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(精品文案)-阿爾柏麗酒店bobo商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告-文庫吧資料

2025-01-23 15:26本頁面
  

【正文】 100+(70002660) 3200 = 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 步行街部分成本與收益分析 成本與收益分析測算 酒店客房 客房銷售利潤測算 項(xiàng)目前景預(yù)測 客房銷售價(jià)格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價(jià)格測算 步行街 酒店裙樓成本與利潤分析 ★ 酒店裙樓 酒店裙樓成本與利潤分析的前提和假設(shè) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 在前面項(xiàng)目租售建議中,對于酒店裙樓部分采取的是 一樓分割出部分獨(dú)立式 街鋪進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;因此,一樓的成本與利潤就可以參照本案前面步行街 的相關(guān)測算方式 對于二、三、四樓,因建議采用的是與 大商家聯(lián)營模式運(yùn)作。 總稅費(fèi)為: 元 3)預(yù)計(jì)客房銷售純利潤為: 計(jì)算公式: 銷售總價(jià)-成本總價(jià)-銷售稅費(fèi) =客房銷售純利潤 即: 4272萬元 2820萬元 = 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 客房銷售利潤測算 酒店客房 項(xiàng)目前景預(yù)測 客房銷售價(jià)格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店裙樓成本與利潤分析 酒店裙樓 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價(jià)格測算 ★ 步行街 計(jì)算內(nèi)容 代碼 東方新天地 1F 景泰 .香都 1F 本項(xiàng)目 1F 合計(jì)權(quán)重 Q 72 75 65 可比物業(yè)銷售均價(jià) PI 14000 15000 權(quán)重值比例 A 權(quán)重均價(jià) PI‘ 12600 13050 可比物業(yè)所占權(quán)重 WI 55% 45 % 項(xiàng)目權(quán)重售價(jià) PI‘ WI 6930 5872 12800 項(xiàng)目整 體推導(dǎo) 權(quán)重值比例: A=本項(xiàng)目權(quán)重 /參照物權(quán)重;權(quán)重租賃均價(jià): PI‘ =參照物均價(jià) A 可比物業(yè)所占權(quán)重:價(jià)格合成過程中,競爭可比物業(yè)所占的權(quán)重。 8900㎡ = 初步得出的客房單位銷售價(jià)格: 4794元 /㎡ 客房單位銷售價(jià)格 90 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 客房單位最終銷售價(jià)格 雖然本項(xiàng)目只有 40年的使用年限,但是, 本項(xiàng)目是高檔的四星級酒店,并且是帶精裝修銷售, 因此 ,本項(xiàng)目的客房最終銷售均價(jià)建議為 : 4800元 /㎡ (含 1000元 /㎡ 精裝修 ) 有了 單位售價(jià)。下面,我們就可以得出相應(yīng)的單位銷售價(jià)格 ↓ 89 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 按照成本的測算結(jié)果,通過各項(xiàng)溢價(jià),我們可以得出酒店客房部分的單位售價(jià) A、 客房總成本: B、( 712萬元) 45%溢價(jià) = C、 裝修成本基礎(chǔ)上溢價(jià) 200元 /㎡ 8900㎡總面積 = 178萬元 計(jì)算公式: ( A + B + C)247。總建筑面積酒店客房部分建筑面積 2976萬 247。 精裝修后出售 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目運(yùn)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 項(xiàng)目前景預(yù)測 酒店裙樓成本與利潤分析 步行街 步行街成本與利潤分析 步行街銷售價(jià)格測算 酒店裙樓 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目前景預(yù)測 ★ 酒店客房 客房銷售利潤測算 客房銷售價(jià)格測算 83 客房單位銷售價(jià)格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 定價(jià)依據(jù): 采取成本溢價(jià)法定價(jià),根據(jù)項(xiàng)目的土地、建安費(fèi)用等成本因素,在此成本基礎(chǔ)上溢價(jià) 45%,即為本項(xiàng)目酒店客房的單位銷售價(jià)格 計(jì)算公式為: 客房單位銷售價(jià)格 = ( 物業(yè)地價(jià) +建安成本 +其它成本之和 + 45%溢價(jià) + 客房精裝修成本及溢價(jià) ) 247。