商業(yè)街營銷報告(已修改)
2025-08-15 11:27 本頁面
【正文】 前言經(jīng)過對項目的了解，現(xiàn)談一點對項目的認識，首先綿陽的定位是一座以修閑、娛樂、旅游為主題的發(fā)展城市，而就綿陽目前最具發(fā)展前景的商業(yè)業(yè)態(tài)有兩個一為——房地產(chǎn)；一為休閑、娛樂、飲食。而本項目容納了前兩者，所以定位該項目做上述業(yè)態(tài)符合綿陽城市發(fā)展方向。但商業(yè)地產(chǎn)在具體操作過程中難度很大，這就要求整個項目的運作過程本著科學、嚴謹?shù)倪\作思路，通過對各運作流程細分。從而讓每個操作環(huán)節(jié)盡量做到不失誤或少失誤，因本人是做銷售的，又對項目的許多情況不是太了解，因而僅能從以往自己商業(yè)地產(chǎn)操作銷售中的經(jīng)驗積累再結(jié)合本項目談一點自己的認識與看法，以供參考。隆盛美食街營銷推廣方案（20067）一、項目定位本項目位于綿陽涪城區(qū)順河前街，從地理環(huán)境這一角度來看，目前該地段聚集了一批具消費潛力的人群，各種市政配套設(shè)施逐步完善，隆盛美食街如果落成，會成為綿陽市的另一特色休閑娛樂中心。針對該項目進行細致準確的市場定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的經(jīng)營主題和未來的增值前景，我們要進行細致和適當?shù)男麄?，從而促進和帶動隆盛美食街更好、更有利的銷售，同時樹立起隆盛長期品牌形象。（一）項目定位的SWOT分析項目優(yōu)勢：1） 區(qū)位：項目位于綿陽市核心商圈邊緣、緊臨富臨外灘， 地理位置昭示性強；2）交通：本項目隸臨市中心，交通便捷；3） 規(guī)劃：項目是目前市政府規(guī)劃的的小吃一條街所在地，能夠形成很強的市場聚集效應(yīng)；4）定位：隆盛民俗特色美食街的市場定位，集休閑、娛樂、特色美食等于一體，升級原區(qū)域原有消費觀念，換將倍受現(xiàn)代消費者關(guān)注的各休閑、娛樂、特色美食項目；5） 特色：項目設(shè)計風格獨特，營造美食消費氛圍、傳遞高檔次特色消費理念；6） 人氣：順河前街聚集了大量的消費人群，美食城的實施，市場容量膨脹，利于隆盛美食街未來的蓬勃發(fā)展；7）管理：專業(yè)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，相對于原有美食消費氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)、由經(jīng)營者自發(fā)形成更具科學性和合理性。項目劣勢：1） 隆盛美食街尚未展開市場攻勢，影響力不夠，沒有形成一種感召力；2） 美食街尚未動工，目前的拆遷對美食街市場氛圍的形成起了一定的沖淡作用；3） 對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項目的銷售價格相對過高，使這些商戶在投資上形成一些困難；4） 在消費習慣上，南河燒烤一條街已深入人心，項目市場認知度不足。市場機會：1） 目前，順河路沒有一個完善的高檔休閑娛樂場所，而一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模2） 現(xiàn)有順河街僅有的幾家美食、娛樂場所，不能滿足消費人群的現(xiàn)代消費需求和龐大的市場容量；3）本項目的開發(fā)及新華紫金烽庭業(yè)主的即將入住，將有更多消費人群入住該區(qū)域，從而形成了一個深厚的市場消費容量；4）順河路美食娛樂場所，在終端消費者心目中定位為中高檔特色消費；5） 對于娛樂美食個體經(jīng)營商戶來說，美食街相對于周邊的區(qū)域具有很強的共榮價值和聚集效應(yīng)。市場威脅：1） 三鵬廣場及芙蓉漢城經(jīng)營定位對項目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次；2） 富臨外灘尚有部分鋪面尚未銷售。（二）定位的優(yōu)勢1）樹立項目獨特的市場形象；2）可以使客戶回避市場風險，堅定投資信心，提升項目市場競爭力，增強銷售熱度。統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理迅速帶動區(qū)域市場，共榮價值提升美食街增值空間；3）深厚的市場容量：隨著工程即將動工，將有更多消費人群入住該區(qū)域，從而形成了一個龐大的消費市場；4）集中休閑娛樂中心的市場空缺：目前娛樂美食零散分布，不形成市場氣候，僅有的幾家娛樂美食場所不能滿足墓前人群的消費需求，本項目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動及廣場商業(yè)中心價值效應(yīng)，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個特色品牌，避免了定位的同質(zhì)化；（三）目標客戶群的定位根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者1）、投資者：A、本區(qū)域的娛樂美食投資者；B、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；2）、經(jīng)營者：A、經(jīng)營特色餐飲食和經(jīng)營娛樂休閑的加盟者或連鎖店；B、本區(qū)域的高檔娛樂美食經(jīng)營者；C、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的經(jīng)營者；二 、銷售方案根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取直接銷售和以租代售兩種方式：（一）以租代售。（主要是針對經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻）以租代售，就是客戶一開始以現(xiàn)在房價先付總房款的20%或作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂兩年（暫定）的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清兩年租金；租賃合同期滿1年時客戶必須給予肯定答復是否有意購買此商鋪，如確定購買則馬上交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；不收取前兩年租金，若客戶無意購買 ，須交納前兩年租金，則向客戶返還開始交納的購房定金。 以租代售這種方式消除客戶對未來前景的懷疑；以及對招商也是一個很好的手段。縮短了市場形成周期，有利于打開市場形成人氣，帶動其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。（二）直接銷售。（主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮）直接銷售包括兩種具體形式：(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；同時為各種置業(yè)者提供平臺，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。因此，結(jié)合現(xiàn)在美食街銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關(guān)分析。（三）銷售方式組合分析。 銷售方式比率戶數(shù)備注以租代售30%房款20%+兩年租金一次性付款、按揭70%總計100%（四）投資回報分析無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報。隆盛美食街是老市場新定位，市場人氣有待提升，所以
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