【正文】 ?， 可行性研究報告內(nèi)容： （一） 申請單位名稱、基本情況以及申請人姓名、年齡、專業(yè)履歷、身份證號碼； （二） 所在地區(qū)的人口、經(jīng)濟和社會發(fā)展等概況； （三） 所在地區(qū)人群健康狀況和疾病流行以及有關(guān)疾病患病率； （四） 所在地區(qū)醫(yī)療資源分布情況以及醫(yī)療服務(wù)需求分析； （五） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的名稱、選址、功能、任務(wù)、服務(wù)半徑； （六） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的服務(wù)方式、時間、診療科目和床位編制； （七） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)、人員配備； 民營專科醫(yī)院審批 （八） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的儀器、設(shè)備配備； （九） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)與服務(wù)半徑區(qū)域內(nèi)其他醫(yī)療機構(gòu)的關(guān)系和影響； （十） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的污水、污物、糞便處理方案； （十一） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的通訊、供電、上下水道、消防設(shè)施情況； （十二） 資金來源、投資方式、投資總額、注冊資金（資本）； （十三） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的投資預(yù)算； （十四） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)五年內(nèi)的成本效益預(yù)測分析。 委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營 委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員經(jīng)營 管理，在本地招聘酒店員工。同樣，我們就可以得出客房部分的銷售利潤 ↓ 91 客房銷售利潤分析測算 1）通過前面的成本測算，項目酒店客房的 總成本預(yù)計約為： 2820萬元 2） 相關(guān)銷售稅費按照 16%計算 銷售單價 16%，即： 4800元 16%=560元 /㎡ 。有利于酒店人氣的旺盛客源的擴大。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 對于本項目步行街部分的銷售，建議采用以下兩種模式來達成銷售 ◆ 經(jīng)營客戶 買斷經(jīng)營權(quán)，自主經(jīng)營 ◆投資客戶 返租銷售 （以定額回報方式確定租金） 帶租約銷售，出讓經(jīng)營權(quán) （以定額回報方式確定租金） 優(yōu)勢一： 帶租約銷售模式將直接讓投資客切身感受到投資前景和投資收益， 有利于促進銷售，實現(xiàn)資金的較快速回籠 優(yōu)勢二： 可以降低銷售成本，并有利于做活做旺項目，實現(xiàn)項目的持續(xù)發(fā)展 步行街部分銷售策略： 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店客房區(qū)域銷售策略 客 房部分的銷售采取省心回報型和完全自用型兩種模式相結(jié)合： 省心回報型 （類似于超市百貨的?整租零售?）： ☆ 業(yè)主將所購客房與酒店管理公司簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》，將所購客房的經(jīng)營 權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價的 7%的固定金額每 年支付業(yè)主投資回報。同時，高檔次的酒店業(yè)卻止步不前。 并通過景觀情景設(shè)臵、全年不同的主題體驗活動，為不同個性的消費者創(chuàng)造風(fēng)情各異又相互融洽的國際四星級品味的，符合市場需求的綜合性商業(yè)載體。 客房設(shè)施和服務(wù) 國內(nèi)長途電話、國際長途電話、中央空調(diào) /普通分體空調(diào)、浴室化妝放大鏡、 24小時熱水、免費洗漱用品、浴衣、獨立浴缸和淋浴、吹風(fēng)機、拖鞋、雨傘、獨立寫字臺熨斗 /熨衣板、多種規(guī)格電源插座、 110V電壓插座、保險箱、電熱水壺、咖啡壺 /茶壺、免費瓶裝水、小冰箱、迷你酒吧 寮步典型酒店項目調(diào)查 —— 悅?cè)R花園大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 房 型 前臺現(xiàn)付價（￥） 早餐 床型 寬帶 高級單人房、日式房 328 含早 大床 免費 豪華單人房 358 含早 大床 免費 豪華雙人房 388 含早 大床 免費 商務(wù)單人房 380 含早 大床 免費 商務(wù)雙人房 410 含早 大床 免費 行政單人房 450 含早 大床 免費 行政雙人房 480 含早 大床 免費 商務(wù)套房 778 含早 大床 免費 行政套房 800 含早 大床 免費 寮步典型酒店項目調(diào)查 —— 悅?cè)R花園大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 客源組成主要為政府接待、外地商務(wù)、商旅客人，出租率常年保持在 65%以上 寮步酒店市場調(diào)查小結(jié) 整體供小于求，市場潛力大 寮步擁有全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一家四星級金凱悅大酒店（商務(wù)大酒店），但近年來卻只有一家五星級酒店（悅菜花園酒店）開業(yè)。 