而且,此項(xiàng)工作介入得越早越好 建議 與一信托投資公司合作 ,為收益做擔(dān)保 建議 加盟專業(yè)度假交換系統(tǒng) ,建立連鎖貴賓卡共享系統(tǒng) 建議投資回報(bào)率定為 7% 同時(shí)每年贈送投資總額 4%左右數(shù)額的住房卡給業(yè)主,住房卡消費(fèi)完后,享受貴 賓卡待遇。 ☆ 業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費(fèi)。 住房卡消費(fèi)完后,享受貴賓卡待遇。 ☆經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)均由酒店管理公司承擔(dān)。下面給出針對酒店配套板塊的招商運(yùn)作可行性建議: 招商策略: 二至四樓與兩三家大商家聯(lián)營 (我司出場地,商家裝修經(jīng)營,利潤按一定比例分紅) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店商業(yè)裙樓( 14F)區(qū)域招商策略 既保證在現(xiàn)行環(huán)境下項(xiàng)目的招商可行性,同時(shí)可以撐控后期 酒店商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營。那么,當(dāng)前的市場環(huán)境下: 項(xiàng)目的成功招商將直接促進(jìn)項(xiàng)目的銷售 通過對項(xiàng)目的步行街、酒店商業(yè)裙樓的招商來促進(jìn)銷售。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目前景預(yù)測 項(xiàng)目運(yùn)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 項(xiàng)目租售策略 以概念造銷售 通過本項(xiàng)目的定位升級,提升項(xiàng)目入市的概念性主題式高端形象,建立廣泛知名度及目標(biāo)客群中的良好口碑,樹立起潛在客戶投資時(shí)第一考慮對象; 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目租售策略制定前需要說明的兩點(diǎn)思路: 先聲奪人,在項(xiàng)目還不具備成熟的租售環(huán)境下,塑造項(xiàng)目形象,吸引意向客戶關(guān)注。因此,在項(xiàng)目的重新定位中我們 適當(dāng)加大了休閑、娛樂項(xiàng)目的比重。 B區(qū) 酒店配套主題 位臵較好,配臵一些形象較好,檔次較高的業(yè)態(tài),作酒店配套 既可滿足于項(xiàng)目內(nèi)部,也可服務(wù)于周邊居民,增加客源 C區(qū) 休閑娛樂主題功能 主要是服務(wù)于周邊社區(qū)、鎮(zhèn)街居民,提供大眾娛樂精 (區(qū)別于酒店內(nèi)的中高檔 KTV)補(bǔ)充酒店內(nèi)高檔 KTV在客源上的限制,增強(qiáng)人氣聚集功能 項(xiàng)目定位小結(jié) 強(qiáng)化項(xiàng)目休閑娛樂主題功能定位,迎合市場需求 通過對項(xiàng)目所在區(qū)域的調(diào)查研究, 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)比項(xiàng)目早期定位時(shí)取得了快速發(fā)展。 個(gè)體業(yè)主 自由職業(yè)者 企業(yè)主 政府官員 富裕農(nóng)民 2)投資客戶地區(qū)描述 寮步原住居民 寮步外來高收入群體 周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶 東莞市區(qū)投資客戶 深、港、廣投資客戶 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 62 項(xiàng)目運(yùn)營商定位 1)確定背景 本項(xiàng)目整體運(yùn)營中需要專業(yè) 運(yùn)作及經(jīng)營商,他們分別是: 星級酒店運(yùn)營商 主題娛樂聯(lián)營商 步行街街區(qū)經(jīng)營戶 2)運(yùn)營商資格 資本實(shí)力 經(jīng)營資格 規(guī) 模 行業(yè)能力 人力資源 經(jīng)營理念 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 整體定位 形象定位 功能定位 基礎(chǔ)定位 項(xiàng)目定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 全景定位 客戶定位 目標(biāo)客戶定位 ★ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局 第一組團(tuán) : 酒店配套板塊 第二組團(tuán) : 商業(yè)步行街板塊 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 整體業(yè)態(tài)組團(tuán)規(guī)劃 人流引導(dǎo) C區(qū) B2區(qū) 酒店商業(yè)裙樓 B1區(qū) A區(qū) 