【正文】 ，戶型的供應薄弱點在于二室和二室半，東方明珠甚至準備推出240套的小戶型。問卷調研顯示――總價承受范圍分析（單位:萬元）：216。216。問卷調研顯示――面積承受范圍分析（單位:平方米）：216。 其中110平米以下既是市場供應薄弱區(qū)，也是我們的供應空白點，這是一個非常好的切入點。 77％的意向客群將會在兩年內(nèi)完成購房預算，剩余的只是目前還沒有考慮成熟，所以實際兩年內(nèi)的購房比例將會更高，這也從另一面說明，未來高層住宅市場需求不假。 從總價角度考慮，40萬以上將是本案總價上限，30萬以內(nèi)是我們的主力機會點；216。四、目標客群分析：本次問卷調研的有效客群是經(jīng)過篩選后未來可能會購本案高層公寓的目標客群，因此本案的目標客群即202個有效需求者，通過問卷訪談的形式發(fā)現(xiàn)他們存在著以下特征：市場有效購房需求大，投資客群相對比例不高調研問卷分析表1－購房目的（202份）選項樣本數(shù)（個）有效率百分比（％）首次購房，滿足住房需求96%購房，滿足商務居住兩用5%二次購房，改善居住環(huán)境54%因為拆遷，所以需要購房2%給子女購房11%給父母購房4%為了投資收益30%合計202%調研問卷分析表2－職業(yè)范圍（202份）表2說明目前市場需求是有效的，我們未來的目標客群主要集中在白領階層和公務員。在訪問過程中，有許多客戶不選擇投資是對市場的上升能力信心不足。普遍認為房價過高，價格仍有拉伸潛力調研問卷分析表1－單價范圍（202份） 調研問卷分析表2－本案公寓認可價格范圍（202份）和目前房地產(chǎn)市場的價格相比，可以看出當?shù)厝似毡橛蟹績r偏高的意識，結合總價和需求面積，市場價格仍是大多數(shù)目標客群能接受的，因此如何創(chuàng)造物有所值的產(chǎn)品不僅僅是產(chǎn)品本身，還在市場的宣傳和引導。家庭結構簡單化，過渡型產(chǎn)品有較大需求上表是家庭結構分布圖，其中單身和兩小口的占了62％，這部分客群的結構注定在經(jīng)濟條件不是很好的前提下，需要的是過渡型的中等戶型產(chǎn)品，結合第一個問題，一房、二房戶型應有較大的空間。表2：45%的客戶不需要裝修，可能因為馬鞍山人的生活節(jié)奏不是很快，有時間去自己設計、裝璜，更多的還是會從經(jīng)濟的角度去考慮，35%的客戶希望簡單裝修，可能考慮到一個簡單舒適性，特別是做為投資或出租是比較適合的，20%的客戶需要精裝修，建議這部分需求量雖然很少，但客戶會更注重享受與品質。地段、價格、房型是購房首選 問卷調查表1――購買物業(yè)時，最注重物業(yè)的方面： 從比例上看，人們選擇最關注的還是在于它的地段，可見樓盤位置的重要性。 五、 商業(yè)街公寓產(chǎn)品定位深化商業(yè)街公寓的市場定位延續(xù)項目一直貫徹的整體定位：“高檔住宅”，通過提升商業(yè)街公寓產(chǎn)品內(nèi)在價值，切實迎合市場需求，使康泰品牌價值在市場上繼續(xù)升華。 新政的負面影響將會持續(xù)，使得受上半年國家調控風波影響方息的樓市又激起千層浪，此次國家的力度明顯，效果也非常顯著。馬鞍山樓市這幾年上漲非?？?，但3000元的價格還沒有脫離市場承受的范圍，但上漲的空間將變得非常有限，加上觀望氛圍，火爆的局面很難再現(xiàn)。 高層住宅供應持續(xù)放量，市場吸納平穩(wěn)進行，雨山區(qū)競爭激烈高層供應量將會大量推出，市場的供需結構基本平穩(wěn)，高層銷售市場將會平穩(wěn)發(fā)展，未來本案商業(yè)街公寓的市場競爭所面臨的最主要的壓力將來自于周邊競爭樓盤如春輝花園、瑞慈花園、康嘉大景城等綜合樓盤，問題解決的關鍵在于把握產(chǎn)品本身價值和市場適宜性。 公寓主力需求總價在30萬元以內(nèi)，單身公寓住宅勢將出籠公寓問卷已經(jīng)顯示，15－％，低總價的產(chǎn)品是公寓市場的主力需求。 