【正文】 項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 .2022年 5月 26日 . 阿爾柏麗酒店☆商業(yè)街 2022 在目前項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境下，要開拓本項(xiàng)目的輻射力，必須找準(zhǔn)定位、做出特色。從而，要求我們必須充分研究細(xì)分市場(chǎng)，在商業(yè)內(nèi)涵上推陳出新。在項(xiàng)目早期規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 進(jìn)一步深化項(xiàng)目的商務(wù)休閑、主題娛樂的貴族領(lǐng)域受眾印象。 本次報(bào)告將以項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合態(tài)勢(shì) 為 分析基礎(chǔ)， 依照項(xiàng)目的早期規(guī)劃并結(jié)合目前的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位升級(jí) ！為項(xiàng)目的啟動(dòng)并成功運(yùn)作打下基礎(chǔ)。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 前 言 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核心問題 市場(chǎng)潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 后期經(jīng)營(yíng)管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 問題 界定 ★ 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目主體部分 ?項(xiàng)目前期有過整體規(guī)劃，并進(jìn)行了初 步的營(yíng)銷推廣，現(xiàn)處于全面停工狀態(tài) ； ?項(xiàng)目整體規(guī)劃已經(jīng)初見規(guī)模，因此不適 合作太大范圍的規(guī)劃改變 。 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 界定核心問題 市場(chǎng)潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 后期經(jīng)營(yíng)管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 問題 界定 ★ 項(xiàng)目發(fā)展 目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 重新啟動(dòng)項(xiàng)目并成功運(yùn)作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 市場(chǎng)潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 后期經(jīng)營(yíng)管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 界定核心問題 一是：本項(xiàng)目是否具有商業(yè)營(yíng)運(yùn)成功的市場(chǎng)基礎(chǔ)？ 二是：怎樣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化及如何保證項(xiàng)目的快速收益？ 寮 步的商業(yè)和酒店業(yè) 市場(chǎng)能否支持本項(xiàng)目的發(fā)展？ 市場(chǎng)潛力研判 如何定位既符合寮步的市場(chǎng)需求又有 利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展？ 酒店部分和步行街街區(qū)如何在規(guī)劃上體現(xiàn)項(xiàng)目定位？ 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 什么樣的經(jīng)營(yíng)管理方式才能保證項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)？ 后期經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目的早期定位是否符合目前的市場(chǎng)需求？ 項(xiàng)目的早期定位是否在競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)？ 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 項(xiàng)目市場(chǎng)收益如何？ 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 本項(xiàng)目運(yùn)作最根本的問題： 什么樣的租售策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利益最大化和快速收益的保證？ 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 后期經(jīng)營(yíng)管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 市場(chǎng)潛力分析 東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店發(fā)展 商業(yè)發(fā)展 ★ 宏觀背景 寮步區(qū)位 寮步經(jīng)濟(jì) 寮步人口 寮步發(fā)展規(guī)劃 寮步發(fā)展前景 市場(chǎng)潛力分析 寮步區(qū)位 （位于東莞市地理幾何中心） 鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是 穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚 。 公路交通發(fā)達(dá)，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)， ?莞樟?、?石大?兩條超一級(jí)公路和新建的 松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯 ，交織成一個(gè)發(fā)達(dá)的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時(shí)車程幾乎可以到達(dá)東莞的每一個(gè)角落， 距廣州機(jī)場(chǎng)、深圳機(jī)場(chǎng)、深圳羅湖出入境、虎門港只有 30－ 40分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有 10— 15分鐘車程。