【正文】 湖心島項目將要啟動，可作為 酒店、旅游度假、商業(yè)用途，她的啟動將對本項目形成極大威脅。 東海岸是深圳萬科公司近年重點項目之一 ， 也是萬科公司開發(fā)第一個集休閑 、 度假 、 居住 、 會務的綜合型項目 。 第三部分 策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 一、定位依據 二、市場定位 三、主題定位 四、業(yè)態(tài)規(guī)劃 五、目標消費客戶定位 六、消費力測算 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 定位依據： ?項目本身規(guī)劃條件、 物業(yè)自身特點 ?現場問卷調查結論分析 ?目標參考對象的調查分析 ?大梅沙目前商業(yè)狀況及商業(yè)需求點 ?特色餐飲、娛樂行業(yè)有較強人氣聚集力 ?各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平 ?將特定的自然景觀與消費場所有機結合，制造消費氛圍 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 市場定位： 以餐飲、休閑、旅游、娛樂進行包裝定位，形成富有特色及吸引力的綜合性旅游渡假、飲食、娛樂、休閑文化于一體的商業(yè)文化中心。 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 主題定位： 以異族民俗風情為特色，以文化為內涵的風情商業(yè)街。 引入少數民族風情，載歌栽舞，作為東海岸商業(yè)街的獨有特色，如壯族的竹竿舞、蒙古族的篝火晚會等，喻歌舞于飲食娛樂中，吸引客戶前來觀看，逗留消費，體驗一種全新的飲食消費文化。 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ?特色餐飲 海鮮、各地風味、異國餐飲等 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ?休閑酒吧 非常有品味、有情調的中小型酒吧 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ?民俗工藝 油畫、異族工藝品、海洋工藝品、 精品工藝等 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ?社區(qū)配套 便利超市、自助銀行、美容美發(fā)、 干洗沖印、面包屋等 9%11%9%45%13%13%社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶 萬科集團總部員工及外來客戶大梅沙本地居民 大梅沙新興住宅居民大小梅沙游客 沙頭角和市區(qū)居民第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 目標消費客戶定位： ?社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶 ?萬科集團總部員工及客戶 ?大梅沙片區(qū)本地居民 ?大梅沙片區(qū)新興住宅居民 ?大小梅沙游客（擁有私家車的為 65%，其他為 35%） ?沙頭角居民和市區(qū)居民（有車一族） 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 目標消費客戶特征： ?游玩旅客，就近消費 ?商務會客，就近消費 ?長期居民，日常消費 ?區(qū)外市民，定向消費（需要交通工具支持） 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 客戶類別 總套（戶） 數 總人數 發(fā)生消費 可能性 平均每日每人消費金額（元） 可能產生的日消 費金額（元） 社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶 約 1600套 約 4800 20% 85 81600 萬科集團總部員工及外來客戶 —— 約 200 85% 50 8500 大梅沙片區(qū)本地居民 約 350戶 約 1225 10% 45 5512 大梅沙片區(qū)新興住宅居民 約 1472套（現有） 4416 15% 40 26496 大小梅沙游客 —— 日均13000人 5% 60 39000 沙頭角居民和市區(qū)居民 每日來消費的人數約 300人次 60 18000 大梅沙酒店客戶 （未包含招待所） 1443套 （現有） 約 2165 20% 60 25980 合計 —— —— —— —— 205088 消費力測算 經不完全測算，東海岸商業(yè)街日均可能產生消費額為 205088元，每月為約 ，平均商鋪單位面積消費額為每月 905元 /㎡ 。 ?定向“一對一”招商，提高招商成交率，降低交易成本。針對某些特殊的、排它性的商業(yè)業(yè)態(tài)，設定管理保護，避免形成同業(yè)競爭。 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 招商部分目標客戶名錄： 級別 商戶類型 商戶名稱 主力商家 餐飲 光明農場乳鴿、漓江又一軒、鳳凰樓、逸和軒酒家 其它商家 餐飲 卡碧桃（韓國燒烤）、田螺釀 酒吧 本色酒吧、啤酒魚、根據地酒吧、 1970年代、人間熒火蟲、 西餐咖啡 綠茵閣、上島咖啡、名典咖啡、雨花西餐廳、星期五西餐廳、香榭麗舍咖啡、品尚品咖啡、老樹咖啡 社區(qū)配套 自助銀行、雪麗阿姨、正章干洗、柯達沖印、萬家超市、一品軒、一致藥店、萬澤藥店、中聯(lián)大藥房、自然美生活館、依貝佳 民族工藝 油畫、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 招商實施策略： ?發(fā)揮專業(yè)媒體的宣傳效果 餐飲娛樂方面專業(yè)媒體的讀者非常有針對性，利專業(yè)媒體的獨特優(yōu)勢在業(yè)內形成迅速推廣。 ?大眾媒體的廣泛接觸性 在深圳特報、商報、晶報、晚報的主流媒體做平面宣傳和系列軟性文章報道，這類媒體讀者廣泛，社會層次不一，宣傳面廣。 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 開業(yè)時間建議： 2023年 5月 1日（國際勞動節(jié)） ?東海岸商業(yè)街需要統(tǒng)一開業(yè)，整體推廣，否則，單靠個別商戶的零星力量很難達到理想的宣傳效果。 ?從現在到 2023年 5月 1日，尚有半年時間，可以進行招商及籌備，充分作好開業(yè)準備。而對于這種剛啟動的商業(yè)，免租期是最為關注的焦點，所以我們必須結合市場形勢，給予一個非常優(yōu)惠的、可行的免租期。 ?2023年底，大梅沙片區(qū)開發(fā)已有一定的規(guī)模程度，片區(qū)居住人口增加，消費市場擴大。 第四部分 招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 形象包裝建議： 包裝及宣傳一定要有氣勢，一方面為本項目樹立良好的形象，另一方面增強商家信心，從項目的宣傳角度中體現出萬科做好東海岸商業(yè)街的