【正文】 生倒掛，因此商業(yè)街公寓必須改成和高層住宅相差異化的產(chǎn)品。現(xiàn)在整體市場銷售速度慢主要有兩個原因組成，首先宏觀影響下，本就處于引導(dǎo)期的高層市場更加雪上加霜，另外還有一半左右的樓盤還沒有推小高層，屆時總項月均銷售量會上升，但是單項月均銷售則很難上升。如果按目前的單項目月均銷售2255平米，剩余的所有住宅區(qū)小高層還需要15個月的銷售時間，如果要在商業(yè)街公寓推出之前銷售完畢，我們最多只有10個月時間，所以我們必須將我們的銷售速度提升一倍左右才能達(dá)成目標(biāo)。 小戶型市場存在機(jī)會空白點，普通單身公寓和酒店式公寓產(chǎn)品將是非常好市場機(jī)會切入點。 結(jié)合本案所屬區(qū)域，緊鄰新市政廣場，未來周邊將會出現(xiàn)大量的高檔辦公產(chǎn)品，商業(yè)街上公寓本身已經(jīng)具備了地段、環(huán)境等先天優(yōu)勢；216。國中觀點：216。小戶型公寓目前明顯存在市場空白點，本案區(qū)域未來競爭也不多，加之高層住宅的供應(yīng)龐大，公寓類產(chǎn)品必須走產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化策略，如能抓住這個機(jī)會，本案的公寓前景將會廣闊。陽光大廈是2003年爛尾樓改造項目，首次提出sohu公寓的概念，將原辦公樓定位打散，以自由分割的小戶型產(chǎn)品，提出辦公、居住的產(chǎn)品模式，成功解救了這個爛尾產(chǎn)品。公寓總體供應(yīng)分析表 （單位：萬m2）樓盤名稱公寓總建面積在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)量東湖碧水灣1 % 陽光大廈 % 春暉家園 % 大華國際（酒店式公寓） % 大華國際（soho辦公） % 東方明珠(酒店式公寓) % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈(產(chǎn)權(quán)式酒店） % 新紀(jì)元數(shù)碼大廈(酒店式辦公） % 匯翠名邸 % 康泰佳苑（公寓） % 合計 % 此次調(diào)查了公寓的市場情況，主要是了解小戶型的市場供應(yīng)和本案在小戶型的市場是否存在切入機(jī)會。 雨山區(qū)發(fā)展早，市場接受度相對較高，但市場供應(yīng)充足，競爭也非產(chǎn)激烈；216。國中觀點：216。相對于我們，施工進(jìn)度快，而高層住宅的放量主要集中在春輝家園、東方明珠等幾個大盤上，他們的推盤進(jìn)程相對較慢，所以近期我們高層的主力競爭仍將是康嘉大景城、瑞慈花園等幾個中等規(guī)模樓盤。小高層、高層總體供應(yīng)分析表 （單位：萬m2）區(qū)域樓盤名稱高層總建面積在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)量雨山區(qū)域瑞慈花園 % 康嘉大景城 % 金匯城市 % 東湖碧水灣 % 春暉家園 % 康嘉花園3 % 中央花園3期 % 匯翠名邸 % 康泰佳苑 % 小計%花山區(qū)域西湖花園 % 東暉花園2 % 國際華城12 % 東方明珠 % 新都國際商城 % 小計%合計%2003年初，碧云天作為馬鞍山首個高層住宅入市，雨豐花園相繼跟進(jìn)，至此馬鞍山高層時代來臨，碧云天以其豐富的建筑立面，居住的舒適性，以及一種高檔居住身份的象征，在當(dāng)時銷售也取得了不錯的業(yè)績，但相比較多層住宅而言，銷售速度還是差很多。 單身公寓的市場正在逐步形成，目前市場存在機(jī)會空白點。178。 二室二廳的市場銷售情況趨好，如匯翠名邸舒適型二房和經(jīng)濟(jì)型三房的去化速度相差不大；178。 