上海夏朵園商業(yè)街策劃報告(已修改)
2024-12-07 20:17 本頁面
【正文】 前 言 首先要感謝農房集團的各位領導能夠在百忙之中抽空閱讀開啟對 “ 夏朵園商業(yè)街 ”商業(yè)項目所作的前期項目初步策劃提案。幷同時感謝各位領導在本項目上對開啟的支持與幫助！ 1. 商鋪之區(qū)域市場調研范圍 2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況 3. 商鋪之 SWOT分析 4. 商鋪之總體定位 5. 商鋪之時尚休閑篇 6. 商鋪之步行街與沿街商鋪篇 7. 商鋪之其余商業(yè)篇 8. 商鋪之銷售策略篇 第一部分 商 鋪 建 議 1. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場調研范圍 2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況 閔行開發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為： ?江川路區(qū)域 ?交大閔行校區(qū)周邊 ?好又多超市周邊 ?東川路住宅小區(qū)底層商鋪 ?千代廣場 ?外資賣場有好又多與歐尚。 ? 江川路區(qū)域 江川路作為目前老閔行地區(qū)的商業(yè)中心，是整個區(qū)域最為繁榮的地 段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側分布，面積在 30— 50平方 米之間不等，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專賣 店為主，經營情況較好。 ? 交大閔行校區(qū)周邊 位于東川路交大閔行大門對面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為 住宅底鋪，面積在 60— 100平方米左右，由于靠近大學，主要是餐飲 和便利店等生活服務設施，還有一些網吧和圖書、 VCD出租店，總體 來說商業(yè)氣氛比較好，經營情況也比較好。 ? 好又多超市周邊地區(qū) 位于滬閔路東側，散落在友誼商場周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較 陳舊，面積比較小，大多在 20平方米左右，總的來說由于整體缺少規(guī)劃， 商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。 ? 東川路住宅小區(qū)底層商鋪 商鋪主要分布在東川路中段，即滬閔路到金平路段，為兩側商品住宅小區(qū) 的商業(yè)配套商鋪，這些商鋪整體規(guī)劃較好，面積大都為 50— 60平主米，但 目前商業(yè)氣氛不是很濃，人流量也不多，經營情況一般。 ? 千代廣場 千代廣場由兩排三層商鋪組成，樓層之間有近 550米長的寬闊步行街，主要 以美容、餐飲、娛樂、休閑、網吧等為主。除去沿街第一排商鋪情況較好 外，其余商鋪則不盡人意。 周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場售價 ? 案例 A：江川路沿街商鋪，面積約 108平方米，層高約，售價約為 11000元 /平方米 ? 案例 B：鶴慶路住宅沿街商街，面積約 70平方米，層高，售價約為 10000元 /平方米 ? 案例 C：東川路住宅沿街商街，面積約 90平方米，層高，售價約為 10500元 /平方米 ? 案例 D：千代廣場內街鋪，面積約 125平方米，層高 米，售價約為 8250元 /平方米 ? 案例 E：金榜沿街外商鋪，面積約 200多平方米，分上下兩層，售價約為 13000元 /平方米 ? 江川路商鋪與本項目相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項目是全新板塊、全新社區(qū)、因為居民要長時間才能入住，通過項目的優(yōu)缺點比較，該項目的單價最低。 周邊商業(yè)市場的價格研判 ?鶴慶路商鋪與本項目相比較，交通人流量比較多、但業(yè)種業(yè)態(tài)相對單一一些，但與本地塊相比較，仍然有較明顯的地段優(yōu)勢，而且周邊大多數(shù)樓盤都已入住，從項目的優(yōu)缺點比較，該項目的單價比較高。 周邊商業(yè)市場的價格研判 ?東川路商鋪與本項目相比較，交通人流量比較大，鄰近歐尚大賣場，周邊大商業(yè)氛圍較好，因此商業(yè)綜合價值較大，從項目優(yōu)缺點比較，該項目的單價最高 。 周邊商業(yè)市場的價格研判 3. 商鋪之 SWOT分析 商鋪之 SWOT分析 優(yōu)勢（ STRENGTH） ? 具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標的產品優(yōu)勢 ? 鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢 ? 提供 “ 一站式社區(qū) ” 商業(yè)服務的整體規(guī)劃組合：包括時尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂等 ? “ 農房 ” 與 “ 開啟 ” 強強緊密聯(lián)手 劣勢（ WEAKNESS） ? 周邊建筑形態(tài)形象檔次較低 ? 周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚 機遇（ OPPORTUNITY） ? 宏觀經濟形勢利好，商業(yè)市場前景樂觀 ? 同質可比性項目尚未出現(xiàn) ? 符合商業(yè)市場需求趨于多元化的特征 ? 區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場狀態(tài) 威脅（ THREATEN） ? 同質競爭項目可能隨時浮出水面 ? 各主要節(jié)點未能最后確定，變量較大 4. 商鋪之總體定位 1. 完善項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機； 2. 以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調統(tǒng)一（ TradeMix)； 3. 穩(wěn)定消費群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展； 4. 考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進，營造良好的商業(yè)氛圍； 5. 體現(xiàn) 社區(qū)商業(yè)中心 主題，服務于社區(qū)及周邊區(qū)域； 6. 借助鄰近輕軌的立體交通優(yōu)勢及強大的人氣聚集力，保障整體定位的可實現(xiàn)性。 商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù) 商鋪業(yè)態(tài)定位細分 D 區(qū) 社 區(qū) 服 務 A區(qū)主題商業(yè) C 區(qū) 休 閑 餐 飲 區(qū) B 區(qū) 時 尚 潮 流 地 帶 底層：如：（左）避風塘、上島咖啡等（中）小型式的服裝街、名牌服飾為主題 （右）麥當勞、肯德基等快餐 二層；如：特色酒吧、譚火鍋、西式餐廳、咖啡 SHOP為主題 三層：如：網吧、迪吧、休閑吧、譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉等 底層：如： 美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、 沖 印店 商鋪業(yè)態(tài)
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