【正文】 資者和消費(fèi)者認(rèn)同 通過完善設(shè)施 ， 使物業(yè)醒目 ， 形成消費(fèi)標(biāo)志 。 展開全方位推廣面： 整合各種媒體及組建符合項目的覆蓋推廣網(wǎng)絡(luò)，以達(dá)到全方位的推廣。以及組織商鋪經(jīng)營業(yè)主出資出力，進(jìn)行定點(diǎn)定向推廣。 1公共管理時間：早 8： 00－晚 12： 00 （ 一 ） 推廣策略總體思路： 針對物業(yè)體量大 、 投資者分散且信心不足 、 空置嚴(yán)重等具體情況結(jié)合周邊消費(fèi)者相對集中和趨眾心理的特點(diǎn) ， 我司認(rèn)為必須進(jìn)行強(qiáng)勢的推廣 ， 并利用我司的優(yōu)勢 ， 進(jìn)行針對性的實(shí)效宣傳推廣方式： 強(qiáng)勢推廣和聯(lián)合推廣相結(jié)合， 建立重點(diǎn)轟炸與覆蓋全市的營銷推廣網(wǎng)絡(luò) 五、推廣策略與實(shí)施 詮釋： 強(qiáng)勢推廣： 針對目前商業(yè)的空置情況比較嚴(yán)重，形象損害較大，要解決目前的困境需要進(jìn)行強(qiáng)勢推廣，再塑項目形象和市場知名度。 1各商鋪統(tǒng)一廣告牌。 房屋水電按管理處規(guī)定。 建議管理費(fèi)用 6元 /㎡，（其中含管理費(fèi) 2元，公共水電雜費(fèi) 2元，推廣費(fèi)用 2元。 租方使用商鋪頂層或門前位置（統(tǒng)一規(guī)定面積，鋪面前伸 1米，與鋪面同寬），須交納使用面積租金的 50％。 開發(fā)商不辦理營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證件。 租賃只開收據(jù)，不開發(fā)票。 作為可銷售的 44套鋪（參見商鋪明細(xì)表），租期可以簽訂三年，免租 6個月，先交半年租金，其中三個月押金，三個月租金。 租賃一年的另一種交租方式，一次交完一年租金，免租 4個月，租期到 2023年 6月。 （三）租賃細(xì)節(jié)內(nèi)容： 租賃一年 6個月者免租 4個月，一次交齊四個月的租金，含三個月的押金和一個月的租金，如若違約，只退一個月的租金。 初步以 2023年 2月 1日為記期時間，此前進(jìn)駐商鋪屬于免租時間。 租賃先導(dǎo)，營造氛圍，帶動銷售 一、租賃部分： （一）租賃時間： 租期以一年零 6個月為主，期約在 2023年 6月30日截止。 （ 三 ） 案名：麗沙花都商業(yè)街 案名詮釋： 麗沙花都： 麗沙花都是沙井影響力極大的生活社區(qū)，在作為麗沙花都的商業(yè)部分，直接以麗沙花都命名，既可以說明商業(yè)街所處位置，又可以借助麗沙花都此前的形象推廣的影響，為商業(yè)街在沙井的形象傳播起到事半功倍的效果。從項目的周邊市場情況看，餐廳、桑拿等休閑娛樂的商業(yè)經(jīng)營比較很少，市場空白比較大。 購物街： 體現(xiàn)整個步行街以消費(fèi)者休閑購物的主題，彰顯商業(yè)的經(jīng)營功能，同時，體現(xiàn)步行街專門性和區(qū)域特點(diǎn)。 休閑、娛樂： 在項目附近沒有大型的休閑娛樂場所，可填補(bǔ)市場空白，適應(yīng)年輕消費(fèi)群體的需求。 五、集中矛盾與策劃思路 （一）整體定位 我司認(rèn)為走平民化 、 大眾化的經(jīng)營路線 ， 有利于聚集人氣 ，營造商業(yè)氛圍 ， 更加適合項目的發(fā)展 。 通過營造商業(yè)氛圍提升物業(yè)應(yīng)有的價值，使物業(yè)價值回升到預(yù)期水平。 五、集中矛盾與策劃思路 （二） 策劃思路 根據(jù)周圍的消費(fèi)能力和消費(fèi)群體的構(gòu)成情況，調(diào)整項目商業(yè)的整體經(jīng)營定位，尤其是內(nèi)部步行街的經(jīng)營定位，需要由原來的中高檔品牌經(jīng)營調(diào)整為中低檔大眾化產(chǎn)品經(jīng)營，以適應(yīng)周邊消費(fèi)群體的需求。 四、 SWOT分析 （四）威脅 來自于周邊新興中高當(dāng)經(jīng)營商業(yè)的競爭； 來自于周邊原有低檔經(jīng)營商業(yè)的競爭； 來自于項目價值預(yù)期的降低。 