雨山南區(qū)備受消費者關注，高層住宅的接受度也將會快速上升地段、價格、房型是客群首要關注點，雨山南區(qū)是關注程度最高的，未來1－2年內(nèi)雨山區(qū)是集中供應最多的區(qū)域，高層住宅的接受程度將會快速提高。 總價40萬以上戶型抗性普遍存在；216。 二房二廳市場銷售趨好；216。 小戶型競爭還沒有出現(xiàn)，單身公寓市場正在形成；216。 客群主力20－35歲的白領和公務員；216。 積蓄有限，但觀念相對超前，易接受高層公寓產(chǎn)品；216。 15－30萬總價是主力需求區(qū)間；216。 64％的車位需求，73％只需求一個衛(wèi)生間；216。綜合問卷分析表1假設產(chǎn)品商務公寓普通單身公寓酒店式公寓SOHO公寓總價需求需求比例%%%%假設均價3200320037004200總價范圍有效百分比面積需求3050%10161016111913－211015%5070%16－2316－2319－2621－3015－20%70－90%23－2923－2926－3330－3820－25%90110%29－3529－3533－4138－4625－30%110130%35－4135－4141－4846－5530－35%130150%41－4841－4848－5655－6335以上1%綜合問卷分析表2戶型需求商務公寓酒店式公寓普通單身公寓SOHO公寓%%%%一室一廳%/45%23%15%二室一廳%/25%45%19%二室二廳%35%35%32%20%三室一廳%25%//22%三室二廳%40%//14%綜合上述分析，SOHO公寓產(chǎn)品的單價過高，且比例僅占10％，對現(xiàn)有產(chǎn)品改動較大，建議不采用；酒店式公寓物業(yè)費過高，建議為精裝單身公寓。 C：CBD,城市南移的新區(qū)核心——CBD，俯視新市政廣場，高級公寓的理想選擇地。在其區(qū)域內(nèi)的公寓代表著地段的高貴及與這個地段上生活的“精英”們相符合的身份，對于那些因自我奮斗而獲得社會地位并苛求優(yōu)雅和精致生活的城市中間力量來講，這樣的公寓正式其所需要的。 S：SERVICE，新時代，大家庭的組合居住模式已經(jīng)漸漸淡出我們的生活，獨立居住生活，使人們對產(chǎn)品的認識已經(jīng)提升到服務概念。從社區(qū)文化、裝修風格、家居配備到物業(yè)管理共同衍生出的居住文化。 A：APARTMENT，公寓住宅，由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺、光線與空間的分隔（如窗）等六大居室元素構成的現(xiàn)今大都市標準的基本公寓單元，在房型設計中，將“一房、一廳、一廚、一衛(wèi)、一陽臺”作為房型設計的基本元素，同時做到全明，讓住戶擁有充裕的光照和通風。對于更注重物質和精神享受的現(xiàn)代人講，需要的不僅僅是距離上的貼近，更需要一種心靈上的互通，APARTMENT（公寓住宅）已經(jīng)成為大都市最主要的居住模式。 以五星級的禮儀標準，給予居住享受五星級的服務接待179。 定期公共設備檢修服務；179。 24小時隨叫服務；179。 提供上門家政服務；四星級泛會所服務：179。 商業(yè)宜采用定向經(jīng)營方式：滿足客戶居住、商務需求；179。 酒吧、咖啡館等休閑餐飲；179。 便利店、洗衣店；三星級智能化179。 住戶門窗的紅外監(jiān)控、破碎感應及侵入報警216。 老人、兒童及病人服務緊急報警216。 三表自動抄表收費216。 樓宇管理系統(tǒng)216。 范圍紅外監(jiān)控報警 216。 供電設備、公共照明、電梯、供水等主要設備監(jiān)控管理216。 出入口管理179。 小區(qū)智能系統(tǒng)的連網(wǎng)集成216。 每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座216。