1 2 3 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 1）茶園商場 項目名稱 茶園商場（老城區(qū)） 位臵 大坣路 建筑規(guī)模 單層面積 約 1500平米 總建面 約 5000平米 商業(yè)形態(tài) 商場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 百貨 停車位 無 人流量 8 人 /分鐘 時段： 15:00 營業(yè)時間 周一至周五 8:3022:30 周六至周日 8:3023:00 經(jīng)營范圍 珠寶、服飾、鞋 經(jīng)營狀況 良好 首層租金 租金不等 .500010000之間 ,不以平方計算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 2）天和百貨 項目名稱 天和時裝城（老城區(qū)） 位臵 莞樟路旁 (塘邊步行街內(nèi) ) 建筑規(guī)模 單層面積 2200平方米 總建面 6600平米 商業(yè)形態(tài) 商場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市 停車位 無 人流量 10 人 /分鐘 時段： 16:10 營業(yè)時間 8:0023:00 經(jīng)營范圍 服飾、超市 經(jīng)營狀況 良好 首層租金 50元 /平方米 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 3）寮步商業(yè)城 項目名稱 寮步商業(yè)城（老城區(qū)） 位臵 神前路與教育路交界地 建筑規(guī)模 單層面積 總建面 約 8800平米 商業(yè)形態(tài) 綜合體 經(jīng)營業(yè)態(tài) 百貨 停車位 150 人流量 5 人 /分鐘 時段： 10:40 營業(yè)時間 7:3023:00 經(jīng)營范圍 藥店 ,菜場 ,服裝 ,箱包 ,網(wǎng)吧 經(jīng)營狀況 較差 首層租金 500— 800元 /間 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 4）旺角魅力女人城 項目名稱 旺角力女人城（老城區(qū)） 位臵 神前路與教育路交匯地 建筑規(guī)模 單層面積 約 2500平米 層數(shù) 約 4500平米 商業(yè)形態(tài) 商場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾 停車位 無 人流量 4 人 /分鐘 時段： 11:20 營業(yè)時間 9:0023:00 經(jīng)營范圍 服裝 ,鞋 ,飾品 ,婚紗攝影 經(jīng)營狀況 較差 首層租金 25元 /平方米 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 5）東方新天地 項目名稱 東方新天地（新城區(qū)） 位臵 神前路與石大路間 建筑規(guī)模 街長 1000余米 總建面 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)步行街 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾、小吃、超市 停車位 專用停車位 300余個 +市府規(guī)劃 4層停車場 人流量 12 人 /分鐘 時段： 17:00 營業(yè)時間 7:30— 23:00 經(jīng)營范圍 服飾、超市 經(jīng)營狀況 一般 首層租金 70120 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 6）景泰 .香都 項目名稱 景泰 .香都（新城區(qū)） 位臵 紅荔路與香市路交匯 建筑規(guī)模 單層面積 7186平方米 總建面 11萬平米（共三期） 商業(yè)形態(tài) 綜合體 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市、電器、電子、服裝 停車位 100余個 人流量 18 人 /分鐘 時段： 11:50 營業(yè)時間 8:00— 23:00 經(jīng)營范圍 超市、電器、電子產(chǎn)品、商務(wù)酒店、服飾 經(jīng)營狀況 良好 首層租金 70120 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 7）新安超級廣場 項目名稱 新安超級市場（新城區(qū)） 位臵 紅荔路 (紅荔綜合市場旁 ) 建筑規(guī)模 單層面積 8800平方米 總建面 約 商業(yè)形態(tài) 綜合體 