【正文】 100+(70002660) 3200 = 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 步行街部分成本與收益分析 成本與收益分析測算 酒店客房 客房銷售利潤測算 項目前景預(yù)測 客房銷售價格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價格測算 步行街 酒店裙樓成本與利潤分析 ★ 酒店裙樓 酒店裙樓成本與利潤分析的前提和假設(shè) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 在前面項目租售建議中，對于酒店裙樓部分采取的是 一樓分割出部分獨立式 街鋪進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；因此，一樓的成本與利潤就可以參照本案前面步行街 的相關(guān)測算方式 對于二、三、四樓，因建議采用的是與 大商家聯(lián)營模式運作。 總稅費為： 元 3）預(yù)計客房銷售純利潤為： 計算公式： 銷售總價－成本總價－銷售稅費 =客房銷售純利潤 即： 4272萬元 2820萬元 = 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 客房銷售利潤測算 酒店客房 項目前景預(yù)測 客房銷售價格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店裙樓成本與利潤分析 酒店裙樓 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價格測算 ★ 步行街 計算內(nèi)容 代碼 東方新天地 1F 景泰 .香都 1F 本項目 1F 合計權(quán)重 Q 72 75 65 可比物業(yè)銷售均價 PI 14000 15000 權(quán)重值比例 A 權(quán)重均價 PI‘ 12600 13050 可比物業(yè)所占權(quán)重 WI 55％ 45 ％ 項目權(quán)重售價 PI‘ WI 6930 5872 12800 項目整 體推導(dǎo) 權(quán)重值比例： A=本項目權(quán)重 /參照物權(quán)重；權(quán)重租賃均價： PI‘ ＝參照物均價 A 可比物業(yè)所占權(quán)重：價格合成過程中，競爭可比物業(yè)所占的權(quán)重。 8900㎡ = 初步得出的客房單位銷售價格： 4794元 /㎡ 客房單位銷售價格 90 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 客房單位最終銷售價格 雖然本項目只有 40年的使用年限，但是， 本項目是高檔的四星級酒店，并且是帶精裝修銷售， 因此 ,本項目的客房最終銷售均價建議為 : 4800元 /㎡ (含 1000元 /㎡ 精裝修 ) 有了 單位售價。下面，我們就可以得出相應(yīng)的單位銷售價格 ↓ 89 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 按照成本的測算結(jié)果，通過各項溢價，我們可以得出酒店客房部分的單位售價 A、 客房總成本： B、（ 712萬元） 45%溢價 = C、 裝修成本基礎(chǔ)上溢價 200元 /㎡ 8900㎡總面積 = 178萬元 計算公式： （ A + B + C）247?？偨ㄖ娣e酒店客房部分建筑面積 2976萬 247。 精裝修后出售 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目運營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 項目前景預(yù)測 酒店裙樓成本與利潤分析 步行街 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價格測算 酒店裙樓 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目前景預(yù)測 ★ 酒店客房 客房銷售利潤測算 客房銷售價格測算 83 客房單位銷售價格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 定價依據(jù)： 采取成本溢價法定價，根據(jù)項目的土地、建安費用等成本因素，在此成本基礎(chǔ)上溢價 45%，即為本項目酒店客房的單位銷售價格 計算公式為： 客房單位銷售價格 = （ 物業(yè)地價 +建安成本 +其它成本之和 + 45%溢價 + 客房精裝修成本及溢價 ） 247。而且，此項工作介入得越早越好 建議 與一信托投資公司合作 ，為收益做擔(dān)保 建議 加盟專業(yè)度假交換系統(tǒng) ，建立連鎖貴賓卡共享系統(tǒng) 建議投資回報率定為 7% 同時每年贈送投資總額 4%左右數(shù)額的住房卡給業(yè)主，住房卡消費完后，享受貴 賓卡待遇。 ☆ 業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費。 住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。 ☆經(jīng)營過程中發(fā)生的各項成本、物業(yè)費、稅費均由酒店管理公司承擔(dān)。下面給出針對酒店配套板塊的招商運作可行性建議： 招商策略： 二至四樓與兩三家大商家聯(lián)營 （我司出場地，商家裝修經(jīng)營，利潤按一定比例分紅） 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店商業(yè)裙樓（ 14F）區(qū)域招商策略 既保證在現(xiàn)行環(huán)境下項目的招商可行性，同時可以撐控后期 酒店商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營。那么，當(dāng)前的市場環(huán)境下： 項目的成功招商將直接促進項目的銷售 通過對項目的步行街、酒店商業(yè)裙樓的招商來促進銷售。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目前景預(yù)測 項目運營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 項目租售策略 以概念造銷售 通過本項目的定位升級，提升項目入市的概念性主題式高端形象，建立廣泛知名度及目標(biāo)客群中的良好口碑，樹立起潛在客戶投資時第一考慮對象； 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目租售策略制定前需要說明的兩點思路： 先聲奪人，在項目還不具備成熟的租售環(huán)境下，塑造項目形象，吸引意向客戶關(guān)注。因此，在項目的重新定位中我們 適當(dāng)加大了休閑、娛樂項目的比重。 B區(qū) 酒店配套主題 位臵較好，配臵一些形象較好，檔次較高的業(yè)態(tài)，作酒店配套 既可滿足于項目內(nèi)部，也可服務(wù)于周邊居民，增加客源 C區(qū) 休閑娛樂主題功能 主要是服務(wù)于周邊社區(qū)、鎮(zhèn)街居民，提供大眾娛樂精 （區(qū)別于酒店內(nèi)的中高檔 KTV）補充酒店內(nèi)高檔 KTV在客源上的限制，增強人氣聚集功能 項目定位小結(jié) 強化項目休閑娛樂主題功能定位，迎合市場需求 通過對項目所在區(qū)域的調(diào)查研究， 項目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)比項目早期定位時取得了快速發(fā)展。 