【正文】 前 言 一個傳奇城市 一段老街神話 當悠久文化與當代時尚元素相遇 一個高端時尚地標即將誕生 南京，中國四大古都之一 ,自古就是經濟富庶之地 , 現(xiàn)為長三角經濟中心之一，正借中國經濟發(fā)展的大潮，快 速蓬勃的向前發(fā)展 ,有著厚重歷史文化底蘊的古城煥發(fā)了新的生命力 ! 南門老街這一超級商業(yè)航母，承載南京老城的復興使命和新南京的商業(yè)奇跡，徹底打造新型人文商業(yè)模式 , 以求在新的歷史時期，用最完美的形式改造深具潛力的南京老城區(qū) ,改變區(qū)域內目前商業(yè)經濟落后、零散的現(xiàn)狀。 南門老街是一個輝煌的商業(yè)項目，她是一個創(chuàng)舉，她的成功不僅對于南京人民，即使對全國人民也是一個福 音。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運作下，未來的南門老街一定會有一個極其光輝的未來！ 目 錄 contents 第一部分 市場篇 南京市行政區(qū)劃圖 ???????????? 南京地理概況與城市環(huán)境 ????????? 南京綜合經濟環(huán)境 ???????????? 南京社會經濟和城市發(fā)展目標 ??????? 南京主要商圈分析 ???????????? 秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況 ???????? 秦淮區(qū)商業(yè)地產概況說明 ????????? 第二部分 商家訪談及消費者篇 周邊商業(yè)統(tǒng)計分析 ???????????? 商家訪談分析 ?????????????? 項目客戶層分析 ????????????? 第三部分 主題定位及功能分區(qū)篇 商鋪的趨勢定位析 ????????????? 項目簡介 ????????????????? SWOT分析 ????????????????? 總體定位思路 ??????????????? 形象定位思路 ??????????????? 業(yè)態(tài)布置建議 ??????????????? 功能分區(qū)設想 ??????????????? 功能分區(qū)經濟指數(shù) ????????????? 業(yè)態(tài)立面圖 ???????????????? 古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置分析 ???????? 目 錄 contents 南京市行政區(qū)劃圖 南京市現(xiàn)轄 11區(qū) 2縣，面積 6597平方公里，人口 ；其中市區(qū)面積 公里，人口 。 第一部分、市場研究篇 南京地理概況與城市環(huán)境 ? 南京市位于北緯 33゜ 31′ ，東經 118゜ 47′ ，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫 16゜ C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。 ? 南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。 ? 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、宜人空間尺度的特色景觀環(huán)境。 ? 山與水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龍蟠”之勢，水以江、河、湖成網，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲環(huán)繞的秦淮河，以幽靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。 ? 城與林 都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化山水城林的空間特色。 ? 路與樹 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。 南京綜合經濟環(huán)境 2023年全市完成生產總值 2413億元，按可比價格計算，比上年增長 %。在全市生產總值中，第一 ? 產業(yè)增加值 80億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 1215億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 1118億元，增長 ? %。人均生產總值 40919元（按戶籍人口計算），比上年增長 %。 2023年第一、第二、第三產業(yè)增 ? 加值在全市生產總值中的比重分別為 %、 %、 %。非公有制經濟占全市經濟的比重為 37%。 ? 2023年全市實現(xiàn)財政總收入 ，比上年同口徑增長 %。其中，地方一般預算收入 ? 億元，比上年同口徑增長 %。 ? 年末全市全轄金融機構本外幣各項存款余額達 ，比年初增長 %；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄 ? 存款余額達 ，比年初增長 %。全市金融機構本外幣貸款余額 ，比年初增長 ? %。 ? 商業(yè)性保險保費收入 ，比上年增長 %。其中，人身險保費收入 ，比上年下降 ? %；非人身險保費收入 ，比上年增長 %。保險賠款支出 ，比上年增長 %。其 ? 中，非人身險全年賠款支出 ，比上年增長 %。 指標 單位 累計數(shù)據(jù) 同比增長 % 工業(yè)總產值（現(xiàn)價） 億元 全社會固定資產投資 億元 社會消費品零售總額 億元 1005 外商直接投資 億美元 財政收入 億元 城市居民人均可支配收入 元 居民消費價格指數(shù) % —— A、主要經濟指標 企業(yè) 企業(yè)B、 20232023年南京市 GDP及增長率 129519102413%%%%%%0500100015002023250030002023 2023 2023 2023 2023 2023%%%%%%%%%%%G DP 值 增長率數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計年鑒 南京市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展， GDP從 2023年的 億元，增加到 2023年的 2413億元，凈增加值為 元。城鎮(zhèn)人均可支配收入也由 2023年的 2023年的 12319元。 這為南京市房地產業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎。 ? 根據(jù)庫茲涅茨在其著作《各國的經濟增長》一文中指出，當一個國家的宏觀經濟增長低于 %的時候，該國的房地產發(fā)展處于萎縮期，當一個國家的宏觀經濟增長處于 %到 %左右時，房地產業(yè)的發(fā)展狀況處于停滯時期，當宏觀經濟在 %到 %之間的時候，房地產業(yè)的發(fā)展處于穩(wěn)定增長期，當宏觀的經濟增長率高于 %的時候，房地產業(yè)的發(fā)展將處于高速發(fā)展階段。 C、經濟增長與房地產業(yè)發(fā)展的關系（庫茲涅茨） 宏觀經濟增長 房地產業(yè)發(fā)展狀況 ＜ % 萎縮 %% 停滯 %% 穩(wěn)定發(fā)展 ＞ % 高速發(fā)展 數(shù)據(jù)來源：庫茲涅茨《各國的經濟增長》 南京社會經濟和城市發(fā)展目標 依據(jù)南京市“十五”計劃綱要，將社會經濟發(fā)展目標調整為：經過“十五”和 更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國 際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。 