【正文】 前言經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目的了解，現(xiàn)談一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，首先綿陽的定位是一座以修閑、娛樂、旅游為主題的發(fā)展城市，而就綿陽目前最具發(fā)展前景的商業(yè)業(yè)態(tài)有兩個(gè)一為——房地產(chǎn)；一為休閑、娛樂、飲食。而本項(xiàng)目容納了前兩者，所以定位該項(xiàng)目做上述業(yè)態(tài)符合綿陽城市發(fā)展方向。但商業(yè)地產(chǎn)在具體操作過程中難度很大，這就要求整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過程本著科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作思路，通過對(duì)各運(yùn)作流程細(xì)分。從而讓每個(gè)操作環(huán)節(jié)盡量做到不失誤或少失誤，因本人是做銷售的，又對(duì)項(xiàng)目的許多情況不是太了解，因而僅能從以往自己商業(yè)地產(chǎn)操作銷售中的經(jīng)驗(yàn)積累再結(jié)合本項(xiàng)目談一點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)與看法，以供參考。隆盛美食街營銷推廣方案（20067）一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于綿陽涪城區(qū)順河前街，從地理環(huán)境這一角度來看，目前該地段聚集了一批具消費(fèi)潛力的人群，各種市政配套設(shè)施逐步完善，隆盛美食街如果落成，會(huì)成為綿陽市的另一特色休閑娛樂中心。針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的經(jīng)營主題和未來的增值前景，我們要進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?，從而促進(jìn)和帶動(dòng)隆盛美食街更好、更有利的銷售，同時(shí)樹立起隆盛長(zhǎng)期品牌形象。（一）項(xiàng)目定位的SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1） 區(qū)位：項(xiàng)目位于綿陽市核心商圈邊緣、緊臨富臨外灘， 地理位置昭示性強(qiáng)；2）交通：本項(xiàng)目隸臨市中心，交通便捷；3） 規(guī)劃：項(xiàng)目是目前市政府規(guī)劃的的小吃一條街所在地，能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)；4）定位：隆盛民俗特色美食街的市場(chǎng)定位，集休閑、娛樂、特色美食等于一體，升級(jí)原區(qū)域原有消費(fèi)觀念，換將倍受現(xiàn)代消費(fèi)者關(guān)注的各休閑、娛樂、特色美食項(xiàng)目；5） 特色：項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，營造美食消費(fèi)氛圍、傳遞高檔次特色消費(fèi)理念；6） 人氣：順河前街聚集了大量的消費(fèi)人群，美食城的實(shí)施，市場(chǎng)容量膨脹，利于隆盛美食街未來的蓬勃發(fā)展；7）管理：專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營管理，相對(duì)于原有美食消費(fèi)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)、由經(jīng)營者自發(fā)形成更具科學(xué)性和合理性。項(xiàng)目劣勢(shì)：1） 隆盛美食街尚未展開市場(chǎng)攻勢(shì)，影響力不夠，沒有形成一種感召力；2） 美食街尚未動(dòng)工，目前的拆遷對(duì)美食街市場(chǎng)氛圍的形成起了一定的沖淡作用；3） 對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格相對(duì)過高，使這些商戶在投資上形成一些困難；4） 在消費(fèi)習(xí)慣上，南河燒烤一條街已深入人心，項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度不足。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1） 目前，順河路沒有一個(gè)完善的高檔休閑娛樂場(chǎng)所，而一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模2） 現(xiàn)有順河街僅有的幾家美食、娛樂場(chǎng)所，不能滿足消費(fèi)人群的現(xiàn)代消費(fèi)需求和龐大的市場(chǎng)容量；3）本項(xiàng)目的開發(fā)及新華紫金烽庭業(yè)主的即將入住，將有更多消費(fèi)人群入住該區(qū)域，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)消費(fèi)容量；4）順河路美食娛樂場(chǎng)所，在終端消費(fèi)者心目中定位為中高檔特色消費(fèi)；5） 對(duì)于娛樂美食個(gè)體經(jīng)營商戶來說，美食街相對(duì)于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的共榮價(jià)值和聚集效應(yīng)。市場(chǎng)威脅：1） 三鵬廣場(chǎng)及芙蓉漢城經(jīng)營定位對(duì)項(xiàng)目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次；2） 富臨外灘尚有部分鋪面尚未銷售。（二）定位的優(yōu)勢(shì)1）樹立項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)形象；2）可以使客戶回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)銷售熱度。統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營管理迅速帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)，共榮價(jià)值提升美食街增值空間；3）深厚的市場(chǎng)容量：隨著工程即將動(dòng)工，將有更多消費(fèi)人群入住該區(qū)域，從而形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；4）集中休閑娛樂中心的市場(chǎng)空缺：目前娛樂美食零散分布，不形成市場(chǎng)氣候，僅有的幾家娛樂美食場(chǎng)所不能滿足墓前人群的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動(dòng)及廣場(chǎng)商業(yè)中心價(jià)值效應(yīng)，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹立一個(gè)特色品牌，避免了定位的同質(zhì)化；（三）目標(biāo)客戶群的定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者1）、投資者：A、本區(qū)域的娛樂美食投資者；B、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；2）、經(jīng)營者：A、經(jīng)營特色餐飲食和經(jīng)營娛樂休閑的加盟者或連鎖店；B、本區(qū)域的高檔娛樂美食經(jīng)營者；C、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的經(jīng)營者；二 、銷售方案根據(jù)市場(chǎng)分析，銷售方式主要采取直接銷售和以租代售兩種方式：（一）以租代售。（主要是針對(duì)經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻）以租代售，就是客戶一開始以現(xiàn)在房?jī)r(jià)先付總房款的20%或作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂兩年（暫定）的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清兩年租金；租賃合同期滿1年時(shí)客戶必須給予肯定答復(fù)是否有意購買此商鋪，如確定購買則馬上交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；不收取前兩年租金，若客戶無意購買 ，須交納前兩年租金，則向客戶返還開始交納的購房定金。 以租代售這種方式消除客戶對(duì)未來前景的懷疑；以及對(duì)招商也是一個(gè)很好的手段?？s短了市場(chǎng)形成周期，有利于打開市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。（二）直接銷售。（主要是針對(duì)投資戶的銷售方式，打消其投資回報(bào)的顧慮）直接銷售包括兩種具體形式：(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；同時(shí)為各種置業(yè)者提供平臺(tái)，延長(zhǎng)了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。因此，結(jié)合現(xiàn)在美食街銷售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。（三）銷售方式組合分析。 銷售方式比率戶數(shù)備注以租代售30%房款20%+兩年租金一次性付款、按揭70%總計(jì)100%（四）投資回報(bào)分析無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。隆盛美食街是老市場(chǎng)新定位，市場(chǎng)人氣有待提升，所以