四、 SWOT分析 （二）劣勢 項目周邊商業(yè)氛圍沒有完全形成； 項目經(jīng)營定位偏差； 項目周圍高檔消費(fèi)能力不強(qiáng)，中高檔次消費(fèi)沒有形成市場效應(yīng)； 項目周圍環(huán)境混雜，經(jīng)營管理受到一定限制； 商業(yè)受到原來經(jīng)營影響，在市場中造成了一定的負(fù)面影響； 項目周圍的消費(fèi)意識比較淡薄。 50平 米24%50－ 70平米36%70－ 90平米26%90以 上14% 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 （ 2）綜合結(jié)論 項目已經(jīng)擁有一定的知名度； 項目的經(jīng)營方向有待調(diào)整、經(jīng)營管理力度應(yīng)該加大； 項目的銷售價格和租賃價格有待調(diào)整； 決定項目市場運(yùn)營情況的關(guān)鍵因素在于租金和經(jīng)營管理能力； 周邊有一定的市場消化潛力，推廣應(yīng)針對周邊的經(jīng)營者為主體而展開； 銷售付款方式應(yīng)該采用以按揭為主要付款方式。 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 商鋪銷售價格方面的調(diào)查中 分析：從調(diào)查結(jié)果顯示，市場對項目的銷售價格認(rèn)可程度比較低，反映本項目的市場價值沒有得到完整的體現(xiàn)。 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在對本項目的選擇意愿假設(shè)中 分析：從經(jīng)營者對項目是否選擇和認(rèn)可的情況來看，主要因素在于租金決定，對項目的位置沒有明顯的抗性。 40平 方米以下16%40－ 70平米38%70－ 90平米34%更大面積12%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在租金承受能力方面 分析：從租金承受能力方面來看，市場能夠承受的租金主要在2023－ 3000元區(qū)間之內(nèi)，從項目整體租金水平來看，項目租金整體過高，需要重新調(diào)整。 調(diào)查對象： 周圍商業(yè)經(jīng)營者 調(diào)查時間： 2023年 12月 5星期一 調(diào)查形式： 問卷調(diào)查 分析：從經(jīng)營方向的認(rèn)可程度來看，經(jīng)營中低檔服裝經(jīng)營和其他經(jīng)營的占據(jù)了主要部分，因此項目目前的地位出現(xiàn)了一定的偏差，需要對項目重新進(jìn)行經(jīng)營定位。 二、項目現(xiàn)狀分析 經(jīng)營效果 在此一年以前，項目由于具有較高的預(yù)期經(jīng)營效果，獲得了大量的經(jīng)營者支持，進(jìn)駐了一大批品牌經(jīng)營者經(jīng)營 但由于市場中、高檔消費(fèi)群體嚴(yán)重不足，無法支撐經(jīng)營者經(jīng)營，導(dǎo)致目前除很少一部分經(jīng)營者仍然在經(jīng)營以外，大部分經(jīng)營者都已經(jīng)撤離經(jīng)營現(xiàn)場 租金情況 項目的交通情況良好，能夠很好的為商業(yè)提供足夠的服務(wù)功能； 二、項目現(xiàn)狀分析 總結(jié) 目前商業(yè)經(jīng)營效果比較差，商業(yè)氛圍和人流環(huán)境比較差。 在經(jīng)營定位方面，項目定位為品牌專營一條街的形式經(jīng)營中高檔產(chǎn)品。 二、項目現(xiàn)狀分析 商業(yè)經(jīng)營情況 根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查整個項目的商業(yè)以返租三年的形式進(jìn)行銷售，剩余 44個單位和 G棟二層尚未銷售完畢。 在規(guī)劃形式上，商業(yè)主要以步行街的形式體現(xiàn)，目前剩余商業(yè)處于商業(yè)步行街的內(nèi)部位置，臨街狀況較差，對外昭示性不強(qiáng)。 二、項目現(xiàn)狀分析 交通情況： 項目的主要交通服務(wù)系統(tǒng)為中心路，中心路目前交通通暢，車流較大，對項目有經(jīng)營有一定的帶動作用。 結(jié)論 麗沙花都項目主要以住宅為主要經(jīng)營開發(fā)目標(biāo)，住宅是本