進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程， 2023年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國重要 的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、 貿易、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。 未來南京城市發(fā)展目標是： （ 1）充滿經濟活力的城市 —— 長江下游現(xiàn)代化的中心城市 （ 2）富有文化特色的城市 —— 國際影響較大的歷史文化名城 （ 3）人居環(huán)境優(yōu)良的城市 —— 人與自然和諧共生的城市 南京主要商圈分析 ? 在新街口這塊不到 1平方公里的“彈丸之地”， 1600余戶大小商家星羅棋布，日均客流量達到 40萬～ 50萬人次， 2023年的年銷售額達到了 126億元 。 2023年，由于地鐵開通縮短顧客到商場的購物時間，新街口地面和地下人流涌動，主要大型商場內出現(xiàn)了消費者購物交款排隊的現(xiàn)象。 2023年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實現(xiàn)零售總額達 143億元，占全市商業(yè)總量的比重進一步擴大到 14%。 ? 根據(jù)規(guī)劃，到 2023年新街口將被打造成一個規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有一流設施和管理水平的國內外知名的現(xiàn)代化都市商貿商務區(qū)。 ? 新建 10萬平方米“銷品茂” ：到 2023年，整個大新街口商貿商務區(qū)的商貿從業(yè)人員規(guī)劃控制目標為 8萬人，營業(yè)收入 1200億元，其中零售業(yè)為 300億元，占全市商貿業(yè)零售總量的三分之一左右。 ? 建四條餐飲街和帶狀步行街 ：建設王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國餐飲一條街，建成核心區(qū)內的景觀休閑帶，完善現(xiàn)代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。到 2023年，文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為 155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到 15億元。 ? 建設 300萬平方米中高檔公寓：規(guī)劃區(qū)內要分期逐步改造現(xiàn)有的低矮破舊住宅，重點建設一批高中檔公寓和公寓酒店，建設區(qū)域主要集中安排在太平南路以西和中山東路以南以及玄武區(qū)內長江花園一帶。規(guī)劃期內，公寓建筑面積控制在 300萬平方米左右，其中 150萬平方米為高級公寓和公寓式酒店。 ? 湖南路商圈應該是南京本地購買群體質量最高的地區(qū)。全長 1100米的湖南路上，云集了各類商店 238家，其中名牌、精品、專賣店就占 83％以上。 ? 湖南路商圈發(fā)展規(guī)劃，東起中央路，西至中山北路，南起江蘇商廈，北至模范馬路，面積 2平方公里至 3平方公里范圍，都納入了湖南路商圈，放大湖南路的集聚效應，形成“三產”產業(yè)高地。 ? 目前的湖南路商圈已形成小型精品專賣店與大型商場相交融，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的商貿中心。蘇寧、五星電器大賣場等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺街娛樂一條街、湖南路購物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務型商圈相互補充。 ? 湖南路街區(qū)將建設成一個集購物、餐飲、休閑、文化娛樂和旅游五大功能為一體，特色明顯、景觀突出、文化內涵豐富、布局合理的時尚街區(qū)和休閑觀光中心地帶 。 ? 夫子廟“商圈”的經營面積約 10萬平方米，經營店家近 800個，從業(yè)人員 2． 2萬人。核心區(qū)域的面積已從 0． 21平方公里增加到 1． 12平方公里。根據(jù)南京市政府對商業(yè)地產的未來規(guī)劃，夫子廟商圈還將擴大 5倍。 ? 夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿經濟非常發(fā)達。 ? 夫子廟是集古跡、園林、畫舫、市街、樓閣和民俗風于一體的國家 4A級風景區(qū)，聞名世界，是全球旅游者到南京的必游之地。 ? 夫子廟常年日客流量逾 15萬人次，節(jié)假日全國各地乃至海外游客蜂擁而至，日人流量更高達 40萬人次左右。 ? 中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大，外地人均消費占該地區(qū)總消費比重的五成。以金橋、玉橋大市場為核心的中央門商圈主要經營業(yè)態(tài)以大市場為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。 ? 該商圈包括建寧路兩側大約 3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著 10多個大型批發(fā)市場。根據(jù)規(guī)劃，商圈將定位在以大型專業(yè)批發(fā)市場和倉儲式超市為主的市場群落。 ? 2023年，該商圈的商業(yè)面積將超過 100萬平方米，商品成交額達 200億元，在商業(yè)經營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。 ? 隨著火車站的翻新，地鐵 1號線的開通，中央門的交通潛力被進一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。 三采觀點 商圈分化，涇渭分明 南有新街口，北有山西路，將成為南京商圈分化的主基調。與此同時，河西、江寧、江北等新的社區(qū)商圈也隨著南京城市建設的推進和城市半徑的擴大而孕育發(fā)展。 多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯 南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經營理念的百貨、超市、專業(yè)店等多業(yè)態(tài)整合的格局正在加速成型。 民營和外資兩強對壘 目前，南京商業(yè)尚處于國有、民營、外資三足鼎立的局面。隨著南京第一家商業(yè)上市公司南京新百易幟到外資企業(yè)金鷹的名下，蘇寧的上市，沃爾瑪進駐新街口。核心商圈，中央商場正在進行的改制，外資商業(yè)與民營商業(yè)對壘態(tài)勢將更加明顯。 秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況 秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)東南部，因十里秦淮貫穿全境而得名，自古以來人文薈萃 ,商賈云集。