大面積、高總價的產(chǎn)品必須具備較高的附加值和設(shè)計的合理性方能被市場接受；178。 總結(jié)178。個性：春暉家園的小高層有4棟被團(tuán)購，它的潛在供應(yīng)量比其它樓盤大很多；瑞慈由于起價相差400元/平米，且面積上又相差20平米，總價相差了10萬元以上，去化率明顯相差很大，說明影響銷售的另一個主要因素是價格。216。共性是公寓推出的量占總樓盤的比例很小，位置基本在馬路邊上，樓下為底商。近幾年馬鞍山市場很少有酒店式公寓或獨棟小戶型，除了陽光大廈。共性：地處城市中心位置，交通便利，生活配套非常完善，沿湖自然景觀優(yōu)越，都是集住宅與商業(yè)為一體的項目，小區(qū)的景觀都是圍合式的設(shè)計，因為都是純高層項目，容積率相對較高，樓間距也相對較小。個性：西湖花園以國家康居示范工程概念來推廣，在馬鞍山的口碑不錯，部分的外立面已做好，對銷售起到一定的促進(jìn)作用；國際華城它的綠化率很高，達(dá)到了58%，但它緊挨著馬鋼運輸鐵路，嗓音很大，并且它所有的房型只有一個衛(wèi)生間，不能滿足部分對生活質(zhì)量要求較高的客戶群；東方明珠它目前是馬鞍山面積最大的樓盤，它的高層很多，有55棟，它目前還沒有開過盤，其中最先面市的高層住宅將有240套55－76平米的小戶型。這樣的樓盤如：西湖花園、國際華城、東方明珠；它們的共性是樓盤很大,最小的西湖花園的總建面也有360000平方米，都緊挨著江東大道，小區(qū)自身的配套很完善，它們連成一片，將會形成馬鞍山一個新的居住群。 產(chǎn)品的形態(tài)與分布 由于馬鞍山城市規(guī)劃的東擴(kuò)南移，目前樓盤基本分布在江東大道兩邊，如西湖花園、東暉花園、國際華城等,還有雨山路以南，如瑞慈花園、康嘉大景城、東湖碧水灣、春暉家園等，市中心樓盤有匯翠名邸、中央花園、陽光大廈等。但整體物業(yè)管理較差，整棟大廈出入人員比較雜，管理上很亂，整體檔次不高，比較適合中小型企業(yè)，也因此在出租率上，100－130平米的出租率高于小戶型。從四層起價為2028元/平米，每層上幅50元/平米，與當(dāng)時市中心的雨豐花園和碧云天的小高層價格基本一樣，由于當(dāng)時市場上缺乏小戶型，再加上地段優(yōu)勢，所以雖然本身是爛尾樓，還是受到一部分人的青睞，銷售情況良好，周期也不長。216。 物業(yè)費： 216。 總戶數(shù)：74套178。 總用地：650平米178。 物業(yè)類型：獨棟大廈,13層為底商,416層為單身公寓216。 位 置：佳山路中段,太陽廣場南側(cè)216。 陽光大廈216。所以它現(xiàn)在開始接受意向登記，登記情況不是很好。酒店式辦公8—9層可委托酒店管理公司經(jīng)營，收取8%的年收紅利。 戶型配比及去化分析一 期 預(yù) 售 產(chǎn) 權(quán) 式 酒 店酒店辦公戶型一房(4—7層)一房一廳（8—12層）面積4055套數(shù)100131比率100%100%去化率//價格3600元/平方米(精裝修)3600元/平方米(精裝修)新紀(jì)元數(shù)碼大廈2004年底正式破土動工,預(yù)計在2005年11月在旬開盤，1—3層做數(shù)碼賣場，4—7層做產(chǎn)權(quán)式酒店、8—12層做酒店式辦公，整棟樓一起推出。 汽車位：1800平方米（無分割）178。 總建筑面積：19800平方米178。216。216。 位 置：紅旗北路(火車站南側(cè))216。 新紀(jì)元數(shù)碼大廈216。均價：4500元/平方，于04年底開始銷售，銷售周期為3個月左右。 戶型配比及去化分析在售住宅未售一棟戶型4/2/23/2/13/2/23/2/24/2/2面積161122150套數(shù)4444883636比率%%35%15%15%去化率（）（未開盤，日期待定）價格均價3200元/平方米，目前登記情況良好，現(xiàn)在交五萬元即可定號，國慶期間并有優(yōu)惠活動：每個房號優(yōu)惠5000元。 