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市 通道設(shè)臵 主通道 開間 3 米 ； 進深 10 米 ； 次通道 開間 2 米；進深 20 米 ； 停車位 100左右 人流量 7 人 /分鐘 時段： 15:10 營業(yè)時間 7:3023:00 經(jīng)營范圍 超市、服裝、手機、娛樂 經(jīng)營狀況 良好 首層租金 70100元無規(guī)律可循 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 名稱 商圈 租金 （首層） 類別 特點 不足 茶園商場 老城區(qū) 500010000/柜 中高檔百貨 有一定檔次的品牌 與商場氛圍 3F導(dǎo)示與燈光不足 天和百貨 50 中低檔商場、 中檔超市 集中商場經(jīng)營形式， 面對中低端消費市場 主次通道間租金無差別， 致使次通道經(jīng)營困難 寮步商業(yè)城 500800 /間 低檔商場、超市 以超市帶動人流 超市設(shè)在 1F使人流很難引上 3F 旺角魅力女人城 25 低檔商場 小面積鋪位加低租金 轉(zhuǎn)型市場認同度低 東方新天地 新城區(qū) 70120 中檔商業(yè)街 環(huán)境與休息小品配臵 經(jīng)營管理與推廣不足 景泰 .香都 70120 中檔超市、 電器、中低檔商場 大主力商家入駐帶動 出入口人流引導(dǎo)欠缺， 服飾商場業(yè)態(tài)規(guī)劃零亂 新安 超級市場 70100 低檔商場、超市 豐富業(yè)態(tài)， 充分面向低端市場 外部形象敗落，昭示與導(dǎo)示不明確 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查分析 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 新老城區(qū)商業(yè)成南北鼎立之勢，且新區(qū)在進一步升級與擴張中 商業(yè)名稱 區(qū)域 商業(yè)面積（萬平米） 茶園商社 老城區(qū) 約 天和百貨 約 寮步商業(yè)城 約 旺角魅力女人城 約 新安超市 約 中英購物廣場 約 大坣路 教育路街鋪 約 東方新天地 新城區(qū) 景泰 .香都 11 富邦商業(yè)中心及街鋪 約 紅荔市場 約 新安超級廣場 約 天喜服裝城、天喜百貨 約 其他工業(yè)區(qū)超市 — 約 1 合計 約 寮步商業(yè)市場調(diào)查分析 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步傳統(tǒng)超市、百貨商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)很完善，此類傳統(tǒng)商業(yè)已接近飽和。 寮步經(jīng)濟發(fā)展 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 東莞?四位一體? ： 東莞?四位一體?城市架構(gòu)延伸，寮步處于?四位一體?中心提升 核心位臵 。 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 界定核心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預(yù)測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 問題 界定 ★ 項目發(fā)展 目標(biāo) 項目發(fā)展目標(biāo) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 重新啟動項目并成功運作，同時實現(xiàn)項目利益的最大化。在項目早期規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 進一步深化項目的商務(wù)休閑、主題娛樂的貴族領(lǐng)域受眾印象。 產(chǎn)業(yè) ： 汽車和 IT優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。所以，本項目的開發(fā)擁有非常好的區(qū)域背景和良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境支撐。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步酒店和娛樂市場消費群體，主要由外企的高管以及帶外資性質(zhì)的商務(wù)客人、本土民營企業(yè)主、政府單位人員、國內(nèi)大型的集團企業(yè)組成的。 營銷觀念相對滯后 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步市場調(diào)查綜述 寮步傳統(tǒng)超市、百貨、商業(yè)街商業(yè)體量已達 ， 已接近飽和 寮步的酒店業(yè)發(fā)展相對滯后， 市場潛力大 在寮步打造一以現(xiàn)代四星級酒店為核心并配套相關(guān)補充業(yè)態(tài)的商業(yè)，為人們提供一個 休閑、娛樂、觀光、購物、社交的場所， 把人們從緊張和繁瑣家庭生活中解放出來將是本項目定位優(yōu)化的突破方向 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項目定位 項目租售策略