個體業(yè)主 自由職業(yè)者 企業(yè)主 政府官員 富裕農(nóng)民 2）投資客戶地區(qū)描述 寮步原住居民 寮步外來高收入群體 周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶 東莞市區(qū)投資客戶 深、港、廣投資客戶 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 62 項目運營商定位 1）確定背景 本項目整體運營中需要專業(yè) 運作及經(jīng)營商，他們分別是： 星級酒店運營商 主題娛樂聯(lián)營商 步行街街區(qū)經(jīng)營戶 2）運營商資格 資本實力 經(jīng)營資格 規(guī) 模 行業(yè)能力 人力資源 經(jīng)營理念 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 整體定位 形象定位 功能定位 基礎(chǔ)定位 項目定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 全景定位 客戶定位 目標(biāo)客戶定位 ★ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目整體業(yè)態(tài)布局 第一組團 ： 酒店配套板塊 第二組團 ： 商業(yè)步行街板塊 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 整體業(yè)態(tài)組團規(guī)劃 人流引導(dǎo) C區(qū) B2區(qū) 酒店商業(yè)裙樓 B1區(qū) A區(qū) 65 區(qū)域 樓層 主要入駐業(yè)態(tài) 酒店商業(yè)裙樓 1F 酒店大堂、休息廳、廚房 + 特色西餐、咖啡廳、茶座 （各占 1/2面積） 2F 高檔中餐、多功能廳 （可用于大型會議、宴請、婚宴等） 3F 桑拿、沐足、健身 + 3FB，補充四樓 KTV包房（ 1/3面積） 4F 中廳：演藝吧 + KTV包房 5F以上 國際 4星級商務(wù)酒店客房 A區(qū) 中式特色餐飲 2F 粵菜、川菜、客家菜、湘菜、魯菜、清真、連鎖餐飲等 B區(qū) 酒店配套型功能區(qū) 1F 酒店精品類：茶莊、紅酒莊、鮮花、煙酒、工藝品等 2F 茶藝館、棋牌室 C區(qū) 休閑娛樂主題功能區(qū) 13F 量販?zhǔn)?KTV 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目業(yè)態(tài)細分 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店商業(yè)裙樓 A區(qū) 中式特色餐飲 A區(qū)相對于 B、 C區(qū)，位臵最好，緊臨兩側(cè)出入口，展示面好，易于人流與車流。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目功能定位表現(xiàn) 主題功能 —— 休閑娛樂 本項目概念化、特色化功能的關(guān)鍵體現(xiàn) 是項目酒店部分實現(xiàn)效益的關(guān)鍵 同時也是本項目酒店部分經(jīng)營亮點所在 主營項目有： 大型歌舞演繹廳、中型 DISCO廳、中高檔 KTV包房、風(fēng)情酒吧、 桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、沐足中心，配套項目有美容 SPA、棋牌室、臺球等。 ★★★★ 不 夜 城 ： 有別于傳統(tǒng)的商業(yè)項目 項目功能定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 基礎(chǔ)功能 商務(wù)服務(wù) 配套功能 特色餐飲 阿爾柏麗 不夜城 配套功能 酒店配套 主題功能 休閑娛樂 以項目酒店部分為基礎(chǔ)，以休閑娛樂為龍頭，強勢主題的康體休閑及東莞特色娛樂的充分挖掘，是我們在本項目的功能定位上必須選擇的，且唯一的正確的方向。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目租售策略 項目前景預(yù)測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 項目定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 業(yè)態(tài)規(guī)劃 客戶定位 目標(biāo)客戶定位 區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目整體業(yè)態(tài)布局 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ★ 全景定位 整體定位 形象定位 功能定位 基礎(chǔ)定位 項目定位 四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店 + 特色商業(yè)步行街 項目基礎(chǔ)定位 定位基本理念 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 全新升級演繹： 打造東莞近郊首家四星級 項目整體定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 圍繞四星級酒店，強化商務(wù)休閑、娛樂體驗式的概念主題空間 城市生活體驗之都 項目形象定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ ★ ★ ★ 阿爾柏麗 ◎ 不夜城 ★★★★ 阿爾柏麗 ： 延續(xù)項目早期入市風(fēng)格 不夜城是將購物、娛樂、餐飲、商務(wù)服務(wù)及休閑觀光集于一身的概念性主題式 商業(yè)綜合體，強化多元型的娛樂休閑 特色 經(jīng)營功能。 營銷觀念相對滯后 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步市場調(diào)查綜述 寮步傳統(tǒng)超市、百貨、商業(yè)街商業(yè)體量已達 ， 已接近飽和 寮步的酒店業(yè)發(fā)展相對滯后， 市場潛力大 在寮步打造一以現(xiàn)代四星級酒店為核心并配套相關(guān)補充業(yè)態(tài)的商業(yè)，為人們提供一個 休閑、娛樂、觀光、購物、社交的場所， 把人們從緊張和繁瑣家庭生活中解放出來將是本項目定位優(yōu)化的突破方向 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預(yù)測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 項目早期規(guī)劃分析 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 東莞東 ? 休閑娛樂之都 阿爾柏麗美味風(fēng)情街 項目早期定位 阿爾柏麗 ? 紅番區(qū) 項目早期規(guī)劃回顧 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