： 選項樣本數(shù)（個）有效率百分比（％）可能會202%不會54%合計256%說明大多數(shù)人已經(jīng)慢慢接受了電梯房，觀念上已經(jīng)有了轉變，對電梯房有了新的認識，客戶對居住舒適性上的要求日漸增高，隨著社會的發(fā)展，生活質量的提升，人口密度的增加，電梯房漸漸會取代多層，可見高層公寓的潛在市場還是很大的。隨著以后社會的發(fā)展，產(chǎn)品的進步，酒店式公寓定會為更多的人所接受。“康泰佳苑”有您需要的公寓，能承受的價位： 由于客戶對“康泰佳苑”已經(jīng)有了一定的認知，所以在30003200元這個區(qū)間上，它的比例拉升了17%，說明原來對于公寓住宅承受3000元以下的客戶，通過我們的引導，還是可以接受這個價位的。7．購房能承受的總價： 從比例上看，承受總價在15—25萬的客戶占了65%,可見面積較小的房型市場還是比較好，這與客戶接受的面積有關，面積小總價就低了，35%的客戶可以接受2535萬的總價，這部分客戶正是需求稍大面積和希望享受高檔服務的群體. 8．購房時會購買哪種戶型： 從比例上看,需求一房一廳、二房一廳或二廳客戶的占到了80%多,想購買三室的只有近20%，對于公寓住宅來說，需求房型偏小也是比較合理的。10．可以接受的物業(yè)費用： 62%, 從目前馬鞍山在售樓盤的物業(yè)費用來看，大部分客戶已經(jīng)從以前老社區(qū)一年一百元左右的管理費的觀念逐漸改變過來,因為現(xiàn)在的樓盤物業(yè)內(nèi)容更加智能化、科技化，而酒店式公寓和精裝修公寓的服務標準又提升了一個檔次,現(xiàn)在有23%，相信隨著公寓的普及和現(xiàn)代社會的快節(jié)奏，單身貴族和白領在觀念上首先會有新的突破。12．傾向于購買何種房屋（是否裝修）： 45%的客戶不需要裝修，可能因為馬鞍山人的生活節(jié)奏不是很快，有時間去自己設計、裝璜，更多的還是會從經(jīng)濟的角度去考慮，35%的客戶希望簡單裝修，可能考慮到一個簡單舒適性，特別是做為投資或出租是比較適合的，20%的客戶需要精裝修，建議這部分需求量雖然很少，但客戶會更注重享受與品質。14．付款方式： 73%的客戶需要辦理貸款，說明購買群體可能普通職工較多，因為公寓的面積較小，總價低，而一般這樣的客群經(jīng)濟能力一般，所以需要貸款。 15．購買物業(yè)時，最注重物業(yè)的方面： 選項樣本數(shù)（個）有效率百分比（％）地段71%價格65%房型50%從比例上看，人們選擇最關注的還是在于它的地段，可見樓盤位置的重要性。 16．最關注的物業(yè)管理內(nèi)容 選項樣本數(shù)（個）有效率百分比（％）保安84%清潔69%綠化66%一個樓盤的安全性，成了當今購房者對物業(yè)管理上最為關心的問題了，也可能看的出一個小區(qū)的品質如何，比如這個小區(qū)的物業(yè)品質高，保安系統(tǒng)做的好，在這樣的小區(qū)居住是相當放心，相當安逸的，說明客戶在物業(yè)管理方面對安全的要求是最高的。17．購房首選區(qū)域： 從調查分析上來看，選擇雨山南區(qū)的客戶最多，也就是我們“康泰佳苑”這一位置，這一位置處于城市南移的中心，與新的市政府零距離，可見客戶都已普遍認可此區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?9．您的職業(yè)一般公司職員占到63%，可見所需求公寓的大部分還是工薪階層居多，因為它面積小、總價低。20．您的學歷： 大專學歷的客戶最多，占到了40%，高中學歷的占39%，本科學歷的占16%，說明消費群體的整體文化水平基本差不多，素質都還不錯，整個小區(qū)的人文環(huán)境應該會比較好的。22．您的家庭年收入： 80%的客戶家庭年收入在6萬元以下，其中4萬元以下的占43%，說明購買公寓的群體中還是普通的工薪階層居多，因為是年輕人居多，工作時間不長，積蓄不多，但是又想改善居住環(huán)境，提升居住品質，所以公寓住宅將會受到他們的青睞。51 / 5