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 人口總量 ： 寮步鎮(zhèn)現(xiàn)轄 20個(gè)村民委員會(huì)和 10個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積 公里， 常住人口 ，其中戶籍人口 65034人 （數(shù)據(jù)來源于寮步政府網(wǎng)） 人口結(jié)構(gòu) ： 人口呈啞鈴型二元結(jié)構(gòu)分布，?底層?的務(wù)工人員與?精英?階層構(gòu)成啞鈴兩頭，而中間收入的階層較少。 寮步人口狀況 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： GDP： 2022年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年同期增長(zhǎng) %； 工業(yè)產(chǎn)值 ： 實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 285億元 ，增長(zhǎng) %； 稅收 ： 各項(xiàng)稅收總額 16億元 , 增長(zhǎng) %； 財(cái)政收入 ： 鎮(zhèn)本級(jí)可支配財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) %； 人均收入 ： 農(nóng)（居）民人均收入 10591元 ，增長(zhǎng) 4%。 產(chǎn)業(yè) ： 汽車和 IT優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 IT產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)出口大鎮(zhèn)之一 。形成了以電子、電腦、電器組成的簇群 產(chǎn)業(yè) ,數(shù)碼產(chǎn)品占全鎮(zhèn)出口額的 80%。 寮步經(jīng)濟(jì)發(fā)展 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 東莞?四位一體? ： 東莞?四位一體?城市架構(gòu)延伸，寮步處于?四位一體?中心提升 核心位臵 。 同沙、城區(qū)、松山湖、東部生態(tài)園?四位一體?戰(zhàn)略布署上，寮步是?中心提升?的位上，即 ?東莞中心新城?的目標(biāo)。 寮步?一城三區(qū)五提升? ： 建設(shè)‘現(xiàn)代生態(tài)新香市’?的工作思路 一城： 全面建設(shè)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上加快率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化 三區(qū)： 打造 寮步鎮(zhèn)城市新區(qū) 、 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū) 、 生態(tài)休閑新區(qū) ，提升寮步競(jìng)爭(zhēng)力 五提升： 全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市建設(shè)、公共管理、民生福利和黨的建設(shè) 寮步發(fā)展規(guī)劃 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 鎮(zhèn)政府決定重拳打造香市休閑文化旅游區(qū)，重點(diǎn)打造旅游牌、休閑牌、文化牌、生態(tài)牌，與周邊鎮(zhèn)街實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，打造寮步自身的特色。 寮步發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 區(qū)位升級(jí)、人口增長(zhǎng)、規(guī)劃重視 帶來 商務(wù)往來的增加 酒店與休閑娛樂業(yè)的市場(chǎng)需求 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 小結(jié)：寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了較高的速度，汽車、 IT是其兩大支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，寮步將依托東莞大城區(qū)的規(guī)劃，積極融入城區(qū)，在城市化的進(jìn)程中提升了自身的競(jìng)爭(zhēng)力。所以，本項(xiàng)目的開發(fā)擁有非常好的區(qū)域背景和良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境支撐。 擴(kuò) 大 宏觀背景 寮步區(qū)位 寮步經(jīng)濟(jì) 寮步人口 寮步發(fā)展規(guī)劃 寮步發(fā)展前景 東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店發(fā)展 市場(chǎng)潛力分析 ★ 商業(yè)發(fā)展 寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 （老城區(qū)） 大坣街 —— 教育路商業(yè)帶： ?區(qū)位屬性：老城區(qū)； ?商業(yè)特征：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，寮步鎮(zhèn)的傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)成熟度和飽和度較高； （新城區(qū)） 紅荔路 —— 興隆新街商業(yè)帶： ?區(qū)位屬性：規(guī)劃新區(qū)； ?商業(yè)特征：新區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)正在升級(jí)中； 整體商業(yè)格局：以莞樟路為界，呈?南北鼎立?之勢(shì)。