65 區(qū)域 樓層 主要入駐業(yè)態(tài) 酒店商業(yè)裙樓 1F 酒店大堂、休息廳、廚房 + 特色西餐、咖啡廳、茶座 (各占 1/2面積) 2F 高檔中餐、多功能廳 (可用于大型會議、宴請、婚宴等) 3F 桑拿、沐足、健身 + 3FB,補(bǔ)充四樓 KTV包房( 1/3面積) 4F 中廳:演藝吧 + KTV包房 5F以上 國際 4星級商務(wù)酒店客房 A區(qū) 中式特色餐飲 2F 粵菜、川菜、客家菜、湘菜、魯菜、清真、連鎖餐飲等 B區(qū) 酒店配套型功能區(qū) 1F 酒店精品類:茶莊、紅酒莊、鮮花、煙酒、工藝品等 2F 茶藝館、棋牌室 C區(qū) 休閑娛樂主題功能區(qū) 13F 量販?zhǔn)?KTV 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店商業(yè)裙樓 A區(qū) 中式特色餐飲 A區(qū)相對于 B、 C區(qū),位臵最好,緊臨兩側(cè)出入口,展示面好,易于人流與車流。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目功能定位表現(xiàn) 主題功能 —— 休閑娛樂 本項(xiàng)目概念化、特色化功能的關(guān)鍵體現(xiàn) 是項(xiàng)目酒店部分實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵 同時(shí)也是本項(xiàng)目酒店部分經(jīng)營亮點(diǎn)所在 主營項(xiàng)目有: 大型歌舞演繹廳、中型 DISCO廳、中高檔 KTV包房、風(fēng)情酒吧、 桑拿健康中心(含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等)、沐足中心,配套項(xiàng)目有美容 SPA、棋牌室、臺球等。 ★★★★ 不 夜 城 : 有別于傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目功能定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 基礎(chǔ)功能 商務(wù)服務(wù) 配套功能 特色餐飲 阿爾柏麗 不夜城 配套功能 酒店配套 主題功能 休閑娛樂 以項(xiàng)目酒店部分為基礎(chǔ),以休閑娛樂為龍頭,強(qiáng)勢主題的康體休閑及東莞特色娛樂的充分挖掘,是我們在本項(xiàng)目的功能定位上必須選擇的,且唯一的正確的方向。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 項(xiàng)目定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 業(yè)態(tài)規(guī)劃 客戶定位 目標(biāo)客戶定位 區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ★ 全景定位 整體定位 形象定位 功能定位 基礎(chǔ)定位 項(xiàng)目定位 四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店 + 特色商業(yè)步行街 項(xiàng)目基礎(chǔ)定位 定位基本理念 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 全新升級演繹: 打造東莞近郊首家四星級 項(xiàng)目整體定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 圍繞四星級酒店,強(qiáng)化商務(wù)休閑、娛樂體驗(yàn)式的概念主題空間 城市生活體驗(yàn)之都 項(xiàng)目形象定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ ★ ★ ★ 阿爾柏麗 ◎ 不夜城 ★★★★ 阿爾柏麗 : 延續(xù)項(xiàng)目早期入市風(fēng)格 不夜城是將購物、娛樂、餐飲、商務(wù)服務(wù)及休閑觀光集于一身的概念性主題式 商業(yè)綜合體,強(qiáng)化多元型的娛樂休閑 特色 經(jīng)營功能。 營銷觀念相對滯后 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步市場調(diào)查綜述 寮步傳統(tǒng)超市、百貨、商業(yè)街商業(yè)體量已達(dá) , 已接近飽和 寮步的酒店業(yè)發(fā)展相對滯后, 市場潛力大 在寮步打造一以現(xiàn)代四星級酒店為核心并配套相關(guān)補(bǔ)充業(yè)態(tài)的商業(yè),為人們提供一個(gè) 休閑、娛樂、觀光、購物、社交的場所, 把人們從緊張和繁瑣家庭生活中解放出來將是本項(xiàng)目定位優(yōu)化的突破方向 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 東莞東 ? 休閑娛樂之都 阿爾柏麗美味風(fēng)情街 項(xiàng)目早期定位 阿爾柏麗 ? 紅番區(qū) 項(xiàng)目早期規(guī)劃回顧 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃
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