìng)爭(zhēng)大 本案建議 不引進(jìn)， 專業(yè)性較強(qiáng)，且本身已有成熟的市場(chǎng)圈 電器 業(yè)種分析 分布區(qū)域 東環(huán)路與淮中大道 主要品牌 圣像、大自然 現(xiàn)狀 市場(chǎng)成熟，難以轉(zhuǎn)移 本案建議 不引進(jìn)， 與本項(xiàng)目形象不符，且已有成熟市場(chǎng)。 小商品批發(fā) 業(yè)種分析 分布區(qū)域 渦河中路、人民廣場(chǎng)周邊 主要品牌 無(wú)，以當(dāng)?shù)匦〗?jīng)營(yíng)戶為主 現(xiàn)狀 較為飽和 經(jīng)營(yíng)狀況不佳 本案建議 引進(jìn)， 精品店符合本項(xiàng)目以年輕消費(fèi)人群為主的特征 精品店 業(yè)種分析 分布區(qū)域 分布極為零散 主要品牌 親子貝貝 現(xiàn)狀 市場(chǎng)空缺大 經(jīng)營(yíng)狀況很好 本案建議 引進(jìn)， 本項(xiàng)目臨近急救中心準(zhǔn)消費(fèi)人群集中，且住宅部分消費(fèi)者高端，較會(huì)比較注重對(duì)子女的消費(fèi)。 超市 分布區(qū)域 急救中心、老第一人民醫(yī)院 旁 主要品牌 無(wú)，以當(dāng)?shù)匦〗?jīng)營(yíng)戶為主 現(xiàn)狀 飽和 經(jīng)營(yíng)狀況一般 本案建議 不引進(jìn)， 本案周邊藥店較多 藥店 業(yè)種分析 業(yè)種分析 分布區(qū)域 阜陽(yáng)商廈東側(cè)、南側(cè) 主要品牌 雅馬哈、新日 現(xiàn)狀 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 不引進(jìn)， 市場(chǎng)基本飽和。 業(yè)態(tài) 現(xiàn) 狀 數(shù)碼、通信類 數(shù)碼電腦類主要集中在廣場(chǎng)南，經(jīng)營(yíng)商戶已有二十五家，對(duì)于一個(gè)縣城基本飽和，通信類在工農(nóng)路專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，已有三十多家 家電類 主要集中在勝利路與建設(shè)路之間的向陽(yáng)路段，經(jīng)營(yíng)品牌較多，經(jīng)營(yíng)狀況良好，對(duì)面積需求較大，經(jīng)營(yíng)戶比較看重地段 兒童用品、攝影類 經(jīng)營(yíng)戶分散比較廣，總體經(jīng)營(yíng)狀況不佳，產(chǎn)品單一 文體用品類 總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，大部分分散在學(xué)校附近，品牌較少 其他 渦陽(yáng)經(jīng)營(yíng)種類較廣，但總體檔次較低，品牌較少 業(yè)種分析 當(dāng)?shù)刂饕?20幾類業(yè)種，占了 總商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積的近4/5， 集中性較強(qiáng)。 建材類 東環(huán)路建材市場(chǎng)，規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，發(fā)展穩(wěn)健。 餐飲類 飲食文化較濃，高檔餐飲少，低檔排擋類餐飲居多，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，消費(fèi)時(shí)間段主要集中在夜晚。 內(nèi)街商業(yè)分析 業(yè)態(tài)分析 從整體業(yè)態(tài)比例來(lái)看，在調(diào)研范圍內(nèi)的街區(qū)， 餐飲、娛樂類所占比例過(guò)低，不足 20%， 較正常的 30%左右的合理比例，尚有較大差距。 〖 主要內(nèi)街分析 〗 名稱 位置 業(yè)態(tài) 商鋪數(shù)和單鋪面積 平均租金 分析 圖片 九龍商場(chǎng) 勝利西路北側(cè) 服裝 鞋類 50多家商鋪，單鋪均在 10平方米左右 /月 /㎡ 以 低檔服飾和鞋類 為主，一次性消費(fèi)基本在 100元以下，主要經(jīng)營(yíng)方式標(biāo)價(jià)和打特價(jià)出售，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，無(wú)配套設(shè)施，道路過(guò)于狹窄。 項(xiàng)目本身處于渦陽(yáng)縣老城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，但由于“百大集團(tuán)”與“白馬集團(tuán)”對(duì)該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題，導(dǎo)致該商場(chǎng)大部分鋪位