本項(xiàng)目位于新區(qū)邊緣地帶 寮步鎮(zhèn)商業(yè)總體格局 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步商業(yè)業(yè)態(tài)分布 路段 業(yè)態(tài)類型 教育路 超市、運(yùn)動(dòng)用品店、藥店、手機(jī)、內(nèi)衣、飾品、彩票、涼茶店 、茶行、眼鏡、皮具、鞋、美容美發(fā)、電器、音像、音響、刀具、小吃 大坣路 服裝、體育用品、手機(jī)、眼鏡、藥店、內(nèi)衣、飾品、雜貨、沖印、影樓、電器、洗衣、報(bào)刊雜志、快餐、裁判、五金、涼茶、茶葉、水果、珠寶、花店、皮具、化妝品、復(fù)印、鞋、商場(chǎng)、 紅荔路 超市、酒店、大排擋、小吃店、藥店、公話超市、門診、旅店、手機(jī)通訊店、五金、雜貨、面包店 莞樟路以北的老商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)種類較為豐富，品牌店多 本項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)與商業(yè)體量與日俱增，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大 1 2 3 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步商業(yè)租金水平 類別 路段 平均月租金（元 /M2） 街鋪?zhàn)饨? 教育路 接近環(huán)城路： 40－ 70；接近大坣街：約 90； 大坣路 200450； 紅荔路 50－ 150 類別 項(xiàng)目 首層平均月租金（元 /M2） 商場(chǎng)一層租金 茶園商場(chǎng) 500010000之間 ,不以平方計(jì)算 天和時(shí)裝城 50（不分位臵，統(tǒng)一價(jià)格） 景泰 .新都 80－ 150 東方新天地 70120 街鋪與商場(chǎng)鋪的租金差異較小，定位及經(jīng)營(yíng)是影響商場(chǎng)鋪位租金的重要因素。 1 2 3 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— （ 1）茶園商場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 茶園商場(chǎng)（老城區(qū)） 位臵 大坣路 建筑規(guī)模 單層面積 約 1500平米 總建面 約 5000平米 商業(yè)形態(tài) 商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨 停車位 無 人流量 8 人 /分鐘 時(shí)段： 15:00 營(yíng)業(yè)時(shí)間 周一至周五 8:3022:30 周六至周日 8:3023:00 經(jīng)營(yíng)范圍 珠寶、服飾、鞋 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 首層租金 租金不等 .500010000之間 ,不以平方計(jì)算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— （ 2）天和百貨 項(xiàng)目名稱 天和時(shí)裝城（老城區(qū)） 位臵 莞樟路旁 (塘邊步行街內(nèi) ) 建筑規(guī)模 單層面積 2200平方米 總建面 6600平米 商業(yè)形態(tài) 商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市 停車位 無 人流量 10 人 /分鐘 時(shí)段： 16:10 營(yíng)業(yè)時(shí)間 8:0023:00 經(jīng)營(yíng)范圍 服飾、超市 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 首層租金 50元 /平方米 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— （ 3）寮步商業(yè)城 項(xiàng)目名稱 寮步商業(yè)城（老城區(qū)） 位臵 神前路與教育路交界地 建筑規(guī)模 單層面積 總建面 約 8800平米 商業(yè)形態(tài) 綜合體 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨 停車位 150 人流量 5 人 /分鐘 時(shí)段： 10:40 營(yíng)業(yè)時(shí)間 7:3023:00 經(jīng)營(yíng)范圍 藥店 ,菜場(chǎng) ,服裝 ,箱包 ,網(wǎng)吧 經(jīng)營(yíng)狀況 較差 首層租金 500— 800元 /間 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— （ 4）旺角魅力女人城 項(xiàng)目名稱 旺角力女人城（老城區(qū)） 位臵 神前路與教育路交匯地 建筑規(guī)模 單層面積 約 2500平米 層數(shù) 約 4500平米 商業(yè)形態(tài) 商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾 停車位 無 人流量 4 人 /分鐘 時(shí)段： 11:20 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9:0023:00 經(jīng)營(yíng)范圍 服裝 ,鞋 ,飾品 ,婚紗攝影 經(jīng)營(yíng)狀況 較差 首層租金 25元 /平方米 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— （ 5）東方新天地 項(xiàng)目名稱 東方新天地（新城區(qū)） 位臵 神前路與石大路間 建筑規(guī)模 街長(zhǎng) 1000余米 總建面 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)步行街 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾、小吃、超市 停車位 專用停車位 300余個(gè) +市府規(guī)劃 4層停車場(chǎng) 人流量 12 人 /分鐘 時(shí)段： 17:00 營(yíng)業(yè)時(shí)間 7:30— 23:00 經(jīng)營(yíng)范圍 服飾、超市 經(jīng)營(yíng)狀況 一般 首層租金 70120 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— （ 6）景泰 .香都 項(xiàng)目名稱 景泰 .香都（新城區(qū)） 位臵 紅荔路與香市路交匯 建筑規(guī)模 單層面積 7186平方米 總建面 11萬平米（共三期） 商業(yè)形態(tài) 綜合體 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市、電器、電子、服裝 停車位 100余個(gè) 人流量 18 人 /分鐘 時(shí)段： 11:50