【正文】 參考東環(huán)路與向陽路的租金情況，平均租金在 38~45元 /㎡ 萬象城最具文化、最具潮流的世界名品走廊 世界名品走廊 文化 ?工藝品 ?婚紗攝影 ?品牌服飾 ?商務(wù)會館 ?酒吧茶社 ?休閑餐飲 ?高檔酒樓 ?香水飾品 水 火 主題美食娛樂街 HAPPY 快 樂 主題美食娛樂街 “熱火朝天，紅紅火火” 項目南北內(nèi)街和東西內(nèi)街東段，其核心定位娛樂餐飲街 風(fēng)味餐飲 ?風(fēng)味美食 ?娛樂酒吧 ?動漫電玩 主題美食餐飲街 火 土 ——凡建邦國 ,以土圭土其地 ,而制其域。 內(nèi)街：品牌服飾及精品走廊美食 + 外街：商務(wù)休閑餐飲主題街區(qū) 定位核心理念 土 火 木 金 水 餐飲娛樂 游樂廣場 文化交流 商務(wù)休閑及高層住宅 商業(yè)購物 【 五合一 】 金 金光碧色 ， 彩輝奪目 渦 陽 時 尚 潮 流 的 領(lǐng) 導(dǎo) 者 TRENDY 品牌專賣店 潮 流 核心定位： ——以品牌薈萃、價格實惠為核心，以休閑購物為基礎(chǔ)，全面開啟渦陽的平價奢華盛宴，讓更多的人體驗品質(zhì)生活和精明消費的樂趣。 古人從生活實踐中總結(jié)出來，他們認為世界萬物都是由金、木、水、火、土五種元素構(gòu)成的，在不同的事物上有不同的表現(xiàn)。 ◆ 類群具有相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、事業(yè)危機意識，并積極尋求發(fā)展。 休閑娛樂客戶群體 ◆ 親身體驗嶄新 mall 生活，夢想都市繁華體驗，而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意。 35—50歲 ◆ 較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。 ◆ 消費以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、快餐、小食、大眾娛樂（ＫＴＶ等）、 IT 產(chǎn)品、體育用品為主。 功能 ： 《 五行合一 》 國際社區(qū)①高品質(zhì)住宅②游樂廣場③主題體驗式商業(yè)街④明星團隊服務(wù)⑤社區(qū)幼兒園 產(chǎn)品： 《 立方空間體 》 ① 、漫步式商街體系，兩層品牌店，兩條內(nèi)街交叉，三條外街環(huán)繞。 消費分析 Part four： 項目商業(yè)定位 市場機遇 項目臨靠向陽路與紫光大道，地段交通有一定優(yōu)勢，近年來片區(qū)高檔樓盤的開發(fā)已成規(guī)模，之前的城市配套已經(jīng)不能滿足城市需求，渦陽縣商業(yè)配套嚴重滯后，這對項目商業(yè)開發(fā)是一個契機。 注重 形象 裝飾的消費。 注重飲食 ，甚至將其上升到了休閑娛樂替代品的程度， 消費檔次在中低檔居多 同類商品集中度高，過度密集經(jīng)營（如攝影店、男裝、雜牌女裝、精品店）。 如果就餐則人均消費不低 消費需求 本地消費者購物時目的性強，較少在外就餐，但單次就餐額度較高 商業(yè)現(xiàn)象 消費 分析 多種經(jīng)營環(huán)境較差的行業(yè)在縣城中心區(qū)域大面積經(jīng)營。 ? 銷售價格： 從目前市場各大商鋪銷售情況分析，傳統(tǒng)的只售營銷模式無法提升商業(yè)價值， 7000元 /㎡ 銷售價格均偏低。而面積 150㎡ 以上比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。 因此，如何發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，我本案突圍的重點。 天靜 谷水怡景 為項目居民生活的商業(yè)配套，且體量較小，對本案影響不大。登云閣 占地面積 1萬方 2萬方 近 30畝 體 量 5多萬方 2萬方 5萬方 5萬方 2萬方 市場形象 普通多層社區(qū) 普通多層社區(qū) 高檔電梯公寓 老城區(qū)首席小高層 商住樓 區(qū)位條件 紫光路南側(cè)，城關(guān)中學(xué)對面，交通條件較好 紫光路南側(cè)，交通條件較好 紫光路南側(cè)，交通條件較好 位于老城區(qū)東環(huán)路與北環(huán)路交叉口 位于政務(wù)新區(qū)東環(huán)路與紫光大道交叉口 物業(yè)類型 多層 多層 小高層 小高層 高層 主訴求語 文脈環(huán)繞 品牌男裝 業(yè)種分析 分布區(qū)域 工農(nóng)北路北段 主要品牌 無 