分期開發(fā)：一期為住宅已售完,二期商業(yè)引入長發(fā)商廈,。 汽車位：150178。 住宅面積：32000平方米178。 總用地：26700平方米178。 物業(yè)類型：居住商業(yè)辦公216。 位 置：益壽路艷陽路216。 中央花園3期216。一期于去年8月集中開盤，二棟高層，共144套，主力面積為10127平方，均價：3500，總價在：37—45萬，至今的銷售率約為85%。 戶型配比及去化分析在售住宅（小面積）在售住宅（大面積）未售住宅(32層)戶型2/2/13/2/13/2/13/2/13/2/13/2/23/2/23/2/21/2/12/2/14/2/2面積104/107126/128126125125/12715213614860110150套數(shù)72183636367236726161122比率%3%%%%%%%9%9%18%%%29%9%9%18%去化率87%80%83%87%83%20%85%20%///價格均價3650元/平方米本項目為馬鞍山市的第一個純高層的項目，項目的定位較高，在本市也有一定的口碑。 分期開發(fā)：目前已開出三期，還有一棟32層的高層未開出，一期為集中式開盤（），二期為自然銷售，至今銷售情況一般。 汽車位：320178。 住宅面積：77000平方米178。 總用地：24000平方米178。216。216。 位 置：湖南路與湖西路216。 戶型配比及去化分析在售小高層(共4棟)潛在供應(yīng)量(共6棟)戶型二室二廳三室二廳二衛(wèi)二房二廳,三房二廳面積96套數(shù)4896242比率12%25%63%去化率100%100%價格均價2600元/平方米從一期多層與小高層的配比看,小高層數(shù)量不是很多,這次推出的4棟小高層都是一梯三戶,三戶均朝南,中間一戶是兩房,二房占三分之一的比例,三房的面積也較為適中,去化率有個非常特殊的原因,就是整體被團(tuán)購,價格上比市場價優(yōu)惠了3個點. 匯翠名邸216。小高層共10棟,其中4棟小高層被大馬院團(tuán)購,后期還有6棟小高層未推出。 汽車位：653個 216。 總建筑面積：55萬方178。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：178。 地塊環(huán)境：位于市政東擴(kuò)位置，規(guī)模較大,目前交通不是很便利,西側(cè)是新的網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué),南側(cè)有東湖碧水灣和格林春天.216。 樓盤名稱：春暉家園216。216。 汽車位：500多個 216。 總建筑面積：12萬方178。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：178。 地塊環(huán)境：臨近永豐河與市政廣場,6路119路車通過,交通便利,周邊配套成熟完善,南側(cè)是教師新村和平山新村,湖東路路況較較擁擠.216。 樓盤名稱：康嘉大景城216。 216。 物業(yè)費：216。 總戶數(shù)：600余套178。 總用地：178。 物業(yè)類型：集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層.216。 位 置：雨山路與湖東路交匯處,雨山路南側(cè),湖東路東側(cè).216。 瑞慈花園216。2005年5月~6月共推出了362套多層，面積在59~130，均價在2650元/平方米，由于小面積的房型當(dāng)天就銷售完了，剩下的房子銷售率只有50%不到，可見它的去化很一般。2005年5月28日開盤當(dāng)天推出了面積55平方米的多層，