現(xiàn)狀 競爭激烈 基本為中低檔品牌 本案建議 引進， 但不可過量，且要選擇當(dāng)?shù)亟?jīng)營較好的經(jīng)營戶 女裝 業(yè)種分析 分布區(qū)域 工農(nóng)北路南段 主要品牌 迪信通 現(xiàn)狀 集中經(jīng)營 利潤可觀 本案建議 不引進， 已有成熟市場，難以吸引其加盟本項目 手機通訊 業(yè)種分析 分布區(qū)域 勝利東路東段 主要品牌 神州、聯(lián)想 現(xiàn)狀 競爭太大 經(jīng)營狀況不佳 本案建議 不引進， 已有成熟市場 電腦 分布區(qū)域 廣場周圍 主要品牌 無 現(xiàn)狀 租金太高 經(jīng)營狀況不佳 本案建議 引進 ， 符合本項目市場形象，可以做成專業(yè)街 工藝品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 整個城區(qū)密集分布 主要品牌 無 現(xiàn)狀 市場飽和 經(jīng)營狀況一般 本案建議 不引進， 與本項目形象差別太 大。 嬰幼用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 集中在各中小學(xué)旁邊 主要品牌 無 現(xiàn)狀 學(xué)校的衍生品 難以與其分割開來 本案建議 不 引進， 項目南邊的高中城會 動工時間沒有確定 。 業(yè)種分析 分布區(qū)域 老商業(yè)區(qū)周邊、急救中心旁邊 主要品牌 藍天、華電、華聯(lián) 現(xiàn)狀 較為飽和 經(jīng)營狀況良好 本案建議 引進， 本案周邊雖有幾家超市，但都沒有形成規(guī)模，建議本案引進國際品牌超市作為主力店，成為區(qū)域配套超市。 家俱類 勝利西路專業(yè)市場，形成十年，但由于無良好管理，競爭激勵，出現(xiàn)價格戰(zhàn)，導(dǎo)致整體檔次較低。 和裕商場 渦河路南側(cè)（紅旗電影院旁） 服裝 運動品牌 50多家商鋪，單鋪均在 30平方米左右 /月 /㎡ 以 中檔服飾和運動品牌 為主，此內(nèi)街租金比較高，經(jīng)營狀況一般，經(jīng)營戶傾向于轉(zhuǎn)讓，地處商業(yè)中心，人流量較大。 渦陽百大白馬商業(yè)廣場 向陽路北段西側(cè) 一樓（凡人服飾） 二樓（華電超市） 三樓（無） 四樓（ KTV） 五樓（火鍋城） 租賃 出租率不 超 過20%，除沿街的“凡人服飾” 外， 其他經(jīng)營慘淡 。 廣場北： ?餐飲、超市 為主營業(yè)態(tài)，夜間有大量的外攤餐飲為本地段吸引大量人氣， 經(jīng)營狀況良好。 缺乏統(tǒng)一包裝和管理，市場較為混亂，消費目的性強。 品牌消費意思不強，品牌產(chǎn)生滯銷，急需市場包裝，統(tǒng)一管理經(jīng)營。 品牌男裝接受考驗，消費者消費目的性強。 外街商業(yè)分析 N 建 設(shè) 路 工 農(nóng) 路 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 服飾 餐飲 主力面積范圍 3035平方米 3035平方米 平均月租租金 /月 /㎡ A B ︻工農(nóng)南路︼ 特點：租金較高，屬于老商業(yè)街，其主要業(yè)態(tài)是餐飲和服裝 餐飲與購物區(qū)域分離，餐飲逐漸占領(lǐng)市場，服飾逐漸向北移，老商業(yè)街急需轉(zhuǎn)型。 傳統(tǒng)商廈：阜陽商廈、渦陽百大白馬商廈 ? 阜陽商廈－－綜合性商廈，位于舊商業(yè)中心。 ? 渦河?xùn)|路 /建設(shè)路－－是渦陽比較長久的商業(yè)街道，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂。 800020220美元 0800美元 8004000美元 40008000美元 啟動 高速增長 平穩(wěn)增長 衰退增長 2022年， 渦陽 人均國民生產(chǎn)總值為 978美元，同比增長了 14%。 〖 區(qū)域消費力 〗 ● 2022年渦陽實現(xiàn)全社會消費品零售總額 ，比 2022年增長了 % ● 從行業(yè)來看，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)增長較快； ● 其增長速度也逐年提高， 2022年的增長速度僅為 16%，這說明渦陽的社會消費能力較為強勁； ● 消費格局在日益改變，從而刺激了消費者的大力消費?！?同濟●萬象城 】 商業(yè)定位報告 Ⅰ 、宏觀市場 Ⅱ 、商業(yè)市場分析 Ⅲ 、消費